Þaksetning vaxta og verðbóta
Fjallað er um kosti þess að setja þak á verðbætur verðtryggðra fasteignalána annars vegar og hins vegar hámark á raunvexti slíkra lána í nýrri úttekt sem gerð var að beiðni ráðherrahóps um skulda- og greiðsluvanda heimila. Niðurstaðan bendir til þess að þak á verðbætur geti verið raunhæfur kostur til þess að koma í veg fyrir að þjóðhagslegur óstöðugleiki, s.s. verðbólguskellur í kjölfar gengisfalls krónunnar, skapi kerfisbundin skuldavandræði meðal heimila landsins. Þessu úrræði verði þó að beita í samhengi við aðra stefnumörkun stjórnvalda í húsnæðismálum. Hins vegar mæli öll rök gegn því að setja hámark á raunvexti.
Verkefnið sem Dr. Ásgeir Jónsson lektor við Hagfræðideild Háskóla Íslands vann fyrir ráðherrahópinn var tvíþætt. Annars vegar að skoða kosti og galla þess að setja 2% hámark á raunvexti af verðtryggðum lánum. Hins vegar að skoða kosti og galla þess að setja 4% hámark á verðbætur verðtryggðra fasteignalána.
Guðbjartur Hannesson velferðarráðherra segir mikilvægt að þessi úttekt hafi verið gerð. Hún varpi ljósi á hvað sé mögulegt í þessum efnum og geti þannig verið grunnur að málefnalegri umræðu um leiðir til að bæta stöðu lántakenda á húsnæðismarkaði: „Stjórnvöld hafa ekki tekið afstöðu til þeirra hugmynda sem fram koma í skýrslunni um þak á verðbætur verðtryggðra lána. Þessi kostur virðist þó fyllilega raunhæfur og ástæða til þess að skoða mögulegar útfærslur á slíkum lánum sem valkosti fyrir heimilin. Aftur á móti bendir úttektin til þess að hugmyndir sem fram hafa komið um þak á raunvexti séu óraunhæfar vegna mikilla affalla af höfuðstóli lánanna og óbeinna áhrifa sem gætu ýtt undir nýja fasteignabólu og skapað gríðarlegan hvata til skuldsetningar.“
Kostir og gallar þess að setja 4% þak á verðbætur verðtryggðra lána
Með því að setja þak á verðbótaþátt verðtryggðra lána er veitt trygging fyrir því að höfuðstóll lána hækki ekki umfram sett mörk. Öll verðbólga umfram þau mörk færist á reikning lánveitanda, eða þess sem veitir trygginguna. Gert er ráð fyrir því að tryggingagjaldið ákvarðist í frjálsum samningum. Samkvæmt útreikningum skýrsluhöfundar mætti gera ráð fyrir að árlegt tryggingagjald, vegna láns til 40 ára með 4% verðbótaþaki, næmi sem svarar 1,5% vaxtaálagi við núverandi aðstæður. Gjaldið hækkar eða lækkar eftir því hvernig verðbólguvæntingar hreyfast, en þær eru nú í kringum 5%. Gjaldið hins vegar lækkar niður í um 1% ef verðbótaþakið er hækkað í 5%. Verðbótaþak ætti einnig að falla að hagsmunum lánveitenda þar sem líkur á vanskilum og neikvæðu eigin fé minnkar verulega með þaksetningu. Færa má rök fyrir því að slík lán ættu að njóta betri vaxtakjara en almenn verðtryggð lán.
Skýrsluhöfundur tekur dæmi af 20 milljóna króna láni Íbúðalánasjóðs til 40 ára með uppgreiðsluheimild sem nú ber 4,7% raunvexti. Á upphafsdegi lánsins væri mánaðarleg greiðslubyrði um 93.000 kr. Ef lánið væri þaksett og bætt við 1,5% tryggingagjaldi myndi mánaðarleg greiðsla verða um 113.000 kr. eða um 20% hærri en ella. Meðan verðbólgan væri undir 4% yrði greiðslubyrði lánsins ríflega 20% hærri á hverjum tíma en af venjulegu verðtryggðu húsnæðisláni. Færi verðbólgan hins vegar yfir þessi mörk myndi lántakandinn strax njóta verulegs ávinnings. Árið 2008 fór verðbólgan hæst í 18,6% og miðað við þær aðstæður hefði lántakandinn í dæminu hér að framan sparað sér nærri 15% af höfuðstóli lánsins þar sem ekki hefðu lagst á lánin neinar verðbætur umfram 4% (sjá skýringamynd hér að neðan).
Fjármögnun þaksettra lána
Að mati skýrsluhöfundar gæti fjármögnun þaksettra lána með útgáfu skuldabréfa með sömu skilmálum verið áhugaverður kostur fyrir fjármálamarkaðinn sem eykur fjölbreytni fjárfestingakosta. Því ætti að vera mögulegt að fjármagna ný þaksett lán upp að einhverju marki. Verðtryggð húsnæðislán heimilanna nema nú 1150 milljörðum króna og það kann að vera óraunhæft að ætla að tryggja þau öll. Lífeyrissjóðirnir standa að baki 74% þessara lána, eða um 850 milljörðum, sem nema um 40% af heildareignum þeirra og telur skýrsluhöfundur að útilokað væri fyrir þá að setja þessa eign sína undir þaksetta skilmála nema að samhliða yrði sett þak á verðbætur lífeyrisréttinda. Að öðrum kosti yrði hætta á misræmi eigna og skulda lífeyrissjóðanna allt of mikil. Í skýrslunni segir að vilji stjórnvöld gera þaksett lán að raunhæfum kosti á íslenskum húsnæðislánamarkaði megi ýta undir framgang þeirra með því að endurskoða lagaumhverfi lífeyrissjóða og jafnvel setja þak á verðtryggingu lífeyrisréttinda.
Þaksetning lána sem úrræði á vegum stjórnvalda
Í skýrslunni er fjallað um þann möguleika að stjórnvöld kaupi verðbótatryggingu fyrir tiltekna hópa lántakenda. Eru þar nefndir þeir sem kaupa íbúð í fyrsta skipti, tekjulágir eða aðrir sem standa veikastir gagnvart verðbólguskotum. Þaksetning tryggir eigið fé þessara hópa sem bundið er í húsnæði og stuðlar því að betra fjárhagsöryggi. Þeir ættu í kjölfarið að fá betra aðgengi að lánastofnunum og nytu jafnvel lægri vaxta í skjóli tryggingarinnar. Í skýrslunni er bent á að stjórnvöld verji nú þegar háum fjárhæðum árlega í vaxtabætur. Þaksetning lána fyrir tiltekna hópa, þar sem ríkið greiðir tryggingagjaldið, gæti þannig verið annað form á húsnæðisstuðningi hins opinbera að mati skýrsluhöfundar.
