Nr. 78/2018 - Úrskurður - Endurupptaka

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 15. nóvember 2018

í enduruppteknu máli nr. 78/2018

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili:  A.

Varnaraðili: B

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða kostnað vegna endurnýjunar tveggja stormjárna að fjárhæð 24.364 kr. og vísitöluhækkunar leigufjárhæðar á leigutímabilinu að fjárhæð 23.319 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 20. júlí 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 10. ágúst 2018, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 23. ágúst 2018, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 23. ágúst 2018, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 3. september 2018, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag, og honum veittur frestur til að koma að athugasemdum. Frekari athugasemdir bárust ekki.

Með tölvupósti sóknaraðila 7. nóvember 2018 barst beiðni um endurupptöku málsins á þeirri forsendu að niðurstaða kærunefndar hafi ekki verið byggð á gögnum sem voru lögð fram rafrænt samhliða kæru. Nánari skoðun leiddi í ljós að umrædd gögn lágu ekki fyrir nefndinni við úrlausn málsins og þegar af þeirri ástæðu var fallist á endurupptökubeiðni sóknaraðila með vísan til 1. tölul. 1. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993, með bréfi kærunefndar, dags. 12. nóvember 2018. Varnaraðili var upplýstur um þetta með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag, og jafnframt voru honum send umrædd gögn.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. janúar 2018 til 1. janúar 2019 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Leigutíma lauk fyrr samkvæmt samkomulagi aðila þar um. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila á hendur varnaraðila vegna endurnýjunar stormjárna og vísitöluhækkunar á leigufjárhæð á leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að ljóst hafi orðið við lok leigutíma að varnaraðili hafi brotið tvö stormjárn sem hafi verið heil við upphaf leigutíma. Þess sé krafist að varnaraðili greiði fyrir ný stormjárn sem og fyrir vinnu við uppsetningu þeirra. Samtals hafi þetta kostað 24.364 kr. Leigufjárhæð hafi verið 325.000 kr. á mánuði og hún verið verðtryggð samkvæmt vísitölu neysluverðs frá september 2018 sem hafi þá verið 444,6. Sóknaraðili hafi búist við því að varnaraðili myndi gera upp það sem á hafi vantað í lok leigutímabils en greiðsla hafi ekki borist. Sóknaraðili krefjist þess að varnaraðili greiði skuld sína vegna þessa að fjárhæð 23.319 kr. Sóknaraðili hafi nú þegar gert kröfu í húsaleiguábyrgð varðandi fyrri kröfuna og síðan þá hafi seinni krafan bæst við þar sem hún hafi ekki verið greidd.

Sóknaraðili hafi keypt íbúðina og fengið hana afhenta 5. desember 2017. Við afhendingu hafi hún málað tvö herbergi og leigt íbúðina til varnaraðila 1. janúar 2018. Í millitíðinni hafi enginn búið í íbúðinni.

Í fylgiskjali megi sjá myndir af stormjárnunum frá því að íbúðin hafi verið auglýst til sölu sem sýni að þau hafi verið heil þegar sóknaraðili hafi tekið við íbúðinni. Einnig sé meðfylgjandi staðfesting fyrri eiganda á því að stormjárnin hafi verið heil þegar sóknaraðili hafi fengið íbúðina afhenda 5. desember 2017. Þá séu meðfylgjandi myndir af tjónuðum stormjárnum við lok leigutíma.

Eignin hafi verið afhent varnaraðila í góðu ástandi sem hafi staðist kröfur 3. kafla húsaleigulaga, sbr. 14. gr. laganna. Fyrir liggi að varnaraðili hafi ekki gert athugasemdir innan þess frests sem húsaleigulög geri ráð fyrir, sbr. 16. gr. laganna, sem bendi til þess að eignin hafi staðist kröfu í fyrrnefndri grein.

Íbúðin hafi verið skoðuð af fagmanni tryggingarfélags í febrúar 2018. Þá hafi verið liðinn mánuður af leigutímabilinu og skoðunarmaður metið ástand íbúðarinnar. Í skýrslu hans hafi ekki komið fram neinar athugasemdir, hvorki um tjón né skemmdir. Samkvæmt tengilið tryggingarfélagsins hafi fagmaðurinn skoðað: „m.a. útlit á þaki, þakrennum, útihurðum, gluggum og gleri. Skoðar vask, skápa og slík í eldhúsi og baðherbergi (blöndunartæki og fl). Skoðar gólf, veggi og loft. Í þessum skoðunum er verið að kanna hvort það séu tjón til staðar fyrir (sjáanleg tjón á eign).“ Í sama skjali hafi starfsmaður tryggingarfélagsins útskýrt hvað sé skoðað í ástandsskoðun sem staðfesti að hefðu stormjárnin verið brotin hefði það komið fram í skýrslu fagmannsins en ekkert slíkt hafi komið þar fram. Þau hafi því verið heil þegar skoðun hans hafi farið fram.

Með hliðsjón af framangreindu telji sóknaraðili sannað að varnaraðili hafi brotið stormjárnin og þess sé krafist að hann greiði fyrir ný og vinnu við uppsetningu þeirra.

Sóknaraðili fari jafnframt fram á að varnaraðili greiði það sem hann skuldi af leiguupphæð sem hafi átt að greiðast í hverjum mánuði. Samkvæmt 8. lið leigusamningsins sé leigufjárhæð 325.000 kr. á mánuði. Í sama lið undir önnur ákvæði komi fram að upphæðin sé verðtryggð miðað við vísitölu frá september 2018 en þá hafi gildið verið 444,6. Í hverjum mánuði hafi varnaraðili því átt að greiða 325.000 kr. að viðbættri vísitölubreytingu. Greiðsla vegna vísitöluhækkunar hafi aldrei borist frá varnaraðila og sóknaraðili nú reiknað út að skuld hans vegna þessa sé samtals 23.319 kr.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að stormjárnin hafi verið brotin við upphaf leigutíma og falli undir eðlilegt viðhald. Þá hafi sóknaraðili aldrei beðið um hærri leigu vegna vísitölubreytinga og þar með hafi hann talið að hún væri sátt við fyrirkomulag leigunnar.

Varnaraðili hafi hvorki vitneskju um hvenær eignin hafi verið keypt, í hvaða ástandi hún hafi verið við afhendingu né hvort einhver hafi búið í henni. Sóknaraðili hafi sent mynd af heilum stormjárnum en hún hafi verið tekin af tiltekinni fasteignasölu við sölu eignarinnar og viti varnaraðili ekki hversu lengi íbúðin hafi verið á sölu eða hvað hafi gerst í millitíðinni. Varnaraðili hafi ekki fengið afrit af yfirlýsingu fyrrum eiganda og hann geti því ekki tjáð sig um það efni. Þá telji varnaraðili að skoðun fyrri eiganda komi málinu ekki við þar sem varnaraðili hafi hvorki keypt né leigt íbúðina af honum. Þegar varnaraðili hafi skoðað íbúðina hafi hann gert sér grein fyrir ástandi hennar og að ýmislegt þyrfti að lagfæra.

Stormjárnin hafi verið brotin þegar varnaraðili hafi flutt inn og hann kvartað undan því 4. maí 2018 í tölvupósti til sóknaraðila. Sóknaraðili hafi mjög fljótt haft samband og viljað fá að skoða íbúðina. Hún hafi komið ásamt föður sínum.

Varnaraðili hafi tekið við íbúðinni í því ástandi sem hún hafi verið. Rætt hafi verið um að íbúðin væri gömul og ýmislegt þyrfti að laga. Þar sem sóknaraðili hafi alltaf brugðist jákvætt við kvörtunum varnaraðila hafi hann ekki séð ástæðu til að kvarta skriflega. Það hafi ekki verið fyrr en varnaraðili hafi sent skriflega kvörtun 4. maí 2018 sem svör hafi borist.

Varnaraðili hafi ekki verið viðstaddur skoðun tryggingarfélagsins og viti ekki hvað væri verið að tryggja eða hvað skoðunarmaðurinn hefði sérstaklega skoðað. Varnaraðili hafi ekki fengið tölvupóstinn frá tryggingarfélaginu en samkvæmt pósti sem hann hafi undir höndum sé ekki til nein formleg skoðunarskýrsla. Tölvupóstur skoðunarmannsins sanni ekki hvað hann hafi nákvæmlega skoðað eða hvað hann telji vera tjón. Varnaraðili viti að það hafi verið vatnstjón á parketi þegar hann hafi flutt inn og sé ekki minnst á það hér, né að það sé raki í íbúðinni niðri. Þannig telji varnaraðili að skoðunarmaðurinn hafi ekki verið að skoða þá hluti íbúðarinnar sem teljist venjulegt viðhald fasteignar sem stormjárn séu.

Varnaraðili hafi greitt leiguna beint inn á reikning sóknaraðila eins og hann hafi verið beðinn um. Hafi sóknaraðili ætlað að innheimta vísitöluhækkanir hefði hún átt að setja kröfu í heimabankann. Sóknaraðili hafi aldrei krafið um vísitöluhækkanir og varnaraðili ekki talið í sínum verkahring að reikna út verðbætur og leggja inn á sóknaraðila. Krafa sóknaraðila um þetta hafi fyrst komið fram í kæru til kærunefndar.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð. Jafnframt segir að um hafi verið að ræða fasteignartryggingarskoðun sem hafi farið fram í febrúar 2018 þar sem íbúðin hafi verið skoðuð í krók og kima af sérstökum skoðunarmanni frá tryggingarfélaginu. Sóknaraðili hafi fengið staðfest frá skoðunarmanninum að stormjárnin hafi ekki verið brotin og verið heil við skoðun hans í febrúar 2018.

Sóknaraðili hafi viljað setja kröfu í heimabanka en varnaraðili óskað sérstaklega eftir því að fá að greiða sjálfur inn á heimabanka sóknaraðila. Sóknaraðili hafi orðið við þeirri beiðni og búist við því að varnaraðili myndi bera ábyrgð á því að greiða rétta upphæð samkvæmt leigusamningi og gera ráð fyrir vísitölubreytingum.

V. Niðurstaða

Til tryggingar á réttum efndum varnaraðila á leigusamningi aðila var gefin út ábyrgðaryfirlýsing banka að fjárhæð 700.000 kr. Sóknaraðili hefur gert kröfu í bankaábyrgðina á þeirri forsendu að tvö stormjárn hafi orðið fyrir skemmdum á leigutíma og hún því þurft að endurnýja þau. Sóknaraðili fer fram á 24.364 kr. vegna þessa. Jafnframt byggir krafa sóknaraðila á því að varnaraðila hafi borið að greiða vísitöluhækkanir á leigufjárhæðinni á leigutíma. Samkvæmt útreikningum sóknaraðila nemur þessi krafa 23.319 kr.  

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð skv. 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu skv. 1. málsl. falli trygging eða ábyrgð úr gildi. Þegar trygging eða ábyrgð sé niður fallin samkvæmt þessari málsgrein skuli leigusali skila leigjanda viðskiptabréfum eða öðrum skilríkjum sem hann hafi afhent fyrir tryggingunni og leigjandi hafi lögvarða hagsmuni af að fá aftur. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins skv. 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.

Leigutíma lauk 31. maí 2018. Með tölvupósti sóknaraðila til bankastarfsmanns 3. júní 2018 upplýsti hún að við skil hafi íbúðin verið í góðu lagi að frátöldum tveimur stormjárnum sem höfðu verið brotin og líklega þyrfti hún því að „taka þessi stormjárn út úr tryggingunni“. Með tölvupósti sóknaraðila til bankastarfsmannsins 7. maí 2018 upplýsti hún að uppi væri ágreiningur á milli aðila þessa máls um skil á íbúðinni. Þá gerði sóknaraðili kröfu í bankaábyrgð varnaraðila með tölvupósti til bankastarfsmannsins 13. júní 2018 vegna brotinna stormjárna. Í tölvupóstinum kom fram að sóknaraðili hefði þegar sent skriflega tilkynningu þar um til varnaraðila. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að þegar hafi legið fyrir ágreiningur á milli aðila um bótaskyldu varnaraðila 7. júní 2018, enda staðfest af sóknaraðila í tölvupósti þann dag. Þannig telur kærunefnd liggja fyrir að þegar sóknaraðili gerði kröfu í bankaábyrgðina með tölvupósti til bankastarfsmanns 13. júní 2018 hafi henni verið ljós afstaða varnaraðila til þess, enda áður viðurkennt að ágreiningur væri þegar til staðar. Að öllu þessu virtu er það niðurstaða kærunefndar að miða beri við að varnaraðili hafi hafnað þessari kröfu sóknaraðila í síðasta lagi 13. júní 2018. Kæra barst kærunefnd ekki innan fjögurra vikna frá þeirri dagsetningu og er þessi krafa sóknaraðila þannig of seint fram komin og ábyrgðin því fallin úr gildi, sbr. 2. málsl. 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. 

Gögn málsins staðfesta ekki annað en að krafa sóknaraðila um að ganga að bankaábyrgð varnaraðila vegna vísitöluhækkana á leigufjárhæðinni hafi fyrst komið fram í kæru í þessu máli. Þannig er þegar ljóst að sóknaraðili gerði ekki skriflega kröfu í bankaábyrgðina á þessari forsendu innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins og er þessari kröfu sóknaraðila því hafnað.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila um heimild til að ganga að bankaábyrgð varnaraðila er hafnað.

Reykjavík, 15. nóvember 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson