Hoppa yfir valmynd

Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 6. apríl 2004

Þriðjudaginn 6. apríl 2004 var í Matsnefnd eignarnámsbóta tekið fyrir matsmálið nr. 1/2004

Kópavogsbær

gegn

Björk Gísladóttur

og kveðinn upp svohljóðandi

ú r s k u r ð u r :

I. Skipan matsnefndar eignarnámsbóta:

Matsnefnd eignarnámsbóta skipa í máli þessu þeir Helgi Jóhannesson hrl., formaður, Vífill Oddsson, verkfræðingur og Karl Axelsson, hrl., en formaður kvaddi þá tvo síðastnefndu til starfans með vísan til 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.

II. Matsbeiðni, aðilar og matsandlag:

Með matsbeiðni dags. 18. febrúar 2003 (sic), sem lögð var fram hjá Matsnefnd eignarnámsbóta þann 5. mars 2004 fór Kópavogsbær, Fannborg 2, Reykjavík (eignarnemi) þess á leit við matsnefndina að hún mæti hæfilegar bætur vegna eignarnáms á fasteigninni Vatnsendablettur 240, Kópavogi, en eigandi þeirrar eignar er Björk Gísladóttir, kt. 260152-4599 (eignarnámsþoli).

Hið eignarnumda er nánar tiltekið um 37,8 ferm. heilsárshús sem stendur á 1500 ferm. leigulandi. Húsið er byggt 1955 og er úr timbri, járnklætt að utan. Gólf og loft eru klædd máluðum krossviði. Tvöfalt verksmiðjugler er í gluggum. Lóðin er girt, vaxin runnum og trjám að hluta. Leigusamningur um lóðina var endurnýjaður til 35 ára árið 1995.

III. Málsmeðferð:

Mál þetta var fyrst tekið fyrir hjá Matsnefnd eignarnámsbóta föstudaginn 5. mars 2004. Eignarnemi lagði fram matsbeiðni ásamt fylgiskjölum. Málinu var að því búnu frestað til vettvangsgöngu til 11. mars 2004.

Ekki gat orðið af vettvangsferðinni þann 11. mars 2004, en mánudaginn 15. mars 2004 var málið tekið fyrir. Gengið var á vettvang og aðstæður skoðaðar. Málinu var að því búnu frestað til framlagningar greinargerðar af hálfu eignarnámsþola.

Þriðjudaginn 23. mars 2004 var málið tekið fyrir. Eignarnámsþoli lagði fram greinargerð ásamt fylgiskjölum. Nefndin taldi ekki þörf á munnlegum flutningi málsins fyrir nefndinni og var það því tekið til úrskurðar.

IV. Sjónarmið eignarnema:

Eignarnemi kveður hið eignarnumda hús eignarnámsþola vera gaman sumarbústað sem farið var að nota til heilsársbúsetu fyrir mörgum árum síðan. Kveður eignarnemi húsið vera 37,8 ferm. að stærð sem standi á 1500 ferm. leigulandi. Húsið sé byggt 1955 úr timbri, járnklætt að utan. Gólf og loft séu klædd máluðum krossviði. Tvöfalt verksmiðjugler sé í gluggum. Eignarnemi kveður húsið vera í slöku ástandi.

Eignarnemi kveður fasteignamat hússins vera kr. 3.226.000 og brunabótamat kr. 4.593.000. Lóðarmat kveður eignarnemi vera kr. 4.790.000, en þar sem lóðin sé eign eignarnema berði aðeins að meta til fjár afnotarétt eignarnámsþola að lóðinni, en eignarnemi eignaðst lóðina er gert var eignarnám í jörðinni Vatnsenda.

Eignarnemi telur rétt að líta til þess við matið að eignarnámsþoli þurfi að víkja af eign sinni og flytjast búferlum vegna framkvæmdar á skipulagi á svæðinu og slíkt hafi óhjákvæmilega kostnað í för með sér fyrir eignarnámsþola.

V. Sjónarmið eignarnámsþola:

Af hálfu eignarnámsþola er þess krafist að matsnefndin meti verðmæti mannvirkja, lóðarréttinda auk bóta fyrir röskun á stöðun og högum eigi lægri en kr. 13.770.000. Til vara er þess krafist að matsnefndin meti verðmæti mannvirkja, lóðarréttinda auk bóta fyrir röskun á stöðu og högum eigi lægri en kr. 11.000.000. Þá gerir eignarnámsþoli þá kröfu að eignarnema verði gert að greiða eignarnámsþola málskostnað að viðbættum virðisaukaskatti samkvæmt fram lögðum málskostnaðarreikningi.

Eignarnámsþoli kveðst hafa keypt hina eignarnumdu eign þann 25. júlí 1991 og hafi búið þar síðan. Á þeim tíma hafi ekki verið fyrirsjáanlegar breytingar á skipulagi byggðarinnar við Vatnsenda. Árið 1995 kveðst eignarnámsþoli hafa gert leigusamning um 1.500 ferm. spildu úr landi Vatnsenda sem fasteign hennar standi á. Sá samningur gildi til 35 ára. Samningurinn sé uppsegjanlegur með 1 árs fyrirvara af hálfu landeiganda en landeigandi er þá skyldugur að kaupa hús og önnur mannvirki eftir mati óvilhallra manna. Eignarnámsþoli telur þetta uppsagnarákvæði ólögmætt þar sem svo stuttur uppsagnarfrestur á íbúðarhúsnæði sé óheimill. Telur eignarnámsþoli að meta verði verðmæti lóðarinnar með hliðsjón af eðlilegu og sanngjörnu uppsagnarákvæði. Eignarnámsþoli kveður bæjarráð Kópavogs hafa þann 10. október 1995 samþykkt að Vatnsendablettur 240 skyldi skráður sem ársbústaður og hafi svo verið frá þeim tíma. Eignarnámsþoli kveðst kunna vel við sig á þessum stað og ekki hafa haft neinar fyrirætlanir um flutning þegar starfsmenn eignarnema hafi fyrir páskana 2003 tjáð sér að fyrir dyrum væri samþykkt skipulags fyrir þann hluta Vatnsendalands sem eign hennar standi á. Skipulagið fæli m.a. í sér að eign eignarnámsþola þyrfti að víkja.

Eignarnámsþoli kveðst hafa þegar hafist handa við að finna sambærilegt húsnæði, en ekki hafi verið hlaupið að því að finna slíkt með þeim kostum sem núverandi eign hennar hafi. Eftir nokkra leit hafi þó rekið á fjörur hennar lóð austan heiðar, nánar tiltekið í Nesjaskógum í Grímsnes- og Grafningshreppi. Þar stóð eignarnámsþola til boða sumarbústaðarlóð undir bjálkahús, sem hægt væri að nota allar ársins hring. Eignarnámsþoli hafi þegar hafist handa við að koma húsinu upp fyrir áramót 2003/2004 og hafi m.a. keypt sér jeppabifreið á kr. 350.000 sem henni var tjáð af staðkunnugum að væri nauðsynlegt ef nýta ætti eignina á vetrum. Eignarnámsþoli kveðst ekki hafa fengið nein svör frá eignarnema um bætur fyrir eign hennar þrátt fyrir ítrekaðan eftirrekstur. Málið hafi svo loksins 10 mánuðum eftir að henni hafi verið tjáð að eignin ætti að víkja verið vísað til Matsnefndar eignarnámsbóta. Eignarnemi kveður fyrirætlanir um búsetu austan heiða vera úr sögunni, enda hafi eignarnámsþoli ekki getað staðið við fyrirætlanir um að taka við lóðinni sumarið 2003 vegna þess að eignarnemi hafði ekki greitt henni bæturnar fyrir þann tíma.

Eignarnámsþoli kveðst nú hafa uppi hugmyndir um að fá til ráðstöfunar lóð í nágrenni Reykjavíkur og reisa þar nýtt hús. Byggingarkostnaður slíks húss sé ekki undir kr. 7.500.000 og er þá miðað við að kostnaður sé um kr. 150.000 pr. ferm., en kaupverð lóðarinnar er kr. 3.000.000. Eignarnámsþoli kveðst ekki getað fengið fyrirgreiðslu frá Íbúðarlánasjóði vegna nýja hússins og því þurfa að taka óhagkvæmari bankalán til að fjármagna bygginguna. Telur eignarnámsþoli að kostnaðarauki vegna þessa nemi kr. 2.070.000 allan lánstímann. Gangi þessar fyrirætlanir eignarnámsþola ekki eftir kveðst hún vera til neydd til að breyta lífsstíl sínum og flytja í hefðbundna íbúð í þéttbýli, en meðalverð 2ja herbergja íbúðar sé um kr. 9.450.000.

Eignarnámsþoli bendir á að samkvæmt fram lögðu mati fasteignasala frá því í júní 2003 hafi markaðsverð eignarinnar verið kr. 8.800.000 á þeim tíma. Frá þeim tíma hafi gríðaleg uppbygging átt sér stað á svæðinu og því sé markaðsverð eignarinnar nú kr. 9.500.000.

Aðalkrafa eignarnámsþola sundurliðast þannig:

Markaðsverðmæti eignarinnar kr. 9.500.000

Bætur fyrir röskun og stöðu og högum kr. 2.200.000

Bætur fyri röskun á stöðu og högum, aukinn

fjármagnskostnaður kr. 2.070.000

Samtals kr. 13.770.000

Varakrafa eignarnámsþola sundurliðast þannig:

Markaðsverðmæti eignarinnar kr. 9.500.000

Bætur fyrir röskun og stöðu og högum kr. 2.200.000

Samtals kr. 11.000.000

Að auki er krafist kr. 198.329 í kostnað vegna reksturs málsins fyrir nefndinni.

VI. Álit matsnefndar:

Matsnefndin hefur farið á vettvang og kynnt sér aðstæður. Fallist er á það með eignarnema að hið eignarnumda hús sé ekki í góðu ástandi, þó vissulega standi það á góðum og verðmætum stað. Stærð hússins er ágreiningslaus með aðilum og einnig leigulóðin sem það stendur á. Nokkur ræktun er á lóðinni sem taka ber tillit til við matið. Í lóðarleigusamningi eiganarnámsþola er ákvæði þess efnis að leigusali geti sagt samningnum upp með eins árs fyrirvara, en þó þannig að leigusali er þá skyldugur til að kaupa hús og önnur mannvirki eftir mati óvilhallra manna. Að áliti matsnefndarinnar er ákvæði þetta óvenju íþyngjandi og verðfellir lóðina töluvert miðað við verðmæti hefðbundinna leigulóða sömu gerðar. Matsnefnd fellst ekki á þau sjónarmið eignarnámsþola að uppsagnarákvæði fyrirliggjandi leigusamnings sé ólögmætt, enda eru sjónarmið í þá veru ekki studd neinum haldbærum lagarökum.

Í útlistun málatilbúnaðar eignarnámsþola er að hluta til vísað til og byggt á sjónarmiðum og tölulegum forsendum þar sem enduröflunarverð liggur til grundvallar. Matsnefnd fellst ekki á að í máli þessu séu forsendur til þess að byggja bótaákvörðun á slíkum grundvelli. Um það hefur ekki verið ágreiningur í réttarframkvæmd að við mat eignarnámsbóta verði yfirleitt miðað við markaðsverð/söluverð eigna en leiði arðsemisútreikningar á grundvelli notagildis til hærri niðurstöðu beri að leggja bætur þannig ákvarðaðar til grundvallar. Eignarnámsþoli eigi hinsvegar eingöngu í undantekningartilvikum rétt til bóta á grundvelli enduröflunarverðs og mat bóta á þeim grundvelli næsta fátítt í eignarnámsframkvæmd. Þó svo að meðal þeirra undantekninga sem sérstaklega eru talin geta réttlætt mat á grundvelli enduröflunar- eða endurstofnsverðs sé sú aðstaða sem fyrir hendi er þegar eignarnámsþoli er með eignarnámi sviptur íbúðarhúsnæði sínu, þá þykja aðstæður í þessu máli ekki geta réttlæt beitingu endurstofnsverðs, enda telur matsnefnd einsýnt að eignarnámsþola standi til boða á því svæði sem til álita kemur nægilega sambærilegar eignir og sú eignarnumda. Í annan stað telur matsnefnd ekki forsendur til þess að bæta eignarnámsþola sérstaklega röskun á stöðu og högum í eiginlegri merkingu, enda hvorki forsendur né lagaheimild til þess við mat á eignarnámsbótum að bæta ófjárhagslegt tjón eignarnámsþola. Við eftirfarandi bótaákvörðun er allt að einu litið til þess líklega fjárhagslega óhagræðis sem eignarnámsþoli verði fyrir.

Með vísan til þess sem að framan er rakið þykir matsnefndinni hæfilegar bætur fyrir leigulóðarréttindi eignarámsþola vera kr. 3.500.000. Þá þykja hæfilegar bætur fyrir hið eignarnumda hús vera kr. 3.500.000. Eignarnemi skal að auki greiða eignarnámsþola kr. 198.329, þar með talinn virðisaukaskattur, í kostnað vegna reksturs málsins fyrir matsnefndinni og kr. 600.000 í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í málinu.

ÚRSKURÐARORÐ:

Eignarnemi, Kópavogsbær, Fannborg 2, Reykjavík, greiði eignarnámsþola, Björk Gísladóttur, kt. 260152-4599, Vatnsendabletti 240, Kópavogi, kr. 7.000.000 í eignarnámsbætur og kr. 198.329 í kostnað vegna rekstus málsins fyrir Matsnefnd eignarnámsbóta.

Þá skal eignarnemi greiða kr. 600.000 í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

_________________________________

Helgi Jóhannesson, hrl.

______________________________ ___________________________

Karl Axelsson, hrl. Vífill Oddsson, verkfr.




Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds. 
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn
Vinsamlegast svaraðu í tölustöfum