Mál nr. 25/2016

Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 8. mars 2017 í máli nr. 25/2016.
Fasteign: Kólumbusarbryggja [ ], Snæfellsbæ, fnr. [ ].
Kæruefni: Fasteignamat (matsstig).

Árið 2017, 8. mars, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 25/2016 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með bréfi, dags. 9. desember 2016, kærði A, kt. [ ], ákvörðun Þjóðskrár Íslands um fasteignamat Kólumbusarbryggju [ ], Snæfellsbæ, fnr. [ ] frá 6. desember 2016.

Með bréfum, dags. 13. desember 2016, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögnum frá Snæfellsbæ og Þjóðskrá Íslands. Með bréfi, dags. 20. desember 2016, barst umsögn sveitarfélagsins, og með bréfi, dags. 13. janúar 2017, barst umsögn Þjóðskrár Íslands.

Hinn 17. janúar 2017 voru fyrrgreindar umsagnir sendar málsaðilum og þeim gefinn kostur á að gera við þær athugasemdir. Athugasemdir kæranda bárust með bréfi, dags. 27. janúar 2017. Þær athugasemdir voru kynntar Þjóðskrá Íslands og Snæfellsbæ. Athugasemdir bárust frá sveitarfélaginu, dags. 8. febrúar 2017, sem kynntar voru bæði kæranda og Þjóðskrá Íslands. Engar frekari athugasemdir bárust.

Málið var tekið til úrskurðar 16. febrúar 2017.

Málavextir
Lóðin Kólumbusarbryggja [ ] (62.083 m2) er tekin úr óskráðu bæjarlandi Snæfellsbæjar. Samkvæmt lóðarleigusamningi fyrri eiganda, B, frá 31. mars 2009, var veitt leyfi til þess að reisa á lóðinni rúmlega 10.000 m² mannvirki undir vatnsverksmiðju. Eignin var skráð í fasteignaskrá í desember 2008.

Þann 24. nóvember 2010 barst tilkynning frá sveitarfélaginu til Þjóðskrár Íslands um breytta stærð mannvirkisins og skráningu þess á byggingarstig 4. Í samræmi við þá tilkynningu færði Þjóðskrá Íslands matsstig eignarinnar í 4 og eignin fékk þá frummat (húsmat og lóðarmat). Heildarmat Kólumbusarbryggju [ ] hækkaði við þessa breytingu á byggingar- og matsstigi, það er úr kr. 60.150.000.- (lóðarmat) í kr. 308.000.000.- (húsmat og lóðarmat).

Þann 29. mars 2011 skráði sveitarfélagið mannvirkið svo aftur á byggingarstig 3. Matsstigi eignarinnar var hins vegar ekki breytt og er hún enn á matsstigi 4.

Árið 2011 var fasteignin metin á kr. 299.650.000.- Kærandi keypti fasteignina til niðurrifs og flutnings af þrotabúi B. Kaupsamningur kæranda og þrotabúsins var undirritaður þann 26. febrúar 2015 og tók afhendingardagur mið af þeirri dagsetningu. Kaupverðið var kr. 95.630.833.- og tilgreint að mannvirkið væri á byggingarstigi 3. Fasteignamat eignarinnar á þessum tíma var kr. 344.850.000.-

Í dag er mannvirkið skráð í fasteignaskrá 8.128 m² límtrésgrindarhús á steyptum undirstöðum og skráð á byggingarstig 3 en matsstig 4.

Kærandi sendi inn tvær beiðnir til Þjóðskrár Íslands, dags. 23. júlí 2015 og 12. nóvember 2015, þar sem óskað var eftir endurmati á fasteignamati eignarinnar. Með fyrri beiðninni var óskað leiðréttingar á mati vegna rangrar stærðarskráningar, en með síðari beiðninni var þess óskað að byggingar- og matsstig yrði samræmt og skráð á stig 3.

Vegna fyrrgreindrar beiðni kæranda var stærðarbreyting ekki framkvæmd og kærandi upplýstur um að slík beiðni þyrfti að koma frá byggingarfulltrúa viðkomandi sveitarfélags. Fasteignamat stóð því óbreytt. Varðandi síðari beiðni kæranda var húsmat mannvirkisins að Kólumbusarbryggju [ ] lækkað en ekki fellt niður. Þá lækkaði Þjóðskrá Íslands einnig fasteignamatið vegna stærðaráhrifa.

Kærandi vildi ekki una ákvörðun Þjóðskrár Íslands og kærði þann 23. febrúar 2016 framangreinda ákvörðun stjórnvaldsins til yfirfasteignamatsnefndar. Niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 10/2016 var sú að fella bæri úr gildi ákvörðun Þjóðskrá Íslands frá 28. desember 2015 um endurmat á fasteignamati fyrir Kólumbusarbryggju [ ] og lagði nefndin fyrir Þjóðskrá Íslands að taka mál kæranda til meðferðar að nýju. Þá var kröfu kæranda um að fella úr gildi ákvörðun Þjóðskrár Íslands árið 2010 um frummat Kólumbusarbryggju [ ] vísað frá.

Í kjölfar úrskurðar yfirfasteignamatsnefndar boðaði Þjóðskrá Íslands kæranda ásamt fulltrúum sveitarfélags í vettvangsgöngu 11. október 2016. Kærandi gerði athugasemdir við það að í vettvangsgönguna komu sömu fulltrúar frá Þjóðskrá Íslands og komu að hinni kærðu ákvörðun um endurmat í desember 2015. Þjóðskrá Íslands boðaði í kjölfarið til nýrrar vettvangsgöngu þann 10. nóvember 2016.

Með tölvubréfi, dags. 6. desember 2016, var kæranda tilkynnt að ákvörðun Þjóðskrár Íslands væri sú að fasteignamat Kólumbusarbryggju [ ] skuli vera óbreytt.

Kærandi vill ekki una framangreindri ákvörðun stjórnvaldsins og hefur því kært hana til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.

Sjónarmið kæranda
Í bréfi kæranda, dags. 9. desember 2016, kemur fram að álitaefni þessa máls sé hvort að mannvirkið að Kólumbusarbryggju [ ] sé fokhelt í skilningi 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978 um fasteignaskráningu og fasteignamat með síðari breytingum. Af ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 6. desember 2016 sé ljóst að mannvirkið hafi ekki verið tekið í notkun og byggi því ákvörðun Þjóðskrá Íslands um matsstig ekki á því.

Að mati kæranda hafi þak ekki verið klætt vatnsverju og geti því ekki talist fokhelt samkvæmt 4. tölulið 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978 um fasteignaskráningu og fasteignamat. Með hliðsjón af lýsingum frá vettvangsgöngu annars vegar yfirfasteignmatsnefndar í máli nr. 10/2016 og hins vegar Þjóðskrár Íslands frá 10. nóvember 2016 verði ekki komist að þeirri niðurstöðu að gengið hafi verið frá vatnsverju á þaki á þann hátt að mannvirkið haldi vatni, enda glögg merki á staðnum um langvarandi leka.

Í 4. tölulið 6. gr. fyrrgreindrar reglugerðar sé einnig gert að skilyrði að glugga- og dyraopum hafi verið gustlokað. Að mati kæranda teljist mannvirki ekki gustlokað þó búið sé að loka fyrir dyrum og gluggum ef vindur og vatn eigi greiðan aðgang inn í hús og vísar til lýsinga úr áðurnefndum vettvangsgöngum. Fyrir liggi að ekki sé búið að steypa gólfplötu og því ekki búið að loka milli klæðninga á útveggjum og gólfplötunnar.

Kærandi telur ákvörðun Þjóðskrá Íslands frá 6. desember 2016 gangi þvert á niðurstöðu yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 10/2016 sem hafi talið Kólumbusarbryggju hvorki fullkomlega vatnsvarin né gustlokuð.

Kærandi gerir athugasemdir við það hvernig framkvæmd á skráningu byggingarstigs og matsstigs hafi verið háttað í máli þessu. Tilefni hafi verið til þess að kanna ástæður þess að sveitarfélag hafi afturkallað áður tilkynnt byggingarstig og þar af leiðandi hvort matsstigið væri rétt skráð.

Með vísan til þess sem að framan er rakið og til fyrirliggjandi málsgagna vegna úrskurðar yfirfasteignmatsnefndar í máli nr. 10/2016 gerir kærandi þá kröfu að fasteignamat (húsmat) Kólumbusarbryggju sé fellt niður þannig að fasteignin beri einungis lóðarmat.

Sjónarmið Snæfellsbæjar
Í umsögn Snæfellsbæjar, dags. 20. desember 2016, er forsaga málsins rakin og ítrekar sveitarfélagið jafnframt fyrri svör vegna máls yfirfasteignamatsnefndar nr. 10/2016.

Sveitarfélagið byggir aðallega á því að búið sé að taka Kólumbusarbryggju [ ] í notkun og þá skipti ekki máli hvaða starfsemi fari fram í eigninni á hverjum tíma. Í vettvangsgöngu sem Þjóðskrá Íslands hafi boðað til hafi mátt sjá að í mannvirkinu voru fjöldinn allur af húsbílum, hjólhýsum og fellihýsum. Kærandi sé sannanlega farinn að nota eignina og hafa af eigninni tekjur.

Til vara er á því byggt að eignin teljist fokheld og telur sveitarfélagið jafnvel að grundvöllur sé til að skrá eignina á hærra matsstig.

Sveitarfélagið ítrekar að Kólumbusarbryggja [ ] sé enn í byggingu og eðlilega eigi eftir að ganga frá ýmsum hlutum. Þá kemur fram að sveitarfélagið telji ákvörðun Þjóðskrá Íslands vera rétta.

Sjónarmið Þjóðskrár Íslands
Í umsögn Þjóðskrár Íslands, dags. 13. janúar 2017, er forsaga málsins rakin sem og helstu ákvæði laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna auk þess sem fjallað er um framkvæmd og skilgreiningu byggingarstigs og matsstigs.

Að mati Þjóðskrár Íslands uppfyllir Kólumbusarbryggja [ ] skilgreiningu matsstigs 4 um fokheldi sem og ákvæði 3. og 4. töluliða 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978 um fasteignaskráningu og fasteignamat með síðari breytingum.

Samkvæmt áratugalangri framkvæmd hjá Þjóðskrá Íslands miða skilyrði ákvæða reglugerðarinnar um vatnsverju við það að einhvers konar vatnsvarið þak sé komið á húsið sem komi í veg fyrir óhindraða niðurkomu utanaðkomandi vatns. Í tilviki Kólumbusarbryggju [ ] hafi fasteignin fulleinangrað þak sem uppfylli skilyrði fyrrgreinds ákvæðis. Þak fasteignarinnar komist nær því að vera fullgert en að vera einungis vatnsvarið. Þá tekur Þjóðskrá Íslands fram að vatnsvörn samkvæmt reglugerðarákvæðinu tiltaki ekki að engir lekar megi mögulega eiga sér stað í byggingunni eða að byggingin sé fyllilega vatnsheld. Þjóðskrá Íslands telur umræddan leka mega rekja til skorts á einföldum frágangi en ekki vegna þess að þakið sé ekki vatnsvarið í heild sinni. Að mati Þjóðskrár Íslands sé enginn vafi um það að fulleinangrað álklætt þak fasteignarinnar teljist til vatnsvarnar í skilningi reglugerðarákvæðisins. Þjóðskrá Íslands bendir á að þegar skoðun á fasteigninni hafi farið fram 11. október 2016 hafi verið úrhellisrigning og slagviðri en ekki hafi orðið vart við bleytu eða leka innandyra af þeim sökum á meðan skoðun hafi átt sér stað.

Samkvæmt áratugalangri framkvæmd hjá Þjóðskrá Íslands miði skilyrði umrædds ákvæðis reglugerðar nr. 406/1978 um gustlokun við að hurðar- og dyraop séu lokuð til dæmis með plastdúk eða einföldum viðarplötum. Sé til dæmis hvorki gerð krafa um hurðir eða hurðakarma né glugga eða gluggakarma svo að hús teljist fokhelt í þessu samhengi. Þau atriði sem vikið var að í tengslum við gustlokun í úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 10/2016 telur Þjóðskrá Íslands að kærandi geti einfaldlega lagfært með því að loka fyrir slík op með einföldum aðferðum. Þá sé engin þörf fyrir þakglugga eða reyklúgur svo að eign fái fokheldismat enda geti byggingaraðili einfaldlega lokað slíkum opum með viðarplötum.

Enn fremur liggi nú fyrir að mannvirkið að Kólumbusarbryggju [ ] hafi verið tekið í notkun samkvæmt 3. tölulið 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978. Mannvirkið sé nú notað sem geymslurými fyrir tjaldvagna, hjól- og fellihýsi. Væri slík notkun ekki möguleg ef mannvirkið teldist ekki varið gegn veðri, bleytu og vindum. Með hliðsjón af framangreindu ákvæði um að ákvarða skuli húsmat þegar mannvirki hafi verið tekið í notkun telur Þjóðskrá Íslands það óhjákvæmilegt að ákvarða mannvirkinu húsmat.

Framangreindu til stuðnings vísar Þjóðskrá Íslands einnig í fréttatilkynningar byggingaraðila um framgang verks annars vegar frá 27. ágúst 2010 um lagningu þaks og hins vegar frá 2. september 2010 um að mannvirkinu hafi nánast verið lokað að undanskildum tveimur þakgluggum. Þá hafi birst tilkynning 3. september 2010 um að búið væri að loka húsinu. Umræddar tilkynningar séu í samræmi við fokheldisskráningu sveitarfélagsins sem hafi borist Þjóðskrá Íslands 24. september 2010. Sé ástand eignarinnar óbreytt enn þann dag í dag.

Athugasemdir kæranda vegna umsagnar Þjóðskrár Íslands
Í bréfi kæranda, dags. 27. janúar 2017, eru gerðar eftirfarandi athugasemdir við umsögn Þjóðskrár Íslands.

Í fyrsta lagi hafi verið ummerki um bleytu í vettvangsskoðun sem hafi farið fram 11. október 2016. Augljós ummerki hafi verið um bleytu á þakbitum í mæni og jarðvegur þar undir blautur, enda samskeyti ófrágengin. Skilyrði samkvæmt 4. tölulið 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978 um fasteignaskráningu og fasteignamat um að þak sé klætt vatnsverju séu því ekki uppfyllt. Að mati kæranda sé ekki hægt að byggja á þeim rökum að lekar gerist í fullkláruðum húsum og því eðlilegt að mannvirkið að Kólumbusarbryggju [ ] leki.

Í öðru lagi hafnar kærandi því að mannvirkið teljist gustlokað og haldi þar af leiðandi vindum. Mannvirkinu hafi ekki verið lokað þar sem ekki sé búið að steypa gólfplötu og því gapandi rönd neðst á öllum útveggjum. Kærandi áréttar stærð mannvirkisins og að það bíði niðurrifs og flutnings. Sú ákvörðun að leggja bæði í vinnu og kostnað til þess að loka mannvirkinu þannig að það uppfylli matsleg skilyrði um fokheldi sé því ekki einvörðungu einfaldur frágangur og muni slíkar framkvæmdir þar að auki ekki nýtast kæranda þegar leyfi fæst til niðurrifs.

Í þriðja lagi gagnrýnir kærandi þá umfjöllun að skráning matsstigs Kólumbusarbryggju [ ] hafi verið á grundvelli þess að mannvirkið hafi verið tekið í notkun. Kærandi áréttar að allar matsákvarðanir í málinu byggi á því hvort mannvirkið teljist fokhelt í skilningi 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978. Umrædd notkun hafi verið frá haustinu 2016 til þess að fá af því smávægilegar tekjur og tilraun til þess að takmarka það fjárhagslega tjón sem kærandi hafi orðið fyrir frá því að hann hafi keypt fasteignina. Þá standi leigutekjur hvorki undir tryggingum né opinberum gjöldum af mannvirkinu.

Kærandi áréttar að matsákvörðun í máli þessu hafi verið tekin á þeim grundvelli að mannvirkið félli undir skilgreiningu 4. töluliðar 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978. Hvergi sé vikið að því að matsákvörðunin hafi verið tekin út frá því að búið væri að taka mannvirkið í notkun. Kærandi hafnar því alfarið að hægt sé að beita þeim rökstuðningi um ákvörðunina nú.

Að lokum áréttar kærandi fyrri lýsingu Kólumbusarbryggju [ ] og þau sjónarmið að fasteignin uppfylli ekki skilyrði um fokheldi samkvæmt reglugerð nr. 406/1978 um fasteignaskráningu og fasteignamat.

Athugasemdir sveitarfélags vegna athugasemda kæranda
Í bréfi Snæfellsbæjar, dags. 8. febrúar 2017, eru fyrri sjónarmið áréttuð. Sveitarfélagið ítrekar þá afstöðu sína að mannvirkið hafi verið tekið í notkun og að hafðar séu af því tekjur og telur jafnvel að tekjurnar séu mun meiri en gefnar hafi verið upp.

Niðurstaða
Kærandi hefur kært ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 6. desember 2016 um að fasteignamat Kólumbusarbryggju [ ], Snæfellsbæ, fnr. [ ], skuli vera óbreytt og telur matsstig fasteignarinnar ranglega skráð. Nánar tiltekið telur kærandi að fasteignin uppfylli ekki skilyrði til skráningar á matsstig 4 þar sem mannvirkið sé ekki fokhelt. Kærandi gerir þá kröfu að húsmat Kólumbusarbryggju [ ] verði fellt niður þannig að fasteignin beri einungis lóðarmat. Þjóðskrá Íslands og Snæfellsbær telja matsstig Kólumbusarbryggju [ ] réttilega skráð og að fasteignin eigi því að bera bæði húsmat og lóðarmat (fasteignamat) á grundvelli þess að mannvirkið að Kólumbusarbryggju [ ] er annars vegar fokhelt og hins vegar þar sem það hafi verið tekið í notkun.

Í úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 10/2016 var komist að þeirri niðurstöðu að fella ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 28. desember 2015 úr gildi og leggja fyrir stjórnvaldið að taka málið til meðferðar að nýju. Niðurstaða nefndarinnar var einkum byggð á því að skilyrðum rannsóknarreglu 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 hafi ekki verið fullnægt við ákvörðun Þjóðskrár Íslands um mat fasteignarinnar þar sem fullnægjandi skoðun eignarinnar af hálfu stjórnvaldsins hefði ekki farið fram.

Að undangenginni skoðun 10. nóvember 2016 tilkynnti Þjóðskrá Íslands kæranda með tölvubréfi, dags. 6. desember 2016, að fasteignamat Kólumbusarbryggju [ ] skyldi vera óbreytt. Sú ákvörðun var byggð á því að fasteignin væri fokheld í skilningi 4. töluliðar 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978 um fasteignaskráningu og fasteignamat.

Líkt og rakið er í úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 10/2016 liggur fyrir að matsstigi Kólumbusarbryggju [ ] var breytt í matsstig 4 árið 2010 í kjölfar tilkynningar sveitarfélagsins um að mannvirkið hefði verið skráð á byggingarstig 4. Þá hélst matsstigið óbreytt árið 2011 þó svo að sveitarfélagið hefði lækkað byggingarstig mannvirkisins niður í 3. Að mati yfirfasteignamatsnefndar liggur enn ekki fyrir faglegur rökstuðningur fyrir hækkun byggingarstigs árið 2010 eða fyrir lækkun þess ári síðar.

Í úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 10/2016 lá fyrir að mjög sjaldgæft er að byggingarstig eigna sé lækkað. Yfirfasteignamatsnefnd komst að þeirri niðurstöðu að 19. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna komi ekki í veg fyrir að Þjóðskrá Íslands taki sjálfstæða afstöðu við mat á því hvort mannvirki sé fokhelt í skilningi 3. og 4. töluliðar 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978 um fasteignaskráningu og fasteignamat með síðari breytingum.

Fyrir liggur að Þjóðskrá Íslands óskaði ekki eftir rökstuðningi eða skýringum frá sveitarfélaginu hvorki fyrir hækkun né lækkun byggingarstigs árin 2010 og 2011. Þá er hvergi í gögnum málsins að finna ástæðu þess að byggingarstig eignarinnar var lækkað en matsstigi hennar haldið óbreyttu. Að mati yfirfasteignamatsnefndar var staðfest með lækkun byggingarstigs árið 2011 að fasteignin uppfyllti ekki skilyrði ÍST 51:2001 staðalsins um fokheldi. Með hliðsjón af framangreindu var því kominn grundvöllur fyrir Þjóðskrá Íslands til þess að annað hvort leggja sjálfstætt mat á það hvort eignin væri réttilega skráð á matsstig 4 eða lækka matsstigið í samræmi við breytt byggingarstig. Enn frekari ástæða var til þess fyrir Þjóðskrá Íslands að kalla eftir skýringum og röksemdum og/eða skoða umrædda eign með fullnægjandi hætti þegar kærandi óskaði hinn 12. nóvember 2015 eftir endurmati á fasteignamati eignarinnar þannig að matsstig yrði samræmt byggingarstigi.

Þá liggur fyrir að engar athugasemdir voru gerðar við skráningu matsstigs fyrr en árið 2015 þegar kærandi keypti eignina. Fyrir liggur að þegar kærandi óskaði eftir endurmati á fasteignamati eignarinnar höfðu engar athugasemdir áður borist um fasteignamat og eignin aldrei verið skoðuð af hálfu Þjóðskrár Íslands.

Jafnframt liggur fyrir að Þjóðskrá Íslands skoðaði ekki eignina með fullnægjandi hætti fyrr en í vettvangsskoðun annars vegar 11. október 2016 og hins vegar 10. nóvember 2016. Rétt er að taka fram að kærandi gerði athugasemdir við vettvangsskoðunina 11. október 2016 líkt og áður greinir og því var hún skoðuð á nýjan leik mánuði síðar.

Samkvæmt gögnum málsins liggur nú fyrir að Þjóðskrá Íslands hefur framkvæmt sjálfstæða skoðun á fasteigninni. Mat Þjóðskrár Íslands er sú að mannvirkið að Kólumbusarbryggju [ ] teljist fokhelt samkvæmt 4. tölulið 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978 um fasteignaskráningu og fasteignamat og því réttilega skráð á matsstig 4. Yfirfasteignamatsnefnd komst að þeirri niðurstöðu í máli nr. 10/2016 að Kólumbusarbryggja [ ] væri hvorki fullkomlega vatnsvarin né gustlokuð og gæti því ekki talist fokheld.

Samkvæmt ákvæði 4.4.1. ÍST 51:2001 staðalsins lýsir byggingarstig 4 því að byggingu hafi verið lokað fyrir veðri og vindum. Byggingarstiginu telst náð þegar þeim framkvæmdum er lokið sem er lýst í fyrri byggingarstigum og í ákvæðum 4.4.2-4.4.11. Dagsetning í opinberri skráningu miðast við fokheldisúttekt byggingarfulltrúa. Ef fokheldisúttekt er ekki gerð má miða við þá dagsetningu þegar fyrst er unnt að staðfesta með skoðun að byggingin uppfylli þær kröfur sem eru gerðar að því leyti. Í ákvæðum 4.4.2.-4.4.11 er síðan nánar lýst þeim framkvæmdum sem á að vera lokið. Þar kemur meðal annars fram að útveggir skuli vera reistir og frágengnir, frágangi brunaheldra skilveggja skuli lokið sem og uppsetningu ísteyptra glugga og frágangi útidyra. Þá er einnig kveðið á um lagnir, lokun þakvirkja og frágangi botna skrið- og lagnarýma. Loks, er kveðið á um grófjöfnun lóðar og tengingu fráveitu-, regn- og þerrilagna við aðallagnir.

Þegar mannvirki telst fokhelt er það skráð á matsstig 4 af Þjóðskrá Íslands. Samkvæmt skilgreiningu Þjóðskrár Íslands á téðu matsstigi telst mannvirki vera fokhelt þegar þak hefur verið klætt vatnsverju og glugga- og dyraop verið gustlokað. Við fokheldi reiknast verðmæti mannvirkis inn í fasteignamat sem húsmat.

Skilgreining Þjóðskrár Íslands á matsstigi 4 er byggð á ákvæði 4. töluliðar 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978 um fasteignaskráningu og fasteignamat. Matsstigum er ætlað að tákna gangverð fasteigna. Yfirfasteignamatsnefnd tekur undir það með Þjóðskrá Íslands að skilyrði ÍST 51:2001 staðalsins um fokheldi séu mun ítarlegri en skilyrði 4. töluliðar 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978 enda tilgangur þeirra ekki að öllu leyti hinn sami. Að mati nefndarinnar er hins vegar sérstaklega brýnt að Þjóðskrá Íslands rannsaki hvaða viðmið liggja til grundvallar þegar byggingarstig er lækkað úr 4 í 3 enda eru mannvirki almennt ekki skráð á matsstig 4 og fá því ekki húsmat fyrr en þau hafa verið skráð á byggingarstig 4. Ella getur stjórnvaldið ekki tekið upplýsta ákvörðun um það hvort matsstigi mannvirkis skuli allt að einu haldið óbreyttu.

Í máli yfirfasteignamatsnefndar nr. 10/2016 lágu engar upplýsingar fyrir um það hvaða viðmið Þjóðskrá Íslands hefur stuðst við þegar metið er hvort mannvirki telst fokhelt eða ekki samkvæmt ákvæði 4. töluliðar 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978. Í máli þessu hefur Þjóðskrá Íslands hins vegar gert ítarlega grein fyrir þeim viðmiðum sem stjórnvaldið styðst við í því sambandi. Annars vegar telst þak klætt vatnsverju þegar einhvers konar vatnsvarið þak er komið á mannvirki sem kemur í veg fyrir óhindraða niðurkomu utanaðkomandi vatns, og hins vegar telst mannvirki gustlokað þannig að hurðar- og dyraop séu lokuð með einföldum aðferðum, til dæmis með dúkplasti, spónar- eða viðarplötum. Að mati yfirfasteignamatsnefndar eru framangreindar skilgreiningar í samræmi við ákvæði 4. töluliðar 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978. Hins vegar er það mat yfirfasteignamatsnefndar að Þjóðskrá Íslands hafi ekki sannreynt raunverulegt ástand eignarinnar og kannað hvort mannvirkið að Kólumbusarbryggju [ ] uppfyllti skilyrði 4. töluliðar 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978 fyrr en með vettvangsgöngu hinn 10. nóvember 2016.

Með hliðsjón af framangreindu og í ljósi þess ágreinings sem er til staðar er það mat yfirfasteignamatsnefndar að rannsóknarregla 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 hafi ekki verið uppfyllt fyrr en með sjálfstæðri skoðun Þjóðskrár Íslands á fasteigninni að Kólumbusarbryggju [ ] hinn 10. nóvember 2016. Var því ekki grundvöllur til að ákvarða mannvirkinu húsmat fyrr en með ákvörðun Þjóðskrár Íslands 6. desember 2016. Er það mat yfirfasteignamatsnefndar að allt frá árinu 2010 og fram að því marki, 6. desember 2016, hafi Kólumbusarbryggja [ ] einvörðungu átt að bera lóðamat. Í máli þessu rauf kærandi kærufrest fyrir fasteignmat árið 2015 þegar hann kærði ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 28. desember 2015 um endurmat á fasteignamati fyrir Kólumbusarbryggju [ ]. Þá ákvörðun felldi yfirfasteignamatsnefnd úr gildi í máli nefndarinnar nr. 10/2016 og líkt áður greinir var ný ákvörðun tekin af hálfu Þjóðskrár Íslands 6. desember 2016. Í samræmi við framangreint er það niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar að Kólumbusarbryggja [ ] skuli frá árinu 2015 til 5. desember 2016 einvörðungu bera lóðarmat.

Þá hafa Þjóðskrá Íslands og Snæfellsbær byggt á því í umsögnum sínum í máli þessu að mannvirkið að Kólumbusarbryggju [ ] eigi að taka til mats á þeim grundvelli að mannvirkið hafi verið tekið í notkun, sbr. 3. tölulið 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978 um fasteignaskráningu og fasteignamat.

Samkvæmt ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 6. desember 2016 liggur fyrir að mannvirkinu að Kólumbusarbryggju [ ] var ekki ákvarðað húsmat á þeim grundvelli að mannvirkið hefði verið tekið í notkun heldur á grundvelli þess að það væri fokhelt. Með hliðsjón af því sem og þeirri staðreynd að engin óyggjandi gögn liggja fyrir um notkun mannvirkisins eða um það hvenær meint notkun hófst verður að mati yfirfasteignamatsnefndar ekki á því byggt í máli þessu að ákvarða hafi borið mannvirkinu húsmat fyrr á þeim grundvelli.

Úrskurðarorð

Kólumbusarbryggja [ ], Snæfellsbæ, fnr. [ ], skal frá árinu 2015 til 5. desember 2016 einvörðungu bera lóðarmat 66.700.000 kr.

Ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 6. desember 2016 um fasteignamat Kólumbusarbryggju [ ], Snæfellsbæ, fnr. [ ], er staðfest og tekur gildi frá þeim degi.

__________________________________

Hulda Árnadóttir

______________________________ ________________________________

Ásgeir Jónsson Inga Hersteinsdóttir