Mál nr. 9/2011

Ár 2011, miðvikudaginn 30. nóvember, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 9/2011 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með bréfi dagsettu 14. september 2011, sem barst yfirfasteignamatsnefnd 19. september 2011, kærði Anna Kristín Pétursdóttir, kt. 230356-3009, til yfir­fasteigna­mats­nefndar endurmat Þjóðskrár Íslands á fasteign hennar við Eyrarbraut 10, Árborg, fastanúmer 219-9593, fyrir árið 2011. Í kærunni var jafnframt fjallað um fasteignamat fyrri ára, auk þess sem fjallað var um ágreiningsefni um lóðarmörk og viðlagatryggingu.

Yfirfasteignamatsnefnd óskaði eftir umsögn frá Þjóðskrá Íslands og sveitarfélaginu Árborg með bréfum 6. október 2011. Sveitarfélagið skilaði umsögn 18. október 2011. Þjóðskrá Íslands skilaði umsögn 26. október 2011.

Yfirfasteignamatsnefnd skoðaði eignina 14. nóvember 2011. Við vettvangsgönguna var kæranda veitt tækifæri til að skýra kröfugerð sína nánar. Kærandi gerir kröfu um lækkun fasteignamats vegna ársins 2011 og endurskoðun mats vegna áranna 2008, 2009 og 2010. Málið var tekið til úrskurðar 23. nóvember 2011.

Sjónarmið kæranda.

Í kæru er greint frá því að fasteignamat 2011 hafi verið lækkað í kjölfar skoðunar matsmanns Þjóðskrár Íslands 9. mars 2011. Kærandi telur að lækka beri fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2011 enn frekar. Um rökstuðning vísar kærandi til tjóns sem orðið hafi á eigninni í jarðskjálfta 2008. Húsið hafi víða sprungið og viðgerðum sé ekki lokið á fullnægjandi hátt. Kærandi telur að fasteignin hafi verið of hátt metin allt frá árinu 2008, vegna tjóns sem á henni hafi orðið í nefndum jarðskjálfta.

Sjónarmið Sveitarfélagsins Árborgar.

Í umsögn Sveitarfélagsins Árborgar kemur fram að sveitarfélagið sættir sig við lækkun fasteignamats allt aftur til maí 2008, ef lækkun er gerð vegna jarðskjálftatjóns.

Sjónarmið Þjóðskrár Íslands.

Í umsögn Þjóðskrár Íslands er rakið að kærandi hafi gert bréflegar athugasemdir við mat 2011 hinn 2. mars 2011. Húsið hafi verið skoðað af matsmanni 9. mars 2011 og fast­eigna­mat endurákvarðað þannig að það lækkaði úr 17.350.000 kr. í 13.880.000 kr. Eiganda hafi verið tilkynnt þetta með bréfi 10. mars 2011. Eigandi gerði athugasemd við endurmatið og Þjóðskrá Íslands kvað upp úrskurð 3. ágúst 2011 um endurmat eignarinnar. Sá úrskurður sætir nú kæru.

Þá segir í umsögn Þjóðskrár Íslands að virði hússins hafi verið metið með markaðs­aðferð. Gert hafi verið reiknilíkan sem lýsi stærð, gerð og staðsetningu eigna. Reikni­líkanið sé gert með aðhvarfsgreiningu. Búin hafi verið til reikniformúla sem reikni gang­verð þannig að mismunur milli hins reiknaða verðs og kaupverðs samkvæmt kaup­samningum verði sem allra minnstur. Þannig hafi verið gerðar 11 matsformúlur, 6 fyrir sérbýli og 5 fyrir fjölbýli, í samræmi við tæplega 47.000 kaupsamninga um land allt. Þá segir í umsögninni að skráð matsverð fasteignar skuli vera gangverð umreiknað til stað­greiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla megi að eignin  hefði í kaupum og sölum í febrúar næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúar, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001.

Í umsögninni er fjallað um matsformúlur fyrir sérbýli á Suðurlandi 2011 og tilteknar eru upplýsingar fyrir hina kærðu eign að Eyrarbraut 10. Fram kemur að skoðunarstuðull var lækkaður og ákvarðaður sem 0,8242 í kjölfar skoðunar matsmanns 9. mars 2011. Lýst er sprungum í veggjum og gólfum, slöku meðallags ástandi mannvirkja, einfaldri húsbyggingu að allri gerð og efnisgæðum og að eignin þarfnist viðhalds að utan. Frágangi að innan er lýst sem svo að húseignin sé með ódýrar og einfaldar innréttingar, ódýr gólfefni, ódýrar sléttar innihurðir, öll tæki einföld og fábrotin og allur innri frágangur sé almennt ódýr og einfaldur. Ástandi eignarinnar í heild er lýst sem frekar slæmu meðal annars vegna sprungna í veggjum og gólfi.

Niðurstaða.

Við ákvörðun fasteignamats fyrir árið 2011 byggði Þjóðskrá Íslands á reikni­formúlu sem meðal annars byggir á ætluðu kaupverði auk upplýsinga um skráða eiginleika fast­eignar. Að mati yfirfasteignamatsnefndar er þessi aðferð við ákvörðun fasteignamats í sam­ræmi við ákvæði 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001. Í málinu liggur fyrir að eftir skoðun mats­manns Þjóðskrár Íslands á eigninni 9. mars 2011 hafi eignin verið endurmetin og fast­eigna­mat lækkað úr 17.350.000 kr. í 13.880.000 kr. með vísan til ástands eignarinnar. Þegar yfir­fasteignamatsnefnd skoðaði eignina 14. nóvember 2011 hafði húsið verið klætt að utan og lagfæringar stóðu yfir innandyra. Meðal annars hafði verið lagt nýtt gólfefni á hluta gólfs. Með vísan til þessa eru ekki rök til þess að lækka hið endurskoðaða mat frekar og því er úrskurður Þjóðskrár Íslands um fasteignamat eignarinnar frá 3. ágúst 2011 staðfestur.

Þegar kæra í þessu máli kom fram var skráð fasteignamatsverð eignarinnar það matsverð sem tekið hafði gildi eftir úrskurð um fasteignamat 2011 sem tilkynntur var kæranda 3. ágúst 2011. Það er álit yfirfasteignamatsnefndar, með vísan til orðalags 1. mgr. 31. gr. laga nr. 6/2001, að heimild hagsmunaaðila til þess að krefjast endurskoðunar á fasteigna­mati sé bundin við skráð matsverð á þeim tíma sem kæra er fram sett en heimildin nái ekki til endur­skoðunar á fasteignamati sem þá var fallið úr gildi. Fasteignamatsverð Eyrarbrautar 10 fyrir árin 2008, 2009 og 2010 var ekki lengur skráð matsverð eignarinnar þegar kærandi setti fram kröfu sína um endurskoðun. Samkvæmt þessu verður að vísa kröfu kæranda um endur­skoðun á fasteignamati fyrir árin 2008, 2009 og 2010 frá nefndinni. Jafnframt skal tekið fram að samkvæmt 1. mgr. 34. gr. laga nr. 6/2001 er forsenda kæru til yfirfasteignamatsnefndar að fyrir liggi ákvörðun Þjóð­skrár Íslands um endurmat. Ekkert liggur fyrir í þessu máli um slíkt endurmat vegna fyrri ára.

Yfirfasteignamatsnefnd fjallar um yfirmat fasteigna samkvæmt lögum nr. 6/2001, um gjald­stofn og gjaldskyldu fasteignaskatts skv. lögum nr. 4/1995 og um brunabótamat fast­eigna skv. lögum nr. 48/1994. Nefndin er ekki bær til að fjalla um lóðarmörk eða um ágreinings­atriði varðandi viðlagatryggingu og verður því að vísa þeim kæruatriðum frá nefndinni. 

Úrskurðarorð

Staðfestur er úrskurður Þjóðskrár Íslands frá 3. ágúst 2011 um fasteignamat Eyrarbrautar 10, Árborg, fastanúmer 219-9593, fyrir árið 2011.

Kröfu um endurskoðun fasteignamats fyrir árin 2008, 2009 og 2010 er vísað frá nefndinni.

Kröfum varðandi lóðarmörk og viðlagatryggingu er vísað frá nefndinni.

___________________________________

Jón Haukur Hauksson