Leiðbeiningar varðandi sölu félagslegra eignaríbúða

Frumvarp til laga um breytingu á lögum um húsnæðismál, nr. 44/1998, með síðari breytingum, var samþykkt á Alþingi þann 2. maí sl. Eftir er að birta lögin í A-deild Stjórnartíðinda og taka lögin gildi eftir birtingu þeirra. Með 3. gr. laganna er sveitarfélögum nú heimilað að falla frá kaupskyldu á félagslegum eignaríbúðum.

Eftir gildistöku laganna geta sveitarfélög óskað eftir því við félagsmálaráðherra að aflétt verði kaupskyldu og forkaupsrétti þeirra. Slík framkomin ályktun sveitarfélags verður að taka til allra félagslegra íbúða innan viðkomandi sveitarfélags svo jafnræðis meðal íbúa sveitarfélaganna verði tryggt. Ráðherra staðfestir síðan þá ósk sveitarfélags. Hafi sveitarfélag fengið slíka staðfestingu ráðherra getur eigandi félagslegrar eignaríbúðar farið fram á að kaupskylda og forkaupsréttur sveitarfélags verði ekki virk og selt íbúð sína á almennum markaði.

Eigandi sem hyggst selja íbúð sína þarf að tilkynna það til viðkomandi húsnæðisnefndar/félagsmálaráðs. Kaupsamningi og afsali vegna íbúðar verður ekki þinglýst nema fyrir liggi yfirlýsing sveitarstjórnar eða húsnæðisnefndar/félagsmálaráðs um að slíkt sé heimilt.

Heimildarákvæði þetta hefur ekki áhrif á rétt eigenda félagslegra eignaríbúða til að óska sérstaklega eftir því að sveitarfélög leysi til sín félagslegar eignaríbúðir sem kaupskylda samkvæmt ákvæðum til bráðabirgða I og II í lögum um húsnæðismál nr. 44/1998 og 83. og 84. gr. laga um Húsnæðisstofnun ríkisins, nr. 97/1993, með síðari breytingum, hvílir á. Réttur eigenda félagslegra eignaríbúða til að óska sérstaklega eftir því að sveitarfélag innleysi eign þeirra sem kaupskylda sveitarfélagsins hvílir á væri því áfram fyrir hendi. Mundi þetta sérstaklega eiga við um fasteignir staðsettar í minni sveitarfélögum á landsbyggðinni þar sem fasteignaverð hefur farið lækkandi. Það sama á við þegar um nauðungarsölu á félagslegum eignaríbúðum er að ræða (gildir í 15 ár).

Áður en félagsleg íbúð er seld á almennum markaði skal eigandi íbúðarinnar greiða upp áhvílandi veðskuldir við framkvæmdaraðila og þau lán sem veitt hafa verið af Byggingarsjóði verkamanna eða önnur lán sem veitt voru til félagslegra eignaríbúða, svo sem sérstök viðgerðarlán.

Að öðru leyti er réttarstaða eigenda félagslegra eignaríbúða óbreytt fyrir þá sem kjósa að vera áfram í félagslega eignaríbúðakerfinu. Áfram þarf því leyfi húsnæðisnefndar eða félagsmálaráðs áður en félagsleg eignaríbúð er leigð út, leigufjárhæð reiknast út með ákveðnum hætti og veðhæfni eignanna er takmörkuð, sbr. 70.–71. gr. laga um Húsnæðisstofnun ríkisins, nr. 97/1993.

Á vefsíðu ráðuneytisins er m.a. að finna gildandi ákvæði laga um Húsnæðisstofnun ríkisins, nr. 97/1993, með síðari breytingum: Ákvæði laga um Húsnæðistofnun ríkisins nr. 97/1993 sem halda gildi sínu eftir gildistöku laga um húsnæðismál frá árinu 1998.

Leiðbeiningar við sölu
Söluferlið yrði þá á þessa leið:
1. Félagsmálaráðherra staðfestir ósk viðkomandi sveitarfélags um að aflétt verði kaupskyldu og forkaupsrétti þess í sveitarfélaginu.
2. Eigandi félagslegrar íbúðar fær fasteignasala að eigin vali til að verðmeta íbúð sína og lætur íbúðina í sölu.
3. Kauptilboð kaupanda er samþykkt.
4. Íbúðalánasjóður gefur út fasteignaverðbréf. Seljandi og kaupandi skrifa undir kaupsamning og fasteignaverðbréf hjá fasteignasala.
5. Seljandi íbúðar greiðir upp áhvílandi lán sem tekin hafa verið hjá Byggingarsjóði verkamanna og sérstök viðgerðarlán. Seljandi gerir þetta oftast með hjálp banka eða fasteignasala, en Íbúðalánasjóður kaupir ekki fasteignaverðbréf nema því sé þinglýst athugasemdalaust á umsaminn veðrétt. Vegna þessa þarf seljandi t.d að útvega sér yfirdráttarheimild í banka í stuttan tíma, líklega eina til tvær vikur, og oft er fasteignaveðbréfið sett sem veð fyrir yfirdráttarheimildinni, á meðan verið er að aflétta veðum af íbúðinni eða fasteignasali veitir aðstoð vegna þessa.
6. Seljandi íbúðar fær yfirlýsingu sveitarstjórnar eða húsnæðisnefndar/félagsmálaráðs þar sem kvöðinni um félagslega íbúð er aflétt af íbúðinni.
7. Fasteignaverðbréf er þinglýst á þann veðrétt, sem aðilar sömdu um, þegar kvöðinni hefur verið aflétt.
8. Seljandi getur skipt fasteignaveðbréfinu fyrir húsbréf.

Efni 3. gr. nýju laganna
Umrædd 3. gr. laganna (er breytir ákvæði til bráðabirgða IV laga um húsnæðismál, nr. 44/1998) er nú svohljóðandi:

Félagsmálaráðherra er heimilt þrátt fyrir ákvæði til bráðabirgða I og II og gildandi ákvæði laga um Húsnæðisstofnun ríkisins, nr. 97/1993, að staðfesta ósk sveitarfélags um að aflétt verði kaupskyldu og forkaupsrétti viðkomandi sveitarfélags. Slík framkomin ályktun sveitarfélagsins verður að taka til allra félagslegra eignaríbúða innan viðkomandi sveitarfélags. Hafi sveitarfélag fengið slíka staðfestingu ráðherra getur eigandi félagslegrar eignaríbúðar farið fram á að kaupskylda og forkaupsréttur sveitarfélags verði ekki virk og selt íbúð sína á almennum markaði.
Heimildarákvæði þetta hefur ekki áhrif á rétt eigenda félagslegra eignaríbúða til að óska sérstaklega eftir því að sveitarfélög leysi til sín félagslegar eignaríbúðir sem kaupskylda samkvæmt ákvæðum til bráðabirgða I og II í lögum þessum hvílir á né þegar um nauðungarsölu á félagslegum eignaríbúðum er að ræða.
Áður en íbúð er seld á almennum markaði skal eigandi íbúðarinnar greiða upp skuld við framkvæmdaraðila og þau lán sem veitt hafa verið af Byggingarsjóði verkamanna.
Um réttarstöðu eigenda félagslegra eignaríbúða fer að öðru leyti eftir því sem mælt er fyrir um í 70.–71. gr. laga um Húsnæðisstofnun ríkisins, nr. 97/1993, eftir því sem við getur átt og með þeim takmörkunum sem í lögum þessum greinir.