Nr. 121/2018 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 121/2018
Sameign/séreign: Lagnir.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með rafrænni álitsbeiðni, dags. 20. nóvember 2018, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerðir gagnaðila, dags. 7. og 22. nóvember 2018, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 16. desember 2018, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 7. febrúar 2019.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið B, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi risíbúðar. Ágreiningur er um kostnaðarþátttöku vegna endurnýjunar á lagnagrind sem staðsett er í kjallara hússins og lögnum sem liggja frá grindinni upp í íbúð álitsbeiðanda.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að hússjóður skuli greiða fyrir endurnýjun á lögnum úr lagnagrind í kjallara og upp í íbúð hans.
Í álitsbeiðni kemur fram að eftir að breytingar hafi verið gerðar á kjallara hafi nýr eignaskiptasamningur verið gerður árið 2005, áður en núverandi eigendur hafi keypt íbúðir sínar í húsinu. Fram að nýja samningnum hafi til dæmis allar íbúðir verið með sameiginlegt þvottahús í kjallara, en því hafi nú verið skipt þannig að stór hluti þess sé séreign kjallaraíbúðar, en lítill hluti sameign miðhæðar og risíbúðar. Einföldum millivegg hafi verið slegið upp á milli eignarhlutanna. Inntak rafmagns og heits og kalds vatns hafi við þessa breytingu verið staðsett í séreignarhluta kjallaraíbúðar. Grind með heitavatnsmælum hafi einnig verið skipt upp, þannig að mælir og grind kjallaraíbúðar sé þeim megin við millivegginn sem tilheyri henni en mælar og grind fyrir miðhæð og risíbúð sé þeirra megin.
Skipta hafi þurft um lagnir frá grindinni að ofnakerfi í rishæð þar sem lagnirnar hafi verið farnar að leka. Allir íbúar hafi verið sammála um að verkið hafi verið áríðandi og ekki þolað bið. Samkomulag hafi náðst um að álitsbeiðandi greiddi helming af kostnaðinum og gagnaðili hinn, á meðan beðið væri álits kærunefndar.
Umræddar lagnir liggi úr lagnagrind sem sé staðsett í sameign mið- og rishæðar í kjallararými hússins og séu á sérmæli en allar heitavatnslagnir hússins séu á sérmæli fyrir hvern eignarhluta. Þær liggi í gegnum vegg inn í kjallaraíbúð og upp í gegnum skorstein, sem sé í sameign, sem fari í gegnum miðhæð og komi út úr vegg á rishæð þar sem lagnirnar tengist inn á ofnakerfi risíbúðar. Ofnakerfi rishæðar sé tengt öllum ofnum risíbúðar og að auki sé kerfið tengt ofni sem sé staðsettur á miðhæð við sameiginlegan inngang mið og rishæðar og sé í sameign þessara tveggja eignarhluta, ekki í eigu kjallaraíbúðar. Ofninn við innganginn sé því í raun tengdur lögnunum sem skipt hafi verið út.
Vísað sé til þess að alla jafna liggi lagnir í sameign þar til þær komi út úr vegg eða upp úr gólfi í séreign. Vísað sé til 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Staðsetning lagnagrindarinnar og inntaks fyrir heitt vatn sé ekki sérstaklega hönnuð með hagsmuni risíbúðar í huga, heldur hljóti hagsmunir heildarinnar að hafa ráðið för við hönnun kerfisins á sínum tíma. Að auki sé hluti ofnakerfisins sem nýlagnirnar fæði, í sameign, þ.e. ofninn við inngang sem sé í sameign mið- og rishæðar. Af þeim hljóti nýlagnirnar að teljast sameign.
Í greinargerð eiganda kjallaraíbúðar segir að gerð sé krafa um að umræddar lagnir verði taldar séreign risíbúðar eða sameign miðhæðar og risíbúðar með vísan til 7. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús.
Umrædd lögn liggi frá lagnagrind sem þjóni mið- og rishæð og sé hún staðsett í þvottahúsi sem sé í sameign mið- og rishæðar. Lögnin tengist mæli rishæðar og nýtist þeirri íbúð eingöngu utan eins ofns sem sé í sameign mið- og rishæðar. Umrædd vatnslögn nýtist kjallaraíbúðinni ekki á nokkurn hátt og á íbúðina falli enginn kostnaður af vatninu sem um hana fari. Rök hnígi þannig að því að lögnin teljist séreign rishæðar eða sameign ris- og miðhæðar.
Í greinargerð eiganda miðhæðar segir að nýr eignaskiptasamningur hafi talsvert breytt tilhögun í húsinu frá því sem verið hafði. Eignarhlutar, sem höfðu verið sameign allra eða sumra, hafi orðið séreignir annars vegar risíbúðar og hins vegar kjallaraíbúðar, en eignarhluti miðhæðar hafi minnkað sem því hafi numið. Inntak, bæði rafmagns og heits og kalds vatns, hafi við þessa breytingu verið staðsett í séreignarhluta kjallaraíbúðar sem sé óheppilegt. Lagnagrind með heitavatnsmælum hafi einnig verið skipt þannig að mælir og grind kjallaraíbúðar sé þeim megin við millivegginn sem tilheyri henni, en mælar og grind fyrir miðhæð og risíbúð sé þeirra megin.
Frá grindinni liggi lagnir upp á hæðirnar. Fyrir miðhæð liggi þær í gegnum loft/gólfplötu. Fyrir risíbúð fyrst í gegnum millivegginn yfir í kjallararýmið, séreign kjallaraíbúðar, og þaðan upp í gegnum stromp sem sé í sameign allra. Strompurinn liggi frá kjallara upp í gegnum húsið og þak. Lagnirnar komi út úr vegg á rishæð og tengist þar inn á ofnakerfi risíbúðar.
Í íbúð álitsbeiðanda hafi verið eirlagnir sem hafi valdið margvíslegu og ítrekuðu lekatjóni í gegnum árin og bitnað talsvert á eiganda miðhæðar sem hafi að lokum gert kröfu á þáverandi eiganda íbúðar álitsbeiðanda um að þeim yrði skipt út. Það hafi verið gert árið 2012 að undanskildum litlum búti sem hafi legið frá grind í sameign í kjallara að ofnakerfi risíbúðar sem hafi verið skilinn eftir. Lagnirnar hafi tekið upp á því að leka í sumar í kjallararýminu og þurft að bregðast við því. Ágreiningslaust sé að um hafi verið að ræða nauðsynlega viðgerð.
Að mati pípulagningarmeistara, sem hafi séð um viðgerðina, sé það vaninn að þetta heyri undir þá séreign sem um ræði og hafi hann því sent reikning til álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi telji þetta heyra undir gagnaðila. Lög um fjöleignarhús virðast nokkuð mótsagnarkennd hvað þetta varði og ekki gott að lesa í þau.
Þess sé krafist að gagnaðili greiði fyrir skipti á eirlögnunum í nýjar viðurkenndar lagnir úr lagnagrind í kjallara og upp í íbúð. Alla jafna séu lagnir í sameign þar til þær komi út úr vegg eða upp úr gólfi í séreign. Vísað sé til 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Gagnaðili óski einnig álits kærunefndar vegna lagna sem liggi úr sameiginlegu þvottahúsi miðhæðar og risíbúðar að sérstæðum bílskúr miðhæðar. Forsagan sé sú að úr þessu sameiginlega kjallararými liggi frá grind og mæli miðhæðar lagnir með heitu og köldu vatni í gegnum útvegg, undir heimreið (sameign) og í bílskúrinn. Við lagfæringu á heimreið sumarið 2006 hafi tekist svo óheppilega til að heitavatnslögn hafi verið tekin í sundur og hafi bílskúrinn því verið heitavatnslaus upp frá því. Veturinn 2018 hafi kaldavatnslögn út í bílskúr farið vegna frostverkunar. Eigandi miðhæðar hafi gert við það á eigin kostnað, en nú sé velt upp þeirri spurningu hvaða álit kærunefnd hafi á ábyrgð gagnaðila á þessum skaða á heitavatnslögn og síðar viðgerðarkostnaði á kaldavatnslögn. Spurningin snúist um hvort lagnirnar séu í sameign þar til þær komi inn í bílskúrinn eða ekki.
Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að umræddar lagnir fæði ekki eingöngu ofnakerfi í íbúð hans heldur einnig einn ofn sem sé í sameign risíbúðar og miðhæðar. Af greinargerð eiganda miðhæðar megi ráða að þessar lagnir þjóni eingöngu risíbúð en svo sé ekki.
Varðandi lagnamál í bílskúr þá telji álitsbeiðandi að nokkuð vanti upp á þá greinargerð til að skýrt komi fram hvernig málum hafi verið háttað. Einnig telji álitsbeiðandi æskilegt að eigandi kjallaraíbúðar fái að tjá sig um greinargerð eiganda miðhæðar, eigi að taka málið fyrir af kærunefnd.
III. Forsendur
Deilt er um hvort kostnaður vegna endurnýjunar á lögnum sé sameiginlegur eða sérkostnaður álitsbeiðanda.
Í 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er fjallað um séreign. Samkvæmt 7. tölul. þeirrar lagagreinar falla undir séreign fjöleignarhúss lagnir og tilfæringar, hverju nafni sem þær nefnast og hvar sem þær eru, sem eingöngu þjóni þörfum viðkomandi séreignar.
Í 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús segir að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan eru líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða.
Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.
Kærunefnd telur að túlka beri ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið og þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt. Nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar, þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar, þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á „rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu“ svo að notuð séu ummæli í greinargerð með 2. gr. laga um fjöleignarhús.
Í gildandi eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið, sem var móttekin til þinglýsingar 24. febrúar 2005, segir:
Hitainntak og mælar fyrir eign 0001 eru staðsettir í þvottahúsi íbúðarinnar. Hitainntak og mælar fyrir eignir 0101 og 0201 eru staðsettir í rými 0003. Vatnsinntak er staðsett í rými 0003.
Ágreiningur snýr að lögnum sem liggja frá lagnagrind í rými 0003 í kjallara hússins upp í íbúð álitsbeiðanda. Nánar tiltekið er lagnagrindin í þvottahúsi sem er í sameign eigenda mið- og rishæðar en eigandi kjallaraíbúðar hefur umgengisrétt um það rými. Fyrir liggur að lagnirnar tengjast sérmæli rishæðar en þær liggja einnig að ofni sem er í þvottahúsinu og er hann þannig í sameign sumra.
Gagnaðili byggir á því að umræddar lagnir séu á sérmæli og eingöngu ætlaðar til að þjóna þörfum eiganda risíbúðar. Því sé um séreign að ræða. Eigandi kjallaraíbúðar vísar einnig til þess að lagnirnar liggi frá lagnagrind sem þjóni mið- og rishæð og nýtist þannig ekki íbúð hans á nokkurn hátt. Til vara gerir hann því kröfu um viðurkenningu á því að lagnirnar séu í sameign sumra, þ.e. mið- og rishæðar.
Það er álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Beri aðeins að líta til ákvæðis 7. tölul. 5. gr. í undantekningartilvikum. Almennt hefur kærunefnd litið svo á að lagnir teljist sameign í skilningi 7. tölul. 8. gr. laganna þar til inn fyrir vegg íbúðar er komið, þ.e. út úr vegg eða upp úr gólfi. Að mati kærunefndar hefur ekkert komið fram í máli þessu sem tilefni gefur til að víkja frá umræddri meginreglu um að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra.
Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið er það niðurstaða kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda um að kostnaður vegna endurnýjunar á umræddum lögnum sé sameiginlegur.
Í 2. mgr. 5. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála, nr. 881/2001, segir að áður en kærunefnd tekur mál til meðferðar skuli það að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélags. Eigandi miðhæðar tekur til umfjöllunar í greinargerð sinni ástand lagna sem liggja út í bílskúr og óskar álits á kostnaðarþátttöku vegna viðgerða þeirra. Ekki verður ráðið að hún hafi gert kröfu um kostnaðarþátttöku gagnaðila vegna þessa, en fyrir liggur að þessi hluti málsins hefur ekki komið til umfjöllunar og/eða afgreiðslu innan húsfélagsins. Það er því niðurstaða kærunefndar að vísa beri þessum hluta málsins frá.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna endurnýjunar lagna frá kjallara upp í íbúð álitsbeiðanda sé sameiginlegur.
Reykjavík, 7. febrúar 2019
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson