Hoppa yfir valmynd
Kærunefnd húsamála

Nr. 70/2018 - Álit

Afnotaréttur lóðar.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 70/2018

 

Afnotaréttur lóðar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 14. ágúst 2018, beindi Húsfélagið A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 27. ágúst 2018, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 4. september 2018, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 4. desember 2018.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða lóðina A, alls tvo matshluta og sex eignarhluta. Gagnaðili er eigandi matshlutar 2. Ágreiningur er um við hvaða gögn skuli miða við skiptingu lóðarinnar.

Krafa álitsbeiðanda er:

     Að viðurkennt verði að réttindi eigenda að lóðinni skiptist samkvæmt eignaskiptasamningi    frá árinu 2004 og þrátt fyrir að einn eigandi eigi byggingarrétt á hluta lóðarinnar veiti það        honum ekki réttindi umfram aðra eigendur til að leigja út þann hluta lóðar.

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur sé um afnotarétt af hluta lóðar. Lóðin skiptist í tvo matshluta en matshluta 2, sem sé austurhluti lóðarinnar, fylgi byggingarréttur sem tilheyri eign gagnaðila sem sé eignarhluti 107. Gagnaðili telji sig eiga matshluta 2 og hlutdeild í matshluta 1. Í eignaskiptayfirlýsingu frá júní 2004 komi fram að eignarhluti í matshluta 2 sé 100% og 17,78% í lóð. Gagnaðili byggi mál sitt á texta í afsali sem hafi verið gefið út rétt áður en eignaskiptayfirlýsing hafi verið samþykkt árið 2004 en þar sé einnig vitnað til þess að nýr eignaskiptasamningur skuli gerður. Álitsbeiðandi telji að tilvitnun í orð í afsali sé bæði í mótsögn við og eigi sér ekki stoð í núgildandi eignaskiptasamningi. Ágreiningurinn snúist því um að gagnaðili telji sig eiga hluta af lóðinni, þ.e. austurhluta hennar. Þar hafi staðið gámar sem hann hafi haft tekjur af að leigja aðstöðu fyrir. Gagnaðili telji sig einan eiga að hafa tekjurnar af aðstöðuleigunni þar sem hann eigi lóðina. Eigendur hafi greitt lóðaleigu í 13 ár sem taki mið af eignaskiptingunni sem hafi verið gerð árið 2004 og bæjarfélagið líti svo á að öll lóðin sé óskipt og miði lóðaleigu við þá skiptingu.

Þrátt fyrir að einn eigandi eigi byggingarrétt á hluta lóðarinnar veiti það honum ekki réttindi umfram aðra eigendur, svo sem tekjuöflun af aðstöðuleigu fyrir gáma. Skýrt sé í eignaskiptasamningi að um byggingarrétt sé að ræða. Álitsbeiðandi rökstyðji mál sitt með því að ljóst sé að lóðin sé leigulóð í eigu tiltekins bæjarfélags að öllu leyti og gjöld af henni verði greidd samkvæmt því.

Í greinargerð gagnaðila segir að hann hafi keypt fasteigna A, sbr. kaupsamning, dags. 30. apríl 2004, og afsal, dags. 1. júlí 2004. Í afsalinu komi fram að austurhluti lóðar fylgi eignarhluta hans ásamt byggingarrétti. Síðan þá hafi gagnaðili einn nýtt lóðina, meðal annars til gámaleigu. Vegna ástands hússins hafi gagnaðili í seinni tíð látið leiguna ganga að hluta inn á reikning álitsbeiðanda. Í gegnum tíðina hafi gagnaðili einn séð um að viðhalda austurhluta lóðarinnar og álitsbeiðandi ekki tekið sameiginlegar ákvarðanir um þann hluta. Sem dæmi megi nefna að aðeins vesturhluti lóðarinnar sé malbikaður samkvæmt sameiginlegri ákvörðun álitsbeiðanda.

Sumarið 2018 þegar gagnaðili hafi viðrað hugmyndir um að álitsbeiðandi myndi kosta viðgerðir á þaki hans hluta hafi aðrir eigendur í húsinu brugðist ókvæða við. Boðað hafi verið til húsfundar og gagnaðila þá fyrst verið tilkynnt að hluti eigenda liti svo á að austurhluti lóðarinnar væri sameiginlegur. Í grunninn snúist málið um hvort gagnaðila sé heimilt að leigja út aðstöðu fyrir gáma á austurhluta lóðar sem hann eigi samkvæmt afsali sínu.

Í fyrsta lagi hafi eftirfarandi komið fram í fyrrnefndum kaupsamningi, dags. 30. apríl 2004: „húsnæðinu fylgir hlutdeild í sameiginlegri lóð, en auk þess austurhluta lóðarinnar ásamt byggingarrétti sem tilheyrir hluta þessum.“ Á þessum tíma hafi seljandi verið eigandi nær allra fasteigna í húsinu. Allir aðrir eigendur hafi eignast sinn eignarhluta eftir gagnaðila. Fyrrnefndur kaupsamningur sé eldri en eignaskiptasamningur, dags. 9. júlí 2004, og hafi gagnaðili ekki samþykkt eignaskiptasamninginn. Þar að auki sé sá samningur aðeins að verulega litlu leyti frábrugðinn eignaskiptasamningi, dags. 17. desember 2000, og að engu leyti hvað máli skipti fyrir ágreining aðila.

Í öðru lagi megi sjá í eignaskiptasamningi um húsnæðið að eignum þess sé skipt í tvo matshluta. Mathluta 1 sé skipt í eignir 0101-0107 og hlutfallstölum í matshluta 1 sé skipt á milli þeirra. Matshluti 2 sé braggi á austurenda byggingarinnar og hlutfallstala hans í matshluta 2 sé skráð 100%. Matshluti 1 sé 4.062,3 fermetrar en matshluti 2 sé 2.853 fermetrar. Matshluti 2 sé austari hluti lóðarinnar og þeim hluta fylgi einnig byggingarréttur á þeim hluta lóðarinnar sem sé merktur hluti 2. Engin önnur sýnileg ástæða sé til þess að aðskilja matshlutina og skilgreina lóðirnar með þessum hætti nema afnotaréttur þeirra sé mismunandi.

Í þriðja lagi hafi allir núverandi eigendur keypt fasteignir sínar af tilteknu félagi eða á eftir gagnaðila. Þinglýst réttindi gagnaðila, meðal annars yfir austurhluta lóðarinnar eins og þau hafi verið skilgreind í þágildandi eignaskiptasamningi, dags. 17. desember 2000, séu því eldri en réttur annarra eigenda sem og eldri en eignaskiptasamningur, dags. 9. júlí 2004, og gangi honum framar. Kaupandi geti ekki eignast betri rétt en seljandi hafi átt og eftir afsal afnotaréttar yfir austurhluta lóðarinnar hafi fyrrum eigandi ekki getað selt öðrum þann afnotarétt. Telji aðrir eigendur sig hlunnfarna vegna þessa verði þeir að sækja bætur gegn seljanda sínum.

Í fjórða lagi hafi gagnaðili keypt fasteign sína í apríl 2004 og frá þeirri stundu notað austurhluta lóðarinnar án aðkomu eða afskipta annarra eigenda. Í seinni tíð hafi hann hins vegar látið leigu vegna notkunar ganga í hússjóð sem eigin greiðslu í hússjóð sem og til að tryggja að til væru fjármunir til nauðsynlegra viðgerða á húsnæðinu. Í rúman áratug hafi gagnaðili verið með aðstöðuleigu á austurhluta lóðarinnar án þess að haldinn hafi verið sameiginlegur fundur þar sem slíkt hafi verið heimilað, enda allir litið svo á að hann einn hefði afnotarétt af þeim hluta lóðarinnar. Hið minnsta liggi ekki fyrir nokkur mótmæli við leigu gagnaðila á þeim tíma.

Í fimmta lagi séu allir samningar um aðstöðuleigu síðustu 14 ár við gagnaðila en ekki álitsbeiðanda. Hver og einn leigjandi hafi verið í sambandi við gagnaðila og gert samkomulag við hann en ekki álitsbeiðanda.

Í sjötta lagi segi í lóðarsamningi við tiltekið bæjarfélag ekkert til um afnotaskiptingu eigenda og sé eigendum frjálst að skipta afnotum að lóðinni eins og þeir vilji. Hafi það og verið gert með afsali, dags. 1. júlí 2004. Mistök við útreikning fasteignagjalda hvíli á bæjarfélaginu en ekki gagnaðila.

Gerðar séu verulegar athugasemdir við það að ágreiningsefnið komi upp núna 14 árum eftir að hann hafi hafið afnot af eigninni og þeim hluta lóðarinnar sem um ræði. Nauðsynleg gögn séu ekki lengur til, vitni fallin frá og margir nýir aðilar komnir inn. Kjarni málsins sé sá að gagnaðili hafi leigt út aðstöðu fyrir gáma og séð algjörlega um austurhluta lóðarinnar í rúman áratug, sbr. afsal sitt að eigninni, án nokkurra athugasemda eða mótmæla frá öðrum eigendum og að gögn málsins, þ.m.t. mögulegur óskýrleiki í eignaskiptasamningi hnekki ekki eldri þinglýstum gögnum.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að í eignaskiptasamningi komi fram að í lóð til sérafnota hafi einungis eignir merktar 103 og 104. Eignaskiptasamningurinn beri ekki með sér önnur sér- eða einkaafnot.

Í afsali um eignarhluta 107, dags. 1. júlí 2004, komi fram að gengið verði frá nýrri eignaskiptayfirlýsingu fyrir 1. júlí 2004. Ef til vill hafi ástæða þess verið sú að tveir eignarhlutar hafi verið aðskildir frá þeim eignarhluta sem hafi verið afsalað. Eignarhlutar hafi því verið fimm í matshluta 1 í fyrri eignaskiptasamningi en sjö í núgildandi eignaskiptasamningi. Þannig hafi það væntanlega ekki verið ætlunin að breyta réttindum eignaraðila í lóðinni og því sé eignaskiptasamningurinn ekki frábrugðinn fyrri samningi sem hafi fallið úr gildi við gerð hins nýja.

Í áðurnefndu afsali segi: „en auk þess austurhluti lóðarinnar ásamt byggingarrétti sem tilheyrir hluta þessum“. Tilvitnun í texta afsalsins sé því í mótsögn við og eigi sér ekki stoð í núgildandi eignaskiptasamningi.

Eignaskiptasamningurinn sé dagsettur 9. júlí 2004 en afsalið 1. júlí 2004 og hann sé því nýrri.

Þrátt fyrir að byggingin, sem tilheyri eignarhluta 107 í matshluta 1 merkt 101 í matshluta 2, eigi 100% í byggingunni sé hlutdeild eignarinnar í sameiginlegri lóð matshluta 2 17,78%. Þetta hlutfall sé tilgreint í báðum eignaskiptasamningum.

Þá geti það ekki talist gild rök að afsalshafi í afsalinu, dags. 9. júlí 2004, hafi ekki samþykkt eignaskiptasamninginn í upphafi en fyrri eigandi hafi undirritað samninginn og verði að telja að hann hafi verið til þess bær á þeim tíma.

 

 

III. Forsendur

Álitsbeiðandi krefst þess að viðurkennt verði að réttindi eigenda að lóðinni skiptist samkvæmt eignaskiptasamningi frá árinu 2004.

Í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, dags. 9. júlí 2004, kemur fram að lóðin fyrir húsið sé leigulóð í eigu tiltekins bæjarfélags, samtals 6.916,2 fermetrar að stærð, sbr. lóðarsamning frá 28. nóvember 1966 og viðbótarstækkun samkvæmt mæliblaði nr. 4876. Þá segir að afnotaskipting lóðarinnar sé svohljóðandi: „Lóð til sérafnota: Eignarhlutar 0103 og 0104, hafa sérafnot af lóð sem er jafn breið eignarhlutunum frá húsi með A.“ Þá segir um kvaðir og umgangsrétt: „Byggingarréttur á austurlóð ( lóðarhluta II) skv. reglum um nýtingarhlutfall, fylgir eignarhluta 0107.“

Gagnaðili telur að honum sé heimilt að leigja út aðstöðu fyrir gáma á austurhluta lóðar sem hann eignaðist með afsali, dags. 1. júlí 2004, er hann keypti eignarhluta sinn. Í afsalinu segir: „Húsnæðinu fylgir hlutdeild í sameiginlegri lóð, en auk þess austurhluti lóðarinnar ásamt byggingarrétti sem tilheyrir hluta þessum.“

Með hliðsjón af framangreindu er ljóst að ekki gætir samræmis í því sem segir í gildandi eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið og nefndu afsali vegna kaupa gagnaðila á eignarhluta sínum. Afsalið er dagsett í gildistíð fyrri eignaskiptayfirlýsingar, dags. 17. desember 2000, en hún var efnislega í samræmi við gildandi eignaskiptayfirlýsingu hvað lóðina varðar. Kærunefnd telur ekki unnt að fallast á að gagnaðili geti byggt rétt sinn á nefndu afsali, enda byggir það á kaupsamningi á milli gagnaðila og fyrri eiganda sem aðrir eigendur áttu enga aðkomu að. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að umrætt afsal geti ekki gengið framar samþykktri og þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og fellst þar með á kröfu álitsbeiðanda um að hún gildi um lóð hússins. Að gefnu tilefni tekur kærunefnd fram að þótt eignarhluta gagnaðila fylgi byggingarréttur á austurlóð á hann ekki sérafnotarétt af þeim hluta lóðar til annarra nota.

 

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda.

 

Reykjavík, 4. desember 2018

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

Valtýr Sigurðsson                                                                  Eyþór Rafn Þórhallsson

 


Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds. 
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira