Hoppa yfir valmynd
Yfirfasteignamatsnefnd

Mál nr. 5/2018

Austurbakki, Reykjavík.

Árið 2018, 13. desember var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 5/2018 kveðinn upp svohljóðandi

 

Úrskurður

Með erindi, dags. 11. maí 2018, kærði X., ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 26. febrúar 2018 varðandi fasteignamat fasteignarinnar að Austurbakka [], Reykjavík, fnr. [], fyrir árin 2011 – 2018.

Með bréfum, dags. 25. maí 2018, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögnum frá Þjóðskrá Íslands og Reykjavíkurborg vegna kærunnar. Umsögn Þjóðskrár Íslands barst nefndinni með bréfi, dags. 26. júní 2018. Engin umsögn barst frá sveitarfélaginu en í tölvupósti sveitarfélagsins til nefndarinnar þann 22. júní 2018 kom fram að ekki væri tilefni til að veita umsögn vegna kærunnar en tekið fram að í þeirri afstöðu fælist engin viðurkenning á réttmæti málatilbúnaðar kæranda. Sveitarfélagið áskildi sér hins vegar rétt til að koma á framfæri við nefndina athugasemdum af sinni hálfu á síðari stigum málsins.

Með bréfi, dags. 27. júní 2018, var kæranda kynnt umsögn Þjóðskrár Íslands og honum gefinn kostur á að gera við hana athugasemdir. 

Með tölvubréfum, dags. 13. ágúst 2018 og 6. september 2018, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir frekari upplýsingum vegna málsins frá Þjóðskrá Íslands. Svör við fyrrgreindum erindum nefndarinnar bárust frá Þjóðskrá Íslands þann 27. ágúst 2018 og 6. september 2018.

Með tölvubréfi, dags. 29. ágúst 2018 og 27. september 2018, var kærandi upplýstur um fyrrgreindar fyrirspurnir yfirfasteignamatsnefndar til Þjóðskrár Íslands vegna málsins og svör stofnunarinnar við þeim. Kærandi sendi af þessu tilefni frekari athugasemdir vegna málsins með bréfi, dags. 25. september 2018.

Málið var tekið til úrskurðar 13. desember 2018.

  1. Málavextir

    Kærandi er eigandi fasteignarinnar, X, að Austurbakka [], Reykjavík, fnr. []. Í kjölfar úrskurðar yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 1/2017 hinn 31. ágúst 2017, þar sem fyrri ákvörðun Þjóðskrár Íslands um fasteignamat á fasteign kæranda var felld úr gildi, tók Þjóðskrá Íslands þann 12. október 2017 nýja ákvörðun um frummat fasteignamats eignarinnar fyrir árin 2011 – 2018 sem var að sögn stofnunarinnar aðlagað að niðurstöðu yfirfasteignamatsnefndar í máli nefndarinnar nr. 1/2017 þar sem stuðli undirmatssvæðis var breytt úr 1,3 í 1,0. Þetta hafði í för með sér 23,1% lækkun frá fyrra fasteignamati svo sem nánar er gerð grein fyrir í fyrrgreindri ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 12. október 2017.

    Þann 17. október 2017 óskaði kærandi eftir rökstuðningi Þjóðskrár Íslands fyrir fyrrgreindri ákvörðun stofnunarinnar frá 12. október 2017 og var þar sérstaklega tekið fram að óskað væri eftir rökstuðningi fyrir ákvörðun Þjóðskrár Íslands um fjórföldun leigutekna tónlistar- og ráðstefnusala svo og væntra tekna bílastæðishúss í matsformúlu stofnunarinnar fyrir tónlistar- og ráðstefnuhús. Jafnframt var óskað eftir því að Þjóðskrá Íslands legði fram gögn um leigutekjur, kaupverð og stærðir þeirra eigna sem lágu til grundvallar við gerð matsformúlu fyrir tónlistar- og ráðstefnuhús.

    Þjóðskrá Íslands sendi kæranda rökstuðning fyrir fyrrgreindri ákvörðun sinni með bréfi, dags. 27. október 2017. Þar kom fram að stofnuninni hafi tekið tillit til athugasemdar yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 1/2017 varðandi stuðul undirmatssvæðis en aðrar athugasemdir hafi ekki komið fram af hálfu nefndarinnar varðandi fasteignamat eignarinnar. Vísaði Þjóðskrá Íslands jafnframt til þess að ekki yrði séð að yfirfasteignamatsnefnd hefði gert athugasemdir við aðferðarfræði stofnunarinnar. Ákveðið hefði verið varðandi fasteign kæranda að miða við 10% ávöxtunarkröfu í stað þeirrar almennu ávöxtunarkröfu sem sett væri fram í árlegum skýrslum um fasteignamat. Ástæða þess hafi verið sú að almenna ávöxtunarkrafan endurspegli ekki staðsetningaráhrif. Niðurstöður leigulíkans hafi gefið til kynna að metnar tekjur X samkvæmt mati Þjóðskrár Íslands og rauntekjur X á árinu 2015 séu nánast þær sömu. Tekjur X hækki hraðar en leigulíkan stofnunarinnar gefi til kynna en slíkt sé ekki óeðlilegt þegar um nýja starfsemi er að ræða þar sem nokkurn tíma taki að byggja upp tekjustofna.

    Með bréfi, dags. 10. nóvember 2017, óskaði kærandi eftir endurmati á fasteignamati X fyrir árin 2011 – 2018. Fram kom í rökstuðningi kæranda fyrir endurmati fasteignamats að hin nýja aðferðarfræði Þjóðskrár Íslands að taka upp nýjan matsflokk fyrir tónlistar- og ráðstefnusali, með fjórföldu verðgildi miðað við skrifstofu- og verslunarhúsnæði gæti ekki staðist. Engin gögn hefðu komið fram sem renndu stoðum undir slíkt mat varðandi aðrar sambærilegar eignir og þá væru leigutekjur af þessum rýmum í fasteign kæranda ekki þessu til stuðnings. Ljóst væri af rökstuðningi Þjóðskrár Íslands að verulega skorti á að stofnunin hafi sinnt rannsóknarskyldu sinni þar sem engin gögn hefðu verið lögð fram til stuðnings nýjum matsflokki tónlistar- og ráðstefnusala þar sem tekjuöflunarhæfi þessara rýma væri metið fjórfalt á við skrifstofu- og verslunarhúsnæði. Krafðist kærandi þess að fram færi endurmat á fasteignamati fasteignar hans þar sem einkum yrði horfið frá því að skipa tónlistar- og ráðstefnurýmum í sérstakan nýjan matsflokk.

    Með ákvörðun Þjóðskrá Íslands, dags. 26. febrúar 2018, var beiðni kæranda um endurmat fasteignamats fasteignar kæranda vegna áranna 2011 – 2018 hafnað. Var í ákvörðun Þjóðskrár Íslands vísað til þess að brugðist hefði verið við athugasemdum yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 1/2017 varðandi matsstuðul undirmatssvæðis en í fyrrgreindum úrskurði nefndarinnar hefði komið fram að gögn málsins gæfu ekki tilefni til að efast um það almenna mat Þjóðskrár Íslands að tekjuöflunarhæfi tónlistar- og ráðstefnusala væri fjórfalt á við skrifstofurými og tekjuöflunarhæfi bílastæða 40%. Þá vísaði Þjóðskrá Íslands til þess að við smíði tekjumódelsins fyrir tónlistar- og ráðstefnusali hafi ekki einungis verið byggt á gögn frá kæranda heldur einnig á gögnum varðandi aðrar eignir.

    Kærandi vill ekki una framangreindri ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 26. febrúar 2018 og hefur því kært hana til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.

  2. Sjónarmið kæranda

    Kærandi gerir þá kröfu að hinni kærðu ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 26. febrúar 2018 verði breytt á þann veg að fasteignamat X verði lækkað frá því sem ákveðið hefur verið af Þjóðskrá Íslands að því marki sem leiðir af röksemdum kæranda um sérstakan matsstuðul fyrir tónlistar- og ráðstefnusali annars vegar og hins vegar þá sérstöku ávöxtunarkröfu sem beitt er við matið á fasteign kæranda. Telur kærandi að hvorugt eigi sér stoð í lögum eða almennum matsaðferðum. 

    Kærandi bendir á að yfirfasteignamatsnefnd hafi í úrskurði sínum í máli nr. 1/2017 talið að ekki væri ástæða til að efast um mat Þjóðskrár Íslands á tekjuöflunarhæfi tónlistar- og ráðstefnusala og að það væri fjórfalt á við skrifstofurými. Hins vegar hafi nefndin talið að gera hefði mátt nákvæmari grein fyrir fyrrgreindu tölfræðimati og þá hvernig tekið hefði verið tillit til einstakra þátta við matið.

    Kærandi telur að nú hafi komið í ljós að fyrrgreind meginforsenda yfirfasteignamatsnefndar í áðurnefndum úrskurði nefndarinnar varðandi vinnubrögð Þjóðskrár Íslands sé röng. Telur kærandi að óskýrleiki og skortur á nákvæmi og gagnsæi sé í útreikningum stofnunarinnar og ástæður þess megi rekja til þess að Þjóðskrá Íslands hafi ekki sinnt rannsóknarskyldu sinni. Yfirfasteignamatsnefnd hafi í úrskurði sínum gengið út frá því að Þjóðskrá Íslands hafi sinnt þessari rannsóknarskyldu sinni en nú hafi komið í ljós að svo hafi ekki verið. Þá sé hvorki gagnaöflun né efnislegt mat Þjóðskrár Íslands í samræmi við þau sjónarmið sem fram koma í dómi Hæstaréttar Íslands frá 25. febrúar 2016 þar sem fyrsta fasteignamat eignarinnar hafi verið ógilt.

    Varðandi efnishlið málsins þá byggir kærandi á því að ófullnægjandi rannsókn og úrvinnsla á gögnum hafi leitt til niðurstöðu sem sé augljóslega röng og eigi það bæði við um þær staðreyndir sem lagðar séu til grundvallar og mat á þeim.

    Kærandi telur að Þjóðskrá Íslands hafi í forsendum sínum miðað við rangar leigutekjur af fasteign kæranda. Svo virðist sem Þjóðskrá Íslands hafi lagt upp með það að leigutekjur af eigninni hafi verið einn milljarður króna á árinu 2015 og matsvirði eignarinnar á því ári verið 10 milljarðar króna miðað við 10% ávöxtunarkröfu. Þessar forsendur séu rangar þar sem tekjur af eigninni á árinu 2015 hafi numið 558 milljónum króna og að viðbættum tekjum af bílastæðum hafi heildartekjurnar verið um 600 milljónir króna. Þjóðskrá Íslands hafi greinilega talið með aðrar tekjur kæranda upp á ca. 390 milljónir króna sem séu vegna miðasöluþóknana, tækjaleigu, sölu á þjónustu tæknimanna o.fl. Þessar tekjur geti hins vegar ekki talist til tekjuöflunarhæfi fasteignarinnar, enda um að ræða tekjur vegna endurgjalds fyrir þjónustu sem krefst mannafla og innkaupa af allt öðrum toga. Aðrar svipaðar fasteignir hafi ekki verið metnar með sambærilegum hætti, þ.e. ekki sé verið að skoða tekjur af þeirri starfsemi sem fram fari í sambærilegum fasteignum við mat á tekjuöflunarhæfi viðkomandi fasteigna.

    Þá telur kærandi að Þjóðskrá Íslands hafi við gerð tekjumódels fyrir tónlistar- og ráðstefnusali einvörðungu stuðst við gögn sem kærandi hafi afhent stofnuninni undir rekstri málsins. Fyrrgreind gögn sýni að gjaldskrár samkeppnisaðila fyrir salaleigu séu heldur lægri en í fasteign kæranda. Þá sýndu þau gögn einnig að fasteignamat eigna í eigu samkeppnisaðila hafi verið mun lægra af hverjum fermetra en í fasteign kæranda. Kærandi telur það með öllu óskiljanlegt hvernig eigi að byggja ákvörðun um nýja matsformúlu fyrir tónlistar- og ráðstefnuhús, sem gilda á fyrir öll sambærilega hús á landinu, eingöngu á þessum gögnum. Að mati kæranda liggur því fyrir að meginforsenda fyrri ákvörðunar Þjóðskrár Íslands sem tók mið af fjórföldu virði tónlistar- og ráðstefnusala miðað við skrifstofurými, hafi byggst á ófullnægjandi rannsókn og sé því efnislega röng. Því til viðbótar telur kærandi að aðferðafræðin, hið efnislega mat, sé í andstöðu við forsendur í áðurnefndum dómi Hæstaréttar Íslands um fyrsta fasteignamat fasteignar kæranda. Þar hafi verið tekið fram að ekki ætti að líta til þess í tekjumati að hluti af rekstrarfé X sé greitt í formi framlags ríkis og Reykjavíkurborgar en aðferðarfræði Þjóðskrár Íslands hafi það hins vegar í för með sér að framlög hins opinbera séu hluti af tekjumódeli stofnunarinnar fyrir fasteign kæranda.

    Að mati kæranda er fasteignamat vegna bílastæðahúss X of hátt þar sem miðað sé við 840 rýmiseiningar og að væntar leigutekjur af þeim séu 320 milljónir króna. Kærandi telur þessar forsendur með öllu óskiljanlegar þar sem heildarfjöldi bílastæða í húsinu sé samtals 545 og þar af séu einungis 420, eða 77% bílastæðanna, í eigu kæranda. Önnur bílstæði séu í eigu bílastæðasjóðs Reykjavíkurborgar. Lögð hafa verið fram gögn sem sýni rauntekjur af bílastæðunum fyrir árin 2011-2015. Heildarleigutekjur af bílastæðunum hafi verið 56 milljónir króna á árinu 2015 og einungis hluti þeirra hafi komið í hlut kæranda, þ.e. í samræmi við þann fjölda bílastæða sem er í eigu kæranda. Væntar tekjur sem Þjóðskrá Íslands styðst við varðandi ákvörðun sína um fasteignamat bílastæðishúss sé í hróplegu ósamræmi við fyrirliggjandi gögn þar sem miðað sé við 7,5 sinnum rauntekjur kæranda af bílastæðunum.

    Kærandi telur að Þjóðskrá Íslands hafi ekki fært fram haldbær rök fyrir þeirri ákvörðun sinni að miða við 10% ávöxtunarkröfu á væntar leigutekjur fasteignar kæranda þegar almenn ávöxtunarkrafa fyrir skrifstofueignir sé 12,3%. Þessi forsenda Þjóðskrár Íslands hækki verulega fasteignamat eignarinnar í samanburði við aðrar eignir. Að mati kæranda ber að taka tillit til kvaða sem hvíli á fasteign kæranda. Ljóst sé að kærandi leigi rými til skammtímaleigu sem skili ekki jafn fyrirsjáanlegum leigutekjum og gera megi ráð fyrir í lengri föstum samningum auk þess sem kostnaður af skammtímaleigu sé mun meiri en þegar um langtímaleigu er að ræða. Ljóst sé að rekstur X sé í járnum og að leigutaki geti ekki staðið undir þeirri leigu sem gert er ráð fyrir í útreikningum Þjóðskrár Íslands. Að mati kæranda ættu allir þessir þættir því að leiða af sér hærri ávöxtunarkröfu en meðaltalskröfu og því með öllu óskiljanlegt hvers vegna Þjóðskrá Íslands meti ávöxtunarkröfu X lægri en almennt sé miðað við í öðrum eignum jafnvel þó staðsetningaráhrif séu hluti af mati ávöxtunarkröfu.

     

     

  3. Sjónarmið Þjóðskrár Íslands.

    Þjóðskrá Íslands vísar til þess að samkvæmt 2. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna skuli stofnunin meta hverja fasteign til verðs eftir því sem næst verður komið á hverjum tíma. Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. sömu laga sé meginreglan sú að matsverð fasteignar sé gangverð hennar umreiknað til staðgreiðslu miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma. Í 2. mgr. sömu greinar komi fram að sé gangverð fasteignar ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri, legu með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunni að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Atriðin séu ekki tæmandi talin en byggja skuli á því sem gefi gleggsta mynd af raunvirði fasteignar.

    Við túlkun á 27. gr. laga nr. 6/2001 beri að líta til 28. gr. sömu laga en þar sé að finna grundvöll fyrir kerfisbundinni matsákvörðun og hvernig fara skuli með 2. mgr. 27. gr. þegar gangverð eignar sé ekki þekkt. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001 skuli við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. sömu laga eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga. Huglægu, órökstuddu mati skuli ekki beitt nema engra annarra kosta sé völ við ákvörðun á matsverði eignar. Með vísan til fyrrgreindra lagaákvæða skuli matsverð fasteigna ákvarðað eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra eigna. Skuli tölufræðilegir útreikningar og ályktanir á grundvelli þeirra gagna vera ráðandi við matið en forðast skuli að beita huglægu og órökstuddu mati. Þjóðskrá Íslands hafi samkvæmt framansögðu víðtækar heimildir til að finna út gangvirði eigna með hliðsjón af ákvæðum 27. og 28. gr. laga nr. 6/2001.

    Þjóðskrá Íslands beiti þremur mismunandi aðferðum við ákvörðun fasteignamats og það ráðist af aðgengi að upplýsingum hvaða aðferð sé líklegust til að varpa ljósi á markaðinn. Með fullkomnum upplýsingum gefi allar þrjár aðferðirnar sama gangverð, en val Þjóðskrár Íslands á matsaðferð fari eftir því hvaða gögn séu tiltæk hverju sinni og séu líklegust til þess að skila réttlátri matsniðurstöðu og endurspegli markaðsverðmæti viðkomandi eignar. Þannig sé flest allt íbúðarhúsnæði metið samkvæmt markaðsaðferð, þar sem nægjanleg gögn og rannsóknir á markaði leiði til tölfræðilegrar marktækrar niðurstöðu og því sé hægt að ákvarða gangverð út frá söluverði fasteigna. Fyrir aðrar eignir en íbúðareignir liggi ekki fyrir nægjanlegir margir kaupsamningar þannig að hægt sé að beita markaðsaðferð sem væri þó ákjósanlegast. Þannig þyki tekjuaðferðin eiga best við um atvinnuhúsnæði, en algengt er að það sé keypt til útleigu og því virkur leigumarkaður með slíkar eignir. Tekjuaðferðin byggi á greiningu á sambandi markaðsleiguverðs við eiginleika fasteignarinnar þar sem reiknað sé með að framtíðartekjumöguleikar fasteignar ákvarði verðmæti hennar.

    Því er mótmælt af hálfu Þjóðskrár Íslands að rannsókn hafi verið ófullnægjandi í því máli sem hér um ræðir sem hafi leitt til efnislega rangrar niðurstöðu. Öll gögn sem lágu til grundvallar tölfræðimati stofnunarinnar hafi legið fyrir og verið send bæði yfirfasteignamatsnefnd og kæranda á fyrri stigum málsins. Tekið hafi verið mið af leiðbeiningum Hæstaréttar Íslands sem fram kom í dómi réttarins í máli nr. 477/2015 um að taka þyrfti mið af leigutekjum X við gerð nýs fasteignamats. Líkt og áður hafi komið fram í rökstuðningi Þjóðskrár Íslands á fyrri stigum málsins voru heildartekjur X hafðar til hliðsjónar sem vísbending um tekjuöflunarhæfi fasteignarinnar og taldi Þjóðskrá Íslands að þær upplýsingar styddu núverandi fasteignamat. Að engu leyti hafi verið litið til framlags eigenda eignarinnar sem tekna fasteignarinnar. Samskonar aðferð sé beitt gangvart kæranda og gert er varðandi aðrar fasteignir enda þurfi þessi aðferð að ná yfir allar eignir sem teljist til ráðstefnu- og tónlistarhúsa. Þegar niðurstaðan fyrir önnur hús, t.d. Hilton Nordica, sé borin saman við markaðsverð á viðkomandi svæði sé ljóst að þessi aðferðarfræði uppfyllti kröfu laga um gangverð.

    Í samræmi við ákvæði 1. og 2. mgr. 29. gr. laga nr. 6/2001 leitist Þjóðskrá Íslands við að tryggja samræmingu í matsstörfum og samræmingu upplýsinga sem máli skipta við framkvæmd mats. Með hliðsjón af fyrrgreindu lagaákvæði og þeirri staðreynd að fasteignamat er stofn til álagningar fasteignaskatts samkvæmt. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga, hvílir sú skylda á Þjóðskrá Íslands að sjá til þess að öll nauðsynleg gögn og upplýsingar varðandi viðkomandi eignir, og sem máli kunna að skipta, liggi fyrir áður en ákvörðun um fasteignamat viðkomandi eignar sé tekin. Þjóðskrá Íslands mótmælir því að slíkt hafi ekki verið gert í tilviki fasteignar kæranda enda hafi það verið niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 1/2007 að fyrirliggjandi tekjumatslíkan Þjóðskrár Íslands fyrir tónlistar- og ráðstefnuhús, að teknu tilliti til matssvæðisstuðuls Reykjavíkurhafnar, gæfi til kynna líklegt gangverð fasteignar kæranda í samræmi við ákvæði 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Vegna fullyrðinga kæranda um að upplýsingar Þjóðskrár Íslands um leigutekjur X séu rangar bendir Þjóðskrá Íslands að í hinni kærðu ákvörðun komi fram að stofnunin noti ekki eingöngu tekjur af viðkomandi eign í útreikningi sínum. Þá styðst stofnunin ekki við rekstrartekjur í útreikningi á fasteignamati og því sé ekki óeðlilegt að úr matinu komi aðrar tekjur en eignin sjálf, sem um ræðir, er að skapa.

    Þjóðskrá Íslands kveður það ekki rétt hjá kæranda að eingöngu hafi verið stuðst við gögn frá kæranda varðandi X við gerð tekjumódels fyrir tónlistar- og ráðstefnusali. Kærandi hafi vissulega lagt fram mjög greinargóð gögn, bæði um sína hagi svo og um verð á öðrum eignum í samskonar starfsemi. Niðurstöður fasteignamats fyrir fasteignar kæranda og aðrar eignir hafi verið bornar saman við nýlegar sölur til að tryggt væri að matið gæfi rétta niðurstöðu. Þannig hafi fengist algerlega óháð mat á niðurstöðunni sem tengdist hvorki fasteign kæranda né gögnum sem kærandi hafi afhent. Bent hafi verið á þessa kaupsamninga í fyrri samskiptum og vísast til þess, sbr. og þess sem kemur fram í hinni kærðu ákvörðun frá 26. febrúar sl.

    Þjóðskrá Íslands bendir á að í dómi Hæstaréttar Íslands í máli nr. 477/2015 komi skýrt fram að við tekjuvirðingu hússins sé óheimilt að telja til tekna þau framlög sem eigendur leggi til hússins, þ.e. þau framlög sem ekki feli í sér endurgjald fyrir afnot af eigninni, enda liggi ekkert fyrir um það að slík framlög yrðu innt af hendi ef húsið yrði selt öðrum, ótengdum aðilum. Þjóðskrá Íslands hafi því að engu leyti litið til framlags eigenda fasteignarinnar sem tekna og því að öllu leyti fylgt þeim leiðbeiningum sem fram koma í áðurnefndum dómi.

    Varðandi fasteignamat á bílastæðahúsi fasteignarinnar þá vísar Þjóðskrá Íslands til þess að í fyrri umsögn hafi verið gerð grein fyrir því að matsverð bílastæðahúss innihaldi 420 bílastæði. Stærð bílakjallarans, eða rúmlega 12,767 fermetrar, séu ekki inn í birtri fermetratölu eignarinnar, sbr. umsögn Þjóðskrá Íslands, dags. 13. febrúar 2017. Hér gæti því misskilnings af hálfu kæranda, það sé réttilega miðað við að 420 bílastæði sem tilheyri kæranda en talan 840, verði til vegna skráningartæknilegra atriða (sameign og séreign). Það sem hér skipti máli sé hins vegar stærð bílastæða og hún sé ekki tvöföld.

    Þjóðskrá Íslands bendir á varðandi metna ávöxtunarkröfu á væntar leigutekjur X að fasteignin sé meðhöndluð með nákvæmlega sama hætti og allar skrifstofueignir í tekjumati, 12,3% ávöxtunarkrafa sé meðalávöxtunarkrafa sem virki með staðsetningaráhrifum sem birt séu í skýrslu Þjóðskrár Íslands um fasteignamat. Staðsetningaráhrifin séu hins vegar samsett og samanstanda af staðsetningarverðmætum leigu annars vegar og staðsetningarverðmætum kaupverðs hins vegar. Þjóðskrá Íslands hafi bent kæranda á að ef brjóta ætti matsformúlu niður í milliniðurstöðu (leigutekjur) væri ekki rétt að miða við 12,3% ávöxtunarkrafa þar sem fasteign kæranda sé staðsett á verðmætara svæði þar sem áhættan sé minni en meðaltalið sem 12,3% sé að lýsa. Mun nærtækara væri að miða við 10% ávöxtunarkröfu fyrir eignir miðsvæðis í Reykjavík til að greina leiguverð frá heildarfasteignamati. Þegar heildarfasteignamat er fundið sé 12,3% ávöxtunarkrafa hins vegar notuð með samsettum staðsetningaráhrifum eins og með aðrar eignir.

    Þá er vísað til þess sem áður hefur komið fram að viðmiðunarávöxtunarkrafa sé sett fram til einföldunar en væri hún notuð til að meta leiguverð í tilviki fasteignar kæranda gæfi hún ranga mynd af gangvirði eignarinnar og því hefði verið ákveðið að miða við 10% ávöxtunarkröfu sem gæfi mun raunsærri mynd af væntum leigutekjum fasteignarinnar. Væri fasteignamat eignarinnar hins vegar margfaldað með ávöxtunarkröfu fasteignafélaga á markaði, sem sé um 8%, þá væru væntar leigutekjur fasteignarinnar lægri en fasteignamat eignarinnar það sama. Sú ávöxtunarkrafa sem miðað sé við sé brúttóávöxtun sem þurfi að standa straum af verðbólgu, fasteignagjöldum, viðhaldi, áhættu og ávöxtun fjárfestis. Í niðurstöðum yfirfasteignamatsnefndar og Hæstaréttar Íslands hafi ekki verið gerðar athugasemdir við þessar skýringar Þjóðskrár Íslands, sbr. jafnframt álit umboðsmanns Alþingis í máli nr. 9024/2016. Í því áliti komi m.a. fram að af orðalagi ákvæða 27. og 28. gr. laga nr. 6/2001 verði ráðið að þar sé gert ráð fyrir að þegar gangverð fasteignar sé ekki þekkt ráðist matið ekki aðeins af notkun fasteignar og raunverulegum tekjum af henni á hverjum tíma heldur upplýsingum um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af m.a. tekjum af þeim. Við matið sé m.a. miðað við hver sé möguleg nýting fasteignar og litið til upplýsinga um sambærilegar eignir. Í samræmi við það hafi verið litið til þess hver sé tekjuöflunarhæfni fasteignar en ekki aðeins hverjar séu raunverulegar tekjur af henni á þeirri stundu. Gengið sé út frá því að til langs tíma sé rekstrarkostnaður sambærilegra fasteigna svipaður og tekið sé tillit til hans í svokallaðri brúttóávöxtunarkröfu. Vísar umboðsmaður Alþingis til þess að samkvæmt skýringum Þjóðskrár Íslands byggi stofnunin á þeirri aðferð sem notuð sé við útreikninginn þar sem fjárhæð áætlaðra leigutekna sé deilt með áætlaðri ávöxtunarkröfu. Við útreikning á ávöxtunarkröfunni sé þannig litið til fasteignagjalda og annars tengds kostnaðar, viðhalds fasteigna, rekstur fasteigna, þó að undanskildum tilteknum atriðum, verðbólgu og ávöxtunar fjármagns. Ef tekið yrði mið af nettóávöxtunarkröfu ætti fræðilega að fást sama niðurstaða. . Í niðurstöðu sinni bendi umboðsmaður Alþingis á að sú aðferð sé þó að mati Þjóðskrár Íslands og yfirfasteignamatsnefndar ekki eins nákvæm og erfiðara sé að beita henni í framkvæmd. Með tilliti til alls framangreinds og annarra þátta er fram komi í áliti umboðsmanns Alþingis séu ekki forsendur til að gera athugasemdir við þá almennu aðferð sem stuðst hafi verið við í málinu.

  4. Svör Þjóðskrár Íslands við fyrirspurnum yfirfasteignamatsnefndar.

    Yfirfasteignamatsnefnd sendi Þjóðskrá Íslands fyrirspurn þann 13. ágúst 2018, þar sem óskað var eftir nánari upplýsingum um hvernig Þjóðskrá Íslands hefði uppfyllt rannsóknarskyldu sína við ákvörðun á fasteignamati fasteignar kæranda, m.a. hvaða gagna stofnunin hafi aflað við framkvæmd matsins. Þá var jafnframt óskað eftir nánari upplýsingum um hið sérstaka matslíkan sem Þjóðskrá Íslands hafi þróað fyrir tónleika- og ráðstefnusali.

    Í svari Þjóðskrár Íslands þann 27. ágúst 2018 kom fram að rannsókn, gagnaöflun og gerð matslíkans af hálfu stofnunarinnar hafi tekið mið af ákveðnum grunnforsendum. Þær forsendur hafi verið að virða bæri fasteign kæranda til fasteignamats með svokallaðri tekjuvirðingu (tekjuaðferð), ekki væri heimilt að styðjast við tekjur sem ekki væri vegna leigu á húsnæðinu og að fasteignamat eignarinnar skuli endurspegla gangverð eignarinnar samkvæmt 27. gr. laga nr. 6/2001 miðað við heimila og mögulega nýtingu eignarinnar sem tónlistar- og ráðstefnuhús.

    Þegar tekjumatsaðferð fyrir tónlistar- og ráðstefnuhús hafi verið búin til hafi verið litið til fyrirliggjandi gagna hjá Þjóðskrá Íslands auk þeirra gagna sem kærandi hafi lagt fram varðandi sína fasteign sem gefi glögga mynd af rekstri fasteignarinnar. Ekki sé hægt að styðjast eingöngu við rekstrartekjur fasteignar kæranda frekar en gert sé gagnvart öðrum fasteignum í svokölluðu tekjumat. Ef opnað væri á þá leið ættu fasteignir þar sem taprekstur eigi sér stað að vera verðlausar og fasteignir þar sem miklar tekjur skapist að vera mjög verðmætar. Í vinnu sinni við að greina hvaða tekjur mætti hafa af tónlistar- og ráðstefnustarfsemi hafi Þjóðskrá Íslands stuðst við skýrslu sem unnin hafi verið af endurskoðunarfyrirtækinu Q varðandi tekjur og verð fyrir X. Í þeirri skýrslu hafi komið fram samanburður við aðrar eignir og hafi Þjóðskrá Ísland metið gögnin að baki þeirri skýrslu trúverðug og ekki séð ástæðu til þess að gera frekari rannsóknir á leiguverðum.   

    Þá hafi Þjóðskrá Íslands einnig stuðst við gögn í fasteignaskrá stofnunarinnar ásamt kaupsamningum og leigusamningum sem Þjóðskrá Íslands hafi undir höndum auk þeirra gagna sem lögð voru fram af hálfu kæranda, m.a. leigusamninga og opinberir verðlistar varðandi leigu á rýmum í fasteign kæranda. Þjóðskrá Íslands telur að mikilvægasti samningurinn varðandi leigu í fasteign kæranda sé samningur kæranda við Z sem taki til 21% af birtu flatarmáli fasteignarinnar. Sé samningurinn framreiknaður og borinn saman við listaverð megi sjá að Z greiði í raun meira en listaverð. Þetta renni frekari stoðum undir það að listaverð X séu ekki á markaðsverði enda þurfa þau ekki að standa undir greiðslum fyrir fasteignina. Í fyrrgreindum leigusamningi komi fram að innifalið í leigugjaldinu sé 30% aukagjald vegna sameiginlegra svæða. Þjóðskrá Íslands telur að þetta aukagjald falli vel að þeirri hugmyndafræði sem sé að baki matsformúla tónlistar- og ráðstefnusala þar sem salirnir þurfi að standa undir sameiginlegu svæði.

    Þá var af hálfu Þjóðskrár Íslands horft til opinberra verðlista frá X varðandi leigu í húsnæðinu og þá sérstaklega til mögulegra tekna á dag en sjá megi að dagsverð varðandi leigu á tónleikasölum séu frá 862 kr. upp í 1.245 kr. per. fermetra. Slík dagsverð séu í raun 30 - 50% af fermetraverði skrifstofuhúsnæðis á mánuði og því ljóst að tekjumatslíkan fyrir skrifstofuhúsnæði nær ekki utan um gangvirði ráðstefnu- og tónlistarhúsa. Það séu engin skrifstofurými sem hafi sömu tekjuöflunarhæfni og tónlistar- og ráðstefnusalir..

    Litið hafi verið til heildartekna X til að greina hvort tekjur sem ætlað er að standa undir rekstri fasteignarinnar séu í samræmi við þá niðurstöðu sem matslíkanið gefi til kynna. Þá var skoðuð þróun tekna fasteignarinnar og þær bornar saman við þróun fasteignamats eignarinnar. Sú skoðun hafi gefið til kynna að tekjur X hafi aukist mun hraðar en fasteignamatið fyrstu árin en það sé ekki óeðlilegt þegar um nýja starfsemi sé að ræða. Þá verði einnig að hafa í huga að árin 2015 - 2017 séu ein mestu hækkunarár atvinnuhúsnæðis. Það sé því ekki óeðlilegt að fasteignamat sem fært hafi verið úr rúmum 17 milljörðum (upphaflegt mat ársins 2011 í markaðsleiðréttu kostnaðarmati) niður í rúma 7 milljarða fyrir árið 2011 hafi aftur hækkað, enda hafi verð atvinnuhúsnæðis nær tvöfaldast frá 2011.

    Þjóðskrá Íslands bendir á að við framsetningu fasteignamatsútreikninga hafi verið gerð sú einföldun að setja staðsetningaráhrif leigu og staðsetningaráhrifa ávöxtunar í eina tölu. Það breyti engu varðandi heildarniðurstöðuna en geti skapað þann misskilning að ávöxtunarkrafa sé eins alls staðar á landinu. Það sé hins vegar ekki raunin þar sem ávöxtunarkrafan sé breytileg frá um 8% miðsvæðis í Reykjavík upp í um 25% ávöxtunarkröfu á ódýrari svæðum. Ef tekjur af fasteign kæranda eru bornar saman við niðurstöðu leigu sést að miðað við 8% ávöxtunarkröfu eru tekjur X hærri en fasteignamatið geri ráð fyrir árið 2015 og rétt undir því sem 10% ávöxtunarkrafa myndi gefa. Ekki sé óeðlilegt að það taki nokkur ár að koma tekjustraumnum upp þegar um nýja starfsemi sé að ræða. Þessi greining hafi verið framkvæmd til þess að tryggja að matslíkanið væri að skila réttlátri niðurstöðu.

    Þá hafi skýrslur Q um markaðinn verið notaðar til að greina hvernig fasteign kæranda væri í samanburði við aðrar eignir. Sá samanburður gefi til kynna að verð í fasteign kæranda sé heldur hærra sem undir þau staðsetningaráhrif sem Þjóðskrá Íslands telur að séu til staðar. Til þess að greina hvort fasteign kæranda skæri sig út frá öðrum eignum á matssvæði 2 og 12 hafi fermetraverð fasteignarinnar verið borið saman við aðrar eignir á sömu matssvæðunum. Við þann samanburð verður að hafa í huga að óvenju margir fermetrar í fasteign kæranda eru ekki í birtu flatarmáli eignarinnar. Samanburðurinn hafi gefið til að matsverð á hvern fermetra í fasteign kæranda sé ekki óvenjulegt miðað við aðrar sambærilegar eignir í sömu matsaðferð.

    Fasteignamat fasteignar kæranda hafi verið látið fylgja verðþróun á atvinnueignum frá árinu 2011.

  5. Athugasemdir kæranda varðandi svör Þjóðskrár.

Með bréfi, dags. 25. september 2018, komu fram athugasemdir af hálfu kæranda við svör Þjóðskrár Íslands vegna fyrirspurna yfirfasteignamatsnefndar til Þjóðskrár Íslands. Kærandi telur að eftir yfirferð á þeim gögnum sem Þjóðskrá Íslands hafi vísað til varðandi nýjan matsflokk fyrir tónlistar- og ráðstefnusali hafi komið í ljós að í öllum tilvikum sé byggt á samantektum og samningum sem kærandi hafi afhent stofnuninni. Kærandi telur að þau gögn eigi að leiða til þess að taka beri kröfur hans til greina eins og hann hafi rökstutt með ítarlegum hætti í málatilbúnaði sínum. Þjóðskrá Íslands hafi ekki lagt fram útreikninga og því sé ómögulegt að átta sig á því hvers vegna tónlistar- og ráðstefnusalir eigi að bera fjórfalt hærra mat en verslunar- og viðskiptahúsnæði á besta stað í Reykjavík. Helst megi ætla af svari Þjóðskrár Íslands að stofnunin hafi skoðað gjaldskrá fyrir dagleigu sala í fasteign kæranda og tekjur af slíkri leigu en að sjálfsögðu sé þar ekki um að ræða leigutekjur fasteignar heldur greiðslur fyrir ýmsa þjónustu, s.s. vinnu sviðsmanna og starfsfólks X, miðasölu, tækjaleigu o.fl. sem myndar þann rekstrarkostnað sem leiga á sölu þurfi að mæta. Út frá þessum upplýsingum dragi Þjóðskrá Íslands þá röngu ályktun að leigutekjur fasteignarinnar á árinu 2015 hafi numið um einum milljarði króna á árið 2015.

Kærandi kveðst á fyrri stigum málsins hafa gert ítarlega grein fyrir kostnaðar- og tekjugrunni sínum með vísan til þeirra gagna sem Þjóðskrá Íslands hafi nú viðurkennd að ákvörðun stofnunarinnar sé byggð á. Hins vegar sé engin leið að átta sig á útreikningum eða mati Þjóðskrár Íslands á fyrrgreindum gögnum þar sem engar sundurliðanir eða nánari úrvinnsla sé sýnd í svari stofnunarinnar.

Kærandi bendir á að í úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í máli nefndarinnar nr. 1/2017 hafi verið tekið fram að sú skylda hvíli á Þjóðskrá Íslanda að ,,sjá til þess að öll nauðsynleg gögn og upplýsingar varðandi viðkomandi eignir, og sem máli kunni að skipta, liggi fyrir áður en ákvörðun um fasteignamat er tekin, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993“. Yfirfasteignamatsnefnd hafi í þessu samhengi vísað til þess að fasteignamat sé stofn til álagningar fasteignaskatts og jafnframt að í dómi Hæstaréttar Íslands í máli réttarins nr. 477/2015 hafi falist sú leiðbeining að virða bæri fasteign kæranda sérstaklega til fasteignamats ,,þar sem litið yrði eftir föngum til þess sem húsið eigi sameiginlegt með öðrum eignum og nýtingu þeirra, auk þess sem hafa beri hliðsjón af rauntekjum af fasteigninni sjálfri“. Þá skyldi einnig tekið tillit til þeirrar kvaðar sem hvílir á eigninni um að þar skuli ávallt starfrækja tónlistar- og ráðstefnumiðstöð.

Kærandi telur að í ljósi fyrirliggjandi gagna hafi komið í ljós að tilvitnuð meginforsenda yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 1/2017 um vinnubrögð Þjóðskrár Íslands varðandi fasteignamat X hafi verið röng. Óskýrleiki og skortur á nákvæmni og gagnsæi í útreikningum virðist að mati kæranda mega rekja til þess að engin fullnægjandi rannsókn og úrvinnsla hafi farið fram af hálfu Þjóðskrár Íslands. Þessi aðferð Þjóðskrár Íslands fáist ekki staðist í máli sem varði skattheimtu, þ.e. þær kröfur sem lög og stjórnarskrá gera til lagaheimilda og málsmeðferðar. Því til viðbótar sé hvorki gagnaöflun né efnislegt mat Þjóðskrár Íslands í samræmi við þau sjónarmið sem sé að finna í dómi Hæstaréttar Íslands frá 25. febrúar 2016 í máli nr. 477/2015.

Kærandi telur að þær athugasemdir sem hann sendi yfirfasteignamatsnefnd þann 28. febrúar 2016 eigi enn að öllu leyti við að frátalinni þeirri leiðréttingu sem gert hefur verið varðandi matsstuðul undirmatssvæðis. Ákvarða beri fasteignamat fasteignar kæranda til samræmis við annað atvinnuhúsnæði.

IV.           Niðurstaða

I.

Kærandi vísar einkum til þriggja atriða til stuðnings kröfu sinni um að fella beri hina kærðu ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 26. febrúar 2018 úr gildi og lækka fasteignamat fasteignar kæranda að Austurbakka [], Reykjavík, fnr. [], fyrir árin 2017 – 2018 enn frekar frá því sem ákveðið var með ákvörðun Þjóðskrár Íslands þann 12. október 2017. Fyrir það fyrsta að Þjóðskrá Íslands hafi ekki gert viðhlítandi grein fyrir þeirri ákvörðun sinni að útbúa sérstakan matsflokk fyrir tónlistar- og ráðstefnusali og að væntar tekjur af þeim rýmum sem falli undir þann flokk skuli taldar fjórfaldar á við væntar tekjur af þeim rýmum sem falli undir skrifstofuhúsnæði. Vísar kærandi til þess að yfirfasteignamatsnefnd hafi í úrskurði sínum í máli nr. 1/2017, gefið sér þá forsendu að Þjóðskrá Íslands hafi sinnt rannsóknarskyldu sinni við ákvörðun á fasteignamati fasteignar kæranda samkvæmt 10. gr. stjórnsýslulaga og framkvæmt matið með viðurkenndum tölfræðiaðferðum. Þessi meginforsenda varðandi vinnubrögð Þjóðskrár Íslands hafi verið röng þar sem í ljós hafi komið að óskýrleiki ásamt skorti á nákvæmi og gagnsæi í útreikningum stofnunarinnar megi rekja til ófullnægjandi rannsókna og úrvinnslu. Þannig sé ljóst að ákvörðun sem byggi á fjórföldu virði tónlistar- og ráðstefnusala samanborið við skrifstofuhúsnæði sé efnislega röng enda sé sú ákvörðun byggð á ófullnægjandi rannsókn og auk þess í andstöðu við forsendur í dómi Hæstaréttar Íslands í máli nr. 477/2015.

Í öðru lagi tekur kærandi að Þjóðskrá Íslands hafi við fasteignamat á fasteign kæranda metið væntar tekjur af bílastæðahúsi eignarinnar langt umfram það sem eðlilegt geti talist og að þær forsendur sem Þjóðskrá Íslands hafi gefi sér hvað það varðar séu með öllu óskiljanlegar. Væntar leigutekjur í matsforsendum séu 7,5 sinnum hærri en þær rauntekjur sem kærandi hefur af bílastæðum í hans eigu. Forsendur og niðurstöður Þjóðskrár Íslands vegna fasteignamats bílastæðahúss X séu því ekki í nokkru samræmi við fyrirliggjandi gögn varðandi rauntekjur kæranda af bílastæðahúsinu.

Í þriðja lagi vísar kærandi til þess að Þjóðskrá Íslands meti ávöxtunarkröfu á væntar leigutekjur X 10% þegar meðalávöxtunarkrafa á skrifstofuhúsnæði sé 12,3%. Þetta geri það að verkum að fasteignamat fasteignar kæranda hækki verulega í samanburði við aðrar eignir. Áhvílandi kvöð um að í eigninni skuli ávallt starfrækja tónlistar- og ráðstefnuhús, og sú staðreynd að kærandi leigi rými í húsnæðinu í skammtímaleigu sem skili ekki jafn fyrirsjáanlegum tekjum og þegar um langtímaleigu er að ræða, eigi frekar að leiða til hærri ávöxtunarkröfu en meðalávöxtunarkröfu.

II.

Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna skal við ákvörðun matsverðs fasteigna samkvæmt 27. gr. sömu laga, eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, s.s. stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv. og skal sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga. Huglægu, órökstuddu mati skal ekki beitt nema engra annarra kosta sé völ við ákvörðun á matsverði eignar. Samkvæmt framansögðu skulu tölfræðilegir útreikningar og ályktanir á grundvelli þeirra gagna vera ráðandi við matið. 

Þjóðskrá Íslands, sem annast mat fasteigna samkvæmt lögum nr. 6/2001, skal leitast við að tryggja samræmingu í matsstörfum og samræmingu upplýsinga sem máli skipta við framkvæmd mats, sbr. 1. og 2. mgr. 29. gr. laga nr. 6/2001. Sú skylda hvílir á Þjóðskrá Íslands samkvæmt fyrrgreindu lagaákvæði, svo og með hliðsjón af þeirri staðreynd að fasteignamat er stofn til álagningar fasteignaskatts samkvæmt 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga, að sjá til þess að öll nauðsynleg gögn og upplýsingar varðandi viðkomandi eignir, og sem máli kunna að skipta, liggi fyrir áður en ákvörðun um fasteignamat viðkomandi eignar er tekið, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Þjóðskrá Íslands hefur fyrst og fremst stuðst við þrjár matsaðferðir við mat á fasteignum, þ.e. markaðsaðferð, tekjuaðferð og kostnaðaraðferð. Allar þessar þrjár matsaðferðir hafa það sama markmið sem er að ákvarða gangverð fasteignar umreiknað til staðgreiðslu miðað við nýtingu viðkomandi eignar á hverjum tíma, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna.

Á síðustu árum hefur Þjóðskrá Íslands beitt tekjuaðferð við mat á gangvirði atvinnuhúsnæðis en sú aðferð byggir á þeirri grundvallarforsendu hagfræði og fjármála að virði hverrar eignar sé jafnt því núvirta tekjuflæði sem þær skila. Tekjuaðferðin byggir þannig á því að finna markaðsverð húsnæðis með því að safna upplýsingum úr leigusamningum saman í einn talnasarp sem síðan er metinn með tölfræðilegum leiðum með hliðsjón af fyrirliggjandi kaupsamningum.

 

 

III.

Með dómi Hæstaréttar Íslands frá 25. febrúar 2015 í máli nr. 477/2015, sem sneri að fasteignamati fasteignar kæranda, var komist að þeirri niðurstöðu að hún skyldi metin með tekjuaðferð. Var sú niðurstaða m.a. byggð á því að sú aðferð væri líklegust til að gefa gleggstu mynd af gangverði eignarinnar á markaði auk þess sem fyrir lægi að fasteign kæranda væri að stærstu hluta leigð út og að gengið væri út frá því af hálfu eigenda fasteignarinnar að tekjur af leigu og aðstöðu í húsinu ættu að standa undir rekstrarkostnaði hennar. Líkja mætti nýtingu hússins við skrifstofu- og verslunarhúsnæði sem væri almennt metin samkvæmt tekjuaðferð þar sem lagt væri mat á þær tekjur sem hafa mætti af viðkomandi eign, s.s. með því að skipta eigninni upp í ákveðin rými sem talið væri að gæfu mismiklar tekjur af sér. 

Þá taldi Hæstiréttur Íslands að við tekjuvirðingu hússins væri skylt með vísan til jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 að beita eftir því sem kostur væri, sömu reglum og sjónarmiðum og almennt gilda um aðrar fasteignir sem metnar eru samkvæmt þeirri aðferð. Engu að síður bæri við mat á eigninni að taka tillit til þeirrar sérstöðu sem fasteignin hefði, auk þess sem hafa bæri hliðsjón af rauntekjum fasteignarinnar og að líta bæri til þeirrar kvaðar sem á henni hvílir. Þá var talið að ekki bæri að líta á þau framlög sem eigendur eignarinnar leggja til hússins sem tekjur af eigninni.

IV.

Í úrskurði yfirfasteignamatsnefndar frá 31. ágúst 2017 í máli nr. 1/2017 kom til úrlausnar ákvörðun Þjóðskrár Íslands um endurmat á fasteignamati fasteignar kæranda að Austurbakka [], Reykjavík, fnr. [], fyrir árin 2011 – 2017. Í niðurstöðu þess úrskurðar var vikið að því tekjumatslíkani sem Þjóðskrá Íslands hefur útbúið við mat fasteigna samkvæmt tekjuaðferð. Við fyrrgreinda matsaðferð er farin sú leið að flokka húsnæði niður í ákveðin rými eftir tegund þeirrar starfsemi sem þar fer fram. Þá er jafnframt gengið út frá því að sum rými, s.s. stoðrými, gefi ekki af sér beinar tekjur og eru þau því látin bera lágt eða ekkert fasteignamat þó svo að þessi rými séu nauðsynleg fyrir tekjuhæfi viðkomandi fasteignar. Er þetta gert í þeim tilgangi að greina eins vel og hægt er þær tekjur sem hafa má af viðkomandi fasteign. Tekið er tillit til fleiri atriða við tekjumatið, s.s. staðsetningar, aldurs, gæða og ástands viðkomandi rýma en við mat á þessum atriðum er fyrst og fremst byggt á skráningu viðkomandi eignar svo og skoðunar af hálfu starfsmanna Þjóðskrár Íslands.

Þjóðskrá Íslands útbjó sérstakt matslíkan fyrir tónlistar- og ráðstefnuhús við frummat fasteignamats fasteignar kæranda þann 28. október 2016 í kjölfar dóms Hæstaréttar Íslands í máli nr. 477/2015. Þar var í fyrsta sinn gert ráð fyrir sérstökum matsflokkum fyrir tónlistar- og ráðstefnusali en slíka matsflokka var ekki að finna í eldri matslíkönum Þjóðskrár Íslands þar sem tekjuaðferðinni hafi fram að þessum tíma eingöngu verið beitt við ákvörðun á fasteignamati fyrir skrifstofu- og verslunarhúsnæði auk húsnæðis fyrir léttan iðnað.

Kærandi hefur ekki gert athugasemdir við skiptingu fasteignar sinnar niður í tilgreinda rýmisflokka. Athugasemdir kæranda lúta hins vegar að þeim forsendum tekjumatslíkans Þjóðskrár Íslands að tekjuöflunarstuðull þeirra rýma sem flokkast sem tónlistar – og ráðstefnusalir í matslíkaninu sé fjórfalt hærri en tekjuöflunarstuðull skrifstofurýma. Þjóðskrá Íslands hefur m.a. rökstudd háan tekjuöflunarstuðul þessara rýma með vísan til þess að þessi rými myndi oft helstu, jafnvel einu, tekjuberandi rými viðkomandi fasteigna og að slíkum rýmum fylgi mikið af svokölluðum stoðrýmum sem séu nauðsynleg fyrir rekstur þessara rýma og fasteignarinnar í heild, en stoðrýmin séu allan jafnan metin mjög lágu eða engu fasteignamati. Þá hefur Þjóðskrá Íslands einnig vísað til þess að tekjuöflunarstuðull sé einungis einn liður í fjölþættri matsjöfnu tekjuaðferðar og ekki megi einblína um oft á einstaka stuðla innan matslíkansins þar sem eingöngu sé um matsfyrirkomulag að ræða sem hæglega geti verið hagað á annan hátt. Meginmarkmið matslíkansins sé fyrst og fremst að finna líklegt gangverð viðkomandi fasteignar í samræmi við ákvæði 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna.

V.

Í niðurstöðu yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 1/2017 kemur fram að flest rými í fasteign kæranda séu vel sambærileg við rými í öðrum fasteignum sem eru í svipuðum notum að undanskildum salnum Y sem hafi ákveðna sérstöðu sökum stærðar, búnaðar, hljómgæða og annarra eiginleika sinna. Í því ljósi og þeirrar staðreyndar að tölfræðileg beiting tekjuaðferðar byggir á þeirri forsendu að til staðar séu sambærileg rými á sama matssvæði og samkynja leigusamningar, taldi yfirfasteignamatsnefnd mikilvægt að skoða það sérstaklega hvort salurinn og þau miklu rými sem honum fylgja fengju rétt vægi í því matslíkani sem gert hefði verið fyrir tónlistar- og ráðstefnuhús.

Taldi yfirfasteignamatsnefnd að ekki væri tilefni til að efast um það almenna mat Þjóðskrár Íslands að tekjuöflunarhæfi tónlistar- og ráðstefnusala væri fjórfalt á við skrifstofurými enda var gengið út frá þeirri forsendu að Þjóðskrá Íslands hefði sinnt rannsóknarskyldu sinni við söfnun gagna og upplýsinga í tengslum við matið og framkvæmt það með viðurkenndum tölfræðiaðferðum. Var í þessu sambandi einnig vísað til þess að samkvæmt 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001 ættu tölfræðilegir útreikningar og ályktanir á grundvelli þeirra að vera ráðandi við fasteignamat eigna. Yfirfasteignamatsnefnd benti hins vegar á að matslíkön væru ekki óskeikul og að mat gæti hæglega tekið breytingum síðar m.a. vegna nýrra og/eða betri gagna, bættra matsaðferða eða kerfisbreytinga á markaði. Þá taldi nefndin að Þjóðskrá Íslands hefði mátt gera nákvæmari grein fyrir því tölfræðimati sem liggur að mati tekjuöflunarhæfi tiltekinna rýma innan matslíkansins og hvernig tekið hefði verið tillit til einstakra þátta við matið.

Í tilefni af kæru í því máli sem hér um ræðir kallaði yfirfasteignamatsnefnd eftir frekari skýringum og gögnum frá Þjóðskrá Íslands um hvernig stofnunin hefði uppfyllt rannsóknarskyldu sína við ákvörðun á fasteignamati fasteignar kæranda, m.a. hvaða gagna stofnunin hafi aflað við framkvæmd matsins. Auk þess var óskað eftir nánari upplýsingum frá Þjóðskrá Íslands um hið sérstaka matslíkan sem þróað hafi verið fyrir tónlistar- og ráðstefnuhús. Svör Þjóðskrár Íslands gefa til kynna að stofnunin hafi við framkvæmd matsins horft til margvíslegra gagna við gerð matslíkansins. Í því sambandi hafi m.a. verið litið til gagna og upplýsinga í gagnagrunni fasteignaskrár Þjóðskrár Íslands auk kaup- og leigusamninga sem stofnunin hefur undir höndum og varðar eignir sem falla undir sömu matsflokka. Þá hafi Þjóðskrá Íslands tekið mið af þeim ítarlegu gögnum sem kærandi hafi lagt fram vegna málsins, m.a. upplýsingar um rauntekjur fasteignar kæranda samkvæmt fyrirliggjandi leigusamningum ásamt opinberum verðlistum varðandi leigu á einstökum rýmum í fasteign kæranda. Þessu til viðbótar hafi verið litið til upplýsinga um rauntekjur af eignum í sambærilegum rekstri, opinberra verðlista tónlistar- og ráðstefnuhúsa auk þess sem gerður hafi verið samanburður við leigutekjur af fasteignum í annars konar starfsemi en á sama matssvæði. Vísar Þjóðskrá Íslands sérstaklega til þess að það hafi m.a. byggt á skýrslu endurskoðunarfyrirtækisins Q, en þar hafi m.a. með greinargóðum hætti verið lagt mat á þær tekjur sem hafa mætti af tónlistar- og ráðstefnustarfsemi, gerð grein fyrir tekjum af fasteign kæranda og væntum tekjum af eigninni auk upplýsinga um tekjur af sambærilegum eignum og rýmum. Þá hafi stofnunin unnið sérstaka greiningu varðandi þróun tekna af fasteign kæranda og þær bornar saman við þróun fasteignamats á sama tímabili og hafi sá samanburðar gefið til kynna að gott samræmi væri þar til staðar. Aðrar greiningar og tekjusamanburður af hálfu Þjóðskrár Íslands hafi gefið slíkt hið sama til kynna. Því til viðbótar hafi verið tekið mið af almennri verðþróun atvinnuhúsnæðis á fasteignamarkaði frá árinu 2011 og fasteignamat eignarinnar látið fylgja þeirri verðþróun.

Mat yfirfasteignamatsnefndar er því að fyrirliggjandi gögn og skýringar Þjóðskrár Íslands á matslíkani stofnunarinnar fyrir tónlistar- og ráðstefnuhús sýni að stofnunin hafi fullnægt rannsóknarskyldu sinni við gerð fyrrgreinds tekjumatslíkans. Lagt var mat á það út frá margvíslegum gögnum og upplýsingum með tölfræðilegum útreikningum hvaða tekjur megi hafi af fasteign kæranda svo og sambærilegum eignum.

Telja verður að salir X séu almennt sambærilegir eða betri að gæðum en aðrir slíkir á landinu. Jafnframt er það ljóst að mun stærri stoðrými eru við téða sali, einkum þó við salinn X, en almennt er í sambærilegum eignum. Eins og áður hefur komið fram hafa stoðrými fram til þessa legið utan við fasteignamat.

Að mati yfirfasteignamatsnefndar verður ekki annað séð en að sú niðurstaða sem fram kemur í ákvörðun Þjóðskrá Íslands frá 12. október 2017 varðandi fasteignamat fasteignar kæranda fyrir árin 2011 – 2018 endurspegli gangverð fasteignarinnar samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001.

VI.

Tekjuöflunarstuðull bílastæðahúss í fyrrgreindu matslíkani Þjóðskrár Íslands fyrir tónlistar- og ráðstefnuhús er metinn 40% af tekjuöflunarstuðli skrifstofurýmis. Kærandi telur að það mat sé of hátt með hliðsjón af þeim rauntekjum sem kærandi hefur af þeim bílastæðum í bílastæðahúsinu sem eru í hans eigu. Þjóðskrá Íslands vísar því á bug að miðað sé við rangan fjölda bílastæða í eigu kæranda en miðað sé við 420 bílastæði sem sé sá fjöldi bílastæði sem sé í eigu kæranda. Bendir Þjóðskrá Íslands á að það sé stærð bílastæðanna sem skipti máli fyrir niðurstöðu matsins. 

Beiting tekjumatsaðferðar við fasteignamat byggir á tölfræðilegu mati. Það felur í sér að einstakir leigusamningar sem gerðir eru um ákveðna eign eða aðrar sértekjur hafa ekki með beinum hætti áhrif á mat á gangvirði hennar, heldur er hver samningur aðeins viðbót við það talnasafn sem matið byggist á og hefur þannig aðeins óbein áhrif á hið tölfræðilega mat. Yfirfasteignamatsnefnd hefur í úrskurðum almennt stuðst við það sjónarmið að það hafi takmarkaða þýðingu fyrir eigendur fasteigna að leggja fram leigusamninga eða sértekjur sem vitnisburð um rauntekjur einstakra eigna til þess að fá fram endurmat á fasteignamati. Sökum sérstöðu fasteignar kæranda hefur hins vegar orðið að taka tillit til sértækra þátta við mat á tónlistar- og ráðstefnusölum eignarinnar eins og kemur fram í dómi Hæstaréttar Íslands í máli nr. 477/2015. Sömu sjónarmið eiga ekki við um bílastæðahús fasteignarinnar en mat á því byggir á almennri tekjuhæfni bílastæðahúsa á höfuðborgarsvæðinu.

Þá er einnig rétt að benda á það sem fram kemur í niðurstöðu nefndarinnar í máli nr. 1/2017 að líta verði til þeirrar heildarniðurstöðu sem matslíkanið gefur fyrir viðkomandi fasteign í heild sinni.

VII.

Hvað varðar þriðja álitaefnið, um val á ávöxtunarkröfu fyrir væntar leigutekjur X, er mikilvægt að hafa í huga hvaða hlutverki ávöxtunarkrafan gegnir fyrir tekjumatslíkanið. Í stuttu máli byggir tekjumatslíkanið á því að hægt sé að áætla markaðsverð atvinnuhúsnæðis miðað við núvirt vænt tekjuflæði sem eignin getur skilað líkt og fram kemur á bls. 40-41 í skýrslu Þjóðskrár Íslands frá nóvember sl. um fasteignmat 2019. Þar kemur fram að metin ávöxtunarkrafa atvinnuhúsnæðis sé á bilinu 8-25% og er hún lægst miðsvæðis á höfuðborgarsvæðinu og hæst úti á landi. Ástæðan fyrir þessu er sú að leigutekjur fasteigna á miðlægum svæðum eru lægra hlutfall af fasteignaverði en þegar farið er utar.

Segja má að markaðurinn fyrir atvinnuhúsnæði sé tvískiptur; annars vegar sé um að ræða svokallaðan „svæðismarkað“ (e. space market) og hins vegar „eignamarkað“ (e. asset market) og bæði verð og leiga ráðist af samspili þessara tveggja þátta. Þegar talað er um svæðismarkað er átt við þá þætti sem ráðast af staðsetningu, vilja fyrirtækja til þess að greiða leigu fyrir að fá að starfa á ákveðnum stað, byggingareglugerðir sem ákvarða nýtingu á hverju svæði og svo framvegis. Á hinn bóginn er einnig hægt að líta á fasteignir sem hverja aðra fjárfestingu sem verður fyrir sömu áhrifum og aðrar fjárfestingar á fjármálamarkaði án tillits til staðsetningar, s.s. vegna vaxtahækkana, verðbólgu, hagsveiflna og svo framvegis. Fyrir fjárfesta sem eiga eignina og/eða leigja hana út skiptir það ekki öllu máli hvar eignin er staðsett heldur hvað hún gefur af sér.


 

Af ýmsum ástæðum er meiri munur á verði atvinnuhúsnæðis en leigu þess eftir því hvar húsnæðið er staðsett. Eignir sem eru staðsettar miðsvæðis hafa ákveðna kosti, m.a. vegna seljanleika, sem eykur verðgildi þeirra í samanburði við eignir sem eru fjær miðborginni eða úti á landi og eru alla jafnan ekki jafn öruggar í endursölu. Sömu viðmið varðandi seljanleika eiga ekki við þegar húsnæði er tekið á leigu og því er hlutfall leigutekna af fasteignaverði hærra eftir því sem endursala eignanna verður óvissari.   

Samkvæmt upplýsingum Þjóðskrár Íslands er meðalávöxtunarkrafa varðandi leigu á atvinnuhúsnæði 12,3%. Um er að ræða meðalávöxtunarkröfu en ávöxtunarkrafa er mjög mismunandi allt frá því að vera 8% fyrir húsnæði í miðbæ Reykjavíkur og 25% á ódýrari svæðum úti á landi. Í tilviki fasteignar kæranda var miðað við 10% sem er í samræmi við ávöxtunarkröfu varðandi leigutekjur af skrifstofuhúsnæði í miðbæ Reykjavíkur. 

Af fyrirliggjandi gögnum verður ekki fallist á að fasteign kæranda sé meðhöndluð með öðrum hætti hvað þetta varðar en skrifstofueignir í miðbæ Reykjavíkur þar sem ávöxtunarkrafa getur farið niður í 8%. Telja verður að 10% ávöxtunarkrafa sé eðlileg með hliðsjón af staðsetningu og gæðum fasteignar kæranda, enda styður fyrrgreind ávöxtunarkrafa við að fasteignamat eignarinnar sé í samræmi við gangverð eignarinnar sbr. ákvæði 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001. 

VIII.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið er það mat yfirfasteignamatsnefndar að Þjóðskrá Íslands hafi fært fram fullnægjandi skýringar á tekjuöflunarstuðli tónlistar- og ráðstefnusala í tekjumatslíkani stofnunarinnar. Þá liggja fyrir viðhlítandi skýringar á tekjuöflunarstuðli bílastæðahúss eins og nánari grein hefur verið gerð hér að framan.

Að mati yfirfasteignamatsnefndar verður heldur ekki horft fram hjá því við úrlausn þ

essa máls að nefndin komst að þeirri niðurstöðu í máli nr. 1/2017 að tekjumatslíkan Þjóðskrár Íslands fyrir tónlistar- og ráðstefnuhús að teknu tilliti til matssvæðisstuðuls Reykjavíkurhafnar, án undirmatstuðuls, gæfi til kynna líklegt gangverð fasteignar kæranda í samræmi við ákvæði 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið er það niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar að staðfesta beri hina kærðu ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 26. febrúar 2018.

 

Úrskurðarorð

Ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 26. febrúar 2018, um endurmat fasteignamats á fasteign kæranda, að Austurbakka [], Reykjavík, fnr. [], er staðfest.

 

 

__________________________________

Ásgeir Jónsson

 

______________________________                                         ________________________________

Valtýr Sigurðsson                                                              Björn Jóhannesson

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira