Mál nr. 11/2015
Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 6. maí 2016 í máli nr. 11/2015.
Fasteign: Móhella […], Hafnarfjörður, fnr. […].
Kæruefni: Gjaldflokkur og fasteignamat
Árið 2016, 6. maí, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 11/2015 kveðinn upp svohljóðandi
ÚRSKURÐUR
Með bréfi, dags. 5. ágúst 2015, kærði A, kt. [...], ákvörðun Hafnarfjarðarbæjar um álagningu fasteignaskatts vegna Móhellu [X] og [Y], Hafnarfirði, fnr. […] og […]. Á meðan málið var til meðferðar hjá yfirfasteignamatsnefnd seldi A fyrrgreindar fasteignir. Óskað var eftir afstöðu nýrra eigenda fasteignanna til þess hvort þeir hefði í hyggju að halda áfram með málið fyrir yfirfasteignamatsnefnd. Nýr eigandi að fasteigninni að Móhellu [Y], Hafnarfirði, fnr. […], lét málið ekki til sín taka og því var litið svo á að kæran væri afturkölluð hvað þá fasteign varðaði. Nýr eigandi fasteignarinnar að Móhellu [X], Hafnarfirði, fnr. […], B, kt. […], óskaði hins vegar eftir því að halda áfram með málið hvað sína fasteign varðaði og tók það félag því við aðild málsins.
Yfirfasteignamatsnefnd óskaði með bréfum, dags. 28. ágúst 2015, 13. nóvember 2015 og 25. janúar 2016, eftir frekari skýringum frá kæranda vegna málsins. Með bréfi, dags. 1. febrúar 2016, kærði B jafnframt fasteignamat eignarinnar.
Með bréfi, dags. 9. febrúar 2016, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögnum Hafnarfjarðarkaupstaðar og Þjóðskrár Íslands vegna málsins. Umbeðnar umsagnir bárust frá sveitarfélaginu með bréfi, dags. 14. mars 2016, og Þjóðskrá Íslands með bréfi, dags. 4. apríl 2016.
Hinn 5. apríl 2016 voru umræddar umsagnir sendar kæranda og honum gefinn kostur á að gera við þær athugasemdir. Engar frekari athugasemdir bárust. Málið var svo tekið til úrskurðar þann 6. maí 2016.
Málavextir
Með bréfi til skipulags- og byggingaráðs Hafnarfjarðar, dags. 29. apríl 2015, mótmælti A því að fasteign hans að Móhellu [X], fnr. […], væri skattlögð sem atvinnuhúsnæði við álagningu fasteignagjalda 2015 sbr. c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofn sveitarfélaga. Vísaði A til þess að fasteigin væri vörugeymsla og þar væri engin atvinnustarfsemi og hefði aldrei verið. Með bréfi Hafnarfjarðarbæjar, dags. 18. maí 2015, var staðfest að skattleggja bæri téða geymslu samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. áðurnefndra laga.
A kærði umrædda ákvörðun Hafnarfjarðarbæjar til innanríkisráðuneytisins með bréfi, dags. 11. júní 2015. Með bréfi innanríkisráðuneytisins, dags. 26. júní 2015, var A tjáð að ekki yrði séð af erindi hans hvort að ágreiningurinn tæki til gjaldstofns eða gjaldskyldu fasteignaskatts. Umræddur ágreiningur ætti ekki undir úrskurðarvald ráðuneytisins en honum var leiðbeint um að hann gæti leitað til Þjóðskrár Íslands ef málið varðaði ágreining um gjaldstofn eða til yfirfasteignamatsnefndar ef um væri að ræða ágreining varðandi gjaldskyldu.
Í kjölfarið beindi A kæru sinni til yfirfasteignamatsnefndar þann 5. ágúst 2015. A seldi svo umrædda vörugeymslu þann 18. september 2015 til B. B óskaði eftir því að halda áfram með málið fyrir nefndinni. Með bréfi, dags. 1. febrúar 2016, sendi B frekari röksemdir vegna kærunnar og kærði jafnframt gjaldstofn eignarinnar þar sem kærandi taldi fasteignamatið hærra en eðlilegt gæti talist með hliðsjón af staðsetningu og nýtingu eignarinnar
Kærandi vill ekki una framangreindum ákvörðunum um gjaldstofn og gjaldskyldu fasteignaskatts vegna fasteignarinnar að Móhellu [X], Hafnarfirði, fnr. […], og hefur því kært þær til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.
Sjónarmið kæranda
Í kæru, dags. 5. ágúst 2015, er byggt á því að hin skráða vörugeymsla hafi verið notuð sem bílskúr og þar hafi aldrei verið atvinnustarfsemi. Að mati kæranda eigi skráð vörugeymsla ekki að vera skattlögð sem atvinnuhúsnæði samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga.
Í frekari greinargerð kæranda, dags. 1. febrúar 2016, kom fram að stjórn Lóðarfélagsins að Móhellu […] í Hafnarfirði hafi á undanförnum árum rætt við Hafnarfjarðarkaupstað um lækkun fasteignagjalda félagsmanna lóðarfélagsins vegna þeirra sérstöku aðstæðna sem eigendur að eignarhlutum að Móhellu […] búi við varðandi staðsetningu og nýtingu eiganna. Þær viðræður hafi hins vegar verið án árangurs. Að Móhellu […] eru 201 geymslubil og eru eigendur eignanna að mestu leyti einstaklingar. Rök eigenda eignanna hafi byggst á því að sá gjaldstofn fasteignagjalda sem ákveðinn hafi verið á árinu 2014 hafi ekki átt að taka mið af þeim hækkunum sem hafi orðið vegna ákvarðana um tekjuviðmið og verðhækkana, með vísan til þeirra kvaða sem séu í þinglýstum lóðarleigusamningi við Hafnarfjarðarbæ frá 15. september 2004, um nýtingu lóðarinnar við Móhellu […]. Í téðum lóðarleigusamningi komi meðal annars fram að atvinnurekstur sé með öllu óheimill í öllum hlutum eignarinnar. Því eigi forsendur um hækkun á gjaldskyldu, annars vegar vegna virði eignarhlutanna og hins vegar vegna tekna af húsnæðinu vegna atvinnustarfsemi ekki við í þessu tilfelli. Þessu til stuðnings er vísað til þess að virði eignarhluta sem seldir hafa verið frá 2010 hafi nánast staðið í stað og þeir aðilar sem hafi keypt eignarhluti á umræddri lóð hafi langflestir verið að leita eftir viðbótargeymsluplássi fyrir innbú og aðra heimilismuni. Skiljanlegt sé að þeir sem stundi atvinnurekstur sneiði hjá þessum stað vegna íþyngjandi kvaða í lóðarleigusamningi við Hafnarfjarðarbæ.
Sjónarmið Hafnarfjarðarbæjar
Í bréfi, dags. 14. mars 2016, vísar sveitarfélagið til þess að það húsnæði sem falli undir a-flokk samkvæmt 2. gr. reglugerðar um fasteignaskatt nr. 1160/2005 séu íbúðir eða íbúðarhús ásamt lóðarréttindum, erfðafestulönd í dreifbýli, jarðeignir og öll hlunnindi, útihús og mannvirki á bújörðum sem tengd séu landbúnaði og sumarbústaðir ásamt lóðarréttindum. Þá komi fram í 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga með síðari breytingum að allar aðrar fasteignir en sem flokkast í a- eða b-lið greinarinnar skattlagðar samkvæmt c. lið sömu lagagreinar.
Lóðin Móhella […] sé í Hellnahrauni og er svæðið deiliskipulagt sem atvinnuhúsnæði innan þynningarsvæðis frá álverinu í Straumsvík. Hvorki íbúðir né búseta séu leyfð á svæðinu. Samkvæmt lóðarleigusamningi fyrir lóðina, dags. 15. september 2004, er aðeins gert ráð fyrir geymsluhúsnæði á lóðinni. Þá komi fram í samningnum að búseta og atvinnurekstur sé með öllu óheimil í öllum hlutum eignarinnar, hvort sem það sé tímabundið eða varanlega.
Þá séu gerðar aðrar og strangari kröfur til atvinnureksturs heldur en vörugeymslna t.d. vegna mengunarvarna o.fl.
Húsið sé frá upphafi byggt og skráð sem vörugeymsla. Vörugeymsla flokkist sem atvinnuhúsnæði en ekki sem íbúðarhúsnæði. Allar geymslur, aðrar en þær sem séu beintengdar við íbúðarhúsnæði, flokkist sem atvinnuhúsnæði samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995.
Hafnarfjarðarbær telur að skráning eignarinnar í skattflokk sé rétt og þar af leiðandi álagning fasteignaskatts, en fasteignamat eigna og aðferðir til að meta þær hafi sveitarfélagið engin afskipti af.
Sjónarmið Þjóðskrár Íslands
Í bréfi, dags. 4. apríl 2016, telur Þjóðskrá Íslands að álitaefnið í máli þessu snúist um það hvort fasteignamat eignarinnar sé of hátt að teknu tilliti til kvaða í lóðarleigusamningi. Þá er í umsögn Þjóðskrár Íslands rakin helstu ákvæði V. kafla laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna er fjalla um fasteignamat og framkvæmd þess.
Þjóðskrá Íslands telur fasteignamat Móhellu [X] síst of hátt og vísar til þess að kaupsamningar á sambærilegum eignum á svæðinu hafa verið nokkuð hærri en fasteignamat eignanna. Að mati Þjóðskrár virðist sem téð kvöð í lóðarleigusamningi leiði ekki til söluverðs sem sé undir fasteignamat eigna á viðkomandi lóð.
Ákvörðun um skattflokk umræddrar fasteignar sé á ábyrgð og valdsviði viðkomandi sveitarfélags. Um skattflokkana sé tæmandi upptalningu að finna í lögum nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga.
Telur Þjóðskrá Íslands að þau rök sem kærandi byggi kæru sína á leiði ekki til annars fasteignamats á fasteigninni að Móhellu [X] en þegar hefur verið ákvarðað.
Niðurstaða
Af gögnum málsins má ráða að með bréfi, dags. 5. ágúst 2015, er annars vegar kærð álagning fasteignaskatts fyrir árið 2015 vegna Móhellu [X], fnr. […], Hafnarfirði. Hins vegar er með bréfi, dags. 1. febrúar 2016, kært fasteignamat sömu eignar.
I.
Hvað varðar álagningu fasteignagjalda Móhellu [X] telur kærandi að um sé að ræða vörugeymslu þar sem engin atvinnustarfsemi er stunduð og geti hún þar af leiðandi ekki verið atvinnuhúsnæði, sbr. c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga.
Samkvæmt II. kafla laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga er sveitarfélögum skylt að leggja fasteignaskatt á allar fasteignir sem eru skráðar fasteignamati. Samkvæmt 3. mgr. 3. gr. laganna er fasteignum skipt í þrjá gjaldflokka við álagningu fasteignaskatts. Af fasteignum sem falla undir upptalningu a-liðar 3. mgr. 3. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga skal skatturinn vera allt að 0,5% af álagningarstofni, samkvæmt b-lið allt að 1,32% og samkvæmt c-lið allt að 1,32%. Ákvæðið heimilar að mismunandi fasteignaskattur sé lagður á einstaka hluta fasteigna eftir því hver notkun þeirra er. Sambærileg ákvæði hafa lengi verið í lögum um tekjustofna sveitarfélaga og hafa ekki verið talin fela í sér brot á jafnræðisreglu.
Fasteignir sem falla undir a-lið 3. mgr. 3. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga eru íbúðir og íbúðarhús ásamt lóðarréttindum, erfðafestulönd í dreifbýli og jarðeignir, útihús og mannvirki á bújörðum sem tengd eru landbúnaði, hesthús, öll hlunnindi og sumarbústaðir ásamt lóðarréttindum. Undir b-lið ákvæðisins falla sjúkrastofnanir samkvæmt lögum um heilbrigðisþjónustu, skólar, heimavistir, leikskólar, íþróttahús og bókasöfn. Undir c-lið sama ákvæðis falla allar aðrar fasteignir, svo sem iðnaðar-, skrifstofu- og verslunarhúsnæði, fiskeldismannvirki, veiðihús og mannvirki sem nýtt eru fyrir ferðaþjónustu.
Samkvæmt ofangreindu eru ákvæði a- og b-liða 3. mgr. 3. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga undantekningarákvæði. Af orðalagi c-liðar 3. mgr. 3. gr. laganna verður ráðið að á allar aðrar fasteignir en þær sem sérstaklega eru taldar upp í stafliðum a og b verður lagður fasteignaskattur, allt að 1,32% af fasteignamati og lóðarréttindum.
Samkvæmt fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands er Móhella [X] skráð sem 26,6 m2 vörugeymsla á iðnaðar- og athafnalóð. Að mati yfirfasteignamatsnefndar fellur vörugeymsla kæranda hvorki undir upptalningu a- eða b-liða 3. mgr. 3. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga. Samkvæmt því ber að flokka fasteignina samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laganna. Breytir ákvæði lóðarleigusamnings, dags. 15. september 2004, varðandi takmarkanir á nýtingu engu þar um. Telst álagning fasteignaskatts fyrir árið 2015 vegna Móhellu [X] réttilega ákvörðuð samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga.
II.
Samkvæmt 1. mgr. 32. gr. a. laga um skráningu og mat fasteigna skal Þjóðskrá Íslands endurmeta skráð matsverð allra fasteigna 31. maí ár hvert. Skal það verð talið fasteignamatsverð frá og með 31. desember þess árs til jafnlengdar næsta árs nema sérstök matsgerð komi til. Frestur eiganda til athugasemda skal vera mánuður frá tilkynningu ákvörðunar. Matsgerðir framkvæmdar á tímabilinu júní til desember skulu taka bæði til skráðs matsverðs og fyrirhugaðs matsverðs. Í 2. mgr. 32. gr. a. laganna er kveðið á um að Þjóðskrá Íslands beri eigi síðar en í júnímánuði ár hvert að gera hverju sveitarfélagi og hverjum eiganda grein fyrir niðurstöðum endurmats samkvæmt 1. mgr. sem tekur gildi í viðkomandi sveitarfélagi 31. desember þar á eftir. Af ákvæðinu má ráða að komi engar athugasemdir fram innan frestsins taki fasteignamatið gildi.
Í 1. mgr. 31. gr. laga um skráningu og mat fasteigna er kveðið á um að aðili, sem verulega hagsmuni geti átt í matsverði eignar og sætti sig ekki við skráð mat samkvæmt 29. og 30. gr., geti krafist nýs úrskurðar Þjóðskrár Íslands um matið. Krafa um endurmat skuli vera skrifleg og studd rökum og nauðsynlegum gögnum.
Ekki er kveðið á um kærufrest í lögum nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna og fer því um hann eftir 27. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Þar segir í 1. mgr. að kæra skuli borin fram innan þriggja mánaða frá því að aðila máls var tilkynnt um stjórnvaldsákvörðun, nema lög mæli á annan veg. Í 28. gr. stjórnsýslulaga er síðan kveðið á um hvernig með skuli fara þegar kæra berst að liðnum kærufresti en þar segir:
„Hafi kæra borist að liðnum kærufresti skal vísa henni frá, nema:
1. afsakanlegt verði talið að kæran hafi ekki borist fyrr, eða
2. veigamiklar ástæður mæla með því að kæran verði tekin til meðferðar.
Kæru skal þó ekki sinnt ef meira en ár er liðið frá því að ákvörðun var tilkynnt aðila.“
Samkvæmt 1. mgr. 34. gr. laga um skráningu og mat fasteigna geta hagsmunaaðilar kært niðurstöðu endurmats samkvæmt 1. mgr. 31. gr. sömu laga til yfirfasteignamatsnefndar. Niðurstöður árlegs endurmats voru kynntar fasteignaeigendum með rafrænum tilkynningarseðli á þjónustu og upplýsingaveitu Þjóðskrár Íslands og voru aðgengilegir frá júní 2015. Þá liggur fyrir að hvorki bárust athugasemdir frá kæranda innan lögboðins frests né beiðni um endurmat. Kærufrestur vegna ofannefndrar ákvörðunar frá júní 2015 var því liðinn þegar framangreind kæra barst nefndinni þann 1. febrúar 2016.
Þá verður ekki séð að undanþáguákvæði 28. gr. stjórnsýslulaga geti átt við. Samkvæmt gögnum málsins var kærandinn, B, nýr eigandi eignarinnar hinn 18. september 2015. Álykta má að kærandi hafi verið meðvitaður um hvert fasteignamat eignarinnar hafi verið við þau kaup. Þá hefur kærandi ekki nýtt sér þá heimild að óska eftir endurmati samkvæmt 31. gr. laga um skráningu og mat fasteigna vilji hann ekki una fasteignamatinu.
Að virtu öllu framangreindu er kæru er varðar fasteignamat Móhellu [X], Hafnarfirði, fnr. […], vísað frá nefndinni.
Úrskurðarorð
Álögð fasteignagjöld vegna Móhellu [X], Hafnarfirði, fnr. […], fyrir árið 2015, eru staðfest.
Kæru vegna fasteignamats Móhellu [X], Hafnarfirði, fnr. […], er vísað frá yfirfasteignamatsnefnd.
__________________________________
Hulda Árnadóttir
______________________________ ________________________________
Ásgeir Jónsson Björn Jóhannesson