Hoppa yfir valmynd
Kærunefnd húsamála

Nr. 75/2018 - Álit

Afhending gagna. Fundargerð. Skoðunaraðgengi á netbanka. Húsfundir. Eldri framkvæmdir. Kostnaður vegna matsmanns.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 75/2018

 

Afhending gagna. Fundargerð. Skoðunaraðgengi á netbanka. Húsfundir. Eldri framkvæmdir. Kostnaður vegna matsmanns.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 7. ágúst 2018, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 21. september 2018, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 30. september 2018, athugasemdir gagnaðila, dags. 8. október 2018, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 14. október 2018, og athugasemdir gagnaðila, dags. 15. október 2018, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 31. október 2018.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 3. hæð hússins en gagnaðili íbúðar á 1. hæð. Ágreiningur er um afhendingu og aðgengi að gögnum húsfélagsins, fundargerðir, kostnað vegna vinnu matsmanns, mætingu á húsfundi og framkvæmdir gagnaðila á lögnum á árinu 2011.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

  1. Að viðurkennt verði að gagnaðila, sem umsjónarmanni húsfélags, beri að afhenda álitsbeiðanda gögn sem varða húsfélagið, þ.m.t. endanlega fundargerð.
  2. Að viðurkennt verði að gagnaðila, sem umsjónarmanni húsfélags, beri að sjá til þess að fundarritari skrái framkomnar athugasemdir fundarmanna í fundargerð.
  3. Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi eigi rétt á skoðunaraðgengi að heimabanka. Verði ekki fallist á það er óskað viðurkenningar á því að hún eigi rétt á að fá yfirlit yfir reikninga húsfélagsins á tölvutæku formi. Verði ekki fallist á það er óskað viðurkenningar á því að gagnaðili geti ekki tekið einhliða ákvörðun um að afhenda umbeðin gögn eingöngu á húsfundi. Verði fallist á að það sé heimilt er óskað álits á því hverjum beri að boða og halda þann fund og hver hæfilegur frestur skuli vera.
  4. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að taka þátt í kostnaði vegna komu matsmanns á húsfund 30. október 2017.
  5. Að viðurkennt verði að gagnaðila hafi verið skylt að mæta á þá húsfundi sem álitsbeiðandi hafi boðað til með vísan til 5. mgr. 58. gr. laga um fjöleignarhús.
  6. Að viðurkennt verði að samþykki allra eigenda þurfi fyrir lögnum og tengigrindum sem gagnaðili hafi látið leggja um sameignina án samráðs við eigendur. Einnig er óskað eftir áliti á því hvort umræddar lagnir séu séreign gagnaðila. Þá er óskað viðurkenningar á því að gagnaðila beri að fjarlægja umræddar lagnir úr sameign þar sem ekki liggi fyrir samþykki fyrir þeim.

Í álitsbeiðni kemur fram að á húsfundi 14. ágúst 2017 hafi gagnaðili verið kosinn umsjónarmaður húsfélags með atkvæðum eigenda íbúða á 1. og 2. hæð. Ekki sé augljóst hvað felist í því hlutverki en ætla megi að undir það falli að sjá um að halda til haga öllum gögnum húsfélagsins, svo sem undirrituðum fundargerðum, tilboðum og verksamningum, og sjá um samskipti við verktaka vegna framkvæmda og miðla upplýsingum á milli þeirra og eigenda.

Fundargerð vegna fundar frá 20. september 2017 standi óbreytt þrátt fyrir beiðni álitsbeiðanda um annað, þ.e. hvorki hafi athugasemdir hennar á fundinum verið skráðar né tekið tillit til athugasemda fyrrverandi eigenda jarðhæðar. Fundargerðin hafi eingöngu verið undirrituð af gagnaðila og eiganda 2. hæðar. Við móttöku fundarboðsins hafi álitsbeiðandi látið vita að hún gæti aðeins verið á fundi til kl. 18:00 þennan dag og hafi henni því ekki gefist tóm til að vera viðstödd yfirlestur fundargerðarinnar en fundurinn hafi leyst upp að mestu um kl. 18:00. Gagnaðili sé með öll gögn húsfélagsins í sínum fórum og ættu fundargerðir að vera þar á meðal, þ.e. lokaútgáfur þeirra með framkomnum athugasemdum, undirritaðar af fundarmönnum. Þessa fundargerð hafi álitsbeiðandi fyrst fengið í hendur 14. mars 2018. Álitsbeiðandi hafi óskað eftir afriti af tiltekinni starfsábyrgðartryggingu án árangurs. Aðrir eigendur hafi ákveðið sín á milli að sjá alfarið um samskipti við verktaka og umsjón með framkvæmdum og látið sig litlu varða athugasemdir álitsbeiðanda. Á húsfundi 5. júlí 2018 hafi gagnaðili upplýst um þá ákvörðun sína að frá og með þeim degi hygðist hún eingöngu afhenda umbeðin gögn húsfélagsins á húsfundum og lúti ágreiningur að því að álitsbeiðandi sé ósátt við þá tilhögun.

Í fundarboði vegna húsfundar 30. október 2017 hafi verið tilkynnt að tiltekinn matsmaður myndi mæta á fundinn til að fara yfir lögfræðileg álitaefni hvað varði samábyrgð húsfélags vegna tjóna og kostnaðarskiptingar. Í september 2017 hafi matsmaðurinn skilað greinargóðu minnisblaði vegna lekaskemmda og myglu og aðgerðir því tengdu og ekki verði séð að ástæða hafi verið til að fá hann á fund til að útskýra þann hluta frekar þar sem engar athugasemdir höfðu verið gerðar við minnisblaðið. Álitsbeiðandi hafi ekki verið upplýst um að hún þyrfti að greiða kostnað vegna mætingar hans á fundinn og það hafi ekki komið í ljós fyrr en á húsfundi 19. febrúar 2018 að húsfélagið hefði greitt honum tæplega 40.000 kr. fyrir viðvikið.

Gagnaðili hafi lagst gegn því og ekki séð ástæðu til að mæta á húsfundi sem álitsbeiðandi hafi boðað til vegna mála með tilliti til ákvarðanatöku.

Á árinu 2011 hafi gagnaðili látið leggja nýjar neysluvatnslagnir frá íbúð sinni um sameign, þ.e. hitakompu og þvottahús, og einnig tengigrindur fyrir þær. Þá hafi niðurfall í baðherbergi hennar verið fært, eða nýju bætt við, og sett ný frárennslislögn vegna þessa í hitakompu sem sé tengd við skolplögn. Þetta hafi verið gert án vitneskju eða samþykkis annarra eigenda og verkið verið afstaðið þegar álitsbeiðandi hafi orðið þessa vör. Hjá byggingarfulltrúa hafi álitsbeiðandi nýlega fengið þær upplýsingar að bæði þyrfti samþykki allra eigenda fyrir slíkum framkvæmdum í sameign og auk þess ætti að sækja um leyfi fyrir þeim hjá embættinu en hvorugt hafi verið gert. Álitsbeiðandi hafi ekki samþykkt þessar lagnir og grindur, enda ekki verið spurð.

Á sama ári hafi gagnaðili jafnframt látið skipta út hurð á milli sameignar og anddyris í íbúð sinni. Það hafi haft í för með sér skemmdir, þ.e. múrbrot, í kringum hurðaropið sameignarmegin sem hafi verið múrað í en ekki málað yfir. Einnig hafi gólf í anddyri verið flotað og flot lekið undan sömu hurð niður eftir efstu tröppum sameignar og ekki sé búið að gera við skemmdir undir þröskuldi. Þessi hluti hússins sé sameign 1., 2. og 3. hæðar. Þá hafi verktakar á vegum gagnaðila opnað inn á neysluvatnslagnir sem séu staðsettar í útvegg í kjallara, væntanlega í tengslum við nýlagnir hennar, þessu hafi ekki verið lokað aftur eða skemmdir lagaðar. Allt sé þetta enn óviðgert. Álitsbeiðandi hafi ekki samþykkt að þessar skemmdir á sameign væru látnar óhreyfðar.

Álitsbeiðandi telji að gagnaðila beri að afhenda henni afrit af reikningsyfirlitum og reikningum sem séu stílaðir á húsfélagið þegar hún óski eftir því. Eftir að gagnaðili hafi tekið við sem umsjónarmaður húsfélags hafi gengið treglega að fá upplýsingar um stöðu húsfélagsins þrátt fyrir ítrekaðar óskir og fáist þær alls ekki á tölvutæku formi. Álitsbeiðandi hafi óskað eftir yfirlitum frá 3. janúar 2018 allt frá þeim tíma sem gagnaðili hafi tekið við prókúru á reikningum húsfélagsins í ágúst 2017 og endurtekið þá beiðni í tvö skipti en einungis fengið skammtaðar upplýsingar 2. febrúar 2018. Önnur umbeðin gögn hafi ekki fengist afhend fyrr en á húsfundi 19. febrúar 2018. Frá því að gagnaðili hafi tekið við hafi álitsbeiðandi í nokkur skipti látið skýrt í ljós að hún vilji fá upplýsingar jafnóðum vegna fjármála húsfélagsins. Þá hafi hún lagt til að allir eigendur fái skoðunaraðgang í heimabanka en þeirri tillögu verið hafnað á húsfundi án rökstuðnings.

Álitsbeiðandi hafi í þrjú skipti boðað löglega til húsfunda. Efni fundanna hafi verið aðkallandi og fundarseta stjórnarmanna nauðsynleg með tilliti til ákvörðunartöku. Gagnaðili hafi tilkynnt að hún sæi ekki ástæðu til að mæta á fundina, án þess þó að boða lögmæt forföll. Þar sem eigendur fari sameiginlega með stjórn húsfélagsins séu þeir allir stjórnarmenn og sem slíkir telji álitsbeiðandi að þeim sé skylt að mæta á löglega boðaða húsfundi nema þeir hafi lögmæt forföll sem ekki hafi átt við í þessu þrjú skipti.

Álitsbeiðandi hafi sent ábendingu til byggingarfulltrúa 14. júní 2018 vegna fyrrnefndra framkvæmda gagnaðila. Afgreiðsla erindisins hafi dregist á langinn hjá embættinu og ekki sé ljóst hvenær niðurstaða fáist en fyrir liggi að um óleyfisframkvæmd sé að ræða og samþykki meðeigenda skorti. Alla jafna séu neysluvatns- og frárennslislagnir sameiginlegar en álitsbeiðandi telji að annað gildi um þessar nýju lagnir og vísi hún til 1. og 3. mgr. 9. gr. laga um fjöleignarhús. Ljóst sé að húsfélagið hafi hvergi komið nærri þessari framkvæmd eða ákvörðun um hana og lagnirnar séu ekki hluti þess lagnakerfis sem lagt hafi verið við byggingu hússins og teljist sameiginlegt í skilningi laga um fjöleignarhús og sé enn í notkun í öðrum íbúðum.

Álitsbeiðandi telji að gagnaðila beri að bæta það tjón sem hún hafi valdið á sameign sumra og færa þann hluta sameignar í fyrra horf. Langt sé um liðið án nokkurra aðgerða af hennar hálfu og núverandi eigendur 2. hæðar hafi ekki gert neinar athugasemdir varðandi skemmdirnar.

Í greinargerð gagnaðila segir að hún hafi á húsfundi 14. ágúst 2017 verið kjörin gjaldkeri hússins þótt í fundargerð sé hún fyrir mistök tilgreind sem umsjónarmaður húsfélags. Þetta hafi álitsbeiðanda frá upphafi verið kunnugt um, meðal annars hafi hún undirritað ásamt öðrum eigendum tilkynningu til banka þess efnis að gagnaðili hafi verið kjörin gjaldkeri húsfélagsins á húsfundi og að formaður stjórnar væri eigandi 2. hæðar. Þá hafi gagnaðili ítrekað komið því til álitsbeiðanda að hún væri ekki umsjónarmaður húsfélagsins heldur gjaldkeri og þannig hafi hún verið tilgreind í fundargerðum þegar fjármál húsfélagsins hafi borið á góma. Gagnaðila sé ekki kunnugt um annað en að álitsbeiðandi hafi fengið nauðsynlegar upplýsingar af málum tengdum húsfélaginu, meðal annars sem snúi að viðhaldsframkvæmdum húsfélagsins.

Álitsbeiðandi kvarti undan störfum gagnaðila sem gjaldkeri. Hún vilji fá upplýsingar á formi sem hún ákveði sjálf og að upplýst skuli um hverja færslu á reikningum húsfélagsins jafnóðum. Loks mótmæli hún því verklagi, sem samþykkt hafi verið á húsfundi að gefnu tilefni og vegna stöðugs áreitis álitsbeiðanda, að fjárhagslegum upplýsingum húsfélagsins sé fyrst og fremst dreift á fundum í húsfélaginu og rædd þar. Bankareikningarnir séu tveir, annar vegna hefðbundins almenns rekstrar húsfélagsins og hinn vegna framkvæmda- og viðhaldsverkefna. Gagnaðili annist greiðslu reikninga af bankareikningnum vegna kostnaðar sem húsfélagið beri og innheimti hjá eigendum útgjöld sem falli á húsfélagið í samræmi við ákvarðanir húsfunda. Almennt virðist tíðkast hjá húsfélögum að árlega sé gerð grein fyrir fjármálum húsfélagsins og þau rædd á fundi og sé um viðameiri framkvæmdir að ræða sé einnig oft gerð grein fyrir þeim á fundi við verklok. Ekki tíðkist að einstakir eigendur hafi aðgang að bankareikningum húsfélags, slíkur aðgangur sé bundinn við gjaldkera. Ekki tíðkist heldur að gjaldkeri tilkynni öllum eða einstökum íbúðareigendum um hverja greiðslu sem hann inni af hendi jöfnum höndum, enda sé um að ræða greiðslur sem húsfélaginu beri að standa skil á. Hafi þessi meginsjónarmið verið höfð til hliðsjónar í gjaldkerstörfum gagnaðila, enda telji hún þau vera í samræmi við ákvæði laga. Gagnaðili hafi þó þar að auki gert grein fyrir stöðu og stærri kostnaðarliðum á milli funda. Ekkert segi beinlínis um það í lögum um fjöleignarhús í hvaða formi og hversu oft upplýsingum um stöðu bankareikninga skuli komið til félagsmanna í húsfélagi. Mestu varði í því sambandi að það sé gert á fyllilega viðeigandi hátt. Sé út af því brugðið eigi félagsmenn möguleika á því að leita til stjórnar með beiðni um að fá upplýsingar og skoða gögn, sbr. 6. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús. Það hafi álitsbeiðandi ekki gert. Aðrir eigendur hafi engar athugasemdir gert við upplýsingagjöf gagnaðila um fjármálin eða gjaldkerastörfin almennt og liggi fyrir sérstök yfirlýsing þeirra þar um. Álitsbeiðandi óskar álits á því hvort hún eigi rétt á upplýsingum í sérstöku formi en kærunefnd hljóti að vísa þeirri beiðni frá með vísan til 5. gr. reglugerðar nr. 881/2001, einkum 4. mgr. 5. gr., enda hafi gagnaðili ekki í neinu brotið reglur fjöleignarhúsalaga í störfum sínum sem gjaldkeri og hún fengið allar nauðsynlegar upplýsingar um stöðu fjármála.

Á undanförnum misserum hafi verið fjallað um mjög bágborið ástand hússins og einstakra íbúða á vettvangi húsfélagsins og reynt að vanda til verka við undirbúning viðamikilla framkvæmda við húsið sem enn standi yfir og allir eigendur hafi samþykkt. Þann 3. september 2017 hafi þannig verið fjallað um nauðsynlegar framkvæmdir, ástand og ástandsskoðun einstakra íbúða og samþykkt að taka tilteknu tilboði um raka- og mygluskoðun. Skömmu síðar hafi legið fyrir allítarleg samantekt matsmannsins vegna þeirrar skoðunar. Í fundarboði um húsfund, sem haldinn hafi verið 30. október 2017, hafi verið boðað að matsmaðurinn myndi sitja fundinn. Hann hafi skýrt niðurstöður sínar jafnframt því sem hann hafi gert nánari grein fyrir ástandi eignarinnar og einstakra íbúða, ábyrgð eigenda og kostnaðarþátttöku sameigenda í séreign o.s.frv. Fundurinn hafi verið mjög gagnlegur og í raun hluti þess verkefnis sem húsfélagið hafi falið matsmanninum að gera. Gagnaðili hafi því greitt kostnað fyrir samantekt hans og vinnu í tengslum við fundinn, enda klárlega verk sem stofnað hafi verið til löglega innan vettvangs húsfélagsins í þágu allra íbúðareigenda og þeim öllum kynnt málið fyrirfram. Það komi því mjög á óvart að álitsbeiðandi telji að hún ein skuli undanskilin greiðsluþátttöku. Því sé eindregið hafnað að álitsbeiðanda beri ekki að taka þátt í þessum kostnaði í samræmi við eignarhluta sinn eins og aðrir eigendur. Um þetta eigi að fara á sama hátt og annan kostnað við viðgerð hússins og undirbúning framkvæmdanna.

Álitsbeiðandi hafi greint frá því að hafa boðað þrisvar sinnum til húsfundar, en hvorki gagnaðili né eigendur 3. hæðar hafi mætt á þessa fundi. Álitsbeiðandi hafi iðulega ekki hirt um að mæta á löglega boðaða húsfundi eða rokið út af þeim áður en þeim sé slitið. Þess í stað hafi hún upp á sitt einsdæmi boðað sameigendur til fundar þar sem hún allt í senn hafi ákveðið fundartíma, fundarstað og fundarefni án þess að skeyta hið minnsta um hvernig á standi fyrir öðrum eigendum. Hafi þetta jafnvel gerst þótt á döfinni sé löglega boðaður húsfundur. Hafi álitsbeiðanda ítrekað verið bent á að koma óskum sínum um fundarefni í fundarboði til þeirra funda eða taka málin upp á þeim vettvangi undir liðnum önnur mál, en af einhverjum ástæðum hafi hún ekki orðið við því. Samkvæmt 60. gr. laga um fjöleignarhús beri stjórn að boða til húsfunda sé fjórðungur félagsmanna miðað við fjölda eða eignarhluta sem krefjist þess skriflega að haldinn skuli fundur og tilgreina málefnið. Slíkt skrifleg/formleg beiðni frá álitsbeiðanda til stjórnar um fundarboðun hafi ekki borist. Þá fyrst, að ósk um fund sé ekki sinnt án ástæðulauss dráttar sé viðkomandi eigendum heimilt að boða sjálfum til húsfundar. Svona séu lagareglurnar og verði álitsbeiðandi að sæta því. Álitsbeiðandi hafi óskað eftir áliti á því hvort 5. mgr. 58. gr. laga um fjöleignarhús gildi ekki en þar sé mælt fyrir um skyldu stjórnarmanna til að mæta á stjórnarfundi. Ekki sé gerður nokkur ágreiningur um það í sjálfu sér.

Um árið 2010 hafi orðið ljóst að íbúð gagnaðila lægi undir skemmdum vegna leka í lögnum í íbúðinni sem við skoðun hafi reynst meira eða minna ónýtar. Bregðast hafi þurft skjótt við til þess að koma í veg fyrir stórtjón á íbúð gagnaðila ásamt íbúðinni fyrir neðan hennar og á sameign. Hér hafi verið um viðamiklar framkvæmdir að ræða sem hafi fylgt töluvert rask. Framkvæmdirnar hafi því ekki farið fram hjá öðrum eigendum sem af eðlilegum ástæðum hafi ekki gert neinar athugasemdir, álitsbeiðandi ekki heldur, enda framkvæmdirnar í raun í þágu allra þrátt fyrir að gagnaðili hafi kostað þær ein. Í samráði við verkfræðinga hafi fyrst og fremst verið skipt um lagnir og ofna og þeim atriðum komið í það horf sem nútímakröfur mæli fyrir um. Löggildir fagmenn hafi verið fengnir til að annast verkið. Verkinu hafi lokið í maí 2011. Það komi spánskt fyrir sjónir að álitsbeiðandi skuli hreyfa við þessu máli nú, sjö árum eftir verklok, og láta sem svo að framkvæmdin sé í óþökk hennar. Hafi aðrir íbúðareigendur að gefnu tilefni lýst því yfir að þeir geri engar athugasemdir við framkvæmdina sem slíka, enda hafi verið faglega að henni staðið í sameigninni og hinar nýju lagnir í sameign verið komið fyrir á sama stað og hinum eldri. Þessar viðgerðir hafi á engan hátt haft í för með sér breytingar á notkun sameignar. Álitsbeiðandi haldi því einnig fram að hér sé um að ræða eitthvað sem hún kalli óleyfisframkvæmd þar sem leyfi byggingarfulltrúa fyrir framkvæmdinni hafi skort. Því sé til að svara að áður en viðgerðarframkvæmdir hafi byrjað hafi gagnaðili spurst fyrir um það hjá kunnáttumönnum hvort leyfi byggingarfulltrúa þyrfti fyrir framkvæmdinni. Því hafi verið svarað neitandi og gagnaðili tekið það gott og gilt. Gagnaðili árétti að engin tilmæli hafi borist henni vegna þessara framkvæmda frá byggingarfulltrúa, einungis fyrirspurn, sem bersýnilega eigi rót sína að rekja til álitsbeiðanda. Nú þegar álitsbeiðandi haldi því fram að hér sé um óleyfisframkvæmd að ræða hafi gagnaðili leitað skýringa hjá þessum sömu aðilum á afstöðu þeirra. Álit þeirra sé algerlega óbreytt hvað þetta varði. Með vísan til alls framangreinds hafni gagnaðili algerlega þeirri kröfu álitsbeiðanda að gagnaðila beri að fjarlægja lagnirnar úr sameigninni. Þær hafi á engan hátt haft í för með sér breytingar á notkun sameignar og allir eigendur hafi látið ógert að hreyfa nokkrum athugasemdum í þau sjö ár sem liðin séu frá verklokum.

Viðurkenna megi að útlitslegur lokafrágangur vegna framkvæmda við lagnir og fleira í sameign hafi dregist úr hömlu og óski álitsbeiðandi eftir áliti kærunefndar á því hverjum beri að annast það verk og koma sameigninni í fyrra horf. Af hálfu gagnaðila sé enginn ágreiningur um það að sú skylda hvíli á henni. Ástæður þessa dráttar verði meðal annars raktar til þess að um tíma hafi gengið erfiðlega að fá iðnaðarmenn til starfans. Nú hafi verið bætt úr þessu og verið gengið frá lagnastokki og málað.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir meðal annars að skýrt komi fram í fundargerð húsfundar frá 14. ágúst 2018 að gagnaðili yrði umsjónarmaður húsfélags. Umsýsla gagnaðila með reikningum felist einkum í því að greiða fáeina reikninga sem berist yfir árið og fylgjast með því að hússjóðsgreiðslur frá eigendum skili sér á réttum tíma. Þannig sé umsýslan aðeins nokkurra mínútna verk í mánuði en meiri hvað varði umsjón annarra mála húsfélagsins, til dæmis samskipti við verktaka. Það hafi gengið mjög erfiðlega að fá umbeðnar upplýsingar frá gagnaðila en beiðnir álitsbeiðanda hafi verið teljandi á fingrum annarrar handar undanfarið ár. Álitsbeiðandi hafi hins vegar ósjaldan þurft að ítreka þær.

Ákvörðun um að fá áðurnefndan matsmann á húsfund hafi verið tekin af gagnaðila og eiganda íbúðar á 2. hæð og þau tilkynnt um það í fundarboði, án samráðs og í óþökk annarra eigenda.

Þar sem allir eigendur fari sameiginlega með stjórn telji álitsbeiðandi að hvaða eigandi sem sé geti boðað til húsfundar telji hann þörf á því eins og raunin hafi verið í þessum þremur tilvikum.

Eldri lagnir hafi ekki verið fjarlægðar í framkvæmdum gagnaðila heldur nýjum bætt við. Þær hafi bæði verið lagðar meðfram eldri lögnum og þar sem engar lagnir hafi verið fyrir. Samkvæmt upplýsingum sem álitsbeiðandi hafi fengið frá verkfræðingum hjá byggingarfulltrúa þurfi leyfi til að færa lagnir og leggja gólfhitalagnir auk þess sem samþykki allra eigenda þurfi vegna nýrra lagna og/eða breytinga í sameign, en það sé ekki fyrir hendi.

Þar sem gólfhitalagnir séu stór hluti af lagnakerfi gagnaðila telji álitsbeiðandi einnig mikilvægt að fá álit kærunefndar á því hvort þessar nýju lagnir og tengigrindur séu í reynd séreign hennar, sbr. 1. og 3. mgr. 9. gr. laga um fjöleignarhús, þar sem þær séu umfangsmeiri en lagnir í öðrum séreignum. Allt að einu telji álitsbeiðandi áríðandi að fá úr því skorið hvort gagnaðila hafi verið heimilt að gera þessar breytingar á sameign í ljósi þess að ekki hafi legið fyrir samþykki eða samráð eigenda og sömuleiðis hvort nýjar lagnir hennar og tengigrindur séu séreign hennar af sömu ástæðu. Álitsbeiðandi telji sönnunarbyrði um annað vera gagnaðila megin hvað þetta varði sem og rökstuðningur fyrir því.

Í athugasemdum gagnaðila segir meðal annars að af lögum um fjöleignarhús megi leiða að heimilt sé að hafa ekki stjórn í litlum húsfélögum og vissulega væri það hin æskilega staða í umræddu húsi. Vegna háttsemi og yfirgangs álitsbeiðanda hafi ekki verið unnt að nýta þetta valkvæða ákvæði laganna og hafa ekki sérstaka stjórn. Hvergi sé í lögum eða annars staðar að finna ákvæði sem banni litlum húsfélögum að kjósa stjórn. Ljóst sé að slíkt bann yrði að styðjast við skýrt og afdráttarlaust lagaákvæði og megi jafnvel draga í efa að slíkt ákvæði stæðist stjórnarskrá hefði löggjafinn ætlað sér að lögfesta þannig ákvæði um innri málefni félaga í landinu.

Álitsbeiðandi hafi fengið sömu upplýsingar um fjárhag húsfélagsins og aðrir eigendur.

Leitast hafi verið við að leggja nýjar lagnir á sama stað og hinar eldri lagnir hafi verið fyrir. Á þá grind sem tilheyri íbúð gagnaðila hafi verið settur forhitari. Ekkert af þessu hafi truflað aðra eigendur eða skapað þeim óþægindi. Aðrir eigendur hafi lýst því yfir að þeir geri ekki athugasemdir við umræddar lagnaframkvæmdir og tilhögun þeirra. Ekki verði séð að þótt gagnaðili hafi skipt út ónýtum lögnum og sett nýjar í staðinn í samræmi við nútímakröfur til húsbygginga en aðrir hafi enn sloppið við slíkt, eigi að leiða til þess að þær eigi að meðhöndlast eignarréttarlega með einhverjum öðrum hætti en aðrar lagnir og að þannig eigi að víkja frá ákvæðum laga um fjöleignarhús sem um þetta gildi.

III. Forsendur

Samkvæmt 1. mgr. 67. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er ekki þörf á sérstakri stjórn þegar um er að ræða fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri og fara þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin færi annars með samkvæmt lögunum. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar er heimilt að fela einum eiganda að einhverju leyti eða öllu verkefni stjórnar og skal þá beita ákvæðum laganna um stjórn eftir því sem við á um hann. Í máli þessu er um að ræða hús með fjórum eignarhlutum þar sem gagnaðila og eiganda 2. hæðar hefur verið falið að annast verkefni stjórnar, sbr. framangreind 2. mgr. 67. gr.

Í 2. mgr. 64. gr. laga um fjöleignarhús segir að undir umsjá og á ábyrgð fundarstjóra skal rita í sérstaka fundargerðarbók meginatriði allra mála sem tekin eru fyrir og allar ákvarðanir sem teknar eru og hvernig atkvæði hafa fallið sé því að skipta. Í 3. mgr. sömu greinar segir að fundargerðin skuli lesin upp í lok fundar, hún leiðrétt og athugasemdir skráðar. Álitsbeiðandi vísar til þess að athugasemdir sem hún hafi komið á framfæri á húsfundi 20. september 2017 hafi ekki verið færðar í fundargerð. Krafa álitsbeiðanda um þetta efni er sú að viðurkennt verði að gagnaðili, sem umsjónarmaður húsfélagsins, beri að sjá til þess að fundarritari skrái framkomnar athugasemdir fundarmanna í fundargerð. Gagnaðili, sem er gjaldkeri húsfélagsins, var ekki fundarritari á umræddum fundi og  lögin gera ekki ráð fyrir að það sé á ábyrgð gjaldkera að hafa milligöngu um að fundarritari skrái framkomnar athugasemdir annarra eigenda á húsfundum. Kærunefnd getur því ekki fallist á kröfu álitsbeiðanda.

Álitsbeiðandi fer fram á að viðurkennt verði að gagnaðila beri að afhenda henni gögn sem varða húsfélagið, þ.m.t. fundargerðir. Í 6. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús segir að stjórn og framkvæmdastjóra sé skylt að veita eigendum upplýsingar og skýringar um öll atriði er varða málefni húsfélagsins, rekstur þess, sameiginlegt viðhald, efnahag og fjárhagsstöðu. Skulu eigendur hafa rétt til að skoða bækur félagsins, reikninga og fylgiskjöl með hæfilegum fyrirvara en þó jafnan að viðstöddum stjórnarmanni. Í 4. mgr. 64. gr. sömu laga segir að fundargerðir skuli jafnan vera aðgengilegar fyrir félagsmenn og eiga þeir rétt á því að fá staðfest endurrit eða ljósrit þeirra. Kærunefnd telur því að gagnaðila beri að heimila álitsbeiðanda að skoða gögn félagsins samkvæmt beiðni hennar þar um en samkvæmt 6. mgr. 69. gr. ber að veita henni hæfilegan frest til að verða við beiðninni. Gögn húsfélagsins eru hins vegar almennt í vörslu stjórnar og kveða lögin á um aðgengi eigenda að þeim. Ber því að verða við kröfu álitsbeiðanda um að fá að sjá öll þau gögn. Hins vegar verður ekki fallist á að gagnaðila beri að afhenda álitsbeiðanda gögn húsfélagsins.

Álitsbeiðandi fer fram á að viðurkennt verði að hún eigi rétt á að fá skoðunaraðgang að netbanka húsfélagsins. Ótakmarkaður aðgangur til milliliðalausrar skoðunar á netbanka húsfélagsins er að mati kærunefndar aðgangur til skoðunar á bókum félagsins, reikningum og fylgiskjölum, sem samkvæmt framangreindu er réttur eigenda hússins en þó jafnan að viðstöddum stjórnarmanni. Það er því álit kærunefndar að framangreint ákvæði um rétt álitsbeiðanda til aðgangs til skoðunar á bankareikningum feli ekki sjálfkrafa í sér rétt til að hún fái skoðunaraðgang að netbanka heldur er það framkvæmdaratriði hverju sinni hvernig staðið er að slíkri skoðun. Ekkert er því til fyrirstöðu að álitsbeiðandi fái skoðunaraðgang að netbanka frekar en að hún fái reglulega yfirlit yfir bankareikninga. Þá er ekki unnt að fallast á skilning gagnaðila að skoðunarréttur álitsbeiðanda sé bundinn við skoðunaraðgang á húsfundum.

Álitsbeiðandi óskar einnig viðurkenningar á því að hún eigi rétt á að fá yfirlit yfir reikninga húsfélagsins á tölvutæku formi. Í fyrrnefndri 6. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús er ekki kveðið á um skyldu húsfélags til afhendingar á bankareikningum heldur aðeins skoðunaraðgang. Verður að veita stjórn húsfélags svigrúm til ákvörðunar um á hvaða formi hún veitir aðgang að gögnum húsfélagsins en ekkert er því til fyrirstöðu að stjórnin sendi félagsmanni þau á tölvutæku formi.

Álitsbeiðandi óskar viðurkenningar á því að henni beri ekki að greiða kostnað vegna komu matsmanns á húsfund 30. október 2017. Tilgangur komu hans á fundinn var að veita nánari skýringar á minnisblaði sem hann hafði unnið fyrir húsfélagið. Kærunefnd telur að viðvera matsmannsins á húsfundinum falli undir einn verkþátt í því verkefni sem húsfélagið fól honum að annast og samþykki lá fyrir. Þar af leiðandi telur kærunefnd að ekki hafi verið þörf á að afla sérstaks samþykkis fyrir greiðsluþátttöku húsfélagsins vegna komu hans á húsfundinn. Með hliðsjón af því er þessari kröfu álitsbeiðandi hafnað.   

Álitsbeiðandi óskar viðurkenningar á því að gagnaðila hafi verið skylt að mæta á þá húsfundi sem hún hafi boðað til með vísan til 5. mgr. 58. gr. laga um fjöleignarhús. Í því ákvæði sem álitsbeiðandi vísar til segir að stjórnarmenn, framkvæmdastjóri og húsvörður séu skyldugir til að mæta á fundi nema fundarseta þeirra sé bersýnilega óþörf eða þeir hafi lögmæt forföll. Til þess ber að líta að gagnaðila hefur verið að falið að annast verkefni stjórnar, sbr. 2. mgr. 67. gr. laga um fjöleignarhús. Í 60. gr. sömu laga er meðal annars kveðið á um boðun almennra funda og er þar gert ráð fyrir að stjórn húsfélags annist fundarboðun. Hins vegar segir þar í 3. mgr. að sinni stjórnin ekki án ástæðulauss dráttar kröfu samkvæmt 2. tölul. 1. mgr., þ.e. að halda fund vegna kröfu ¼ hluta félagsmanna þar um, sé viðkomandi eigendum rétt að boða sjálfir til fundar og halda hann og telst hann þá löglegur að öðrum skilyrðum fullnægðum. Gögn málsins bera ekki með sér að gagnaðili hafi ekki sinnt kröfu álitsbeiðanda um að halda fund vegna tiltekinna málefna. Þar af leiðandi var fundarboðun álitsbeiðanda ekki í samræmi við ákvæði laganna. Með hliðsjón af framangreindu er það niðurstaða kærunefndar að hafna beri þessari kröfu álitsbeiðanda.

Álitsbeiðandi gerir athugasemdir við framkvæmdir gagnaðila á árinu 2011 þar sem endurnýjaðar voru neysluvatns- og frárennslislagnir úr íbúð hennar. Fyrir liggur að kostnaður vegna framkvæmdanna var að öllu leyti greiddur af gagnaðila. Álitsbeiðandi fer fram á að viðurkennt verði að gagnaðila beri að fjarlægja umræddar lagnir úr sameign hússins þar sem ekki liggi fyrir samþykki allra eigenda fyrir þeim. Í gögnum málsins liggur fyrir yfirlýsing annarra eigenda þar sem fullyrðing gagnaðila um að lögnum hafi verið komið fyrir á sama stað og eldri lagnir höfðu áður verið er staðfest. Samkvæmt þessu fór gagnaðili í sameiginlegt viðhald á lögnum án þess að krefja aðra um greiðslur. Kærunefnd fær ekki ráðið að álitsbeiðandi eða aðrir eigendur hafi gert athugasemdir við þetta á sínum tíma. Langt er um liðið og telur kærunefnd gögn málsins ekki staðfesta að eigendur hússins hafi orðið fyrir nokkru tjóni vegna endurnýjunar gagnaðila á hluta lagna. Kærunefnd fellst því ekki á þessa kröfu álitsbeiðanda.

Álitsbeiðandi gerir athugasemdir við frágang eftir umræddar framkvæmdir gagnaðila en samkvæmt gögnum málsins hefur gagnaðili nú unnið bót á því og telur kærunefnd því ekki tilefni til að fjalla nánar um þessar athugasemdir í máli þessu.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi eigi rétt á að sjá öll gögn húsfélagsins.

Það er álit kærunefndar að heimilt sé að veita álitsbeiðanda skoðunaraðgang að reikningum í netbanka húsfélagsins.

Það er álit kærunefndar að ekki sé unnt að taka ákvörðun um að afhenda gögn húsfélagsins eingöngu á húsfundi.

Öðrum kröfum álitsbeiðanda er hafnað.

 

Reykjavík, 31. október 2018

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira