Mál nr. 19/2010

Ár 2010, miðvikudaginn 22. desember, var af yfirfasteignamatsnefnd í málinu nr. 19/2010 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með bréfi dags. 17. apríl 2010 kærði Helgi Jónsson, kt. 141167-2949, úrskurð Fasteigna­skrár Íslands frá 21. janúar 2010, um fasteignamat fasteignar hans að Gagnheiði 19, eignarhluta 0103, Árborg, fastanúmer 228-4227, vegna ársins 2010.

Yfirfast­eigna­matsnefnd óskaði með bréfum dags. 29. apríl 2010 eftir umsögnum frá Fast­eignaskrá Íslands og Árborg. Umsögn frá Árborg, dagsett 17. maí 2010, hefur borist nefndinni. Greinargerð Þjóðskrár Íslands, dags. 9. júlí 2010, hefur borist nefndinni.

Með bréfi dags. 18. ágúst 2010 fór yfirfasteignamatsnefnd fram á við dómsmála- og mann­réttinda­ráðu­neytið, með vísan til 2. mgr. 34. gr. laga nr. 6/2001, að veittur yrði aukinn frestur til að úrskurða í málinu. Með bréfi dags. 20. ágúst 2010 veitti dómsmála- og mannréttinda­ráðu­neytið yfirfasteigna­matsnefnd frest til 31. desember 2010 til þess að úrskurða í málinu. Yfir­fasteigna­mats­nefnd skoðaði eignina 20. nóvember 2010 í fylgd kæranda og byggingar­fulltrúa sveitarfélagsins Árborgar.

Fasteignaskrá Íslands var með lögum nr. 77/2010 sameinuð Þjóðskrá hinn 1. júlí 2010 og hin sameinaða stofnun heitir Þjóðskrá Íslands. Þar sem hinn kærði úrskurður var kveðinn upp áður en af þessari sameiningu varð verður hér notað heitið Fasteignaskrá Íslands.

Málið var tekið til úrskurðar 15. desember 2010.

Sjónarmið kæranda.

Í kærubréfi kemur fram að kærandi hafi keypt fasteignina haustið 2005 og síðan þá hafi fasteignamat eignarinnar verið endurmetið þrisvar og aldrei sama aðferð notuð við útreikning matsins. Kæranda hafi borist rökstuðningur vegna nýjasta úrskurðar um endurmat eignarinnar 8. mars 2010 og þar komi fram að tekið sé tillit til byggingaréttar sem fylgi eign hans. Kærandi kveðst hafa skoðað annað atvinnuhúsnæði í hverfinu og sjái ekki að sömu forsendur séu notaðar þar heldur notast við tölur úr eignaskiptayfirlýsingum. Kærandi telur að jafnræðis hafi ekki verið gætt.

Þá er vísað til þess að í rökstuðningi Fasteignaskrár Íslands sem eigandi eignarhlutar 0102 hafi fengið 8. september 2008 komi fram að lóðarmat skuli skiptast í hlutföllum skv. upplýsingum úr eignaskiptayfirlýsingu, en það hafi síðan ekki verið gert, án frekari skýringa.

Sjónarmið Fasteignaskrár Íslands.

Fasteignaskrá Íslands rekur þau atriði sem kærandi byggði á þegar hann kærði fasteignamat fyrir árið 2010. Rakið er að kærandi óskað eftir því með bréfi til Fasteignaskrár Íslands 17. ágúst 2009 að endurmat eignarinnar frá 2008 yrði endurupptekið. Fasteignaskrá Íslands hafi tilkynnt kæranda að með beiðni hans yrði farið sem beiðni um endurmat fasteignamats skv. 1. mgr. 31. gr. laga nr. 6/2001 og óskað hafi verið eftir nánari greinargerð kæranda á hvaða hátt hann teldi útreikning rangan. Kærandi hafi svarað með bréfi mótt. 17. september 2009 og vísi þar til bréfs sem annar eigandi eignarhluta í Gagnheiði 19 hafi fengið sent í kjölfar endurmats 8. september 2008. Í því bréfi komi m.a. fram að lóðarmatið skiptist hlutfallslega skv. upplýsingum úr eignaskiptayfirlýsingu, þannig að hlutfallstala eignarhluta 0103 sé 64% eða 5.990 þús.kr. Í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu komi hins vegar fram að hlutfallstala eignarhluta 0103 í matshluta sé 23,02%. Þar sem einungis sé um einn matshluta á sjálfri lóðinni að ræða þá gildi sama tala fyrir hlutfallstölu í matshluta og lóð sbr. 21. gr. reglugerðar um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum nr. 910/2000. 

Fasteignaskrá Íslands gaf öðrum eigendum eignarhluta í húsinu tækifæri til þess umsagnar af þessu tilefni, en engar athugasemdir bárust frá þeim.

Fasteignaskrá Íslands komst að þeirri niðurstöðu að matið skyldi taka breytingum. Úrskurður þess efnis hafi verið sendur öllum eigendum í húsinu 21. janúar 2010 og matsbreyting tilkynnt. Breytingar á fasteignamati hafi eingöngu varðað lóðarmat en ekki húsmat og fyrst og fremst hafi verið um breytta skiptingu lóðarmats að ræða.

29. janúar 2010 hafi eigandi eignarhluta 228-4227 óskað eftir rökstuðningi frá Fasteignaskrá Íslands sem hafi verið veittur með bréfi dags. 8. mars 2010.

Fasteignaskrá Íslands fjallar síðan efnislega um málið og vísar til þess hvernig meta eigi lóðir skv. 6. mgr. 8. gr. reglugerðar um fasteignaskráningu og fasteignamat nr. 406/1978. Þar komi fram reglur varðandi mat á lóðum. 

Breytur í formúlu fyrir mat á atvinnulóðum séu svokallaður lóðarsvæðisstuðull, birt flatarmál eignar, lóðarflatarmál og reiknað lóðarhlutfall. Ákvörðun Fasteignaskrár Íslands um endur­mat fasteignamats frá 21. janúar 2010 hafi falið í sér breytingu á því hvert lóðarhlutfall eignarinnar væri. Lóðarhlutfall fasteignar 228-4227 hafi verið fundið þannig að reiknað hafi verið hversu hátt hlutfall af samþykktu byggingarmagni á lóðinni tilheyri eigninni.  Byggingar­magnið samanstandi annars vegar af því sem nú hafi verið byggt og hins vegar af því sem veitt hafi verið heimild fyrir en er óbyggt.

Rakið er að birt flatarmál þess sem nú hefur verið byggt er 154,5 m². Auk þess tilgreini eigna­skiptayfirlýsing frá árinu 2005 að eigninni fylgi byggingaréttur. Upplýsingar um stærð á þeim byggingarrétti, sem telst 346,5 m², megi m.a. finna á lóðarblaði eignarinnar frá 6. júlí 2005.

Þegar Fasteignaskrá Íslands skipti lóðarmati fyrir árið 2010 hafi ekki verið gert ráð fyrir að ónýttur byggingar­réttur hafi jafnmikil áhrif og það sem þegar hafi verið byggt en stofnunin hafi, að teknu tilliti til mats eftir hagnýtingarkostum, metið áhrif byggingaréttarins að hálfu í útreiknings­formúlu fyrir lóðarmat. 

Sams konar aðferðum skuli beitt við útreikning á skiptingu lóðarmats þegar byggingaréttur á borð við þann sem hér um ræðir sé til staðar og því þess vegna haldið fram að ekki sé um brot á jafnræðisreglu stjórnsýslulaga að ræða. Samskonar aðferð sé notuð við sams konar tilvik.

Fasteignaskrá Íslands bendir á að hlutfallstala í eignaskiptayfirlýsingu er reiknuð út frá rúmmáli mannvirkja sem á lóð standa.  Verðmæti lands fari hins vegar að miklu leyti eftir því hvaða nýtingarmöguleikar eru fyrir hendi. Það er sagt vera mat stofnunarinnar að sá byggingar­réttur sem fram kemur í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu hafi áhrif á söluverð eignarinnar. Beri því að taka tillit til hans við skiptingu lóðarmats og gildandi eignaskiptayfirlýsing tilgreini ekki að byggingaréttur fylgi öðrum eignarhlutum í húsinu.

Vísað er til þess að stöðugt sé unnið að því að bæta matsformúlur, afla betri og ítarlegri upplýsinga til þess að fasteignamat endurspegli gangverð, stofnuninni beri að nýta til þess bestu fáanlegu vitneskju skv. 27. gr. laga nr. 6/2001 og því geti matsformúlur breyst milli ára.

Sjónarmið Árborgar.

Í umsögn Árborgar frá 17. maí 2010 kemur fram að ágreiningsatriði sé talið snúast um að við fasteignamat eignarinnar hafi verið horft til þess að eignarhluta 0103 í Gagnheiði 19 fylgi byggingarréttur og það hafi leitt til hærra fasteignamats. Sveitarfélagið telur eðlilegt að líta til byggingarréttar sem eins þáttar við mat á sennilegu söluverði lóða og telur að í byggingarrétti felist talsverð verðmæti. Sagt er vera alþekkt að land sem byggingarréttur fylgir hafi á undanförnum árum gengið kaupum og sölum fyrir mun hærra verð en land sem slík réttindi fylgi ekki.

Niðurstaða.

Litið er svo á að kæruefni kæranda sé að hann mótmæli því að við útreikning lóðarmats sé tekið tillit til byggingarréttar sem fylgir eignarhluta hans en geri kröfu til þess að við útreikning lóðarmats sé stuðst við tölur úr gildandi eignaskiptayfirlýsingu fyrir eignina.

Yfirfasteignamatsnefnd gekk á vettvang og skoðaði eignina laugardaginn 20. nóvember 2010. Af hálfu yfirfasteignamatsnefndar mættu Inga Hersteinsdóttir og Sveinn Agnarsson. Kærandi, Helgi Jónsson, var mættur. Af hálfu Árborgar mætti Bárður Guðmundsson byggingarfulltrúi.

Eignin er skráð byggð 1979, iðnaðarhúsnæði, skráð flatarmál er 154,5 m². Í húsinu eru þrír eignarhlutar, 0101, 0102 og 0103. Kærandi á eignarhluta 0103. Við vett­vangs­göngu lágu fyrir byggingarnefndarteikningar, lóðarblað frá 2005 og eignaskiptayfirlýsing frá september 2005.

Í 1. og 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 um breytingu á þeim lögum, segir:

„Skráð matsverð fasteignar skal vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu fasteignarinnar á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Taki matsgerð gildi á tímabilinu 1. mars til 30. desember skal miða við febrúarmánuð þar næst á undan matsgerð, sbr. 32. gr. a.

Sé gangverð fasteignar ekki þekkt skal matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúru­fegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar.“

Í 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001 segir:

„Við ákvörðun matsverðs skv. 27. gr. skal eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.“

Áður en endurmat fór fram í janúar 2010 var fasteignamat fyrir Gagnheiði 19, 0103, fnr. 228-4227, þannig:

Hið kærða endurmat fyrir eignina fyrir árið 2010 var ákvarðað þannig:

Í 6. mgr. 8. gr. reglugerðar um fasteignaskráningu og fasteignamat nr. 406/1978 segir:

„Mat lóða skal miðast við sennilegt söluverð slíkra lóða í því þéttbýlishverfi, sem um er að ræða, enda sé lóðin hæf til tilætlaðra nota, svo sem byggingar íbúðarhúss, iðnaðarhúss eða fyrir annan atvinnurekstur. Skal leitast við að finna út lóðarverð í viðkomandi hverfi. Ber við slíkt almennt mat að taka tillit til þeirra atriða, sem hafa almennt áhrif á lóðarverð í hverfinu svo sem afstöðunnar milli íbúðarhúsa og atvinnuhúsnæðis, þéttbýlis umhverfis viðskiptahverfi, samgangna, venjubundinnar aðsóknar almennings að einstökum verslunarhverfum, hagnýtingar og hagnýtingarkosta með hliðsjón af almennum ákvæðum laga um byggingar- og skipulagsmál og ákvörðunar yfirvalda, sem um slík málefni fjalla. Þá ber að taka tillit til þess tilkostnaðar sem það hefur haft í för með sér að gera lóð hæfa til þeirra nota sem hún er í. Við mat lóða skal fylgt sömu grundvallarreglum hvort sem um er að ræða eignarlóð eða leigulóð.“

Við ákvörðun lóðarmats fyrir árið 2010 byggði Fasteignaskrá Íslands á útreikningsformúlu sem meðal annars byggir á ætluðu kaupverði auk upplýsinga um skráða eigin­leika fasteignar svo sem birt flatarmál eignar, lóðarflatarmál, reiknað lóðarhlutfall og fleira. Þar á meðal liggur fyrir að Fasteignaskrá Íslands hefur haft hliðsjón af því að eignarhluta 0103 í Gagnheiði 19, fnr. 228-4227, fylgir byggingarréttur að 346,5 m² húsi. Að mati yfir­fast­eignamatsnefndar er þessi aðferð við ákvörðun fasteigna­mats í samræmi við ákvæði 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001.

Með vísan til framangreinds liggur fyrir að við fasteignamat er litið til fleiri atriða en eigna­skipta­yfirlýsingar. Því getur yfirfasteignamatsnefnd ekki tekið undir sjónarmið kæranda um að við lóðar­mat eða skiptingu þess skuli aðeins horft til hlutfallstalna í eignaskiptayfirlýsingu, enda er þar ekki tekið tillit til hins ónýtta byggingarréttar.

Yfirfasteignamatsnefnd hefur skoðað eignina, farið yfir skráðar og þinglýstar upplýsingar um hana og aðra eignarhluta við Gagnheiði 19. Tilgangur með vettvangsskoðun er einkum að leiða í ljós hvort fasteign sé á einhvern hátt ranglega skráð eða ástand fasteignar, eða aðrar aðstæður sem fasteignina varða, feli í sér frávik sem leiði til þess að víkja skuli frá útreikningsformúlu fyrir almennt fasteignamat. Í þessu tilviki verður ekki séð að aðstæður séu með þeim hætti að það leiði til frávika frá almennum forsendum fasteignamats.

Af því sem að framan er rakið verður ekki annað ráðið en að fasteignamat fasteignar kæranda við Gagnheiði 19 í Árborg fyrir árið 2010 sé innan eðlilegra marka og að ekki sé tilefni til breytinga. Samkvæmt því ber að staðfesta hinn kærða úrskurð.

Úrskurðarorð

Úrskurður Fasteignaskrár Íslands frá 21. janúar 2010 um fasteignamat Gagnheiði 19, 0103, Árborg, fnr. 228-4227, er staðfestur.

Reykjavík, 22. desember 2010,

______________________________

Jón Haukur Hauksson