Staðan á innlendum húsnæðismarkaði

Eygló Harðardóttir, félags- og húsnæðismálaráðherra, kynnti samantekt um stöðuna á innlendum húsnæðismarkaði á fundi ríkisstjórnar sl. föstudag. Samantektin hefur verið birt á vef ráðuneytisins fer hér á eftir:

Almennt um fasteignamarkaðinn
Samkvæmt Þjóðskrá Íslands hækkaði vísitala íbúðaverðs í október um 0,6% frá fyrra mánuði og þar af hækkaði verð á fjölbýli um 0,6% og verð á sérbýli einnig. Tólf mánaða hækkun á sérbýli var 9% og hækkun á fjölbýli var 10,3% þegar litið er til þróunar á síðustu tólf mánuðum frá október 2015. Eins og sjá má af mynd 1 þá hefur hækkun fjölbýlis verið nokkuð jöfn og þétt allt frá árinu 2011 en hækkun sérbýlis minni og sveiflukenndari.

Samkvæmt Hagsjá Landsbankans, þann 18. nóvember 2015, hefur fasteignaverð frekar gefið eftir gagnvart kaupmáttaraukningu upp á síðkastið þrátt fyrir miklar hækkanir. Laun og ráðstöfunartekjur eru þeir þættir sem hafa einna mest áhrif á þróun fasteignaverðs og frá árinu 2013 hækkaði fasteignaverð meira en kaupmáttur. Sú þróun stöðvaðist hins vegar nú í vor og síðan hefur kaupmáttur launa hækkað meira en fasteignaverð.

Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu í október hækkaði um 3,1% frá fyrra mánuði samkvæmt Þjóðskrá og er það mesta hækkun á milli mánaða það sem af er ári. Vísitalan hækkaði um 4,2% fyrstu fimm mánuði ársins en tók svo að lækka í júní og júlí eins og sjá má af mynd 2. Frá júlí hefur leiguverð hækkað sem nemur 4,5%.

Á árinu 2015 hefur hækkun leiguverðs enn ekki haldið í við hækkun á kaupverði sem hækkaði um 6% frá janúar á meðan leiguverð hækkaði um 5,2%. Þegar hins vegar er litið til síðustu þriggja mánaða þá hefur hækkun leiguverðs verið meiri eða 3,4% á meðan fasteignaverð hækkaði um 1,8%.

Nýlega tók Þjóðskrá saman gögn um hverjir eru að eiga viðskipti með íbúðarhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu. Eins og sjá má af mynd 3 hafa flest fasteignaviðskipti, frá árinu 2006, verið á milli einstaklinga. Á þriðja ársfjórðungi 2015 voru 74% viðskipta með íbúðarhúsnæði á milli einstaklinga, 3% voru á milli fyrirtækja, í 18% tilfella seldu fyrirtæki einstaklingum íbúðarhúsnæði og 6% viðskipta voru einstaklingar sem seldu fyrirtækjum húsnæði.

Þegar litið er til viðskipta með íbúðarhúsnæði í Reykjavík, vestan Kringlumýrarbrautar, má sjá af mynd 4 að 85% viðskipta voru á milli einstaklinga á öðrum ársfjórðungi 2006 en á þriðja ársfjórðungi 2015 var hlutfallið 73%. Í 10% tilfella, á þriðja ársfjórðungi 2015, seldu fyrirtæki einstaklingum íbúðarhúsnæði og í 14% tilfella seldu einstaklingar fyrirtækjum húsnæði. Þá voru 3% viðskipta á milli fyrirtækja.

Hlutfall fyrstu kaupenda hefur aukist mikið frá hausti 2008 og var áfram yfir 20% af öllum kaupsamningum á landinu öllu á þriðja ársfjórðungi 2015. Á höfuðborgarsvæðinu voru fyrstu kaupendur 22% allra kaupsamninga samanborið við 21% á öðrum ársfjórðungi og 20% á þeim fyrsta. Þegar litið er til annarra landshluta var fjöldi fyrstu kaupa yfir 20% kaupsamninga að Vesturlandi frátöldu þar sem kaupsamningar vegna fyrstu kaupa voru einungis 16%.

Staða heimila.

Samkvæmt Fjármálastöðugleika, skýrslu Seðlabanka Íslands, vænkaðist hagur heimila umtalsvert á árinu 2014, nettó eignastaða var góð og skuldsetning með minnsta móti. Auk þess hækkaði vísitala kaupmáttar launa um 5,9% á 12 mánaða tímabili miðað við lok júlí 2015 og hefur vísitalan aldrei hækkað jafnmikið á einu ári eða verið hærri. Þó sýna gögn Seðlabankans að staða einstaklinga sem búa í eigin húsnæði hafi batnað meira en þeirra sem eru á leigumarkaði (í leiguhúsnæði á almennum leigumarkaði og í félagslegu húsnæði). Hlutfall þeirra sem búa í eigin húsnæði lækkar eftir því sem tekjur lækka og hefur batinn því verið minni hjá þeim tekjulægri. Gögn frá Umboðsmanni skuldara styðja þessa niðurstöðu en leigjendum hefur fjölgað hlutfallslega af þeim sem sækja um greiðsluaðlögun.

Í nýútkomnum Félagsvísum: Staðan á húsnæðismarkaði kemur fram þessu til stuðnings að líkurnar á því að vera á leigumarkaði lækka því hærri sem ráðstöfunartekjur fólks eru. Í lægsta tekjufimmtungi bjó 37,4% fólks í leiguhúsnæði árið 2014, 25,5% í öðrum tekjufimmtungi, 19,1% á millitekjubilinu, 12,6% í næst hæsta tekjufimmtungi og 9,3% í hæsta fimmtungi.

Fram kemur í Fjármálastöðugleika Seðlabankans að töluverð hækkun íbúðaverðs og raunvirðislækkun íbúðalána leiddi til þess að veðsetningarhlutfall heimila var 40,9% í lok júní sl. og hafði lækkað um 5% frá miðju ári 2014. Lækkunin hefur aldrei verið jafnmikil á einu ári og má segja að í sögulegu samhengi sé hlutfallið með lægsta móti. Veðsetningarhlutfallið var nokkuð stöðugt í kringum 45% árin 1998-2003. Hlutfallið lækkaði frá árslokum 2003 til ársloka 2005 eftir að bankarnir byrjuðu að bjóða íbúðalán, en í fyrstu hækkaði íbúðaverð meira en skuldsetningin. Frá árslokum 2010 hefur veðsetningarhlutfallið lækkað um 15,5%, sem verður að teljast umtalsverð lækkun á aðeins fjórum og hálfu ári. Í sögulegu ljósi er því veðrými þó nokkurt, sérstaklega þegar haft er í huga að markaðsaðilar gera ráð fyrir áframhaldandi hækkun íbúðaverðs auk þess sem hluti niðurfærslu stjórnvalda á verðtryggðum skuldum á heimilanna á eftir að koma fram.

Skuldastaða ungs fólks er enn erfið, sérstaklega þegar horft er til ungs fólks með íbúðaskuldir. Í fyrri ritum Fjármálastöðugleika hefur aldurshópurinn 30-40 ára reynst skuldsettastur í samanburði við ráðstöfunartekjur. Í lok árs 2014 var skuldahlutfallið 263% fyrir aldurshópinn 35-40 ára, en staðan hefur batnað verulega frá árinu 2010 þegar hlutfallið var 369%. Ef einstaklingar með íbúðaskuldir eru aðgreindir sérstaklega verður skuldsetning meiri hjá yngstu einstaklingunum og var hlutfallið t.d. 386% fyrir aldurshópinn 25-30 ára (tæplega 6.000 einstaklingar í hópnum) í lok árs 2014, en það var 529% í lok árs 2010. Ungir einstaklingar sem vilja eignast sína eigin íbúð þurfa því að skuldsetja sig umtalsvert.

Í árslok 2014 voru allir aldurshópar með jákvæða eiginfjárstöðu, en í árslok 2013 var aldurshópurinn 25-35 ára með neikvæða eiginfjárstöðu, þ.e. heildarskuldir voru meiri en eignir. Staðan hefur lagast mikið frá árinu 2010 þegar hún var verst og sérstaklega hjá ungu fólki með íbúðaskuldir. Hækkun íbúðaverðs síðustu ár hefur því bætt eiginfjárstöðu ungs fólks í eigin húsnæði umtalsvert.

Í nýútkomnum Félagsvísum: Byrði húsnæðiskostnaðar kemur fram að byrði húsnæðiskostnaðar hafi verið hæst hjá leigjendum á almennum markaði árið 2014. Sá hópur varði að meðaltali 24,3% af ráðstöfunartekjum sínum í húsnæðiskostnað og 18,7% þeirra vörðu meira en 40% af ráðstöfunartekjum sínum í húsnæði. Byrðin hjá þessum hópi hækkaði hratt eftir árið 2007.

Eigendur með húsnæðislán eru langstærsti hópurinn á húsnæðismarkaði. Byrði húsnæðiskostnaðar hjá þeim hópi lækkaði eftir árið 2006 og árið 2014 varði hinn dæmigerði eigandi með lán 16,3% af ráðstöfunartekjum sínum í húsnæði og 6,1% hópsins var með íþyngjandi húsnæðiskostnað.

Enn fremur kemur fram í Félagsvísum: Byrði húsnæðiskostnaðar að íþyngjandi húsnæðiskostnaður sé sérstaklega tíður á meðal tekjulægri einstaklinga, en árið 2014 vörðu 24,9% af fólki með tekjur í lægsta tekjufimmtungi 40% eða meira af ráðstöfunartekjum sínum í húsnæðiskostnað. Í öðrum tekjufimmtungi var hlutfallið 7,1%.

Fasteignaverð í helstu þéttbýliskjörnum landsins og hverfum höfuðborgarsvæðisins.

Fasteignaverð hefur þróast mismunandi eftir landshlutum. Hæst er verðið á höfuðborgarsvæðinu auk þess sem það hefur hækkað hlutfallslega meira þar en í öðrum landshlutum. Innan höfuðborgarsvæðisins er einnig nokkuð misjöfn þróun á milli hverfa og er fermetrinn dýrastur í miðbæ Reykjavíkur.

Dýrustu fjölbýlin eru í 101 Reykjavík en þar seldist fermetrinn að meðaltali fyrir rúmar 400 þús. kr. fyrstu þrjá ársfjórðunga 2015 og hefur fermetraverð í því póstnúmeri hækkað mest á höfuðborgarsvæðinu frá árinu 2010. Næstdýrasta fjölbýlið er póstnúmer 107 en þar er fermetraverðið um 368 þús. kr. Fermetrinn er ódýrastur í póstnúmeri 111 og seldist að meðaltali á rúmar 259 þús. kr. á árinu 2015. Næstódýrast er fermetraverð í póstnúmeri 109 eins og sjá má af mynd 8 sem sýnir fermetraverð í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu eftir póstnúmerum á árinu 2015.

Dýrustu sérbýlin eru, rétt eins og fjölbýlin, í miðbæ Reykjavíkur en meðalfermetraverð sérbýla á því svæði var rúmar 437 þús. kr. á árinu 2015. Næst dýrasta sérbýlið er síðan að finna í póstnúmeri 107 og var verð á fermetrann um 350 þús. kr. þar árið 2015. Rétt eins og með fjölbýlin þá er ódýrustu sérbýlin að finna í Breiðholtinu, eða póstnúmerum 109 og 111.

Í kjölfar hrunsins lækkaði íbúðaverð og náði lágmarki í flestum landshlutum á árinu 2009 eða 2010 og hefur þokast talsvert upp á við síðan þá. Á Vestfjörðum náðist þetta lágmark fyrr og  hefur verðið þar verið að taka við sér frá árinu 2008. Á Reykjanesi hefur íbúðaverð verið lengur að taka við sér og hafði það ekki ennþá, á árinu 2014, náð sömu hæðum og það var í fyrir hrun. Íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu og Vesturlandi náði lágmarki árið 2010 og hefur höfuðborgarsvæðið tekið mjög hratt við sér og fasteignaverð aldrei verið hærra þar.

Á mynd 10 má sjá meðalfermetraverð eftir landshlutum, árið 2014. Hæst var verðið á höfuðborgarsvæðinu og hefur einnig hækkað hlutfallslega meira þar en í öðrum landshlutum. Næst hæst var meðalfermetraverð á Norðurlandi en lægst á Vestfjörðum.

Leiguverð eftir landshlutum og hverfum höfuðborgarsvæðisins.

Þegar litið er til leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu er ekki að finna jafn ítarlega hverfisskiptingu og þegar um ræðir kaupverð fasteigna. Höfuðborgarsvæðinu er skipt niður í sjö svæði og er leiguverð reiknað eftir herbergjafjölda innan hvers svæðis. Árið 2014 mátti finna hæsta leiguverð fyrir stúdíó íbúð, tveggja herbergja íbúð og íbúð með sex eða fleiri herbergjum í Reykjavík, vestan Kringlumýrarbrautar og á Seltjarnarnesi. Leiguverð þriggja og fjögurra herbergja íbúða var hæst í Kópavogi og verð fimm herbergja íbúða var hæst í Reykjavík, milli Kringlumýrarbrautar og Reykjanesbrautar.

Af mynd 12 má sjá að leiguverð utan höfuðborgarsvæðisins var almennt hæst á Selfossi og á Akureyri árið 2014. Fyrir tveggja og fjögurra herbergja íbúðir var meðalleiga hæst á Selfossi. Mánaðarleiga þriggja og fimm herbergja íbúða var hæst á Selfossi og því næst á Akureyri. Í sérstökum landshlutum utan höfuðborgarsvæðisins var leiguverð hæst á Suðurnesjum, að frá töldum Reykjanesbæ, og lægst á Vestfjörðum.

Félagslegar leiguíbúðir sveitarfélaga.

Varasjóður húsnæðismála hefur í samvinnu við velferðarráðuneytið og forvera þess annast árlega könnun á stöðu leiguíbúðamála hjá sveitarfélögum í landinu frá árinu 2004. Samkvæmt niðurstöðum síðustu könnunar voru leiguíbúðir sveitarfélaga alls 4.937 í lok árs 2014 og fjölgar íbúðum um 17 frá fyrra ári. Samtals voru 899 íbúðir sveitarfélaganna ætlaðar öldruðum, 259 íbúðir voru fyrir fatlaða og 272 íbúðir teljast sem íbúðir af öðru tagi en félagslegar leiguíbúðir.

Fimm sveitarfélög voru með húsnæðisáætlun í gildi og höfðu Reykjavíkurborg, Hafnarfjörður og Mosfellsbær jafnframt gert áætlun um húsnæðisþörf á grundvelli íbúaþróunar. Sjö sveitarfélög hafa áform um að fjölga leiguíbúðum um samtals 131 íbúð og áætlar Reykjavíkurborg þar af fjölgun um 100 íbúðir eins og sjá má af mynd 13.

Sveitarfélögin lögðu mat á rekstrarvanda vegna leiguíbúða sinna og var niðurstaðan sú að rekstrarvandi var til staðar í 26 sveitarfélögum. Þeim sveitarfélögum sem tilgreindu rekstrarvanda hefur fækkað þegar litið er á fjögurra ára tímabil og má geta þess að ekkert sveitarfélaganna á höfuðborgarsvæðinu tilgreindi rekstrarvanda árið 2014. Algengasta ástæðan fyrir rekstrarvandanum var að leigutekjur stæðu ekki undir rekstri en slíkt var tilfellið hjá 25 sveitarfélögum af 26. Þá tilgreindu 19 sveitarfélög of miklar skuldir sem rekstrarvanda og 21 töldu að vandkvæði með viðhald leiddi til rekstrarvanda.

Af töflu 1 má sjá samantekt á stöðunni á leigumarkaðnum í einstökum sveitarfélögum, þ.e. hvort á honum ríkti jafnvægi, nokkur skortur eða skortur á leiguíbúðum eða hvort nokkuð offramboð eða offramboð væri á leiguíbúðum. 26 sveitarfélög svöruðu spurningunni á þá leið að nokkur skortur eða skortur væri á félagslegum leiguíbúðum í þeirra umdæmi, 18 töldu leigumarkaðinn vera í jafnvægi en einungis þrjú sveitarfélög töldu sig búa við nokkuð offramboð eða offramboð á félagslegum leiguíbúðum.

Tafla 1. Staðan á leigumarkaði í einstökum sveitarfélögum 2014.
Heimild: Varasjóður húsnæðismála.

Fjöldi umsókna um félagslegt leiguhúsnæði sem bárust sveitarfélögum eftir landshlutum, hve margir umsækjendur voru á biðlista eftir félagslegu leiguhúsnæði og hve langur biðtími var að meðaltali eftir félagslegri íbúð má sjá af mynd 14. Flestir sóttu um félagslegt leiguhúsnæði í Reykjavík (1.089) og öðrum sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu. Um 60% umsókna voru í Reykjavík og 75% á höfuðborgarsvæðinu. Utan höfuðborgarsvæðisins voru flestar umsóknir um félagslegt leiguhúsnæði á Norðurlandi eystra.

Umsækjendur á biðlistum eftir félagslegu leiguhúsnæði sveitarfélaganna voru 1.652 í árslok 2014 samanborið við 1.714 árið 2013. Lengstur var biðlistinn á höfuðborgarsvæðinu en yfir 80% umsækjenda var að finna þar. Flestir umsækjendur eftir félagslegu leiguhúsnæði voru einstaklingar og einstæðir foreldrar en innan við 10% voru hjón eða sambúðarfólk. Af einstökum sveitarfélögum var Hafnarfjarðarkaupstaður með hlutfallslega flesta umsækjendur á biðlista. Lengstur meðalbiðtími eftir félagslegu leiguhúsnæði var 30 mánuðir hjá Kópavogsbæ og Akraneskaupstað, 29 mánuðir hjá Reykjavík og 24 mánuðir hjá Hveragerðisbæ.

26 sveitarfélög greiddu sérstakar húsaleigubætur til leigjenda sem bjuggu við erfiðastar aðstæður samanborið við 25 sveitarfélög árið 2013. Þau sveitarfélög sem greiddu sérstakar húsaleigubætur áttu samtals 4.229 íbúðir eða tæplega 86% allra leiguíbúða sveitarfélaganna. Grundarfjarðarbær greiddi sérstakar húsaleigubætur árið 2013 en hefur nú hætt þeim greiðslum á meðan Strandabyggð og Svalbarðsstrandahreppur tóku upp slíkar bætur árið 2014.

Leiguverð félagslegra leiguíbúða sveitarfélaganna.

Meðalleigugjald á fermetra fyrir félagslegar leiguíbúðir var hæst í Reykjavík og því næst í öðrum sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu eins og sjá má af mynd 15. Á landsbyggðinni var hæstu meðalleigu fyrir félagslegar leiguíbúðir sveitarfélaganna að finna á Vesturlandi og þá lægstu á Norðurlandi vestra. Flest sveitarfélögin ákvarða sjálf leiguverð íbúða sinna eins og sjá má af töflu 2 en fimm notast við viðmiðunarreglur Íbúðalánasjóðs. Fimm sveitarfélög taka tillit til markaðsleigu að fullu eða að hluta og þrjú sveitarfélög hafa engar viðmiðanir.