Ár 2011, miðvikudaginn 30. mars, var af yfirfasteignamatsnefnd í málinu nr. 1/2011 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með bréfi dagsettu 7. janúar 2011 kærir Hörður Einarson f.h. Reykjaprents ehf., kt. 700366-0149, fasteignamat  lóðarinnar við Aragerði 4 í Vogum, landnúmer 130910, og gerir kröfu um að fasteignamat eignarinnar verði hækkað. Yfirfasteignamatsnefnd móttók kæruna sama dag.

Hinn 12. janúar 2011 óskaði yfirfast­eigna­matsnefnd eftir umsögn frá Þjóðskrá Íslands og frá Sveitarfélaginu Vogum. Umsögn sveitarfélagsins, dagsett 25. janúar 2011, barst nefndinni 28.  janúar. Umsögn Þjóðskrár, dagsett 7. febrúar 2011, barst nefndinni 11. febrúar.

Kæranda var gefinn kostur á að gera athugasemdir vegna umsagnar sveitar­félagsins og Þjóðskrár Íslands og skilaði athugasemdum við umsögn sveitarfélagsins 8. febrúar 2011 og athugasemdum við umsögn Þjóðskrár Íslands 24. febrúar.  Þjóðskrá Íslands skilaði athugasemdum við athugasemdir kæranda 14. mars 2011.

Yfir­fasteignamatsnefnd skoðaði eignina 21. febrúar 2011. Málið var tekið til úrskurðar 9. mars 2011.

Sjónarmið kæranda.

Í kæru er óskað eftir hækkun á fasteignamati lóðarinnar við Aragerði 4, Vogum, landnúmer 130910. Vísað er til þess að lóðin hafi verið leigð til íbúðarhúsabyggingar, ræktunar og annarra húsbygginga, þeim leiguskilmálum hafi ekki verið breytt og það hús sem á lóðinni standi hafi verið byggt sem íbúðarhús, sé íbúðarhús og engin atvinnustarfsemi sé á eigninni. Þá er vísað til þess að samkvæmt gildandi aðal­skipulagi fyrir Sveitarfélagið Voga 2008-2028 sé umrædd lóð á hreinu íbúðarsvæði, hluti af þegar byggðu íbúðarsvæði í þéttbýlinu í Vogum. Jafnframt er vísað til þess að innan sveitarstjórnar Voga hafi í mörg ár verið vilji til þess að ráðist verði í verulega nýbyggingu íbúðarhúsnæðis á lóðinni og fullyrt að bæjaryfirvöld hafi ákveðið að lóðinni verði skipt í tvær íbúðarhúsalóðir. Kærandi bendir á að það sé í samræmi við heimila og mögulega nýtingu lóðarinnar að hún verði flokkuð og metin sem lóð fyrir íbúðarhúsnæði sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Kærandi setur fram að við ákvörðun matsverðs lóðarinnar beri að líta til gangverðs sem beri að umreikna til stað­greiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma. Kærandi telur rétt að líta til matsverðs ákveðinna eigna sem hann telur sambærilegar lóðinni við Aragerði 4. Þannig bendir kærandi á matsverð lóðanna við Vogagerði 1 og Heiðar­gerði 1, 3 og 5, tilgreinir matsverð þeirra og stærð og reiknar út lóðarmat í krónum á hvern fermetra. Þá rekur kærandi upplýsingar um nýtingarhlutfall nefndra lóða og dregur þá ályktun af því að gera megi ráð fyrir að nýtingarhlutfall lóðarinnar við Aragerði 4 verði um 0,5. Aðalkrafa kæranda er að fasteignamat eignarinnar verði ákvarðað 18.954.405 kr. en til vara 14.949.630 kr.

Sjónarmið Sveitarfélagsins Voga.

Í umsögn sveitarfélagsins er vísað til gildandi aðalskipulags fyrir sveitarfélagið 2008-2028 og að lóðin við Aragerði 4 sé á svæði sem er skilgreint sem íbúðarsvæði. Fram kemur í umsögn sveitarfélagsins að ekkert deiliskipulag sé í gildi fyrir hina kærðu lóð. Þá er einnig tekið fram að tillögur að deiliskipulagi fyrir lóðina vegna fyrirhugaðra íbúðar­bygginga hafi ekki gengið eftir. Aðalskipulag hafi ekki verið útfært í deiliskipulagi fyrir hina kærðu lóð og þar af leiðandi hafi ekki komið til framkvæmda nein áætlun um íbúðabyggingu á lóðinni. Í umsögn sveitarfélagsins er vísað til þess að á lóðinni sé hús sem hafi verið nýtt sem félagsheimili fyrir félagasamtök, en áður hafi verið rekið í húsinu barnaheimili. Fullyrt er að notkun lóðarinnar sem viðskipta- og þjónustulóðar hafi ekkert breyst í langan tíma. Sveitarfélagið telur ekki tilefni til að skilgreina lóðina með öðrum hætti en verið hefur.

Sjónarmið Þjóðskrár Íslands.

Í umsögn stofnunarinnar er vísað til þess að fasteignamati sé ætlað að endurspegla gangverð eignarinnar við kaup og sölu og þá sé átt við fasteign í heild sinni, hús og lóð. Í fasteignaskrá sé lóðin við Aragerði 4 skráð sem viðskipta- og þjónustulóð. Samkvæmt 19. gr. laga um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001 sé viðkomandi sveitarstjórn ábyrg fyrir því að stofnuninni berist upplýsingar og að í fasteignaskrá birtist sú notkun sem sveitarfélag hafi ákveðið. Stofnuninni beri að meta eignina með tilliti til þess að um viðskipta- og þjónustulóð sé að ræða, þrátt fyrir að notkun lóðarinnar kunni að taka breytingum í framtíðinni. Engar upplýsingar um breytta notkun hafi borist stofnuninni og ekki verði séð að fyrir liggi deiliskipulag fyrir umrætt svæði. Hvað tilvísun kæranda til lóðanna við Vogagerði 1 og Heiðargerði 1, 3 og 5 varðar kemur fram í umsögn Þjóðskrár Íslands að þessar lóðir séu allar íbúðarhúsalóðir með fjölbýlishúsum og því sé fasteignamat þeirra ekki hæft til samanburðar við fasteignamat Aragerðis 4. Þá er einnig vísað til staðsetningar umræddra lóða, sem eru talsvert austar.  Hvað tilvísun kæranda til nýtingarhlutfalls varðar bendir stofnunin á að hún hafi ekki upplýsingar um nýtingarhlutfall lóðarinnar við Aragerði 4. Stofnunin áætlar að nýtingarhlutfall á lóðunum við Aragerði 6-20 sé að meðaltali um 0,2 og ljóst sé að mun minna hafi verið byggt á lóðinni við Aragerði 4. Ályktað er að væri Aragerði 4 með nýtingarhlutfall um 0,2 myndi lóðarmat eignarinnar hækka í um 3.440.000 kr. sem sé langt frá kröfum kæranda. Þá er í umsögn stofnunarinnar vísað til ákvæða 6. mgr. 8. gr. reglugerðar um fasteigna­skráningu og fasteignamat nr. 406/1978 um mat lóða og rakin sundurliðun á formúlu fyrir útreikning lóðarmats viðskipta- og þjónustulóða og íbúðarlóða með blandaða notkun. Fram kemur að eignin var síðast skoðuð í júlí 1987.

Frekari sjónarmið kæranda.

Kærandi gerir athugsemdir við umsögn Sveitarfélagsins Voga og bendir á að í engu sé andmælt lýsingu á málsatvikum, en sveitarfélagið beri aðeins fyrir sig að ekki sé í gildi deiliskipulag fyrir lóðina. Á það er bent að í gildi er aðalskipulag fyrir sveitarfélagið og með vísan til 7. mgr. 12. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 um rétthæð aðalskipulags sé það ígildi deiliskipulags á meðan ekki hafi verið gengið frá sérstöku deiliskipulagi fyrir lóðina og svæðið umhverfis hana. Í aðalskipulagi sé svæðið skipulagt sem hreint íbúðarsvæði. Þá er vísað til þess að svæðið umhverfis Aragerði 4 er þegar byggt. Kærandi fullyrðir að í vinnslu sé deiliskipulag fyrir svæðið og um það er vísað til greinargerðar með gildandi aðalskipulagi.

Kærandi gerir einnig athugsemdir við umsögn Þjóðskrár Íslands og bendir á að sveitarfélagið sé ábyrgt fyrir því að upplýsingar sem sendar eru stofnuninni séu efnislega réttar og stofnuninni beri að hafa eftirlit með því að sveitarfélög sinni upplýsingaskyldu sinni, þar á meðal að upplýsingarnar séu efnislega réttar. Vísað er til þess að stofnunin hafi síðast skoðað eignina í júlí 1987. Kærandi setur fram að hann telji að stofnunin hafi átt að rannsaka málið frekar og leiðrétta. Þá er vísað til þess að í málinu hafi verið upplýst að sveitarfélagið hafi látið gera uppkast eða drög að deili­skipulagi eða skipulagi til grenndarkynningar fyrir lóðina við Aragerði 4, þar sem gert hafi verið ráð fyrir byggingu tveggja fjölbýlishúsa. Kærandi tekur fram að hann hafi nefnda uppdrætti ekki undir höndum og það komi því í hlut úrskurðaraðila að kalla eftir þessum gögnum með vísan til rannsóknarskyldu 10. gr. stjórnsýslulaga, en það geti Þjóðskrá Íslands einnig gert. Þá er í þessum athugasemdum kæranda vísað til þess að sveitarfélagið hafi á sínum tíma líklega tilkynnt um notkun hússins á lóðinni til barnagæslu en núna sé notkun húss og lóðar ekki rétt skráð, enda sé þar engin barnagæsla og þar séu ekki rekin viðskipti eða þjónusta af neinu tagi. Fullyrt er að notkunarskráning lóðarinnar sé röng og hafi verið það í mörg ár og það beri að leiðrétta. Hvað nýtingarhlutfall íbúðarhúsalóða varðar vísar kærandi í þessum athugasemdum sínum til krafna fólks um aukið húsrými.

Frekari sjónarmið Þjóðskrár Íslands.

Þjóðskrá hefur með athugasemd hinn 14. mars 2011 komið því á framfæri að hún líti svo á að hún hafi látið endurskoða skráningu eignarinnar eins og kveðið er á um í 21. gr. laga nr. 6/2001, en fengið staðfest hjá sveitarfélaginu að ekki ætti að breyta skráðri notkun lóðarinnar. Jafnframt bendir Þjóðskrá á að byggingarfulltrúar sveitarfélaga tilkynna um skráða notkun eigna. 

Niðurstaða.

Yfirfasteignamatsnefnd skoðaði eignina 21. febrúar 2011.  Af hálfu kæranda mætti Hörður Einarsson og af hálfu sveitarfélagsins mætti Sigurður H. Valtýsson skipulags- og byggingarfulltrúi.

Lóðin við Aragerði 4, landnúmer 130910, sem er endalóð, er talin vera um 2.200 - 2.300 m². Húsið á lóðinni er skráð 57,0 m², sagt byggt 1940 og er á einni hæð.  Við vettvangsgöngu lagði fulltrúi Sveitarfélagsins Voga fram óstaðfesta teikningu af innra skipulagi hússins, dagsetta 25. febrúar 1975. Af hálfu fulltrúa kæranda var ekki gerð athugasemd við þessa teikningu og töldu aðilar að hún hefði verið gerð um það leyti sem sveitarfélagið var að undirbúa rekstur barnaheimilis í húsinu. Ekki voru aðstæður til þess að skoða húsið að innan.  Utan á húsinu var skjöldur sem vísaði til þess að þarna væri félagsaðstaða Lionsklúbbs.

Í þessu máli er ágreiningur um fasteignamat lóðar. Kærandi gerir þá kröfu að fast­eignamat lóðar hans að Aragerði 4, Vogum, verði hækkað verulega og til samræmis við það sem hann telur að sé lóðarmat sambærilegra íbúðarhúsalóða. Við útreikning fasteignamats lóðar ber samkvæmt útreikningsformúlum Þjóðskrár Íslands að horfa til birts flatarmáls eignar, auk annarra atriða, meðal annars lóðarflatarmáls og svæðisstuðuls sem fer eftir skráðri notkun lóðarinnar.

Samkvæmt 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995, sbr. 2. gr. laga nr. 140/2005, er fasteignum skipt í þrjá gjaldflokka við álagningu fasteignaskatts. Fasteignir sem falla undir a lið ákvæðisins eru íbúðir og íbúðar­hús ásamt lóðar­réttindum, erfðafestulönd í dreifbýli og jarðeignir, útihús og mann­virki á bújörðum, sem tengd eru landbúnaði, öll hlunnindi og sumarbústaðir ásamt lóðar­réttindum. Undir b lið falla sjúkrastofnanir samkvæmt lögum um heilbrigðisþjónustu, skólar, heima­vistir, leikskólar, íþróttahús og bókasöfn. Undir c lið 3. mgr. 3. gr. falla allar aðrar fast­eignir, svo sem iðnaðar-, skrifstofu- og verslunar­húsnæði, fiskeldis­mannvirki, veiðihús og mann­virki sem nýtt eru fyrir ferðaþjónustu.

Álitaefni í kærumáli þessu er hvort lóðina við Aragerði 4 skuli telja íbúðarhús­alóð í skilningi a liðar 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitar­félaga. Í málinu hefur verið upplýst að eignin var á fyrri tíð notuð til íbúðar og síðar sem barnaheimili. Húsið er notað fyrir félagsaðstöðu, miðað við þau ummerki sem voru á staðnum þegar vettvangsganga nefndarinnar fór fram. Það er ágreiningslaust að eignin er ekki nýtt til íbúðar og að sögn aðila hefur svo verið um langa hríð.  Þegar af þeirri ástæðu að lóðin er ekki notuð sem íbúðar­húsalóð verður ekki litið til fasteignamats á þeim íbúðar­húsalóðum sem kærandi vísar til. Kærandi fullyrðir að deiliskipulag fyrir lóðina sé í vinnslu og vísar um þetta til umfjöllunar í greinargerð aðalskipulags 2008-2028. Sveitarfélagið Vogar hefur í umsögn sinni í þessu máli fullyrt að fyrri áætlanir um deiliskipulag hafi ekki gengið eftir og ekkert deiliskipulag gildi um lóðina. Ekki verður byggt á skipulagstillögum sem kunna að vera í vinnslu.

Samkvæmt lögum nr. 6/2001 ber að flokka eignir í gjaldflokka eftir notkun þeirra. Til samræmis við það hefur í eldri úrskurðum yfirfasteigna­mats­nefndar verið á því byggt að raunveruleg notkun eigna ráði undir hvaða staflið 3. mgr. 3. gr. eign flokkist en ekki skráð notkun eða samþykki byggingar­yfirvalda. Hefur verið fallist á þann skilning í dómi Hæstaréttar í máli nr. 85/2006.  Miðað við núverandi notkun fellur eignin við Aragerði 4 hvorki undir a eða b lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995. Ber því að telja eignina falla undir c lið 3. mgr. 3. gr. laganna. Fasteign kæranda er skráð sem viðskipta- og þjónustulóð í fasteignaskrá. Sú skráning er í samræmi við núverandi notkun.

Við ákvörðun lóðarmats fyrir árið 2010 byggði Þjóðskrá Íslands á útreikningsformúlu sem meðal annars byggir á ætluðu kaupverði auk upplýsinga um skráða eigin­leika fast­eignar svo sem birt flatarmál, lóðarflatarmál, reiknað lóðarhlutfall, svæðis­stuðul og fleira. Að mati yfir­fast­eignamatsnefndar er þessi aðferð við ákvörðun fast­eigna­­mats í samræmi við ákvæði 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001.

Með hliðsjón af því sem að framan er rakið er eigi unnt að fallast á kröfur kæranda og því er úrskurður Þjóðskrár Íslands um fasteignamat lóðarinnar stað­festur.

Úrskurðarorð

Staðfestur er úrskurður Þjóðskrár Íslands frá 26. október 2010 um fasteignamat lóðarinnar við Aragerði 4, Sveitarfélaginu Vogum, landnúmer 130910.

Reykjavík, 30. mars 2011,

______________________________

Jón Haukur Hauksson

                                    Inga Hersteinsdóttir                                                      Ásta Þórarinsdóttir