Nr. 11/2019 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 11/2019

Útleiga séreignarhluta, notkun lóðar og fleira.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með rafrænni álitsbeiðni, sendri 12. febrúar 2019, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 4. mars 2019, athugasemdir álitsbeiðanda, sendar með tölvupósti 8., 11. og 15. mars 2019, og athugasemdir gagnaðila, sendar með tölvupósti 14. og 18. mars 2019, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 6. maí 2019.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls fimm eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á jarðhæð hússins en gagnaðili er eigandi íbúðar á efri hæð. Ágreiningur er um útleigu gagnaðila á séreignarhlutum sínum, útlit útihurðar gagnaðila, notkun sameiginlegrar lóðar, þurrkara í sameiginlegu þvottahúsi og fleira.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að leigja út geymslu og bílskúr.
2. Að viðurkennt verði að gagnaðila hafi verið óheimilt að breyta útihurð sinni án aðkomu húsfélagsins.
3. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að fjarlægja drasl undir útitröppum.
4. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að fjarlægja lausafjármuni sem séu fyrir gluggum álitsbeiðanda.
5. Að viðurkennt verði að matsmaður meti hvaðan ólykt stafi.
6. Að viðurkennt verði að fagmaður meti skemmdir í lofti íbúðar hans.
7. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að fjarlægja þurrkara úr sameiginlegu þvottahúsi.
8. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að fjarlægja drasl sem fauk út um allt þegar hún lét rífa út úr bílskúr sínum.
9. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að halda löglegan húsfund hjá Húseigendafélaginu á eigin kostnað.
10. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða allan kostnað sem álitsbeiðandi hafi lagt til við að reyna koma á reglu í húsinu og kostnað sem hafi fallið til vegna ásakana gagnaðila um rafrænt eftirlit álitsbeiðanda.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi breytt geymslu sinni í íbúð sem hún sé með í útleigu. Þá sé hún jafnframt með bílskúr í útleigu. Þetta sé án samþykkis íbúa hússins. Þar að auki hafi útlitsbreyting á bílskúrnum ekki farið rétta leið. Í íbúðinni hafi verið alls konar fólk sem hafi valdið ýmsum truflunum. Álitsbeiðandi sé með bréf frá bæjarfélaginu þar sem gagnaðili hafi fengið frest til 23. desember 2018 til þess að gera úrbætur en ekki hafi enn komið til þess.

Gagnaðili hafi breytt útihurð hjá sér en allir eigendur hafi átt að koma að ákvörðun um útlit á hurðinni. Einnig hafi gagnaðili látið loka fyrir glugga álitsbeiðanda og breytt útsýni á ruslageymslu. Þá hafi hún sett alls konar drasl fyrir gluggana til að hindra útsýni.

Gagnaðili hafi komið í veg fyrir að haldinn yrði löglegur húsfundur. Húsfundur hafi ekki verið haldinn síðan árið 2012. Einnig komi hún í veg fyrir að eðlilegu viðhaldi sé sinnt og ný eignaskiptayfirlýsing gerð. Álitsbeiðandi hafi rætt við Húseigendafélagið vegna þessa og þurft að greiða 75.000 kr. vegna þess.

Gagnaðili hafi fullyrt á samfélagsmiðli að vond lykt berist frá íbúð álitsbeiðanda, en lyktin komi í raun frá íbúð gagnaðila. Álitsbeiðandi óski eftir því að matsmaður meti þetta.

Álitsbeiðandi vilji að fagmaður meti skemmdir í lofti í íbúð hans. Gólf í íbúð gagnaðila hafi brotnað og eftir það sé ekki hægt að loka skápum í svefnherbergi álitsbeiðanda svo dæmi sé tekið. Þá hafi verið sett parket á gólf í íbúð gagnaðila en engin einangrun á milli. Gagnaðili hafi ætlað að laga það en ekki strax.

Gagnaðili sé með barkalausan þurrkara í sameiginlegu þvottaherbergi. Hann sé þakinn fötum og drasli og frá honum berist ólykt. Þá stafi eldhætta af honum.

Þá greinir álitsbeiðandi frá atvikum sem ekki þykir ástæða til að greina nánar frá hér, enda falla þau ekki undir lög um fjöleignarhús.

Í greinargerð gagnaðila segir að þegar hún hafi keypt íbúð sína hafi verið til staðar óleyfisíbúð í sérstæðum bílskúr sem fyrri eigendur höfðu sótt um leyfi fyrir. Gagnaðili hafi fjarlægt bílskúrshurð sem hafi verið ónýt og gömul og sett glugga og hurð í staðinn. Hún hafi rætt þetta við aðra íbúa hússins en engar athugasemdir fengið. Þar sem mál þetta sé til meðferðar hjá byggingarfulltrúa sjái hún ekki að kærunefnd hafi eitthvað um það að segja á þessu stigi.

Mál vegna útidyrahurðarinnar hafi verið tekið upp á húsfundi. Hurðin hafi verið hriplek og brotin og þurft að skipta um hana. Á framanverðu húsinu séu tvær útidyrahurðar, þ.e. sérinngangur í íbúð gagnaðila og sameiginlegur inngangur fyrir íbúð á fyrstu hæð og í risi. Á bakhlið hússins séu tvær hurðir, þ.e. inngangur álitsbeiðanda og annars íbúa. Á fundinum hafi komið fram að einn eigandi hafi gert við hurð sína, en sú hurð sé á bakhlið hússins. Ákveðið hafi verið að hver eigandi myndi standa straum af kostnaði vegna nýrra hurða að sínum eignarhluta. Gagnaðili hafi sent nágrönnum sínum myndir af hurðum sem hafi komið til álita og að lokum valið hurð sem hentaði. Erfitt hefði verið að samræma útlit allra hurðanna þar sem þær hurðir sem séu þegar til staðar séu í misjöfnu ástandi og ekki þörf á að skipta þeim öllum út. Enginn ágreiningur hafi verið um þetta á húsfundi og gagnaðili sé nú í fyrsta skipti að heyra kröfu álitsbeiðanda um að húsfélagið hefði átt að velja hurð.

Gagnaðili hafi engu breytt undir tröppum og ekki lokað fyrir neina glugga hjá álitsbeiðanda. Hins vegar hafi hún sett upp smá skilrúm til þess að gera rýmið snyrtilegra. Hún hafi rætt þetta við álitsbeiðanda og hann ekkert haft út á þetta að setja. Aðrir íbúar hafi engar athugasemdir gert aðrar en þær að þeim hafi fundist ólíklegt að þau myndu gera þetta á sínum hluta.

Gagnaðili hafi ekki sett alls konar drasl fyrir gluggana hjá álitsbeiðanda heldur sé um að ræða borð og blómapotta. Gagnaðili hafi aldrei staðið í vegi fyrir því að haldinn verði löglegur húsfundur. Hún hafi búið í íbúð sinni frá haustinu 2017 og því ómögulegt að hún hafi hindrað húsfundi frá árinu 2012. Í tvö skipti hafi hún leyft húsfundahald í íbúð sinni. Hún hafi aldrei staðið í vegi fyrir því að eðlilegu viðhaldi væri sinnt. Þvert á móti hafi hún leitað eftir tilboðum í nokkur þeirra verka sem húsfélagið hafi talið ástæðu til. Gagnaðili hafi ekki staðið í vegi fyrir gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar og viti hún ekki á hverju álitsbeiðandi byggi fullyrðingar sínar þar um.

Gagnaðili neiti að greiða reikning að fjárhæð 75.000 kr. vegna þjónustu Húseigendafélagsins, enda viti hún ekki á hvaða grundvelli hún ætti að gera það. Þá viti hún ekki hvaða ólykt þetta sé sem álitsbeiðandi hafi fjallað um og hafi ekkert heyrt á þetta minnst áður, hvorki frá álitsbeiðanda né öðrum eigendum.

Gagnaðili taki ekki ábyrgð á meintum skemmdum sem fyrri eigendur eigi að hafa valdið á íbúð álitsbeiðanda.

Gagnaðili sé með mjög nýlegan þurrkara, frá honum berist engin ólykt og engin eldhætta stafi af honum. Hún hafi aldrei heyrt neitt áður frá álitsbeiðanda vegna þurrkarans. Þvottahúsið sé mjög rúmgott og stórt og rúmi þurrkarann vel.

Það séu nokkrir blómapottar undir stiganum og gagnaðili geti ómögulega skilið af hverju þeir ættu að vera fyrir álitsbeiðanda. Þá sé löngu búið að þrífa það upp sem álitsbeiðandi hafi talið upp. Um hafi verið að ræða tímabundið ástand rétt á meðan gagnaðili hafi verið að dytta að íbúð sinni þegar hún hafi flutt inn.

Gagnaðili fái ekki ráðið hvaða reglu álitsbeiðandi hafi reynt að koma á.

Gagnaðili sé með litla óleyfisíbúð í útleigu og leigjandi hennar sé karlmaður á fimmtugsaldri á einum bíl sem hann leggi upp á götu. Hún kannist ekki við að ruslatunnur séu yfirfullar.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að hann átti sig ekki á hvaða húsfundi gagnaðili sé að vísa til en húsfundur hafi ekki verið haldinn síðan árið 2012. Álitsbeiðanda hafi aldrei verið boðið á þessa fundi. Gagnaðili hafi ekki spurt neinn um útlitið á útidyrahurðinni.

Í athugasemdum gagnaðila segir að álitsbeiðandi hafi setið húsfundi heima hjá henni. Þá sjái hún ekki á nokkurn hátt um húsfélagið.

III. Forsendur

Samkvæmt 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, geta eigendur fjöleignarhúsa, sem greinir á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögunum, leitað álits kærunefndar húsamála. Hlutverk kærunefndar vegna ágreinings í fjöleignarhúsum er því bundið við að leysa úr málum á grundvelli laganna. Í 5. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála, nr. 881/2001, kemur fram að gera skuli skýrar kröfur um tiltekna niðurstöðu fyrir nefndinni og rökstyðja kröfurnar með eins ítarlegum hætti og unnt er. Kærunefnd telur að kröfugerð álitsbeiðanda í máli þessu lúti að fleiri atriðum en ágreiningi á grundvelli laga um fjöleignarhús. Álitsbeiðandi gerir kröfu um að gagnaðila beri að halda húsfund hjá Húseigendafélaginu á eigin kostnað og að gagnaðili beri að greiða honum kostnað sem hann hefur lagt út við að reyna koma reglu á húsfélagið og vegna ásakana gagnaðila um rafrænt eftirlit hans. Kærunefnd telur að þessar kröfur álitsbeiðanda um greiðslu kostnaðar séu óskýrar og varði ekki ágreining samkvæmt 1. mgr. 80. gr. laganna. Þessum kröfum er því vísað frá kærunefnd.

Þá segir í 1. málsl. 2. mgr. 5. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála að áður en kærunefnd tekur mál til meðferðar skuli það að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélagsins. Ekki verður ráðið að fjallað hafi verið sérstaklega á húsfundi um kröfur álitsbeiðanda sem koma fram í liðum V. og VI. hér að ofan. Um er að ræða málefni sem fjalla ber um á húsfundi komi fram beiðni frá álitsbeiðanda þess efnis, sbr. 2. tölul. 1. mgr. 60. gr. laga um fjöleignarhús. Að því virtu að mál þessi hafa ekki hlotið afgreiðlu innan húsfélagsins er þessum kröfum vísað frá kærunefnd, sbr. 1. málsl. 2. mgr. 5. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála.

Samkvæmt 26. gr. laga um fjöleignarhús, sbr. og 3. mgr. 57. gr. laganna, hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiða af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í eignarráðunum felst þannig almennt heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni. Í 1. mgr. 27. gr. sömu laga segir að breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hefur eða ráð var fyrir gert í upphafi, sem hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum, eru háðar samþykki allra eigenda í húsinu. Í 3. mgr. sömu greinar segir að sé um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki sé veruleg sé nægilegt að samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta liggi fyrir.

Álitsbeiðandi greinir frá því að gagnaðili hafi breytt geymslu undir bílskúr hennar í íbúð og leigi hana út. Gagnaðili greinir frá því að hún leigi út umrædda óleyfisíbúð sem hafi verið til staðar þegar hún hafi keypt eignarhluta sinn í húsinu. Með því að breyta notkun geymslu í  íverurými breytir gagnaðili verulega afnotum á rýminu sem hefur í för með sér breytingar á umgengni um sameign hússins. Kærunefnd telur að breyting á notum geymslunnar sé veruleg og útheimti samþykki allra eigenda, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús. Þar sem slíkt samþykki liggur ekki fyrir er gagnaðila óheimilt að nota geymslu sína sem íbúð.

Álitsbeiðandi segir að gagnaðili hafi skipt um útihurð á eignarhluta sínum án ákvörðunar húsfélagsins þar um. Gagnaðili mótmælir þessu og segir að um þetta hafi verið rætt á húsfundi og hún skipt um hurð í samráði við aðra eigendur, þar á meðal álitsbeiðanda, og án athugasemda þeirra. Kærunefnd telur ekki tilefni til að draga þessa fullyrðingu gagnaðila í efa með hliðsjón af gögnum málsins. Þannig verður ráðið að húsfélagið hafi komið að umræddri ákvörðunartöku og því virðist ekki ágreiningur um þessa kröfu álitsbeiðanda. Er henni því vísað frá.

Álitsbeiðandi óskar viðurkenningar á því að gagnaðila beri að fjarlægja drasl undir útitröppum og lausafjármuni á sameiginlegri lóð fyrir utan glugga í íbúð hans. Af gögnum málsins verður ráðið að um sé að ræða lausafjármuni eins og blómapotta, borð og stóla sem ekki eru varanlega festir. Einnig verður ráðið að gagnaðili hafi lokað af rými undir tröppum með plötu. Kærunefnd telur að ákvörðun um hvort eigendum sé þetta heimilt skuli tekin á húsfundi og að ákvörðun þar um falli undir D lið 41. gr. laga um fjöleignarhús þar sem samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölu á löglega boðuðum húsfundi nægi. Kærunefnd telur því að rétt sé að mál þessi verði sérstaklega tekin til umfjöllunar og ákvörðunartöku á húsfundi. Með hliðsjón af því að mál þessi hafa ekki hlotið afgreiðslu innan húsfélagsins er það niðurstaða kærunefndar að vísa þessum kröfum álitsbeiðanda frá.

Álitsbeiðandi óskar viðurkenningar á því að gagnaðila beri að fjarlægja þurrkara úr sameiginlegu þvottahúsi á þeirri forsendu að af honum stafi eldhætta og ólykt þar sem hann sé þakinn fötum og drasli. Gagnaðili mótmælir þessu og greinir frá því að um undantekningartilvik hafi verið að ræða þegar föt voru skilin eftir á þurrkanum. Kærunefnd telur gögn málsins ekki benda til þess að hætta stafi frá þurrkaranum eða ólykt. Þessari kröfu álitsbeiðanda er því hafnað.

Þá óskar álitsbeiðandi viðurkenningar á því að gagnaðila beri að fjarlægja drasl sem kom til þegar hún lét rífa út úr bílskúr sínum. Þessu til stuðnings leggur álitsbeiðandi fram ljósmyndir sem voru teknar síðastliðið sumar. Gagnaðili vísar til þess að um tímabundið ástand hafi verið að ræða þegar hún hafi verið að flytja inn í íbúð sína. Kærunefnd telur ekki liggja fyrir að ástand sameiginlegar lóðar sé enn eins og fyrirliggjandi myndir sýna og er þessari kröfu álitsbeiðanda því hafnað.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé óheimilt að nýta geymslu sem íbúð án samþykkis annarra eigenda.

Öðrum kröfum álitsbeiðanda er ýmist hafnað eða vísað frá.

Reykjavík, 6. maí 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                                  Eyþór Rafn Þórhallsson