Mál nr. 53/2014

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 53/2014

Aðalfundur: Lögmæti. Fundarboð.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 30. október 2014, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 20. nóvember 2014, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 8. desember 2014, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 13. janúar 2015.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið E, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi þakíbúðar hússins en gagnaðilar eigendur fyrstu hæðar og íbúðar í kjallara. Ágreiningur er um lögmæti aðalfundar.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að aðalfundur sem var haldinn þann 9. mars 2014 sé ólögmætur.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðilar hafi ólöglega gerst formaður, skoðunarmaður reikninga og stjórn á ólöglegum fundi sem hafi vísvitandi verið haldinn án vitneskju álitsbeiðanda þann 9. mars 2014. Eigandi fyrstu hæðar hafi stolið prókúru af álitsbeiðanda sem hafi verið prókúruhafi til sjö ára. Hann hafi skrifað lygar og ærumeiðingar um álitsbeiðanda í ólöglega fundargerð sem hann hafi farið með í banka og notað til að fá prókúru að reikningi húsfélagsins. Hann hafi beitt prókúrunni og rukkað álitsbeiðanda fjórum sinnum ólöglega. Álitsbeiðandi segir að löglegur húsfundur hafi verið haldinn 8. mars 2014 en álitsbeiðandi hafi ekki verið boðuð á húsfund þann 9. mars 2014.

Þá greinir álitsbeiðandi frá ýmsum samskiptum aðila í sérstökum kafla í álitsbeiðni en segir að ekki þurfi niðurstöðu frá kærunefnd um þau atriði og verður því ekki nánar greint frá þeirri umfjöllun hér.

Í greinargerð gagnaðila segir um fundinn 9. mars 2014 að fundarboð hafi verið sett í póstkassa viðeigandi aðila í umslagi merktu eiganda tveimur vikum fyrir fund. Þetta hafi verið gert af eigendum sjálfum öllum þremur, þ.e. kjallara og fyrstu hæðar, vegna fyrri reynslu af álitsbeiðanda. Því sé vísað á bug af hálfu gagnaðila að fundurinn hafi verið ekki verið löglegur. Ekki hafi verið unnt að upplýsa álitsbeiðanda betur en gert hafi verið þar sem hún hafi lokað á öll samskipti á milli eigenda. Gagnaðilar hafi hengt upp miða til upplýsingar sem séu samstundis rifnir niður af álitsbeiðanda og fleygt.

Gagnaðilar vísa umfjöllun um lygar og ærumeiðingar alfarið til föðurhúsanna.

Þá kveðast gagnaðilar ekki skilja hvað átt sé við með því að húsfélagið sé að rukka þrisvar sinnum ólöglega þar sem þau telji að verið sé að gera allt löglega. Ef ekki, þá verði haldinn fundur til að leiðrétta þann leiða misskilning.

Að lokum segir að reynt hafi verið að halda fund á árinu 2014 með lögmanni Húseigendafélagsins en það hafi ekki tekist fyrir sumarfrí. Einnig megi segja að það hafi verið gríðarlega langur listi af málalengingum og kröfum frá álitsbeiðanda, sem virðist ekki ætla að taka enda, svo þau gætu haldið fundinn, en gagnaðilar hafi blásið fundinn af vegna tímaleysis því það hafi verið komið sumarfrí hjá lögmönnum Húseigendafélagsins. Gagnaðili hafi fengið tilkynningu um að það þyrfti að greiða árgjald fyrir árið 2014 og áfallinn lögmannskostnað Húseigendafélagsins svo halda mætti áfram. Húsfélagið hafi sent greiðsluseðla til eigenda vegna þessa kostnaðar. Ákveðið hafi verið að fresta þessum fundi með lögmönnum Húseigendafélagsins á meðan málið sé í vinnslu hjá kærunefnd. Húsfélagið komi til með halda fund á nýju ári sem verður þá aðalfundur, haldinn hjá Húseigendafélaginu.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir meðal annars að gagnaðilar hafi fjallað um auglýsingar sem hafi verið hengdar upp í húsinu. Álitsbeiðandi kveður engar auglýsingar hafa verið hengdar upp um nokkurn fund og það hafi aldrei verið vaninn. Þá segir að ekkert fundarboð hafi verið sett í póstkassa álitsbeiðanda. Með einbeittum brotavilja hafi ólöglegur fundur verið haldinn án vitneskju álitsbeiðanda. Löglegur fundur hafi verið haldinn 8. mars 2014. Hann hafi verið boðaður með ábyrgðarpósti til gagnaðila. Eigendur kjallaraíbúðar hafi mætt á þann fund en farið með háværum orðum um að þau hafi ætlað að hringja í eiganda fyrstu hæðar og að fundurinn væri ólöglegur ef hann væri ekki mættur. Skömmu síðar hafi annar eigenda kjallaraíbúðar sagt að þau myndu ekki mæta. Álitsbeiðandi telur ekki vafa á því að það hafi verið gert í samráði við eiganda fyrstu hæðar. Ólöglegi fundurinn hafi verið haldinn daginn eftir. Eigandi fyrstu hæðar hafi ekki hengt neitt upp á ganginum nema ógnandi lyganótur sem beint hafi verið persónulega að álitsbeiðanda og beint á hurð að íbúð hennar.

Álitsbeiðandi segir að gagnaðilar hafi kallað það nú leiðan misskilning hafi hún verið ólöglega rukkuð. Það sé enginn vafi þar um og enginn misskilningur. Gagnaðilar hafi með einbeittum brotavilja rukkað hana með ólöglegri og stolinni prókúru. Einnig út í loftið fyrir peninga sem hún hafi verið búinn að borga og sem hún skuldaði aldrei. Eftir að álitsbeiðandi hafi skrifað álitsbeiðnina 30. október 2014 hafi fjórða ólöglega rukkunin komið frá gagnaðila 2. nóvember 2014 skrifuð 29. október 2014. Nú með hótunum um lögveð í íbúð álitsbeiðanda. Gagnaðilar hafi neitað að borga löglegan reikning frá Húseigendafélaginu í fyrra eftir að eigandi fyrstu hæðar hafi logið því að álitsbeiðandi, prókúruhafi frá árinu 2007, hafi verið að innheimta skuld sem hún hafi ekkert átt með að innheimta. Álitsbeiðandi telur að eigandi fyrstu hæðar hafi viljað gera hana ótrúverðuga fyrir nýjum eigendum kjallaraíbúðar og sverta og ná prókúrunni af henni. Fram kemur að eigandi fyrstu hæðar hafi sagt að hann hafi blásið fundinn af vegna tímaleysis. Álitsbeiðandi segir að einn gagnaðila hafi hætt við fundinn þar sem ekki hafi mátt ræða óleyfisskúr hans. Einnig segir álitsbeiðandi að skúrinn sé eldhætta fyrir efri hæðir hússins sem sé úr timbri fyrir ofan kjallara.

Loks segir álitsbeiðandi að eigandi fyrstu hæðar hafi farið með rógburð um sig við nágranna og fjalli frekar um skúr sem hann hafi sett upp á sameiginlegri lóð hússins. Ágreiningur máls þessa snýst þó ekki um þessi atriði og því ekki tilefni til að greina nánar frá þessari umfjöllun álitsbeiðanda hér.

III. Forsendur

Samkvæmt gögnum málsins var haldinn aðalfundur þann 9. mars 2014. Samkvæmt 2. mgr. 59. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, skal stjórn boða til aðalfundar skriflega og með sannanlegum hætti með minnst átta og mest tuttugu daga fyrirvara. Þá segir í 1. mgr. 39. gr. sömu laga að allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint.

Álitsbeiðandi greinir frá því að hún hafi ekki fengið boð á aðalfund sem var haldinn þann 9. mars 2014. Í greinargerð gagnaðila kemur fram að fundarboð hafi verið látið í póstkassa viðeigandi aðila í umslagi merktu eiganda tveimur vikum fyrir fund. Einnig segir að gagnaðilar hafi gert þetta vegna fyrri reynslu af álitsbeiðanda.

Að framangreindu virtu fær kærunefnd ekki ráðið svo ótvírætt sé að álitsbeiðandi hafi fengið boð á aðalfundinn þann 9. mars 2014. Fundarboð skal, eins og áður segir, sent með sannanlegum hætti en engin gögn liggja fyrir í málinu sem styðja að álitsbeiðanda hafi verið sent fundarboð. Telur kærunefnd að gagnaðilar verði að bera hallann af því gegn eindreginni neitun álitsbeiðanda. Þegar af þeirri ástæðu telur kærunefnd að fundurinn sé ólögmætur og hafi ekki verið bær til ákvarðanatöku.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að aðalfundur sem var haldinn þann 9. mars 2014 sé ólögmætur.

Reykjavík, 13. janúar 2015

Auður Björg Jónsdóttir

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson