Hoppa yfir valmynd
Kærunefnd húsamála

Nr. 67/2018 - Álit

Gluggaframkvæmdir. Fundarsköp.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 67/2018

 

Gluggaframkvæmdir. Fundarsköp.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 10. júlí 2018, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið C-X, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 10. ágúst 2018, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 20. ágúst 2018, og athugasemdir gagnaðila, mótteknar 28. ágúst 2018, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 21. september 2018.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C-X-Y, alls sextán eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúðar í húsi nr. X. Ágreiningur er um hvort fullnægjandi samþykki liggi fyrir tilteknum gluggaframkvæmdum og fundarsköp.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

  1. Að viðurkennt verði að á húsfundi X 2018 hafi ekki náðst samþykki 2/3 hluta eigenda að fjölda talið fyrir tillögu um samþykkt á breyttum gluggum í íbúðum X og X í C-X.
  2. Að viðurkennt verði að eigendum íbúða X og X í C-X sé skylt að fjarlægja nú þegar nýja og breytta glugga sem nú séu í íbúðunum og setja í staðinn glugga sem séu alveg eins og þeir gömlu sem hafi verið teknir úr.
  3. Að viðurkennt verði að fundargerðir húsfunda í húsfélaginu beri að rita í sérstaka fundargerðarbók.
  4. Að viðurkennt verði að atkvæðagreiðsla um öryggismyndavél sem efnt hafi verið til 26. apríl 2018 á fundi húsfélagsins sé ólögmæt.

Í álitsbeiðni kemur fram að óumdeilt sé að nær 75% eignarhluta hafi greitt atkvæði með tillögu um breytingu á gluggum. Álitsbeiðendur telji að af alls sextán íbúðum í húsinu hefðu ellefu þurft að greiða atkvæði með tillögunni til að uppfylla skilyrði í B lið 41. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, og álits kærunefndar í máli nr. 74/2017. Á fundinn hafi verið mætt fyrir tólf eigendur af sextán og þar af níu greitt atkvæði með tillögunni. Í fundargerð sé eingöngu tilgreint að átta atkvæði hafi greitt með tillögunni. Svo virðist sem fundarritari hafi gleymt að eigendur íbúðar X í húsi nr. X hafi verið viðstaddir og greitt atkvæði með tillögunni. Álitsbeiðendur hafi þegar vakið athygli á villunni.

Gagnaðilar leggi annan skilning í fjöleignarhúsalögin og telji að tilskilinn 2/3 hluti meirihluta hafi náðst. Álitsbeiðendur telji  skýrt af lögunum og áliti kærunefndar að tilskilinn meirihluti sé 2/3 hluti allra eigenda. Álitsbeiðendur telji mismunandi breidd opnanlegra faga vera lýti á húsinu. Nú þegar séu þrjár mismunandi breiddir á þeim en fyrir rúmlega ári hafi hún aðeins verið ein. Álitsbeiðendur telji að útlit glugganna þurfi að vera samræmt þar sem annað geti leitt til verðlækkunar á íbúðum hússins.

Þar sem tilskilinn meirihluti fyrir breytingum á gluggunum hafi ekki náðst á fundinum X 2018 sé eðlileg afleiðing að þeim sem skipt hafi um glugga sé ekki stætt á að hafa þá glugga áfram og þeir skuli víkja.

Vísað sé til 2. mgr. 64. gr. laga um fjöleignarhús þar sem áskilið sé að fundargerðir séu ritaðar í fundargerðarbók. Á nefndum fundi hafi fundargerð verið rituð á tölvu og álitsbeiðendur hafi ýmislegt við það að athuga hvernig farið hafi verið að því. Sem dæmi megi nefna að engin þriggja umbeðinna bókana þeirra hafi skilað sér í fundargerð þrátt fyrir beiðni álitsbeiðenda þar um. Þá sé ógerlegt að uppfylla skilyrði 3. mgr. sömu lagagreinar þegar fundargerð sé ekki í áþreifanlegu formi frá upphafi.

Gerðar séu athugasemdir við að á nefndum fundi hafi verið rætt um öryggismyndavél undir liðnum „Önnur mál“ en þess málefnis hafi ekki verið getið í fundarboði. Engu að síður hafi farið fram atkvæðagreiðsla á fundinum og ekki verið hlustað þegar álitsbeiðendur hafi ítrekað vakið athygli á að ekki væri heimilt að efna til atkvæðagreiðslu nema hennar væri getið í fundarboði, sbr. 3. mgr. 62. gr. laga um fjöleignarhús. Því sé farið fram á að viðurkennt verði að atkvæðagreiðslan hafi verið ólögmæt.

Í greinargerð gagnaðila segir að kröfum laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, um samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, við kosningu um gluggana hafi verið fullnægt á fundinum X 2018. Í kjölfar kosninganna hafi komið fram athugasemdir frá álitsbeiðendum sem hafi staðið í þeirri trú að samþykki 2/3 allra íbúa, hvort sem þeir væru mættir á fundinn eða ekki, hafi þurft til þess að umrædd breyting teldist samþykkt.

Rétt sé hjá álitsbeiðendum að atkvæði eigenda íbúðar X hafi vantað í fundargerðina sem hafi verið send á eigendur en um hafi verið að ræða einfalda innsláttarvillu. Þeir hafi greitt atkvæði með útlitsbreytingunni. Þessi villa hafi verið leiðrétt. Á fundinn hafi verið mættir sjö eigendur. Þar af hafi tveir verið með umboð fyrir einn eigenda hvor. Auk þess hafi umboðshafi mætt fyrir einn eiganda. Þá hafi einn eigandi mætt vegna tveggja íbúða í kjallara sem hún sé ekki eigandi að án umboðs, en hún hafi setið hjá við atkvæðagreiðslu. Af þeim tíu sem hafi greitt atkvæði hafi níu greitt með tillögunni en álitsbeiðendur einir greitt atkvæði á móti henni. Þetta teljist fullnægja kröfum fjöleignarhúsalaga um samþykki og teljist breytingin því samþykkt.

Gagnaðilar telji áhyggjur álitsbeiðenda um misræmi í útliti glugganna óþarfar. Í ljósi umræðna og niðurstöðu kosningar á nefndum fundi megi telja að samhugur sé með eigendum varðandi útlit þeirra glugga sem skipt verði um í framtíðinni, þ.e. að gluggar í íbúðum X og X skuli vera fyrirmyndir í þeim efnum.

Kröfu álitsbeiðenda um að eigendum íbúða X og X verði gert að skipta út nýjum gluggum og setja þess í stað glugga sem séu með sama útlit og eldri gluggar sé úr hófi íþyngjandi.

Ritun rafrænnar fundargerðar í tölvu auðveldi bæði fundarritunina sjálfa sem og rýniferli eigenda. Erfitt sé að sjá hverju það hefði breytt að hafa fundargerð handskrifaða í bók. Eftir rýniferli eigenda sé fundargerð uppfærð og komið fyrir í fundargerðabók. Engar athugasemdir hafi komið fram um þetta á fundinum.

Rýniferli fundargerðar hafi verið tvíþætt. Til að byrja með hafi hún verið lesin upp fyrir alla fundarmenn áður en fundi hafi verið slitið. Engar athugasemdir hafi komið fram undir þeim lestri. Þar á eftir hafi hún verið send öllum eigendum með tölvupósti og fólk hvatt til að koma með athugasemdir. Ein athugasemd hafi borist X 2018 frá álitsbeiðendum vegna framangreindrar innsláttarvillu sem þegar hafi verið leiðrétt. Gagnaðilar hafi ekki hugmynd um hvaða þrjár aðrar bókanir vanti í fundargerð, en álitsbeiðendur hafi ekki upplýst aðra um þær.

Þegar hafi orðið ljóst af umræðum á fundinum að tillaga um öryggismyndavél væri mjög óvinsæl meðal íbúa hússins. Fljótlega hafi farið fram handaupprétting varðandi það hverjir hafi viljað að myndavélin yrði fjarlægð og allir eigendur rétt upp hönd að undanskildum álitsbeiðendum og einum öðrum. Þetta hafi verið hugsað til að sjá heilt yfir hug manna en ekki sem formleg kosning. Álitsbeiðandi hafi þá kallað fram að þetta væri ólögleg atkvæðagreiðsla. Gagnaðili hafi þá þegar bent á að ekki hafi verið um að ræða atkvæðagreiðslu heldur einungis óformlega skoðanakönnun, með öðrum orðum yrði niðurstaðan ekki færð formlega til bókar sem atkvæðagreiðsla eins og glögglega sjáist í fundargerð.

III. Forsendur

Niðurstaða kærunefndar húsamála í máli nr. 74/2017 var sú að samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 2. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, þyrfti vegna útlitsbreytinga á gluggum hússins. Í 3. tölul. B. lið 41. gr. laganna segir að samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, þurfi fyrir byggingu og endurbótum sem ekki breyti sameign verulega, sbr. 2. mgr. 30. gr. Í 42. gr. laganna er kveðið á um kröfur um fundarsókn þar sem segir í 2. mgr. að sé um að ræða ákvarðanir sem falla undir B-lið 41. gr. þá verði að minnsta kosti helmingur eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, að vera á fundi og tilskilinn meirihluti þeirra að greiða atkvæði með tillögu. Í húsinu eru samtals sextán eignarhlutar. Óumdeilt er að mætt var fyrir tólf eignarhluta af sextán á fundinn og að þar af greiddu níu eigendur með tillögu um breytingu á gluggum. Ljóst er af þessu að skilyrði um fundarsókn var fullnægt, sbr. framangreind 2. mgr. 42. gr., og að samþykki 2/3 hluta eigenda miðað við fjölda sé uppfyllt en ágreiningslaust var að samþykki 2/3 hluta miðað við eignarhlutföll lá fyrir. Með hliðsjón af þessari niðurstöðu kærunefndar er ekki unnt að fallast á kröfu álitsbeiðenda um að nefnd ákvörðun hafi verið ólögmæt.

Í 2. mgr. 64. gr. laga um fjöleignarhús segir að undir umsjá og á ábyrgð fundarstjóra skuli rita í sérstaka fundargerðarbók meginatriði allra mála sem tekin séu fyrir og allar ákvarðanir sem teknar séu og hvernig atkvæði hafi fallið sé því að skipta. Í 3. mgr. 64. gr. segir að fundargerðin skuli lesin upp í lok fundar, hún leiðrétt og athugasemdir skráðar. Á aðalfundi húsfélagsins var fundargerð færð inn í tölvu en ekki rituð í fundargerðarbók og gerir álitsbeiðandi athugasemd þar um. Þar sem ekki voru gerðar athugasemdir á nefndum húsfundi við ritun fundargerðar verður að líta svo á að samkomulag hafi verið með aðilum um ritun hennar með þessum hætti. Kærunefnd telur þó tryggara og í samræmi við skýr lagaákvæði þar um að fundargerð sé rituð jafnóðum í fundargerðarbók eða rituð á tölvu og hún prentuð út og gerð að hluta af fundargerðarbók áður en fundi lýkur.

Að lokum krefjast álitsbeiðendur þess að atkvæðagreiðsla á nefndum aðalfundi um öryggismyndavél sé ólögmæt en samkvæmt greinargerð gagnaðila heldur hann því ekki fram að atkvæðagreiðsla hafi farið fram. Þannig er ljóst að ekki er ágreiningur um þetta atriði og þegar af þeirri ástæðu er þessari kröfu álitsbeiðenda vísað frá kærunefnd.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, liggi fyrir breytingum á gluggum.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að færa fundargerðir í fundargerðarbók á húsfundi.

Kröfu álitsbeiðenda um lögmæti atkvæðagreiðslu um öryggismyndavél er vísað frá.

 

Reykjavík, 21. september 2018

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Valtýr Sigurðsson                                                                  Eyþór Rafn Þórhallsson

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira