Nr. 58/2018 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 58/2018

Kostnaðarþátttaka. Viðhald.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 18. júní 2018, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, húsfélag, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, móttekin 15. ágúst 2018, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 17. ágúst 2018 og 3. september 2018, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 21. september 2018.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið B, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á jarðhæð hússins. Ágreiningur er um viðhald gagnaðila á húsinu og kostnaðarþátttöku vegna viðgerða í íbúð álitsbeiðanda og framkvæmda fyrir framan íbúð hennar.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi eigi rétt á að fá litla verönd eða hellur sem sé ígildi svala til jafns við aðra eigendur sem hafi fengið svalir sínar pússaðar og viðgerðar.
2. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða skaðabætur vegna skemmda í íbúð álitsbeiðanda og þeirra óþæginda sem af hafi hlotist auk endurgreiðslu vegna sjálfsábyrgðar.
3. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna endurnýjunar á skemmdum lögnum og viðgerðum í sameign.

Í álitsbeiðni segir að árið 2015 hafi verið tekin ákvörðun um tvíþætt gjöld, þ.e. vegna jafnskipts sjóðs og framkvæmdasjóðs. Tekið hafi verið yfirdráttarlán til að standa straum af viðgerðum og málun á húsinu. Gerðar hafi verið steypuviðgerðir á þremur hliðum hússins árið 2016 og það málað vorið 2017. Einnig hafi verið ráðist í viðgerðir á svölum og tröppum upp á hæðar og öll handrið máluð.

Erfiðleikar hafi verið með lagnamál í vaskahúsi sem hafi uppgötvast árið 2015. Neysluvatnslögn 2. hæðar hafi verið sprungin í vaskahúsi við kyndiklefa og viðgerð þannig háttað að einungis hafi verið skipt um lítinn bút og síðan aftur tengt í ónýta lögn. Þetta verk hafi verið unnið af tryggingafélagi en íbúðir hússins séu ekki tryggðar hjá sama tryggingafélagi. Umrædd lögn liggi frá kyndiklefa í gólfi í gegnum vaskahúsgólf og undir gólf í herbergi í íbúð álitsbeiðanda og upp vegg við baðherbergi og á aðra hæð.

Álitsbeiðandi hafi ítrekað kvartað undan hita og raka í íbúð sinni við gagnaðila á húsfundum en ekki fengið samþykki til að gera neitt þrátt fyrir augljósa upphleypta rás í vaskahúsgólfi og mikinn raka og hita í gólfi. Því hafi haldið áfram að leka inn í íbúð hennar. Vorið 2016 hafi tryggingafélag komið að viðgerðum á íbúðinni vegna raka sem hafi verið talinn koma frá baðherbergi en stafað frá þessum lögnum. Í X hafi gólfið verið brotið upp og öll heitavatnslögnin reynst mikið skemmd. Henni hafi því verið lokað. Auk þess hafði heitt vatn tært upp lagnir í kring. Þetta hafi því verið svona síðan í X og ekki byrjað á neinum viðgerðum á lögnum þar sem ekki hafi verið einhugur um hvernig ætti að standa að viðgerðum og hver ætti að greiða fyrir þær. Íbúð álitsbeiðanda sé mikið skemmd þar sem hurðir séu meðal annars bólgnar. Tryggingafélag álitsbeiðanda hafi samþykkt að gera við herbergið, það hafi verið þurrkað og fyllt verði í það sem brotið hafi verið og parketlagt. Þetta sé í annað skipti sem hún þurfi að greiða sjálfsábyrgð að fjárhæð X kr.

Álitsbeiðandi geti ekki lokað umræddu gólfi fyrr en búið sé að afleggja ónýtar neysluvatnslagnir en heita- og kaldavatnslögn á 2. hæð liggi í gegnum gólfið og séu báðar lélegar. Það þurfi að skoða lagnir í vaskahúsi alla leið í kyndiklefa þar sem ofnalagnir álitsbeiðanda hafi tærst af hitanum en séu varðar af plasti að hluta til og séu heilar. Það yrðu þá einu lagnirnar sem liggi í gólfi en eigendur íbúðar á fyrstu hæð hafi endurnýjað allar sínar lagnir árið 2014 og verið treg til þátttöku og ekki hafi náðst samstaða um að ráðast í verkið.

Í greinargerð gagnaðila segir að eigendur íbúðar á 1. hæð hafi ítrekað talað fyrir lagfæringum á lögnum í húsinu sem kominn hafi verið tími á að laga. Þau hafi keypt íbúð sína í X 2015 og farið í allsherjar framkvæmdir á henni. Við það hafi komið í ljós að lagnir voru í það slæmu ásigkomulagi að pípari hafi sagt að hann myndi ekki tengja inn á gömlu lagnirnar og því hafi allar neyslu- og ofnalagnir verið endurnýjaðar fyrir 1. hæð. Þau hafi greitt að fullu fyrir þær framkvæmdir, enda fordæmi fyrir því í húsinu að eigendur greiði fyrir endurnýjanir á lögnum íbúða sinna.

Að endingu hafi það verið annar eigandi íbúðar á 1. hæð sem hafi uppgötvað hvar leki í lögnum á kyndiklefa/vaskahúsi væri og hann ítrekað bent á að það þyrfti að gera lagfæringar á hitakompu. Síðan álitsbeiðnin var lögð fram hafi neyslulagnir verið endurnýjaðar á 2. hæð og því komið í veg fyrir frekari leka inn í íbúð álitsbeiðanda.

Eigendur íbúðar á 1. hæð taki alfarið fyrir að hafa verið tregir til að láta laga leka í vaskahúsi, en þó bent á þá hefð sem hafi skapast um að hver eign greiði fyrir sínar endurnýjanir á lögnum líkt og þau hafi gert.

Tvisvar sinnum hafi verið óskað eftir því að fá tilboð í sameiginlega húseigendatryggingu fyrir allar eignir hússins. Í fyrra skiptið hafi ekki verið vilji til þess að tryggja sameiginlega þar sem það væri kostnaðarsamara. Eigendur íbúðar á 1. hæð hafi bent á að með sameiginlegri tryggingu væri allt tryggt, einnig hlutir í sameign. Í X hafi aftur verið óskað eftir tilboðum í sameiginlega húseigendatryggingu og íbúar þá færst nær því að taka sameiginlega tryggingu. Þó hafi ekki verið gengið frá því.

X 2016 og 2017 hafi steypuviðgerðir farið fram. Við lagfæringu á svölum á 1. hæð hafi komið í ljós miklar steypuskemmdir og þurft að brjóta svalirnar upp að stórum hluta og endursteypa. Burðarvirki þeirra hafi verið lagfært. Svalagólf eða annað innra byrði hafi ekki verið málað á kostnað gagnaðila. Helmingur af svölum 1. hæðar sé þak jarðhæðar og hinn helmingurinn skyggni yfir framhlið jarðhæðar.

Álitsbeiðandi hafi byrjað framkvæmdir á svæði fyrir framan útidyr sínar og hyggist leggja þar nýjar hellur. Um sé að ræða sameign allra þar sem þetta sé eina leiðin fyrir alla íbúa til þess að fara í sameiginlegan garð hússins. Álitsbeiðandi hafi upplýst þau um fyrirhugaðar aðgerðir, en ekki liggi fyrir samþykki þeirra. Með þessum framkvæmdum sé ekki verið að koma í veg fyrir skemmdir og því ekki hægt að segja að þær séu nauðsynlegar.

Eigandi íbúðar á 1. hæð taki fram að það sé fullur vilji íbúa til þess að viðhald sé gott á fasteigninni og leggi ítrekað fram kröfur og beiðni um úrbætur, bæði á húsfundum og í tölvupósti til allra eigenda.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að hún hafi haft veg og vanda af þessum viðgerðum fyrir framan íbúð sína og bílskúrsvegg. Hún hafi málað hann á eigin kostnað til aukinnar prýði fyrir íbúa sem búi í næstu götu fyrir neðan. Einnig hafi hún séð um að mála yfir steypuviðgerðir hússins að framanverðu til að verja fyrir veturinn.

Álitsbeiðanda hafi gengið mjög illa að fá mál afgreidd á húsfundum. Hún hafi farið þá leið að tilkynna gagnaðilum að hún myndi fá fagaðila til að leggja hellur sem upp á vanti út að bílskúrsvegg, það sé hellulagt að hluta til, þannig að hún geti losnað við drullusvað fyrir framan eldhúsgluggann hjá sér að vetrarlagi. Einnig skapi það jafnræði á milli íbúðanna þriggja þegar komi að slætti að íbúð álitsbeiðanda hafi sömu yfirsýn yfir grasflötinn og aðrar íbúðir í húsinu, þ.e. bakatil við húsið.

Álitsbeiðandi hafi beðið tiltekna garðþjónustu um að reisa lágan skjólvegg fyrir hana með samþykki íbúa á móti þannig að hún horfi ekki beint inn um eldhúsgluggann þeirra. Þetta muni án efa bæta ásýnd hússins og fái hún ekki annað séð en að það sé betra fyrir aðra íbúa hússins að ganga á hellulögðu plani út í garð.

Álitsbeiðandi hafi ekki gert kröfu um að aðrar íbúar greiði þessar framkvæmdir sem nemi um X kr. í heildina og séu unnar af fagaðilum, enda eigi hún sér ekki vonir um að kostnaðarþátttaka af þeirra hálfu yrði samþykkt. Ekki hafi verið gerðar athugasemdir af þeirra hálfu um annað en kostnaðarhliðina.

III. Forsendur

Í 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Í 2. mgr. sömu greinar segir að ákvörðunarrétturinn eigi meðal annars við um breytingar, hvers kyns framkvæmdir, endurbætur, hagnýtingu sameignar o.fl. Í 4. mgr. sömu greinar segir að sameiginlegar ákvarðanir skuli teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi. Þó hafa einstakir eigendur í vissum tilvikum, sbr. 37. og 38. gr. laganna, rétt til að gera bindandi ráðstafanir fyrir aðra þótt fundur hafi ekki fjallað um þær. Þær undantekningar eiga ekki við í máli því sem hér um ræðir.

Álitsbeiðandi hefur þegar hellulagt hluta af sameiginlegri lóð hússins framan við útidyr hennar og ætla má af gögnum málsins að hún fari fram á viðurkenningu á því að gagnaðila beri að taka þátt í kostnaði vegna þeirrar framkvæmdar. Gagnaðili hafi ekki gert athugasemdir við umrædda framkvæmd álitsbeiðanda en ekki fallist á greiðsluþátttöku. Fyrirliggjandi gögn styðja ekki að samþykki gagnaðila hafi legið fyrir umræddri hellulagningu álitsbeiðanda. Það er því niðurstaða kærunefndar að álitsbeiðandi hafi ekki getað bundið aðra eigendur til kostnaðarþátttöku með ákvörðun sinni um framkvæmdina en í því sambandi hefur það ekki þýðingu þótt henni hafi borið að taka þátt í kostnaði vegna viðgerða á sameignarhluta á svölum gagnaðila. Því er ekki fallist á þessa kröfu álitsbeiðanda.

Um skaðabótaábyrgð gagnaðila gildir ákvæði 52. gr. laga um fjöleignarhús en þar er kveðið á um að húsfélag sé ábyrgt vegna fjártjóns sem verður á eigum einstakra eigenda og afnotahafa, meðal annars vegna vanrækslu á viðhaldi. Samkvæmt gögnum málsins þurfti að ráðast í viðgerðir í baðherbergi í íbúð álitsbeiðanda vegna skemmdrar heitavatnslagnar. Viðgerðirnar voru framkvæmdar á vegum tryggingafélags álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi fer fram á að gagnaðili greiði henni skaðabætur vegna skemmda í íbúð hennar vegna lagnarinnar þar sem hurðir séu meðal annars bólgnar og vegna óþæginda sem hafi hlotist af henni, auk endurgreiðslu vegna sjálfsábyrgðar sem hún greiddi tryggingafélagi sínu vegna viðgerða. Kærunefnd fær ráðið af gögnum málsins að umrætt ástand lagna í íbúð álitsbeiðanda sé að rekja til vanrækslu á viðhaldi sameignar en fyrir liggur að eigendum var ljóst að lagnir voru ónýtar og búið að endurnýja þær á 2. og 3. hæð. Að því virtu telur kærunefnd að kostnaður vegna sjálfsábyrgðar sé sameiginlegur kostnaður en samkvæmt gögnum málsins er það eina fjártjónið sem álitsbeiðandi hefur sýnt fram á.

Álitsbeiðandi fer fram á að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna endurnýjunar á skemmdum lögnum og viðgerðum í sameign. Álitsbeiðandi greinir frá því að ekki sé enn búið að loka gólfi í baðherbergi hennar vegna ágreinings á milli aðila þessa máls um þörf á skoðun og/eða viðgerðum á lögnum í kjallara hússins. Í þessu tilliti telur kærunefnd rétt að benda á að í 1. mgr. 38. gr. laga um fjöleignarhús segir að eiganda sé rétt að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra ef hún eða séreignarhlutar liggja undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi og húsfélagið eða aðrir eigendur hafa ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu og til að hefjast handa í því efni. Í 2. mgr. ákvæðisins segir að áður en framkvæmdir hefjist skuli viðkomandi eigandi afla sönnunar á nauðsyn viðgerðar, umfangi hennar og kostnaði við hana og öðrum atriðum sem máli geta skipt. Kærunefnd telur að gögn málsins sýni fram á að þörf sé á að fá mat á viðgerðarþörf á lögnum hússins.

Þá telur kærunefnd tilefni til að vísa til 45. gr. laga um fjöleignarhús þar sem kveðið er á um skiptingu sameiginlegs kostnaðar og benda á að ekki sé gert ráð fyrir í lögunum að unnt sé að komast hjá greiðsluþátttöku í sameiginlegum kostnaði með vísan til þess að eigendur hafi sjálfir annast viðhald á sínum lögnum.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri ekki að taka þátt í kostnaði vegna hellulagningar á lóð hússins.

Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna sjálfsábyrgðar sé sameiginlegur.

Það er álit kærunefndar að þörf sé á að fá viðgerðarmat á lögnum hússins.

Reykjavík, 21. september 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                                  Eyþór Rafn Þórhallsson