Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 6. mars 2006
Ár 2006, mánudaginn 6. mars, er í matsnefnd eignarnámsbóta samkvæmt lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið nr. 12/2005
Kópavogsbær
gegn
Birni Ólafssyni
og í því kveðinn upp svohljóðandi
ÚRSKURÐUR
Úrskurð þennan kveða upp Allan Vagn Magnússon, héraðsdómari og varaformaður matsnefndar eignarnámsbóta, ásamt meðnefndarmönnunum Sverri Kristinssyni, löggiltum fasteignasala, og Vífli Oddssyni verkfræðingi, en formaður hefur kvatt þá til starfa í málinu skv. heimild í 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973.
Með beiðni dagsettri 10. júní sl. beiddist Kópavogsbær þess að Matsnefnd eignarnámsbóta mæti hæfilegar bætur vegna skerðingar á lóð eignarnámsþola Björns Ólafssonar að Vatnsendabletti 72 Kópavogi. Kemur fram í beiðninni að vegna framkvæmda á deiliskipulagi í Dimmuhvarfi og Ögurhvarfi í Vatnsendalandi hafi tekist samkomulag við lögmann eignarnámsþola um að nefndin meti bætur til hans vegna skerðingar á lóðarréttindum hans sem af framkvæmd skipulags leiði.
Hið eignarnumda er 2.260 m² af 9.600 m² lóð sem eignarnámsþoli hefur á leigu að Vatnsendabletti 72 samkvæmt samningi frá 3. febrúar 1999 til 99 ára auk þeirrar ræktunar sem er á þeim hluta lóðarinnar sem tekinn er eignarnámi. Hið eignarnumda er því samkvæmt framansögðu 2.260 m² lóðar og sú ræktun sem á þeim hluta lóðarinnar er.
Sjónarmið eignarnema
Leigusamningur um Vatnsendablett 72 er útg. 3. febrúar 1991 til 99 ára og lóðarstærð samkvæmt samnngi 9.600 fm. Lóðin var skert með þinglýstu samkomulagi þann 13 janúar 1997 um 1.502 fm og tekur samningurinn þannig til 8.098 fm. Eftir aðlögun lóðarinnar að deiliskipulagi verður lóðin 5.838 fm og skerðing á landi skv. samningi 2260 fm. Skv. samkomulagi við fyrri landeiganda máttu lóðarhafar nýta án endurgjalds 5.045 fm spildu nr. 127 í Vatnsenda, en hún liggur að lóð þeirra. Að hluta til hefur hestagerði verið inn á þessari spildu, en hún hefur einnig verið nýtt til hrossabeitar. Aðlögun lóðar hefur í för með sér breytt lóðarmörk og verður hestagerðið inn á hinni nýju lóð.
Núverandi íbúðarhús á lóðinni má standa og öðlast fullan stöðurétt skv. deiliskipulagi.
Við mat beri að líta til þess að Kópavogsbær muni taka að sér og kosta aðlögun lóðar að nýjum lóðamörkum, kosta hrossheldar girðingar umhverfis hinu nýju lóð og tengingar við lagnakerfi bæjarins og einnig gerð nýrrar heimtraðar.
Við mat á bótum vegna skerðingarinnar beri að líta til þess að hér sé upphaflega um sumarbústaðalóð að ræða og gildistaka deiliskipulags hafi það í för með sér að veruleg verðhækkun verði bæði á því leigulandi sem lóðarhafi haldi eftir og húsi sem á því standi. Þrátt fyrir skerðingu verði lóðin sem eftir verður um það bil 5.838 fm að stærð og haldi lóðarhafar þannig eftir óvenju stórri lóð.
Samkvæmt ákvæðum 4. gr. leigusamningsins frá 3. febrúar 1991 sé landeiganda heimilt að segja upp leigusamningi með 1 árs fyrirvara, en þá sé hann skyldur að kaupa hús og önnur mannvirki eftir mati óvilhallra manna, er bæjarfógeti tilnefni. Ákvæði þetta um heimild til uppsagnar með 1 árs fyrirvara dragi verulega úr vægi tímalengdar samningsins og undirstriki þann mikla ávinning sem sé af því fyrir lóðarhafa að fá tryggan stöðurétt skv. deiliskipulaginu og nýjan lóðarleigusamning skv. almennum reglum í Kópavogi. Þá hafi deiliskipulagið í för með sér að núverandi hús fái betri tengingu við samgöngukerfi bæjarins, en hingað til hafi aðkoma að húsinu verið frá gömlum vegslóða.
Þá sé til þess að líta að notagildi þess lands sem skerðingin taki til hafi eingöngu verið til ræktunar og hrossabeitar en enginn byggingaréttur umfram hús og hesthús sem standi á lóðinni. Fjárhaglegt tjón sé því lítið og leigugjald lítilræði, sbr. 2. gr. leigusamningsins.
Þá verði til þess líta að afnotaréttur leigutaka sé aðeins tímabundinn og reistur á samningi um að skila landinu aftur að samningstíma loknum og leigutaki hafi þannig ekki mátt vænta annars en að umráðin væru tímabundin, sbr. niðurstöðu Hæstaréttar í málinu nr. 101/2005 varðandi sams konar lóðarleigusamning í Vatnsenda.
Í þessu sambandi sé af hálfu Kópavogsbæjar vísað til þess að samkvæmt ákvæðum 2. mgr. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skuli við ákvörðun bóta vegna skipulagsaðgerða taka tillit til þeirrar verðhækkunar sem þær muni hafa á eignina sem eftir standi. Í því sambandi beri að líta annars vegar til markaðsverðs áður en svæðið var deiliskipulagt og hins vegar markaðsverðs nú eftir að deiliskipulag hafi tekið gildi.
Öll þessi atriði leiði beint til verðulegrar verðmætaaukingar á lóð þeirri sem eftir verði og mannvirkjum á henni og hafi sú verðhækkun orðið um leið og deiliskipulagið hafi tekið gildi og muni verða enn meiri þegar gatnagerð og öðrum framkvæmdum sé að fullu lokið á svæðinu í samræmi við deiliskipulag.
Þá er jafnframt á það bent að Kópavogsbær hafi leyst til sín fjölda leigulanda og greitt bætur vegna skerðinga á lóðum á svæðinu sem deiliskipulagið taki til og rétt að litið sé til þeirra samninga varðandi jafnræði milli þeirra aðila er orðið hafa fyrir skerðingu á lóðum vegna deiliskipulagsins.
Sjónarmið matsþola
Kröfugerð eignarnámsþola er aðallega að bætur til handa matsþola vegna þeirrar skerðingar á lóðarréttindum og verðmæta rýrnunar verði metnar að lágmarki að fjárhæð 73.050.000 krónur í bætur fyrir hin eignarnumdu lóðarréttindi auk 714.120 krónur fyrir ræktun á lóðinni, samtals kr. 73.764.120. Til vara að þær verði metnar að lágmarki að fjárhæð 37.620.000 krónur í bætur fyrir hin eignarnumdu lóðarréttindi innan lóðarleigusamning, 26.147.340 krónur fyrir hin eignarnumdu lóðarréttindi utan lóðarleigusamnings og 714.120 krónur fyrir ræktun á lóðinni eða samtals 64.481.460 krónur. Þá er jafnframt krafist málskostnaðar úr hendi matsbeiðanda.
Málavextir séu þeir, að á árinu 1984, hafi matsþoli keypt fasteignir að Vatnsendabletti 72 í Kópavogs ásamt lóðarréttindum og hafi afsal verið gefið út 18. október 1985. Matsþoli hafi búið að Vatnsendabletti 72 frá 30. nóvember 1984, en þá hafi hann fengið fasteignina afhenta.
Árið 1985 var gerður lóðarleigusamningur við matsþola til 30 ára og er lóðin þá sögð vera 8.100 m². Árið 1991 var gerður nýr lóðarleigusamningur við matsþola. Sá samningurinn hafi verið til 99 ára og lóðin sögð vera 9.600 m², stækkuð frá fyrri samningi um 1.500 m². Samningurinn frá 1991 sé til langs tíma og renni ekki út fyrr en árið 2090. Þegar lóðarleigusamningurinn frá 1991 hafi verið gerður hafi jafnframt verið gert samkomulag við þáverandi landeiganda, Magnús Hjaltested, um að til viðbótar þeirri lóð sem matsþoli hefði skv. lóðarleigusamningnum kæmi einnig lóðin við hliðina (Vatnsendablettur 127) og hafi girðingar verið teknar niður milli lóðanna og hafi matsþoli nýtt hana sem lóðarhafi frá þeim tíma.
Árið 1991 hafi lóð matsþola verið orðin samtals 14.645 m², 9.600 m² skv. lóðarleigusamningi + viðbótarlóð 5.054 m². Lóðin hafi verið skert með þinglýstu samkomulagi þann 13 janúar 1997 um 1.502 m², heildarlóð matsþola sé nú 13.143 m². Eftir aðlögun lóðarinnar að deiliskipulagi verði lóð matsþola 5.838 m² og skerðing á landi hans því 7.305 m².
Matsþoli bendir á að þó að land hans skv. lóðarleigusamningi sé 9.600 m² að stærð hafi lóðin verið samtals 14.645 m² innan girðingar frá árinu 1991 til 1997 og 13.143 frá árinu 1997. Ágreiningslaust sé milli aðila að matsþoli hafi haft til afnota þá lóð sem sé innan girðingar, alls 13.143 m². Viðbótarlóðina hafi matsþoli nýtt átölulaust í yfir 14 ár og meðal annars byggt á henni varanlegt mannvirki án athugasemda matsbeiðanda. Matsþoli hafi því unnið rétt til landsins. Þessu til stuðnings er vísað til úrskurðar matsnefndar eignarnámsbóta í máli nr. 12/2003, Kópavogsbær gegn Sigríði A. Kristjánsdóttur, en þar hafi Sigríði verið úrskurðaðar bætur fyrir land utan lóðarleigusamnings. Beri því að bæta matsþola skerðingu á viðbótarlandinu.
Því hafi ekki verið haldið fram af matsþola að hann hafi meiri réttindi á landinu en sem lóðarhafi, eins og matsbeiðandi gefi í skyn í greinargerð sinni. Við mat á bótum beri hins vegar að hafa í huga að um 99 ára samning sé að ræða, sem sé mjög langur tími og lengri en meðal lífaldur manna á Íslandi. Samningurinn sem hér um ræði gildi til ársins 2090. Þá sé skýrt ákvæði í samningnum um að ef honum sé sagt upp skuli landeigandi greiða markaðsverð fyrir eignina. Ákvæðið um árs uppsagnarfrest verði því ekki talið skipta máli um verðmæti eignarinnar.
Matsþoli hafi búið að Vatnsendabletti 72 í 21 ár og haft þar lögheimili. Í greinargerð matsbeiðanda segi að upphaflega hafi verið um sumarbústaðalóð að ræða og að deiliskipulagið hafi í för með sér að veruleg verðhækkun verði á því leigulandi sem matsþoli haldi eftir. Þegar matsþoli hafi keypt Vatnsendablett 72 hafi verið heimild til heilsársbúsetu á lóðinni og verður ekki séð að það hafi áhrif til verðhækkunar þó svæðið hafi verið deiliskipulagt. Skipti það ekki máli, þar sem leyfi til heilsársbúsetu hafi verið í gildi í a.m.k. 21 ár. Þá er einnig beint á að þann 14. júní 1996 hafi verið samþykkt á fundi byggingarnefndar Kópavogs að stækka íbúðarhús matsþola Fram komi á lista frá árinu 1986, hverjir höfðu þá leyfi til heilsársbúsetu í landi Vatnsenda og þar komi fram að matsþoli hafi verið einn af þeim.
Matsþoli og sambýliskona hans Lára Birgisdóttir hafi verið með atvinnurekstur á lóðinni frá 1989 en þau hafi frá og með þeim tíma rekið reiðskóla. Eftir að nýr leigulóðarsamningur hefði verið gerður og samkomulag um stækkun lóðarinnar, þannig að matsþoli fékk til viðbótar lóðina við hliðina, hafi verið hafin bygging á kennslugerði sem sé um 390 m² og sé kennslugerðið staðsett á þeirri lóð sem komið hafi til viðbótar árið 1991.
Við rekstur reiðskóla verði að taka tillit til nánasta umhverfis, s.s. umferðar, reiðleiða o.s.frv. Verði ekki annað sagt en að umhverfið hafi tekið miklum breytingum á þessum 16 árum frá því að reksturinn hófst. Byggðin sé komin mikið nær hinni leigðu lóð en áður hafi verið og umferð mun meiri. En taka verði tillit til þessa alls og verði rekstur reiðskóla á fasteigninni mun erfiðari eftir skerðingu lóðarinnar en fyrir. Þá hafi undanfarin 3 ár ekki verið vinnufriður fyrir námskeiðahald vegna stórra vinnuvéla og sprenginga í næsta nágrenni.
Matsþoli hafi frá fyrstu tíð ávallt verið með um 11 til 15 hross á lóðinni, en hesthús sé á landinu. Matsþoli hafi notað það land sem hann hafi haft á leigu meðal annars fyrir beit fyrir hross sín. Með þessari miklu skerðingu sem nú sé að verða sé svo komið að matsþoli þurfi að hafa hrossin á gjöf allt árið. Kalli það á mun meiri heybirgðir en áður og þar með aukinn kostnað.
Fasteign matsþola sé á verðmætu byggingarlandi í helsta þéttbýliskjarna landsins, þ.e. á stór-Reykjavíkursvæðinu. Mikil eftirspurn sé eftir eignum á þessu svæði og hafi þær hækkað töluvert í verði á síðustu árum. Undanfarið hafi lóðir selst á háu verði í landi Vatnsenda og sé eftirspurn töluverð. Eignarnemi hafi verið að úthluta lóðum á þessu svæði til byggingar íbúðarhúsa og atvinnuhúsnæðis og hafi fjöldi umsókna um lóðir sýnt að eftirspurn sé mikil.
Þegar eignarnemi úthluti lóðum fái lóðarhafar einungis leigulóðarréttindi en eignist ekki lóðirnar og sé aðstaða þeirra því sambærileg þeirri sem matsþoli sé í núna.
Vísað er til verðmats Ægis Breiðfjörðs lögg. fasteignasala hjá Borgum fasteignasölu, þar sem hann segi að markaðsverð á byggingarlóðum fyrir einbýlishús í Hvarfahverfi í Kópavogi (það er það hverfi sem umræðir í máli þessu) sé að meðaltali um 14 millj.
Í forsendum hans sé miðað við að lóð sé á bilinu 800 m² til 2.000 m². Skv. þessu sé meðallóð um 1.400 m² og markaðsverð slíkrar lóðar um 14 millj., eða kr. 10.000 pr. m²
Eignarnemi segi í greinargerð sinni að matsþoli haldi óvenju stórri lóð þrátt fyrir skerðingu og taka eigi tillit til þess við mat á bótum. Í máli þessu sé verið að meta þá skerðingu á landi sem matsþoli þurfi að þola, ekki það sem verði eftir. Skipti það ekki máli við mat á bótum hvort matsþoli haldi stórri eða lítill lóð eftir skerðingu.
Lóð matsþola sé skert um ríflega helming (55,5%), eða um 7.305 m². Verði að telja það mikla skerðingu sem hafi veruleg áhrif á nýtingarmöguleika matsþola og verði að taka tillit til þess við ákvörðun bóta.
Við mat á bótum skuli taka tillit til þess að vegna skerðingar á lóð verði matsþoli fyrir kostnaðarauka þar sem að matsþola sé nú nauðungur sá kostur einn að hafa hrossin á gjöf allt árið.
Matsþoli skuli fá markaðsverð lóðarinnar í bætur að viðbættum bótum fyrir ræktun, en fallist sé á mat Ólafs GE Sæmundssonar sem gert hafi verið að beiðni eignarnema.
Í 72. gr. stjórnarskrár segi að fullt verð skuli koma fyrir ef aðili sé skyldaður til að láta af hendi eign sína. Þá gildir sú meginregla að bætur fyrir eignarnám skuli vera markaðsverð eignanna. Sé greitt lægra verð en markaðsverð sé ljóst að að eignarnemi muni í krafti eignarnámsheimilda auðgast á kostnað matsþola og sé það í andstöðu við 72.gr. stjórnarskrárinnar.
Aðalskrafa matsþola sundurliðast þannig;
Skerðing lóðar um 7.305 m² x 10.000 kr. pr. m² kr. 73.050.000
Bætur fyrir ræktun kr. 714.120
Heildarverðmæti hins eignarnumda er því samtals kr. 73.764.120
Varakrafa matsþola sundurliðast þannig:
Lóð innan lóðarleigusamnings:
· 9.600 - 5.838 = 3.762 m² x kr. 10.000 kr. 37.620.000
Afnotamissir, lóð utan lóðarleigusamnings:
· 3.543 m² x kr. 7.380 (73,8% af 10.000) kr. 26.147.340
Bætur fyrir ræktun kr. 714.120
Heildarverðmæti hins eignarnumda er því samtals kr. 64.481.460
Varkrafa er sett fram ef matsnefnd fellst ekki á að greiða skuli matsþola fullt verð fyrir skerðingu viðbótarlóðarinnar. Sé þá gerð krafa um að honum verði greiddar sama hlutfall bóta fyrir land utan lóðarsamnings og úrskurðað hafi verið í úrskurði matsnefndar eignarnámsbóta í máli nr. 12/2003, Kópavogsbær gegn Sigríði A. Kristjánsdóttur en þar hafi úrskurðaðar bætur fyrir skerðingur lands utan lóðarsamnings numið 73,8% af bótum fyrir skerðingu lands innan lóðarleigusamnings.
Eignarnemi segi í greinargerð sinni að við mat beri að líta til þess að hann muni taka að sér og kosta aðlögun lóðar að nýjum lóðamörkum, kostnaði við gerð hrossheldar girðingar umhverfis hina nýju lóð og tengingar við lagnakerfi bæjarins og einnig gerð nýrrar heimtraðar. Á það verði ekki fallist að líta skuli til alls þessa við mat á bótum til handa matsþola. Matsþoli hafi kostað til þeirra girðinga sem nú séu umhverfis lóð hans og ekki er gerð krafa um bætur vegna þeirra. Beri því matsbeiðanda að girða lóðina að nýju í stað þeirrar girðingar sem fyrir er. Áður en byggingaframkvæmdir hafi hafist í nágrenni matsþola hafi verið góð heimreið að lóð hans. Það sé ekki fyrr en nú að hún sé óásættanleg og í raun varla til. Beri matsbeiðanda því að koma heimreið að nýju að heimili matsþola í stað þeirrar sem fyrir hafi verið.
Eignarnemi gefi sér að deiluskipulag og gatnagerð á svæðinu muni leiða til verulegrar verðmætaaukningar á lóð þeirri sem matþoli haldi eftir. Matsþoli mótmælir þessari staðhæfingu matbeiðanda. Matsþoli hafi keypt fasteignina Vatnsendablett 72 eins og áður segi fyrir rúmu 21 ári. Á þeim tíma hafi matsþoli verið að kaupa eign í útjaðri höfuðborgarinnar, þar sem hann hafi getað haft hross á beit á lóð sinni, enda hafi hann búið á tæplega 1,5 hektara lands. Með skipulagi eignarnema hafi eignarnemi þvert á móti gert fasteign matsþola verðminni. Möguleiki á þeim lífstíl sem matsþoli hafi valið sér með búsetu í jaðri byggðar sé ekki lengur til staðar. Nú búi matsþoli í þéttbýli, en ekki dreifbýli og hafi verulega verið þrengt að honum. Skerðing sú sem matsþoli þurfi að þola sé því veruleg að öllu leyti fyrir hann.
NIÐURSTAÐA
Matsnefndin hefur farið á vettvang og kynnt sér aðstæður. Lóðin er í fallegu umhverfi með góðri fjallasýn.
Leigusamningur um Vatnsendablett 72 er útgefinn 3. febrúar 1991 til 99 ára og lóðarstærð samkvæmt samningi er 9.600 fm. Lóðin var skert með þinglýstu samkomulagi þann 13 janúar 1997 um 1.502 fm og tekur samningurinn þannig til 8.098 fm. Eftir aðlögun lóðarinnar að deiliskipulagi verður lóðin 5.838 fm og skerðing á landi skv. samningi því 2.260 fm. Skv. samkomulagi við fyrri landeiganda máttu lóðarhafar nýta án endurgjalds 5.045 fm spildu nr. 127 í Vatnsenda, en hún liggur að lóð þeirra. Að hluta til hefur hestagerði verið inni á þessari spildu, en hún hefur einnig verið nýtt til hrossabeitar. Aðlögun lóðar hefur í för með sér breytt lóðarmörk og verður hestagerðið inn á hinni nýju lóð.
Við mat á verðmæti skerðingar lóðarréttinda verður litið til úrlausnar Matsnefndar Eignarnámsbóta í málunum nr. 7 og 13-18/2005 frá 21. desember sl. þar sem metnar voru bætur til lóðarhafa vegna skerðingar á lóðum á sömu slóðum. Voru aðstæður og sambærilegar að því leyti að sams konar uppsagnarákvæði var í lóðarleigusamningi og í því máli sem hér er leyst úr, þ.e. samningi mátti segja upp með eins árs fyrirvara og í því tilviki skyldi leigusali kaupa hús og önnur mannvirki eftir mati óvilhallra manna. Þá verður litið til þróunar verðs á fasteignum almennt og á þessu svæði sérstaklega og einnig litið til þess að stór svæði fara til sameiginlegra nota svo sem undir vegi og græn svæði. Þá verður ekki fram hjá því litið við mat þetta að annars vegar er tekið úr umráðum eignarnámsþola land sem hann hafði samkvæmt lóðaleigusamningi og nemur 2.260 fm. og hins vegar 5.045 fm. lands sem hann hafði endurgjaldslaust. Matsnefndin lítur svo á að með hliðsjón af dómi Hæstaréttar frá 6. október 2005 í málinu nr. 101/2005 skapi hin endurgjaldslausu afnot framangreinds lands eignarnámsþola ekki rétt til bóta fyrir að það land sé tekið úr umráðum hans. Þá þykja ekki efni til að meta sérstakar bætur vegna afnotamissis. Að þessum atriðum virtum þykja bætur hæfilega ákveðnar 4.000 krónur á hvern fermetra skertrar lóðar samkvæmt lóðarleigusamningi eða 9.040.000 krónur samtals. Þá liggur fyrir mat á því að gróður sem fyrir er og skerðist við skipulagsaðgerðir er að verðmæti 714.120 krónur, sem ekki er mótmælt af hálfu eignarnema og samkvæmt þessu nema bætur til eignarnámsþola vegna skerðingar á lóðarréttindum og gróðri samtals 9.754.120 krónum.
Við úrlausn þessa verður ekki fram hjá því litið að eignarnámsþoli heldur verulegum hluta lóðarréttinda þeirra sem hann hafði samkvæmt lóðarleigusamningi og að núverandi íbúðarhús mun standa á lóðinni og hestagerði fær að standa áfram á hinni nýju lóð hans.
Samkvæmt framansögðu þykja matsnefndinni hæfilegar bætur fyrir skerðingu á leigulóðarréttindum eignarnámsþola vera samtals 9.754.120 krónur. Eignarnemi skal að auki greiða eignarnámsþola 326.738 krónur þar með talinn virðisaukaskatt í kostnað vegna reksturs málsins fyrir matsnefndinni og 420.000 krónur í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
ÚRSKURÐARORÐ
Eignarnemi, Kópavogsbær, greiði eignarnámsþola, Birni Ólafssyni, 9.754.120 krónur og 326.738 krónur í málskostnað.
Eignarnemi greiði 420.000 krónur til ríkissjóðs vegna starfa matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
Allan V. Magnússon
Sverrir Kristinsson
Vífill Oddsson