Hoppa yfir valmynd
Kærunefnd húsamála

Nr. 38/2018 - Álit

Girðingar á baklóð húss.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 38/2018

 

Girðingar á baklóð húss.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 30. apríl 2018, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 22. maí 2018, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 7. júní 2018, og athugasemdir gagnaðila, dags. 15. ágúst 2018, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 3. september 2018.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls tvo eignarhluta. Aðilar eru eigendur hvor að sínum eignarhluta. Ágreiningur er um hvort gagnaðila hafi verið heimilt að setja upp girðingar á baklóð hússins.

Krafa álitsbeiðanda er:

     Að viðurkennt verði að gagnaðila sé skylt að fjarlægja girðingar sem settar hafa verið á       sameiginlega lóð hússins.

Í álitsbeiðni kemur fram að fyrir nokkrum árum hafi gagnaðili reist tvær girðingar á lóð hússins. Með því að reisa umræddar girðingar hafi hann lokað alveg á aðgang álitsbeiðanda að hluta baklóðar hússins, enda hvergi á girðingunum hlið til þess að komast inn á lóðina.

Í 30. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segi að samþykki meðeigenda þurfi fyrir byggingu, endurbótum eða framkvæmdum á sameign sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktum teikningum.

Í 35. gr. sömu laga segi að sérhverjum eiganda og afnotahafa beri skylda til að taka sanngjarnt og eðlilegt tillit til annarra eigenda og afnotahafa við hagnýtingu sameignar og fara í hvívetna eftir löglegum reglum og ákvörðunum húsfélagsins varðandi afnot hennar. Eigendum og öðrum afnotahöfum sé óheimilt að nota sameiginlegt húsrými eða lóð til annars en því sé ætlað. Þá komi fram að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki.

Í 36. gr. laganna komi svo fram að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Eigandi geti ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt.

Telji álitsbeiðandi að í framangreindum ákvæðum felist meðal annars að gagnaðila sé óheimilt að reisa girðingu/grindverk á sameiginlegri lóð án samþykkis álitsbeiðanda, enda hafi hann með þessu gert breytingar á sameign sem hafi í för með sér verulega breytingu á lóðinni sem hvorki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi né á teikningum. Þá hafi gagnaðili einnig með þessu helgað sér hluta af sameign til einkanota en það geti hann ekki gert nema með samþykki álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi ekki veitt samþykki sitt fyrir umræddum girðingum, í þeirri mynd sem þær séu nú, og muni ekki veita slíkt samþykki.

Í greinargerð gagnaðila segir að í eignaskiptasamningi komi skýrt fram að lóðin sem fylgi húsnæðinu sé leigulóð og skiptist í sömu hlutföllum og eignin. Þar sé hvergi tekið fram að um sameiginlega lóð sé að ræða.

Tveir inngangar inn í íbúðirnar séu hvor sínum megin á húsinu og því augljóst hvaða hluti lóðarinnar tilheyri hvorri íbúð. Aðgengi að bakgarðinum sé þar sem innkeyrslum sem tilheyri íbúðunum sleppir, en bílskúr sé á lóð álitsbeiðanda. Aldrei hafi komið til þess að annar hvor eigandi hafi þurft að fara í gegnum lóð hins til þess að komast í garðinn þar sem aðgengi sé á báðum hliðum hússins. Álitsbeiðandi hafi meðal annars aðgengi að bakgarðinum í gegnum íbúð sína og bílskúr. Einnig hafi hún haft aðgengi fyrir neðan skúrinn þar sem hún hafi sjálf girt garðinn sín megin og lokað þannig fyrir aðgengi sitt að lóðinni.

Álitsbeiðandi hafi sett girðingu á sína hlið bakgarðsins þar sem henni hafi fundist svo sniðugt hvernig gagnaðili hafi lokað sinn hluta garðsins af fyrir hunda. Það hafi álitsbeiðandi gert án samþykkis annarra eigenda í húsinu. Hún hafi því sjálf ekki framfylgt reglum. Gagnaðili hafi þó ekkert aðhafst í því máli þar sem hann hafi verið feginn að hundarnir á neðri hæðinni væru lokaðir af. Afstaða álitsbeiðanda til girðingarinnar hafi því verið jákvæð, enda eðlilegt að girða af svæði þar sem hundar séu og það sé í samræmi við samþykkt um hundahald í D.

Ljóst sé að erindi álitsbeiðanda hafi ekkert með aðgengismál að gera þar sem hún hafi sjálf lokað fyrir aðgengi sitt að hluta.

Stuttu eftir að dóttir gagnaðili hafi flutt inn hafi einn af X hundum álitsbeiðanda glefsað í hund hennar. Það hafi gerst þegar hundarnir hafi komið hlaupandi, eftirlitslausir, inn í innkeyrslu gagnaðila í gegnum bakgarðinn þar sem þeim sé ávallt hleypt út til að gera þarfir sínar. Það hafi því orðið ljóst stuttu eftir að dóttir gagnaðila hafi flutt í húsið að í íbúð álitsbeiðanda væru dýr sem öðrum íbúum stafaði hætta af. Þann X 2016 hafi dóttir gagnaðila þurft að leita með hundinn sinn á dýraspítala. Hundurinn hafi verið með mörg bitsár sem hafi þurft að sauma eftir að hundur álitsbeiðanda hafi bitið hann í gegnum tímabundna girðingu sem hafi verið sett upp eftir fyrstu árás til þess að loka sameiginlega garðinum frá innkeyrslu gagnaðila.

Þrátt fyrir ítrekaðar óskir um að hundunum væri ekki sleppt út eftirlitslausum þar sem dóttir gagnaðila væri stundum úti í garði með sína hunda, hafi álitsbeiðandi ekki gert neitt til þess að koma í veg fyrir að öðrum íbúum og dýrum stafaði ógn af hundi hennar. Álitsbeiðandi hafi og sé ávallt að hleypa hundum sínum út lausum og án eftirlits, án þess að athugað sé hvort aðrir séu í garðinum. Fyrrnefnd árás hafi orðið til þess að dóttir gagnaðila hafi orðið enn varari um sig og sett upp girðingu. Henni sé í raun meinilla við að nota bakgarðinn.

Þrátt fyrir ítrekaðar árásir og fyrirmæli frá Heilbrigðiseftirliti D sem og dýralæknis, sem kveði á um að hleypa ekki hundi álitsbeiðanda út lausum sem og án eftirlits, hafi hún ekki breytt hegðun sinni og umgengni um sameiginlegu lóðina. Dóttir gagnaðila hafi því ekki talið annað fært í stöðunni en að setja upp girðingarefni til þess að verja sig og hundana sína frá ítrekuðum og hættulegum árásum hunds álitsbeiðanda.

Í mati heilbrigðiseftirlitsins sé „lagt fyrir eiganda E að sjá til þess að hundurinn sé ávallt í gæslu utan dyra. Þar sem má gera ráð fyrir að E hitti aðra hunda eða önnur dýr verður að múlvenja hana.“ Sagt sé að „eigandi hennar verði að taka hegðun hennar gagnvart öðrum hundum alvarlega. Skilyrðislaust verður því að vera með tíkina í taumi á göngu utan dyra meðan þjálfun er á fyrstu stigum.“

Í skýrslu frá dýralækni segi einnig að „mikilvægt sé að hundar séu aldrei einir úti þar sem einhver getur komið skyndilega að, með annan hund eða ekki.“ Einnig bendi dýralæknir á að „sýna þarf fyrirhyggju og tryggja að hún sé ekki laus þar sem von er á aðvífandi lausum hundum.“ Dýralæknirinn segi að „það er mikilvægt að eigandi E taki hegðun hennar alvarlega“ og að „ef eigandi sér fram á aðstæður þar sem lausir hundar geta komið þeim að óvörum er möguleiki að múlvenja hana“ og taki dýralæknirinn fram að bit hundsins á hundi dóttur gagnaðila hafi verið „djúpt og alvarlegt og bendir til að hún hafi haldið bitinu í nokkrar sekúndur.“ Dýralæknirinn taki síðan fram að hundurinn sé „stór og sterk“ og að „rétt er að hafa E ávallt í taumi utandyra.“

Álitsbeiðandi hafi ekki á nokkurn hátt tekið tillögur heilbrigðiseftirlitsins eða dýralæknisins alvarlega. Hundinum sé ítrekað sleppt lausum út í garðinn ásamt hinum  hundunum og stundum einum. Álitsbeiðandi hafi aldrei tekið tillit til þess að aðrir búi í húsinu og hafi afnot af bakgarðinum. Þrátt fyrir allt sem gengið hafi á hafi hún ekki gert neitt til þess að koma í veg fyrir árekstra og slys á mönnum og dýrum. Hegðun hennar og tillitsleysi sé óbreytt og hættan sem stafi af hundinum sé því óbreytt. Því hafi þurft að setja upp umræddar girðingar.

Hundarnir hafi orðið fyrir miklu líkamlegu tjóni af árásunum tveimur. Þeir hafi einnig orðið fyrir andlegu tjóni en ítrekaðar árásir geti haft verulega slæm áhrif á andlegt ástand hunda og hafi hegðun þeirra breyst í kjölfar árásanna. Enn sé unnið með það og þeir séu að læra á nýjan leik að vera í kringum aðra hunda. Haldi þeir áfram að verða fyrir árásum muni þeir eflaust sjálfir verða árásargjarnir og hætta alfarið að geta umgengist aðra hunda. Það sé áhætta sem dóttir gagnaðila sé ekki tilbúin að taka og eigi ekki að þurfa að taka á sínu eigin heimili.

Áhrifin sem þessar árásir hafi haft á dóttur gagnaðila séu einnig mikil. Fyrir utan lækniskostnað upp á hundruði þúsunda, sem álitsbeiðandi hafi ekki tekið þátt í, hafi líkamlegu áhrifin verið þannig að hún hafi verið óvinnufær dögum saman, enda bitin á hægri hendi og marblettir um allan líkamann. Afleiðingarnar hafi verið þannig að hún hafi ekki getað innt af hendi minnstu daglegu verkefni um tíma og enn megi sjá ör á hægri hendi.

Andlegu áhrifin sem árásin hafi haft séu jafnframt mjög mikil. Eftir árásina hafi hegðun dóttur gagnaðila gagnvart stórum hundum breyst til muna. Áður hafi aldrei verið að finna hræðslu eða kvíða gagnvart nokkrum hundi.

Það eina sem mögulega geti komið í veg fyrir frekari árekstra og slys sé girðing sem skilji að það svæði sem tilheyri hvorri íbúð fyrir sig, sem eðlilega sé gert í samræmi við hvar íbúar hafi aðgengi að lóðinni, og sé í samræmi við innkeyrslur sem tilheyri íbúðunum. Þess beri að geta að girðingin skipti lóðinni mjög ríflega og dóttir gagnaðila hafi einungis örlítið brot af garðinum fyrir sig.

Þá hafi alla tíð mikill óþrifnaður fylgt álitsbeiðanda í bakgarðinum. Hundum hennar sé ávallt hleypt út í bakgarðinn til þess að gera þarfir sínar og skíturinn ekki tekinn upp dögum saman. Dóttir gagnaðila hafi ítrekað kvartað undan því að ekki væri þrifið eftir hunda álitsbeiðanda sem hafi ávallt leitað langt yfir á þann hluta sem tilheyri innkeyrslu og lóð gagnaðila til þess að gera þarfir sínar. Stundum sé um svo mikinn skít að ræða að ekki hafi verið hægt að fara inn í garðinn og heilsufari íbúa verið ógnað. Slík umgengni sé óásættanleg og brot á reglum, meðal annars reglum um hundahald. Með girðingunni sé það tryggt að hundar álitsbeiðanda geri þarfir sínar á þann hluta lóðarinnar sem tilheyri þeirra helmingi svo að aðrir þurfi ekki að þrífa upp skít eftir önnur dýr. Loks megi nefna gríðarlegt ónæði sem stafi hundum álitsbeiðanda sem séu gríðarlega mikið skildir eftir einir heima, geltandi og gólandi tímunum saman, jafnt daga sem nætur.

Ljóst sé af ofangreindum atriðum að álitsbeiðandi brjóti ítrekað samþykktir um hundahald í D. Þá sé einnig ljóst að hegðun hennar og umgengni sé brot á lögum um fjöleignarhús, meðal annars 35. gr. sem kveði á um að „sérhverjum eiganda og afnotahafa beri skylda til að taka sanngjarnt og eðlilegt tillit til annarra eigenda og afnotahafa við hagnýtingu sameignar.“

Ljóst sé að tilgangurinn með girðingunni sé fyrst og fremst sá að koma í veg fyrir árekstra og slys af völdum dýra álitsbeiðanda sem hafi ítrekað stofnað mönnum og dýrum í hættu með alvarlegum og hættulegum árásum og eigendur og íbúar ekki aðhafst nokkuð til þess að koma í veg fyrir slíkt. Einnig komi girðingin í veg fyrir að gagnaðili búi við slæmar heilsufarsaðstæður vegna þess að álitsbeiðandi hirði ekki upp eftir hundana sína dögum saman. Girðingin sé til þess að menn og dýr í húsinu séu enn á lífi og álitsbeiðandi geti ekki tekið þann rétt af öðrum íbúum í húsinu að tryggja öryggi sitt og vernd á eigin heimili.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að um sé að ræða sameiginlega lóð, þrátt fyrir að ekkert sé tekið fram um það í eignaskiptasamningi. Vísist þar til 6. gr. laga um fjöleignarhús, en þar komi fram að sameign samkvæmt lögunum séu allir hlutar húss og lóðar sem ekki séu ótvírætt í séreign. Gagnaðili hafi ekki lagt fram nein gögn sem sýni fram á að lóðinni sé skipt upp í tvær séreignir.

Það sé rangt að hægt sé að komast á baklóðina þeim megin sem bílskúrinn standi við húsið. Þvert á móti standi hann alveg upp við næsta garð og til þess að komast þá leið inn í garðinn þyrfti álitsbeiðandi að fara í gegnum gróður sem tilheyri næsta húsi. Útilokað sé því að fara inn í bakgarðinn þeim megin við húsið.

Sérstakar reglur gildi um hunda á sameiginlegri lóð og hafi gagnaðili ákveðin úrræði til þess að koma í veg fyrir það að hundar séu á lóð hússins og geti leitað réttar síns hvað það varði telji hann að brotið sé á þeim reglum. Það sé þó alveg óskylt þeim ágreiningi sem uppi sé í þessu máli varðandi uppsetningu girðingar á sameiginlegri lóð, en álitsbeiðandi hafni þeim ásökunum sem hafðar séu uppi í greinargerð hans.

Í athugasemdum gagnaðila segir að lóðinni að framanverðu hafi verið skipt en runnar, skúr og skjólveggur skipti henni upp og afmarki mjög skýrt. Álitsbeiðandi komist í gegnum sína eigin íbúð í garðinn.

III. Forsendur

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign í skilningi laganna vera afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls. Í 5. gr. sömu laga er nánar tilgreint hvað fellur undir séreign en samkvæmt 10. tölul. ákvæðisins falla þar undir aðrir hlutar húss eða lóðar en tilgreindir eru í fyrri töluliðum sem þinglýstar heimildir segja séreign eða teljast það samkvæmt eðli máls. Samkvæmt 6. gr. sömu laga telst sameign allir þeir hlutar húss og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign samkvæmt 4. gr. og samkvæmt 5. tölul. 8. gr. sömu laga telst til sameignar öll lóð húss.

Álitsbeiðandi byggir á því að um sameiginlega lóð sé að ræða og því hafi gagnaðila verið óheimilt að skipta henni upp með girðingu. Í eignaskiptasamningi, dagsettum í X 1985, kemur fram að eignarhluti álitsbeiðanda í húsinu sé 62,10% og gagnaðila 37,90% Þá segir að lóð hússins sé leigulóð og skiptist í sömu hlutföllum. Önnur þinglýst gögn liggja ekki fyrir í málinu sem kveða nánar á um skiptingu lóðarinnar. Þar að auki liggja ekki fyrir þinglýstar heimildir um afnotaskipti lóðarinnar. Samkvæmt þessu er því um að ræða óskipta lóð sem er í sameign aðila, sbr. 5. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús.

Samkvæmt 36. gr. laga um fjöleignarhús er eiganda óheimilt á eigin spýtur að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Þá getur eigandi ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Með hliðsjón af þessu ákvæði telur kærunefnd að gagnaðila hafi ekki verið heimilt án samþykkis álitsbeiðanda að setja upp girðingar á sameiginlegri lóð þeirra.

Í 3. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús segir að eigendum og öðrum afnotahöfum sé skylt að ganga vel og þrifalega um sameiginlegt húsrými og lóð og sömuleiðis um sameiginlegan búnað hússins og gæta þess sérstaklega í umgengni sinni að valda ekki öðrum í húsinu óþægindum eða ónæði. Að gefnu tilliti bendir kærunefnd á að álitsbeiðandi brjóti hugsanlega gegn nefndu ákvæði með því að hleypa hundi sínum, sem bitið hefur dóttur gagnaðila og hund hennar, í sameiginlegan garð þannig að hætti stafi af. Þá brýtur álitisbeiðandi mögulega gegn öðrum lögum en fjöleignarhúsalögum en undir nefndina fellur aðeins ágreiningur á grundvelli nefndra laga.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið óheimilt að setja upp girðingar á sameiginlegri lóð.

 

Reykjavík, 3. september 2018

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira