Nr. 92/2018 - Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 4. desember 2018
í máli nr. 92/2018
A
gegn
Sigurði Erni Kristjánssyni
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A.
Varnaraðili: B.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að henni sé heimilt að ganga að sjálfskuldarábyrgð sem varnaraðili lagði fram til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila.
Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.
Með kæru, dags. 6. september 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 7. september 2018, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 26. september 2018, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 27. september 2018. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 1. október 2018, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. ágúst 2017 til 31. maí 2018 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila til þess að ganga að tryggingu varnaraðila vegna ástands hins leigða við lok leigutíma.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili segir að í leigusamningi sé að finna ákvæði um skil á hinu leigða. Þar komi fram að varnaraðili skuli skila húsnæðinu í sama ástandi og hann hafi tekið við því. Þá komi fram að hann skuldbindi sig til að þrífa allt húsnæðið, þ.e. veggi, rúður, skápa og eldavél að leigutíma loknum. Eins og sjá megi af meðfylgjandi skýrslu hafi húsnæðinu ekki verið skilað í samræmi við þetta ákvæði leigusamningsins. Þannig hafi veggir verið verulega óhreinir og jafnframt ofn og gluggar. Þá hafi ryk og óhreinindi verið víðsvegar um húsið. Auk þessa hafi verið búið að rífa teppi af stiga í húsinu og setja upp millivegg á milli herbergja sem ekki hafi verið fyrir leigutíma. Samkvæmt 39. gr. húsaleigulaga sé tryggingu þeirri, sem leigjanda sé gert að setja fram vegna leigu á húsnæði, ætlað að vera til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða. Þannig megi ljóst vera að sóknaraðili eigi rétt til þess að fá greitt úr tryggingu þeirri er varnaraðili hafi lagt til í samræmi við umrætt ákvæði húsaleigulaga.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili segir að hann hafi staðið við alla samninga sem gerðir hafi verið. Hann hafi greitt leigu á réttum tíma og séð um viðhald samkvæmt samningum þar um. Þrátt fyrir að almennt viðhald eigi að vera á höndum leigusala hafi varnaraðili séð um það, að svo miklu leyti sem hann hafi kunnað. Ekkert af kröfu sóknaraðila geti fallið undir viðskilatjón, enda hafi varnaraðili ekki skemmt húseignina.
Meginhluti þess tjóns sem reifaður hafi verið hafi sannarlega verið til staðar við upphaf leigutíma og þannig verið til staðar þegar varnaraðili hafi flutt inn. Þetta megi vel sjá af skoðun við upphaf leigutíma, til dæmis á teppi í stiga, en það hafi verið ónýtt þegar varnaraðili hafi flutt inn. Samkvæmt lögum sé málið fyrnt og fyrningarfrestur á nýjum kröfum sóknaraðila löngu liðinn. Dagsetningarnar séu eftirfarandi:
Krafa sóknaraðila, án allra upplýsinga um fjárhæðir, hafi borist 28. júní 2018 til C sem reki leiguvernd. Þaðan hafi hún verið send til varnaraðila sem hafi svarað kröfunni innan fjögurra vikna eða 26. júlí 2018. Þar á milli hafi verið búið að mæta á staðinn og fara yfir málið þar sem óeðlileg krafa sóknaraðila hafi verið rædd. Síðasti dagur sem hægt hafi verið að senda þetta til kærunefndar húsamála hafi verið 23. ágúst 2018. Kærunefndin hafi móttekið kröfuna 6. september 2018. Samkvæmt 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga þurfi kæra að berast kærunefnd innan fjögurra vikna frá svari leigjanda. Það hafi ekki gerst og málið þannig fallið á tíma.
Þrátt fyrir fyrningu sé málið ósanngjarnt þar sem verið sé að fara fram á viðgerðir og viðhald langt út fyrir allan þjóðarbálk. Viðhald, sem samið hafi verið um til lækkunar á leiguverði, hafi sannanlega verið innt af hendi. Lögin séu skýr í þessum efnum, þ.e. leigusali leigi íbúðarhúsnæði út og beri ábyrgð á viðhaldi þess og leigjandi fari vel með og greiði fyrir afnot. Það hafi varnaraðili gert og ekki fallið ljóður á það mál nokkru sinni.
IV. Niðurstaða
Samkvæmt leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingu að fjárhæð 750.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á samningnum. Tryggingin var í formi sjálfskuldarábyrgðar þriðja aðila. Sóknaraðili hefur gert kröfu í trygginguna á þeirri forsendu að ástand hins leigða við lok leigutíma hafi verið óviðunandi.
Samkvæmt 2. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er heimilt að leggja sjálfskuldarábyrgð þriðja aðila, eins eða fleiri, til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi. Í 7. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð skv. 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu skv. 1. málsl. falli trygging eða ábyrgð úr gildi. Þegar trygging eða ábyrgð sé niður fallin samkvæmt þessari málsgrein skuli leigusali skila leigjanda viðskiptabréfum eða öðrum skilríkum sem hann hafi afhent fyrir tryggingunni og leigjandi hafi lögvarða hagsmuni af að fá aftur. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis skv. 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella falli trygging eða ábyrgð úr gildi. Trygging eða ábyrgð skuli halda gildi sínu þar til endanlega niðurstaða liggi fyrir um bótaskyldu leigjanda.
Samkvæmt leigusamningi lauk leigutíma 31. maí 2018 en ráðið verður af gögnum málsins að samkomulag hafi verið með aðilum um að húsnæðinu yrði skilað 10. júní 2018. Þá liggja fyrir gögn frá sjálfskuldarábyrgðaraðila varnaraðila vegna beiðni sóknaraðila um tjónaskoðun vegna viðskilnaðar íbúðarinnar við lok leigutíma. Gögnin eru dagsett 21. júní 2018 og fór skoðun á húsnæðinu fram þann dag. Einnig liggur fyrir ódagsett bréf varnaraðila þar sem hann mótmælir kröfu sóknaraðila í trygginguna. Í greinargerð varnaraðila segir að hann hafi hafnað kröfunni 28. júlí 2018 og hefur því ekki verið mótmælt af hálfu sóknaraðila. Við úrlausn málsins verður því miðað við að varnaraðili hafi hafnað kröfunni þann dag. Kæra sóknaraðila barst kærunefnd 6. september 2018 og því ljóst að málið barst kærunefnd ekki innan fjögurra vikna frá því að varnaraðili hafnaði kröfunni og tryggingin var því fallin úr gildi, sbr. 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þegar af þeirri ástæðu er kröfu sóknaraðila hafnað.
ÚRSKURÐARORÐ:
Kröfu sóknaraðila um að ganga að tryggingu varnaraðila er hafnað.
Reykjavík, 4. desember 2018
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson