Mál nr. 7/2010

Ár 2010, miðvikudaginn 12. maí, var af Yfirfasteignamatsnefnd í málinu nr. 7/2010 kveðinn upp svohljóðandi

                                                   ÚRSKURÐUR:

Með bréfi dagsettu 20. janúar 2010 kærir Halla Thoroddsen, kt. 240877-3339, úrskurð Fasteignaskrár Íslands dagsettan 21. október 2009 varðandi fyrirhugað fasteignamat fasteignar sinnar Glitberg 5 í Hafnarfirði, fastanúmer 208-1197.

Kærandi lýsir því að Glitberg 5 sé eitt elsta húsið í hverfinu og samanburður við miklu yngri hús, sbr. hinn kærði úrskurður, sé óeðlilegur. Kærandi hafi keypt umrædda eign í ágúst 2008. Kaupverð hafi verið 44.000.000 kr. Hið fyrirhugaða fasteignamat nemi 49.500.000 kr. Kærandi krefst þess að fasteignamat verði lækkað til samræmis við ástand eignarinnar og raunverulegt gangverð í febrúar 2009.

Í bréfi kæranda segir:

„Þinglýstur eigandi fasteignarinnar Glitberg 5, 220 Hafnarfirði vill hér með kæra úrskurð Fasteignaskrár Íslands dagsettan 21. október 2009. Samkvæmt úrskurði Fasteignaskrár skal tilkynnt fasteignamat 2010 standa óbreytt. Rök fyrir úrskurðinum eru þau að nýtt fasteignamat Glitbergs 5 sé í samræmi við nýlega kaupsamninga sambærilegra fasteigna og því sé ekki tilefni til matsbreytingar. Til rökstuðnings birtir Fasteignaskrá Íslands yfirlit yfir þrjár eignir til samanburðar.

Samkvæmt Fasteignaskrá eru sambærilegar eignir notaðar til hliðsjónar. Við þessa yfirlýsingu Fasteignaskrár vill undirrituð gera athugasemd þar sem Glitberg 5 er á engan hátt hægt að bera saman við þær fasteignir sem fram koma í bréfi Fasteignaskrár. Glitberg 5 er reist árið 1945 og er eitt elsta hús hverfisins. Húsið er enn með öllum upprunalegum innréttingum og ekki hefur verið ráðist í endurbætur á rafmagni né skolpi. Um 1990 var risi bætt við húsið en það er enn ekki fullklárað. Húsið er þrjár hæðir og er kjallarinn ókláraður og ekki með fullri lofthæð. Bílskúr eignarinnar er ekki nothæfur og innkeyrsla er með möl. Að leggja húsið að jöfnu við þær fasteignir sem koma fram í bréfi Fasteignaskrár Íslands er með öllu óásættanlegt. Þær eignir eru byggðar 39-53 árum á eftir Glitbergi 5 og eru t.d. tvær þessarra fasteigna einlyft einbýlishús. Glitberg er 3 hæða og einungis 2 hæðir hæfar til búsetu. Sjá nánari lýsingu og myndir af Glitbergi 5 í fylgiskjali.

Samkvæmt 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna skal miðað við það verð ef eignin hefði gengið kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð. Glitberg 5 hafði verið mjög lengi á sölu þar til undirrituð festi á því kaup í ágúst 2008 fyrir kr. 44.000.000, uppreiknað kaupverð í febrúar 2009 er kr. 41.293.000. Fasteignamat eignarinnar er úrskurðað kr. 49.500.000. Svo virðist sem Fasteignaskrá meti það sem svo að í febrúarmánuði 2009 hafi verðgildi eignarinnar á 6 mánuðum aukist um kr. 8.207.000. Á ofangreindu tímabili tók við nær algert frost á húsnæðismarkaði og þinglýstum kaupsamningum fækkaði stórlega í kjölfar bankahruns. Undirrituð á því erfitt með að sætta sig við þá gríðarlegu hækkun sem Fasteignaskrá gerir ráð fyrir. Þær eignir sem Fasteignaskrá bendir á til samræmis hafa fasteignamat sem er lægra en kaupverð þeirra eða nokkuð sambærilegt (munur á fasteignamati og uppreiknuðu kaupverði innan við kr. 600.000.

Með vísan til ofangreints vil ég, Halla Thoroddsen, fara fram á það við Yfirfasteignamatsnefnd að fasteignamat Glitbergs 5, 220 Hafnarfirði verði lækkað til samræmis við það ástand sem eignin er í og það endurspegli raunverulegt gangverð eignarinnar í febrúar 2009. Óski nefndin eftir að skoða eignina er auðsótt að taka móti matsmanni.“

Erindi þetta var sent Fasteignaskrá Íslands og Hafnarfjarðarkaupstað til umsagnar með bréfum dagsettum 1. febrúar 2010.

Í svarbréfi Fasteignaskrár Íslands dagsettu 19. apríl 2010 segir m.a.:

„Eigandi fasteignarinnar gerði athugasemd við tilkynnt fasteignamat fyrir árið 2010.  Athugasemdin barst með tölvupósti dags. 20. júlí 2009.  Óskaði eigandi eftir því að fasteignamat eignarinnar héldist óbreytt.  Röksemdir eiganda voru þær að eignin hefði verið keypt haustið 2008 á 44 milljónir króna og óeðlilegt væri að fyrirhugað fasteignamat færi svo langt yfir nýlegt kaupverð.  Engar stórvægilegar breytingar hefðu verið gerðar á húsinu frá kaupum.  Miðhæð og kjallari væru nánast upprunaleg frá byggingu 1945 en rishæð hefði verið byggð 1993.  Kominn væri tími á viðhald á kjallaragluggum og hluta af miðhæð auk þess að taka þyrfti alla miðhæðina í gegn sem yrði þó ekki gert í náinni framtíð.

Eftir móttöku athugasemdar frá eiganda var Hafnarfjarðarkaupstað sent bréf dags. 5. ágúst 2009 og framkomin athugasemd kynnt og óskað eftir sjónarmiðum sveitarfélagsins.  Engar athugasemdir hafa borist vegna málsins frá sveitarfélaginu.  Endurskoðun á tilkynntu fasteignamati fór svo fram hjá Fasteignaskrá Íslands í kjölfarið og var niðurstaða hennar að matið skyldi standa óbreytt.  Úrskurður þess efnis var sendur eiganda með bréfi dagsettu 21. október  2009.  Í bréfinu var tilkynnt fasteignamat 2010 borið saman við nánar tiltekna kaupsamninga sambærilegra fasteigna og komist að þeirri niðurstöðu að ekki væri tilefni til matsbreytinga.  Úrskurðurinn er svo kærður til yfirfasteignamatsnefndar með bréfi dagsettu 20. janúar 2010. 

Í kærubréfinu eru gerðar athugasemdir við það sem fram kemur í úrskurðarbréfi stofnunarinnar dags. 21. október 2009.  Ekki sé hægt að bera Glitberg 5 saman við þær eignir sem tilgreindar séu í bréfinu.  Húsið sé reist árið 1945 og sé eitt elsta hús hverfisins.  Það sé enn með öllum upprunalegum innréttingum og ekki hafi verið ráðist í endurbætur á rafmagni né skólpi.  Um 1990 hafi risi verið bætt við húsið en það sé enn ekki fullklárað.  Húsið sé þrjár hæðir og sé kjallarinn ókláraður og ekki með fullri lofthæð.  Bílskúr sé ekki nothæfur og innkeyrsla með möl.  Samanburður við þær eignir sem fram komi í bréfi Fasteignaskrár Íslands sé með öllu óásættanlegt.  Þær séu byggðar 39-53 árum á eftir Glitbergi 5 og séu t.d. tvær þeirra einlyft einbýlishús.

Glitberg 5 hafi verið lengi á sölu þegar kærandi festi kaup á húsinu fyrir 44 milljónir króna í ágúst 2008.  Uppreiknað kaupverð eignarinnar í febrúar 2009 sé 41.293 þús. kr.  Fasteignamat eignarinnar sé úrskurðað 49.500 þús. kr.  Svo virðist sem Fasteignaskrá Íslands meti verðhækkun eignarinnar á 6 mánuðum vera 8.207 þús. kr.  Á því tímabili hafi hins vegar orðið frost á fasteignamarkaði og fáum kaupsamningum þinglýst.  Eignir þær sem vísað hafi verið til í úrskurðarbréfi hafi fasteignamat sem sé lægra eða sambærilegt framreiknuðu kaupverði þeirra.  Fer kærandi fram á það að fasteignamat eignarinnar verði lækkað til samræmis við ástand hennar og það endurspegli raunverulegt gangverð eignarinnar í febrúar 2009.“

Þá eru í bréfinu raktar helstu breytingar sem urðu á framkvæmd fasteignamats með lögum nr. 83/2008 um breytingu á lögum um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001. Því er m.a. lýst að árlegt endurmat fasteignamats komi nú í stað árlegs framreiknings áður og að fasteignamat íbúðarhúsnæðis sé ákvarðað með markaðsaðferð sem byggi að stórum hluta á upplýsingum um eiginleika hverrar eignar og upplýsingum um gangverð fasteigna samkvæmt þinglýstum kaupsamningum. Þá miðast fasteignamat nú við verðlag í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Fasteignamat 2010 miðast þannig við verðlag í febrúarmánuði 2009.

Síðan segir í bréfinu:

„Samningar þeir sem birtir eru í bréfi stofnunarinnar dags. 21. október sl. eru eingöngu í dæmaskyni.  Borið er saman annars vegar útreiknað fasteignamat 2010 sem byggir á eiginleikum eignarinnar s.s. stærð, gerð og staðsetningu og matsformúlum (sem sjá má í meðfylgjandi skýrslu) og hins vegar raunverulegt kaupverð eigna á sama svæði framreiknað miðað við  tímaleiðréttingu matslíkans sem sjá má á mynd III-1(bls. 49) í meðfylgjandi skýrslu um fasteignamat 2010.  Sá samanburður leiðir í ljós að útreiknað fasteignamat er yfirleitt ekki langt frá framreiknuðu raunverði og því var ekki ástæða til að ætla útreiknað fasteignamat á svæðinu of hátt.  Undantekning er þó varðandi fasteign kæranda sem nýlega gekk kaupum og sölum en framreiknað kaupverð hennar er eins og kærandi bendir á lægra en útreiknað fasteignamat.  Einstaka kaupsamningar geta verið hærri eða lægri en almennt gangverð sambærilegra eigna og eru þeir með í þeirri tölfræði sem útreiknað fasteignamat byggir á en skapa einir og sér ekki gangverð - sem hlýtur að vera almennt ekki einstakt.

Aldur fasteigna er ein af þeim breytum sem notaðar eru við útreikning mats og hefur því verið tekið tillit til þess að fasteign sú er þetta mál fjallar um er byggð árið 1945, afskriftir vegna þessa nema um 19% af heildarmati eða um 23% af húsmati, miðað við nýja sambærilega eign.  Í meðfylgjandi skýrslu um fasteignamat 2010 má sjá á blaðsíðu 24 þær breytur sem skoðaðar eru þegar fasteignir eru bornar saman og samhengi eiginleika fasteigna og kaupverðs úr kaupsamningum fundið.  Tekið hefur þvi verið tillit til aldurs fasteignarinnar við útreikning fasteignamats.

Í 28. gr. laga 6/2001 er kveðið svo á um að við ákvörðun matsverð skv. 27. gr. skuli eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv.  Þær upplýsingar er að finna í fasteignaskrá.  Eignir eru ekki skoðaðar sérstaklega nema ástæða sé til að ætla að eign sé á einhvern hátt frábrugðin fasteignum sömu gerðar á sama svæði eða þegar skráningarupplýsingar eru ekki til fyrirliggjandi.  Við skoðun er farið yfir verðmætaflokkun rýma, þ.e. hvort rými sé t.d. bílskúr eða íbúðarrými, og ástand og gæði mannvirkis metið.

Matsformúla fyrir sérbýli á höfuðborgarsvæðnu grundvallaðist á 6.590 kaupsamningum frá árunum 2004 til 2009.  Glitberg 5 tilheyrir verðsvæði nr. 650 sem kallast Hafnarfjörður: Setberg. Hlutfallslegt verðmæti þess svæðist ákvarðaðist af 177 kaupsamningum á því svæði. Eignir á þessu svæði eru t.d. 5,1% hærri en eignir á verðsvæði 640 sem er Hafnarfjörður: Ásland, og um 10,1% lægra en eignir í Garðabæ (verðsvæði 500).  Samanburð við önnur hverfi má skoða nánar í töflu II-3 á blaðsíðu 38 í skýrslu um fasteignamat 2010.

Hér má sjá þær upplýsingar sem áhrif hafa á mat á Glitbergi 5 í Hafnarfirði en þessar upplýsingar eru aðgengilegar á heimasíðu stofnunarinnar.

Eignin var síðast skoðuð 4. desember 1995.  Heildarfasteignamat eignarinnar fyrir árið 2010  var ákvarðað 49.500 þús. krónur þar af er lóðarmat 12.000 þús. kr.“

Kæranda var send greinargerð Fasteignskrár Íslands til kynningar með bréfi dagsettu 26. apríl 2010.

Yfirfasteignamatsnefnd fór í vettvangsgöngu að Glitbergi 5 þriðjudaginn 4. maí 2010. Í henni tóku þátt af hálfu nefndarinnar Pétur Stefánsson og Friðrik Már Baldursson ásamt ritara nefndarinnar Friðþjófi Sigurðssyni.

Á vettvang mætti af hálfu kæranda Kjartan Pálmason. Ekki var mætt af hálfu Hafnarfjarðarkaupstaðar.

Umrædd eign er íbúðarhús, kjallari, hæð og ris, skráð stærð 251,1 m², skráð byggingarár 1945. Aðalíbúð hússins er á 1. hæð. Þar er forstofa, hol, stór stofa, tvö herbergi, eldhús, snyrting og stigi upp í ris. Loft eru máluð, svo og veggir í herbergjum. Í forstofu og holi eru veggir með lökkuðum krossvið og listum, en veggfóður í eldhúsi og á snyrtingu. Filtteppi er á gólfum nema í eldhúsi og öðru herberginu, þar eru lökkuð gólfborð og dúkur á snyrtingu. Í eldhúsi er upphafleg eldhúsinnrétting en í snyrtingu er salerni, vaskur, sturtuklefi og málaðir skápar. Hitalögn á hæðinni er með helluofnum og bakstreymislokum. Gluggar hafa verið endurnýjaðir á suðurhlið. Gluggar á bakhlið eru upprunalegir með einföldu gleri. Hurðir eru úr lökkuðum krossvið.

stór fataskápur. Góð innrétting er í eldhúsi en salerni, vaskur og sturtuklefi á baði. Þar er stór spegill og handklæðaofn. Gluggar í risi eru úr furu með tvöföldu gleri. Ofnar eru þilofnar með bakrennslislokum og hurðir sprautulakkaðar.

Kjallarinn er undir hálfu húsinu. Þar er frí lofthæð innan við 2 metra. Í kjallara er herbergi, þvottahús/hitaklefi, geymsla, gangur, brattur tréstigi upp á 1. hæð og köld útigeymsla. Gluggar í kjallara eru lélegir og með einföldu gleri. Hurðir eru málaðar spjaldahurðir. Kjallari hússins og útveggir 1. hæðar eru úr steinsteypu en timburloft yfir 1. hæð. Kjallari og 1. hæð hafa lítið verið endurnýjuð og eru barn síns tíma. Ástand í risi er gott.

Bílskúr áfastur húsinu er hlaðinn en ófrágenginn.

Lóð hússins er vel gróin, enda í gömlu hverfi. Fulltrúi kæranda lét þess getið að frárennslislögn í lóðinni sé biluð og þarfnist endurnýjunar.

Niðurstaða

Hið kærða fasteignamat Glitbergs 5 í Hafnarfirði sem gildi tók 31. desember 2009 nemur 49.500.000 kr., þar af lóðarmat 12.000.000 kr. Matið miðast við verðlag í febrúarmánuði 2009 sbr. 1.mgr 27. gr. laga nr. 6/2001 og 15. gr. laga nr. 83/2008.

Kærandi krefst þess að fasteignamatið verði lækkað til samræmis við ástand eignarinnar. Kærandi bendir á að hún hafi keypt eignina í ágúst 2008 fyrir 44.000.000 kr. en uppreiknað kaupverð í febrúar 2009 í hinum kærða úrskurði nemi 41.293.000 kr. Húsið hafi verið reist 1945 og sé eitt elsta hús hverfisins og hafi lítið verið endurnýjað. Óásættanlegt sé að leggja húsið að jöfnu við þær fasteignir sem vísað sé til í hinum kærða úrskurði, en þær eru byggðar 39-53 árum síðar.

Í 1. og 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 um breytingu á þeim lögum, segir:

„Skráð matsverð fasteignar skal vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu fasteignarinnar á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Taki matsgerð gildi á tímabilinu 1. mars til 30. desember skal miða við febrúarmánuð þar næst á undan matsgerð, sbr. 32. gr. a.

Sé gangverð fasteignar ekki þekkt skal matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar.“

Í 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001 segir:

„Við ákvörðun matsverðs skv. 27. gr. skal eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gagnverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gagnverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.“

Á vettvangi kom fram að kjallari og 1. hæð hinnar kærðu eignar eru frá árinu 1945 og hafa lítið verið endurnýjuð. Þar ríkir enn svipmót liðins tíma, frí lofthæð í kjallara t.d. undir 2 metrum. Rishæð hússins er hins vegar frá 10. áratug síðustu aldar og ber allt annað yfirbragð. Líftími hennar mun þó væntanlega helgast af lífi hússins í heild. Í greinargerð Fasteignaskrár Íslands frá 19. apríl 2010 kemur fram að afskriftir séu 23% af húsmati miðað við nýja sambærilega eign.

Það er skoðun Yfirfasteignamatsnefndar að ástand hinnar kærðu eignar gefi tilefni til að víkja verulega frá hinum almennu forsendum sem útreikningar Fasteignaskrár Íslands byggja á. Óhjákvæmilegt sé einnig að hafa allan fyrirvara á þegar fasteignamatið er borið saman við mat annarra „sambærilegra“ eigna. Það er álit Yfirfasteignamatsnefndar að fasteignamat Glitbergs 5 sé, með hliðsjón af gerð og ástandi hússins, hæfilega ákvarðað 40.000.000 kr., þar af lóðarmat óbreytt 12.000.000 kr.

                                                 Úrskurðarorð

Fasteignamat Glitbergs 5 í Hafnarfirði, fastanúmer 208-1197, telst hæfilega ákvarðað 40.000.000 kr., þar af lóðarmat 12.000.000 kr. í fasteignamati því sem gildi tók 31. desember 2009.

                                        ____________________

                                                 Pétur Stefánsson

____________________                                           __________________

    Guðný Björnsdóttir                                                   Friðrik Már Baldursson