Hoppa yfir valmynd
Yfirfasteignamatsnefnd

Mál nr. 9/2018

Korngarðar [ ], Reykjavík.

Árið 2018, 21. desember, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 9/2018 kveðinn upp svohljóðandi

 

ÚRSKURÐUR

Með erindi, dags. 5. júní 2018, kærði Árni Helgason, lögmaður, fyrir hönd X, kt. [], Fossaleyni [], Reykjavík, ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 2. apríl 2018, um fasteignamat fyrir Korngarða [], Reykjavík, fnr. [], fyrir árið 2018.

Með bréfi, dags. 14. júní 2018, óskað yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögn frá Reykjavíkurborg varðandi málið. Engin umsögn barst frá sveitarfélaginu.

Með bréfi, dags. 14. júní 2018, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögn frá Þjóðskrá Íslands varðandi málið. Umsögn Þjóðskrár Íslands barst með bréfi, dags. 20. júlí 2018.

Með tölvubréfi, dags. 23. júlí 2018, var kærandi upplýstur um umsögn Þjóðskrár Íslands og honum gefinn kostur á að gera við hana athugasemdir. Athugasemdir bárust með bréfi, dags. 12. september 2018.

Yfirfasteignamatsnefnd gekk á vettvang þann 18. september 2018 og skoðaði eignina í fylgd fyrirsvarsmanns kæranda.

Málið var tekið til úrskurðar 13. desember 2018.

 

  1. Sjónarmið kæranda.

    Kærandi gerir þá kröfu að ofangreind ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 2. apríl 2018, þess efnis að ákvarða fasteignamat vegna eignarinnar að Korngörðum [], fnr. [], að fjárhæð kr. 457.550.000.- verði felld úr gildi og stofnuninni gert að ákvarða lægra fasteignamat á eignina.

    Til vara er þess krafist að úrskurður Þjóðskrár Íslands verði felldur úr gildi og stofnuninni gert að taka málið til efnislegrar meðferðar á ný.

    Í erindi kæranda til yfirfasteignamatsnefndar kemur fram að honum hafi borist tilkynning frá Þjóðskrá Íslands um hækkað fasteignamat vegna eignarinnar að Korngörðum [] þann 2. apríl 2018. Í umræddri tilkynningu komi fram að tilkynning hafi borist frá byggingarfulltrúa ,,um skráningu á nýju geymsluhúsnæði með skrifstofum á lóðinni Korngarðar []“ og að Þjóðskrá Íslands hafi því ákveðið að nýtt mat kæmi á eignina en fram til þess ,,hefði ekki verið skráð neitt á lóðinni“.

    Kærandi hafi óskað eftir rökstuðningi stofnunarinnar sem hafi borist með bréfi, dags. 17. apríl 2018. Í rökstuðningnum komi fram að lóðarmat sé fundið sem ,,hlutfall af grunnmati en hversu stórt hlutfallið sé ráðist af staðsetningu“. Því næst komi fram í rökstuðningnum ýmsar reikniformúlur og loks upplýsingar um að svæðisstuðull fyrir Korngarða [] ,,sem sé á matssvæði [], [] sé 1,1659 og lóðarstuðull matssvæðisins 0,1428“.

    Kærandi byggir á því að rökstuðningur Þjóðskrár Íslands uppfylli ekki skilyrði 22. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Þar komi fram að ,í rökstuðningi skuli vísa til þeirra réttarreglna sem ákvörðun stjórnvalds er byggð á sem og að greina skuli, að því marki, sem ákvörðun byggist á mati, frá þeim meginsjónarmiðum sem ráðandi voru við matið. Í 2. mgr. 22. gr. laganna komi svo fram að ef ástæða sé til skuli í rökstuðningi einnig rekja í stuttu máli upplýsingar um þau málsatvik sem höfðu verulega þýðingu við úrlausn málsins. Sá rökstuðningur sem fram komi í framangreindu bréfi Þjóðskrár Íslands geti ekki talist uppfylla þessi skilyrði.

    Hvergi í lögum nr. 6/2001, um skráningu og mat fasteigna, sé lagaheimild til Þjóðskrár Íslands fyrir því að byggja mat sitt á stuðlum og reikniformúlum líkt og gert virðist í þessu tilfelli. Þvert á móti sé Þjóðskrá Íslands ætlað að beita mati í hvert skipti. Því til stuðnings vísar kærandi til 2. og 27. gr. laganna. Þá sé stjórnvöldum, samkvæmt meginreglum stjórnsýsluréttarins, gert að beita skyldubundnu mati í hverri ákvörðun. Ekki fáist séð að Þjóðskrá Íslands hafi uppfyllt þá skyldu sína með því að styðjast við afar ógengsæjar formúlur sem ekki verði séð að byggi á lögum.

    Þá kemur fram að á fasteigninni að Korngörðum [] séu í gangi framkvæmdir við byggingu sem muni hýsa nýjar höfuðstöðvar Innnes ehf. Framkvæmdirnar séu í gangi núna og ljóst að þær muni standa allt árið 2018 og að líkindum nánast allt árið 2019. Engin starfsemi sé því á eigninni sem stendur og verði ekki fyrr en árið 2020. Ekki sé því neinn grundvöllur fyrir því að leggja fasteignamat upp á kr. 457.550.000,- á eignina.

    Um þetta vísist eftir atvikum til 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, en þar komi fram að sé gangverð fasteignar ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna.

  2. Sjónarmið Þjóðskrár Íslands.

    Í umsögn Þjóðskrár Íslands, dags. 20. júlí 2018, kemur fram að stofnunin telji að vísa beri kærunni frá yfirsteinamatsnefnd. Byggir Þjóðskrá Íslands á því að þar sem hinn kærði úrskurður Þjóðskrár Íslands frá 2. apríl 2018 sé frummat eignarinnar og kærandi hafi ekki krafist endurmats í kjölfar frummatsins uppfylli kæran ekki skilyrði 1. mgr. 34. gr. laga nr. 6/2001, en þar segi að hagsmunaaðili geti kært niðurstöðu endurmats til yfirfasteignamatsnefndar.

    Þá kemur fram að Korngarðar [] séu 16.680. m² hafnarlóð á besta stað í Sundahöfn. Veitt hafi verið heimild fyrir samtals 15.055,3 m² byggingu á lóðinni. Fyrir hafi ekki verið skráð neitt nýtingarhlutfall á lóðina þannig að verðmæti lóðarinnar hafi verið óljóst. Verðmæti lóðar hljóti að miklu leyti að ráðast af því hvað megi byggja á henni og hversu mikið. Með skráningargögnum frá byggingarfulltrúa sem hafi borist stofnuninni 12. janúar 2018 hafi komið í ljós bæði hvað mætti byggja á lóðinni og hversu mikið. Þá hafi nýtingarhlutfallið verið orðið þekkt og þá hafi verið mögulegt að meta lóðina til verðs miðað við fengnar upplýsingar. Hér sé eingöngu um lóðarmat að ræða en ekki húsmat sem kærandi virðist ekki gera sér grein fyrir.

    Þjóðskrá Íslands skuli samkvæmt 30. gr. laga nr. 6/2001 hlutast til um að allar nýjar eða breyttar eignir, sem upplýsingar berast um samkvæmt 19. gr., skuli metnar frummati innan tveggja mánaða frá því að upplýsingar um þær hafi borist Þjóðskrá Íslands nema sérstakar ástæður hamli.

    Varðandi sjónarmið kæranda um að Þjóðskrá Íslands megi ekki byggja mat sitt á stuðlum og reikniformúlum vísar stofnunin til 28. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna þar sem fram komi að við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. skuli eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga. Tölfræði verði ekki beitt nema með útreikningum og þá formúlum. Það sé jafnframt ljóst að til að finna tölfræðilega fylgni þurfi að beita formúlum og stuðlum þegar komi að staðsetningu. Bendir stofnunin á að lagaheimildin liggi skýr fyrir og hafi yfirfasteignamatsnefnd ákvarðað um réttmæti slíkra útreikninga, sbr. t.d. úrskurð nefndarinnar í máli nr. 17/2012.

    Eins og greint hafi verið í tilvísuðum rökstuðningi Þjóðskrár Íslands sé lóðarmat fundið sem hlutfall af grunnmati en hversu stórt hlutfallið sé ráðist af staðsetningu. Dýrari svæði hafi hærri lóðarstuðul. Þetta þýði að á dýrari svæðum ráðist hlutfallslega stærri hluti verðmætis af lóðarmati en á ódýrari svæðum.

    Þá kemur fram að Þjóðskrá Íslands telji ljóst að stofnunin hafi farið að lögum við mat á fasteigninni og að lóðarmatið sé í eðlilegu samræmi við mat á öðrum sambærilegum lóðum með sambærilegu byggingarmagni og tegundum atvinnuhúsnæðis.

    Að mati Þjóðskrá Íslands sé fasteignamat fasteignarinnar að Korngörðum [], Reykjavík, fnr. [], réttilega ákvarðað og í fullu samræmi við gangverð sambærilegra fasteigna á matssvæðinu og skuli því standa óbreytt.

  3. Athugasemdir kæranda

    Með bréfi, dags. 12. september 2018, kom kærandi á framfæri við yfirfasteignamatsnefnd athugasemdum við umsögn Þjóðskrár Íslands í málinu.

    Segir þar að líkt og fram komi í gögnum málsins, hafi kæranda verið send tilkynning þess efnis að Þjóðskrá hefði hækkað fasteignamat eignarinnar, í gegnum lóðarmat hennar, úr kr. 101.000.000,- í 457.550.000,-, eða því sem næst fimmfaldað matið.

    Af hálfu kæranda hafi verið óskað skýringa á þessari hækkun. Sá rökstuðningur sem hafi fengist hafi verið afskaplega ógagnsær og gengið út á að reikniformúlur og stuðla, sem vonlaust sé fyrir kæranda að gera sér grein fyrir. Í umsögn Þjóðskrár Íslands sé ekki leitast við að skýra þetta nánar heldur verja þessa nálgun.

    Það eina sem komi fram í umsögn stofnunarinnar sé að fyrir hafi ekki verið skráð neitt nýtingarhlutfall á lóðina þannig að verðmæti hennar hafi verið óljóst. Fram kemur að kærandi furði sig á þessum sjónarmiðum, enda hafi samþykkt deiliskipulag fyrir lóðina legið fyrir í nokkur ár og alltaf legið fyrir að þar ætti að byggja. Til að mynda komi fram í deiliskipulagi frá 2014 að nýtingarhlutfall lóðarinnar sé 0,5 en 0,6 með milligólfum. Í því felist að byggja hafi mátt 10.008 m² á lóðinni. Þótt byggingarmagn hafi aukist geti það ekki þýtt að lóðarmatið hafi tæplega fimmfaldast. Bygging fasteignar á lóðinni muni svo leiða til þess að sett verði fasteignamat á þá eign. Í ákvörðun Þjóðskrár felist hins vegar að sú staðreynd að verið sé að byggja á lóðinni þýði að hún sé verðmætari. Það geti ekki staðist og í raun sé verið að tvírukka kæranda.

  4. Niðurstaða

Samkvæmt 1. mgr. 30. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna skal Þjóðskrá Íslands hlutast til um að allar nýjar eða breyttar eignir, sem upplýsingar berast um samkvæmt 19. gr. sömu laga, skuli metnar frummati innan tveggja mánaða frá því að upplýsingar um þær bárust Þjóðskrá Íslands nema sérstakar ástæður hamli.

Í 1. mgr. 31. gr. laganna er kveðið á um að aðili, sem verulega hagsmuni geti átt í matsverði eignar og sættir sig ekki við skráð mat samkvæmt 29. og 30. gr., geti krafist nýs úrskurðar Þjóðskrár Íslands um matið. Krafa um slíkt endurmat skal vera skrifleg og studd rökum og nauðsynlegum gögnum. Í 1. mgr. 32. gr. a laganna er hins vegar fjallað um árlegt endurmat allra skráðra fasteigna en þar kemur fram að Þjóðskrá Íslands skuli endurmeta skráð matsverð allra fasteigna 31. maí ár hvert. Tilvísun til þess endurmats sem þar kemur fram á ekki við í því máli sem hér er til úrlausnar.

Samkvæmt 1. mgr. 34. gr. laga nr. 6/2001 geta hagsmunaaðilar kært niðurstöðu endurmats samkvæmt 1. mgr. 31. gr. sömu laga til yfirfasteignamatsnefndar. Samkvæmt gögnum málsins, þ. á m. staðfestingu Þjóðskrár Íslands, liggur fyrir að fasteignamat það sem hin kærða ákvörðun lýtur að er frummat samkvæmt 30. gr. sömu laga. Endurmat samkvæmt 1. mgr. 31. gr. laganna á umræddri fasteign hefur ekki farið fram. Ákvarðanir Þjóðskrár Íslands um frummat eigna sæta ekki kæru til yfirfasteignamatsnefndar. Ber því að vísa kærunni frá yfirfasteignamatsnefnd.

 

Úrskurðarorð

Kæru X, kt. [], Fossaleyni [], Reykjavík, á úrskurði Þjóðskrár Íslands frá 2. apríl 2018 um fasteignamat eignarinnar að Korngörðum [], Reykjavík, fnr. [], er vísað frá yfirfasteignamatsnefnd.

 

__________________________________

Hulda Árnadóttir

 

______________________________           ________________________________

Ásgeir Jónsson                                  Björn Jóhannesson

 

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira