Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 8. júní 2004.
Ár 2004 þriðjudaginn 8. júní, er í Matsnefnd eignarnámsbóta samkvæmt lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matmálið nr. 4/2004
Akraneskaupstaður
gegn
Jóhannesi Ástvaldssyni.
og í því kveðinn upp svohljóðandi
ÚRSKURÐUR
Úrskurð þennan kveða upp Allan Vagn Magnússon, héraðsdómari, varaformaður matsnefndar eignarnámsbóta, ásamt meðnefndarmönnunum, Karli Axelssyni, hæstaréttarlögmanni og Sverri Kristinssyni, löggiltum fasteignasala, en varaformaður hefur kvatt þá til starfa í málinu skv. heimild í 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973.
Eignarnemi er Akraneskaupstaður, Stillholti 16-18, Akranesi.
Eignarnámsþoli er Jóhannes Ástvaldsson, Eiðistorgi 5, Seltjarnarnesi.
Með beiðni, dagsettri 10. mars sl., fór eignarnemi þess á leit að fram færi eignarnámsmat á svokölluðum Sýruparti, Breiðgötu 8A, Akranesi. Lóð þessi er þinglesin eign eignarnámsþola, Jóhannesar Ástvaldssonar. Í beiðni segir að þörf sé fyrir lóðir undir atvinnustarfsemi er tengist fiskvinnslu og hafi kaupstaðurinn af þeim sökum falast eftir kaupum á spildunni og átt í áralöngum viðræðum við lóðareiganda en samkomulag ekki orðið um hæfilegt endurgjald. Aðilar hafi gert samkomulag um að láta meta spilduna án þess að skuldbindandi væri fyrir eignarnámsþola en hins vegar skyldi eignarnemi bundinn af niðurstöðu þeirra. Mat matsmanna dagsett í júní 2003 var að verðmæti lóðarinnar væri 4.500.000 krónur. Eignarnámsþoli bauð eignarnema spilduna fyrir 8.500.000 króna með bréfi 10. september sama árs. Bæjarráð Akraneskaupstaðar hafnaði boði þessu. Samningar tókust ekki og samþykkti bæjarráð á fundi 26. febrúar sl. að leita eftir því að lóðin væri tekin eignarnámi. Er í beiðninni vísað til 2. mgr. 32. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og samkomulags aðila um að fela Matsnefnd eignarnámsbóta að meta lóðina til verðs.
Að ábendingu matsnefndarinnar á fundi hennar með aðilum 5. apríl sl. óskaði eignarnemi eftir umsögn Skipulagsstofnunar í samræmi við 32. gr. skipulags- og byggingarlaga vegna fyrirætlunar kaupstaðarins að taka eignarnámi landspildu í landi kaupstaðarins, Breiðargötu 8A, eignarnámi en tilefni eignarnámsins væru framkvæmdir í samræmi við skipulag. Í umsögn skipulagstjóra frá 19. apríl sl. segir að af gögnum málsins megi ráða að mikið beri í milli verðhugmynda aðila og ljóst að aðilar hefðu sannanlega reynt að ná samkomulagi um kaupverð. Segir í lok umsagnarinnar að Skipulagsstofnun telji að eðlilegur grundvöllur eignarnáms sé fyrir hendi.
Með bréfi dagsettu 27. apríl sl. kynnti bæjarstjóri Akraneskaupstaðar að sú tillaga yrði lögð fyrir fund bæjarstjórnar Akraness 11. maí að umrædd eign yrði tekin eignarnámi á grundvelli heimilda í skipulags- og byggingarlögum. Var eignanámsþola gefinn kostur á að koma athugasemdum sínum við þessa fyrirætlan á framfæri eigi síðar en 10. maí. Engar athugasemdir komu fram. Á fundi bæjarstjórnar 11. maí sl. var samþykkt sú tillaga bæjarstjóra “að taka eignina Sýrupart eignarnámi sbr. 2. mgr. 32. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 37 frá 1997,...” Enn fremur var samþykkt að fara þess á leit við matsnefnd eignarnámsbóta að fram fari mat á eignanámsbótum til handa eignarnámsþola vegna eignarnámsins.
Að þessum ákvörðunum teknum voru efni til þess að halda meðferð matsmáls þessa áfram og var ákveðinn tími til flutnings málsins til 2. júní sl.
Samkvæmt matsvottorði Fasteignamats ríkisins dagsettu 26. ágúst 2003 var mat lóðarinnar, sem í vottorðinu er sögð 5.919,2 fermetrar, 7.213.000 krónur. Þann 14. maí sl. úrskurðaði Yfirfasteignamatsnefnd um kæru eignarnámsþola, Jóhannesar Ástvaldssonar, frá 19. nóvember á fasteignaamati lóðarinnar.
Niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar hljóðar svo:
“Samkvæmt skipulagi er kæruandlagið óbyggð iðnaðar- og athafnalóð á Akranesi. Stærð hennar er ekki óyggjandi en hér verður miðað við skráða stærð hennar 5.919,2 m2 og að þá sé ekki meðtalinn sá hluti hennar sem gengur út sjó, en fjörukamburinn og nálægð við sjóinn dregur nokkuð úr nýtingarmöguleikum hennar. Lóðin er við hliðina á umsvifamesta fyrirtæki kaupstaðarins, og er það jafnframt eitt stærsta sjávarútvegsfyrirtæki landsins. Lóðin er einnig nálægt kjarna Akraneskaupstaðar.
Einingarverð samkvæmt matsvottorði FMR í ágúst 2003 er 1.219. kr./ m2 sem er nokkru lægra en aðliggjandi lóða þar sem það er 1.411-1.641 kr./ m2, eftir stærð lóða, kostnaði við nýtingu þeirra og leyfilegu byggingarmagni á þeim. Við lóðarmat verður að taka tillit til kostnaðar við að gera lóðir byggingarhæfar. Er þá átt við gatnagerðargjöld og tengigjöld sem sveitarfélög eða veitufyrirtæki innheimta af lóðarhöfum.
Með tilliti til legu lóðarinnar og líklegra nýtingarmöguleika hennar telst hæfilegt mat hennar vera kr. 9.016.250 í fasteignamati 31. desember 2003.”
SJÓNARMIÐ EIGNARNEMA:
Matssjónarmið þau er eignarnemi ber fyrir sig eru þessi helst:
Sýrupartur sé hluti af svokölluðu Breiðarsvæði, en samkvæmt deiliskipulagi svæðisins frá árinu 1998 megi eingöngu ráðstafa lóðum á milli Hafnarbrautar og Breiðargötu “til starfsemi er tilheyrir fiskvinnslu, útgerð eða til þarfa Akraneshafnar.” sbr. 3. gr. skilmála er gildi um deiliskipulag Breiðarsvæðis. Samkvæmt 3.gr. sé óheimilt að auka íbúðabyggð á svæðinu. Þessi fyrirmæli takamarki því notkun á Sýrupartinum og þann hóp aðila sem kunni að hafa áhuga á að reisa þar mannvirki. Ætla megi að almennt séu lóðir undir íbúðabyggð dýrari en undir iðnaðar- og/eða fiskvinnslustarfsemi.
Eftirspurn eftir lóðum fyrir starfsemi undir “fiskvinnslu, útgerð eða til þarfa Akraneshafnar” hafi verið óveruleg á undanförnum árum á Akranesi. Iðnaðarstarfsemi hafi byggst upp í öðrum hluta bæjarfélagsins. Fram hafi komið ósk frá einu fyrirtæki um lóð til að reisa 500-800 m2 byggingu, en fyrirtækið hafi flutt starfsemi sína frá Suðurnesjum til Akraness á árinu 2002. Að öðru leiti sé eignarnema ekki kunnugt um neinn aðila er hafi óskað eftir að reisa mannvirki á Breiðarsvæðinu. Þá sé eignarnemi eigandi að svokallaðri Kárabæjarlóð er liggi samhliða Sýrupartinum, þannig að ekki sé um lóðarskort að ræða.
Þegar viðræður eignarnema og eignarnámsþola hafi staðið yfir um kaup eignarnema á Sýrupartinum hafi verið leitast við að finna viðmiðanir við lóðarverð í öðrum sveitarfélögum en af hálfu eignarnema er tekið fram að almennt séð verði að fara varlega í því að miða við einstök þekkt viðskipti með lóðir í öðrum sveitarfélögum.
Ekki hafi verið mikið um frjáls viðskipti með eignarlóðir manna á millum innan Akraneskaupstaðar á undanförnum árum. Nýbyggingar hafi verið á leigulóðum úthlutað af eignarnema. Sé því ekki unnt að segja að myndast hafi markaðsverð á eignarlóðum. Eignarnemi hafi þó keypt svonefnda Kárabæjarlóð af Sambandi íslenskra samvinnufélaga á árinu 1995. Kárabæjarlóðin sé 6.697 m2 að stærð og kaupverð hennar hafi numið 1.506.825 krónum, staðgreitt.
Eigandi Sýruparts hafi haft óverulegan arð af lóðinni og eini arður af spildunni, sem eignarnema sé kunnugt um, sé að olíufélög hafi greitt leigu fyrir að mega leggja olíuleiðslur um spilduna.
Af hálfu eignarnema er sérstök áhersla á það lögð, að ekki sé unnt að líta til fasteignamats Sýrupartsins. Samkvæmt 27. gr. l. nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna skuli skráð matsverð fasteignar “vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum…” sbr. 1. mgr. Í 2. mgr. segi að “Sé slíkt gangverð sambærilegra eigna ekki þekkt skal skráð matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um sambærilegt gangverð með hliðsjón af kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra…” o.s.frv. Tilgangur með verðmati fasteigna samkvæmt l. nr. 6/2001 sé ekki að vera leiðbeinandi um verð fasteigna í kaupum og sölu. Fasteignamat eigi að endurspegla gangverð sambærilegra eigna. Eignarnemi telur að í því tilviki sem hér um ræðir sé ekki til að dreifa “gangverð sambærilegra eigna” og mjög erfitt sé að miða við sölu í öðrum sveitarfélögum, hafi Fasteignamat ríkisins miðað við önnur sveitarfélög. Ef finna eigi “gangverð sambærilegra eigna” sýnist eina tilvikið vera kaup eignarnema á Kárabæjarlóð árið 1995. Eignarnemi telur að fasteignamat Breiðargötu 8A byggi ekki á þeim sjónarmiðum, sem fram koma í 27. gr. l. nr. 6/2001, eða í 6. mgr. 8. gr. rgj. nr. 406/1978 með síðari breytingum. Hér sé um “formúlumat” að ræða sem byggi ekki á hvað teljist “gangverð sambærilegra eigna.”
Eignarnemi staðhæfir að í sjálfu sér sé lítið eða óverulegt verðmæti í Sýrupartinum. Verðmæti spildunar ráðist af notkunarmöguleikum hennar. Allar lagnir vanti að spildunni og vegalagning sé léleg, a.m.k. sé ekki komið bundið slitlag. Lóðin sé þannig ekki í byggingarhæfu ástandi, og til að spildan verði nothæf (öðlist fjárhagslegt gildi) yrði eigandi að kosta all verulegum fjármunum til.
Í ljósi þess að eignarnámsþoli hefur hafnað niðurstöðu matmanna frá því í júní 2003 og neitað að ganga að samningum við eignarnema á grundvelli niðurstöðu verðmatsins lítur eignarnemi svo á að hann sé ekki lengur bundinn af niðurstöðu matsmannanna.
Afstaða eignarnema er sú að hafi Skeljungur hf. og Olíufélagið hf., öðlast óbein réttindi til Sýrupartsins þá geri eignarnemi ekki kröfu til að eignarnámið nái til þeirra réttinda.
Vísað er til sjónarmiða sem koma fram í greinargerð bæjarstjóra eignarnema, dags. 9. júní 2003, vegna matsins í júní 2003.
Samkvæmt Fasteignamati ríkisins er stærð Sýruparts talin 5.919 m2 en samkvæmt mælingu Hönnunar ehf. 6.701 m2 Það er álit eignarnema að það eigi ekki að skipta máli við matið, þó mismunandi mælingar gefi ekki sömu niðurstöðu um stærð Sýrupartsins; mörk spildunnar séu ljós og ágreiningslaus. Telur eignarnemi að Matsnefndin geti tekið sömu afstöðu til þessa atriðis eins og gert var í matinu í júní 2003.
SJÓNARMIÐ EIGNANÁMSÞOLA:
Breiðarsvæðið hafi verið deiliskipulagt og sé tilbúið til afnota. Það hafi áhrif til hækkunnar á verðmæti lands þar sem gera megi ráð fyrir því, að því skemmri tíma sem þurfi að bíða eftir því, að hafa megi fullt gagn af fasteign samkvæmt gildandi deiliskipulagi, þeim mun meira sé verðmæti hennar.
Að gefnu tilefni hafi eignarnámsþoli gert að því gangskör, að lóðin yrði metin sem sjálfstæð lóð á vegum FMR með eðlilegum hætti til fasteignamatsverðs. Undirmati hafi lokið 26. ágúst 2003 og hljóðað upp á 7.213.000 krónur. Eignarnámsþoli hafi skotið því mati til yfirmats og hafi Yfirfasteignamatsnefnd í úrskurð sínum 14. maí sl., ákvarðað verðmæti lóðarinnar 9.016.250 krónur í fasteignamati 31. desember 2003. Í úrskurðarforsendunum taki Yfirfasteignamatsnefndin fram, að lóðin sé við hliðina á umsvifamesta fyrirtæki kaupstaðarins og að það sé jafnframt eitt stærsta sjávarútvegsfyrirtæki landsins. Lóðin sé og nálægt kjarna Akraneskaupstaðar. Jafnframt komi þar fram, að matið hafi miðast við flatarmálið 5.919.2 fermetrar, sem sé hin skráða stærð lóðarinnar.
Lóðin Breiðagata 8A sé á svokallaðri Skagatá á Akranesi og samkvæmt skrá Fasteignamats ríkisins (FMR) beri hún landnúmerið 132352. Samkvæmt mælingum á flatarmáli hennar, sem verkfræðistofan Hönnun hafi framkvæmt með því að nota loftmyndir frá 1955 og 1995 auk eldri korta, muni flatarmálið ýmist talið 5.919 fermetrar eða 6.701 fermetri. Sé hins vegar flatarmál allrar lóðarinnar mælt - þ.e. netlög lóðarinnar í sjó talin með - sé það líklega yfir 10.000 fermetrar.
Eignarnámsþoli geri kröfu til þess, að flatarmál netlaga lóðarinnar í sjó sé sérstaklega mælt og metið sérstaklega til peningaverðs sem hluti lóðarinnar. Ógerlegt sé að meta lóðina til peningaverðs með skynsamlegum og áreiðanlegum hætti án þess að fyrir liggi, hvert sé rétt flatarmál hennar - þ.m.t. netlög.
Lóðin Breiðargata 8A sé á afar eftirsóttu landi ofan við Akraneshöfn og eignarnemi hafi sýnt mikinn áhuga á að eignast hana. Tvívegis hafi hann látið þinglesa á lóðina forkaupsrétti sínum að henni, fyrst 3. desember 1986 til fimm ára og síðan aftur 6. desember 1991 til fimm ára og nú síðast tekið ákvörðun um að leita eignarnáms á lóðinni. Það hefði hann naumast gert, nema af því að honum sé mikið í mun að verða eigandi lóðarinnar og telji það ekki þola bið að fá eignarrétt yfir lóðinni og telji mikla hagsmuni í húfi. Lóðin að Breiðargötu 8A henti Laugafiski/HB & Co hf einstaklega vel til frekari þróunar og aukningar á starfsemi fyrirtækisins og hyggist fyrirtækið reisa hús yfir starfsemina, vinnsluhús um 1000-1200 fermetra að flatarmáli.
Þá fari fasteignaverð á Akranesi hækkandi fyrir áhrif Hvalfjarðarganga, aukinnar stóriðju við Grundartanga, sameiningar hafna við Faxaflóa og Sundabrautar.
Eignarnámsþoli telur engin haldbær rök af hálfu eignarnema hafa verið færð fyrir því, að búið væri að fullreyna samningaleiðina, þegar hann tók ákvörðun um að "leita eignarnáms" á lóðinni, svo sem þó sé áskilið í 3. mgr. 32. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.
Tvö helstu sjónarmið við eignarnámsmat séu annars vegar mat með hliðsjón af markaðsvirði/söluvirði fasteignar og hins vegar mat með hliðsjón af nytjavirði eignar. Meðal þeirra gagna sem séu til marks um markaðsverð fasteignar m.a. með hliðsjón af nefndum mælikvörðum sé fasteignarmatsverð, eins og það er ákveðið af FMR, þar eð því sé ætlað að tjá "sennilegt söluverð". Vitnað er til ákvæðis 6. mgr. 8. gr. reglugerðar um fasteignaskráningu og fasteignamat nr. 406/1978, en þar segi:
"Mat lóða skal miðast við sennilegt söluverð slíkra lóða í því þéttbýlishverfi, sem um er að ræða, enda sé lóðin hæf til tilætlaðra nota, svo sem byggingar íbúðarhúss, iðnaðarhúss eða fyrir annan atvinnurekstur. Skal leitast við að finna út lóðarverð í viðkomandi hverfi. Ber við slíkt almennt mat að taka tillit til þeirra triða, sem hafa almennt áhrif á lóðarverð í hverfinu svo sem afstöðunnar milli íbúðarhúsa og atvinnuhúsnæðis, þéttbýlis umhverfis viðskiptahverfi, samgangna, venjubundinnar aðsóknar almennings að einstökum verslunarhverfum, hagnýtingar og hagnýtingarkosta með hliðsjón af almennum ákvæðum laga um byggingar- og skipulagsmál og ákvörðun um yfirvalda, sem um slík málefni fjalla. Þá bera að taka tillit til þess tilkostnaðar sem það hefur haft í för með sér að gera lóð hæfa til þeirra nota, sem hún er í. Við mat lóða skal fylgt sömu grundvallarreglum hvort sem um er að ræða eignarlóð eða leigulóð."
Að vísu sé það svo, að skráð fasteignamatsverð lóða fullnægi síður en svo ávallt framangreindu ákvæði um, að það skuli tjá "sennilegt söluverð". Því valdi m.a. að oft liggi gömul möt til grundvallar skráðu fasteignarmatsverði, sem ekki hafi verið leiðrétt með hliðsjón af atvinnu- og verðþróun á því landsvæði, þar sem fasteign liggur. Vitnað er til skoðana Stefáns Ingólfssonar verkfræðings, sem fram komi í símbréfi hans frá 27. marz 2003. Segi þar að verðmæti lóða á Akranesi muni að líkindum fara hækkandi á næstu árum m.a. vegna mikillar uppbyggingar í áliðnaði og starfsemi honum tengdri við Grundartanga. Einnig að hlutverk Akraness sem fiskihafnar muni líklega fara mjög vaxandi eftir sameiningu þá á höfnum við Faxaflóa, sem nú hafi verið ákveðin. Fasteignamat lóðar, sem Akraneskaupstaður hafi lagt til grundvallar skattlagningu sé um 1800 kr./fermetrinn. Í því felist af hálfu kaupstaðarins viðurkenning á verðmæti til skattlagningar, sem ávallt sé lægra en markaðsverð. Þótt sveitarfélögin Selfoss og Suðurnesjabær hafi verið nefnd til viðmiðunar, sé sennilegt að framundan sé miklu hraðari uppbygging á Akranesi, því að þar séu landþrengsli sem ekki séu á hinum tveimur stöðunum, auk þess sem búast megi við, að þar verði uppbyggingin hlutfallslega hægari. Land sem hafi farið undir götu og sé skilað aftur, þegar gata sé lögð niður, skuli falla aftur til lóðareiganda, sbr. 1. mgr. 24. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Sú hagkvæmni, sem fáist með því að sameina lóðir með því að kaupa lóð, sem liggi við hliðina á lóð kaupanda, sé verðmæti á hendi hans. Hugmyndir um matsverð 13 milljónir króna, staðgreitt fyrir lóðina að Breiðargötu 8A, séu sanngjarnar að mati Stefáns Ingólfssonar.
Fasteignamat lóðarinnar að Breiðargötu 8A sé allsterk vísbending um verðmæti hennar. Niðurstaða Yfirfasteignamatsnefndar, sbr. úrskurð hennar frá 14. maí sl. um að verðmæti lóðarinnar að Breiðargötu 8A sé 9.016.250 krónur jafngildi því, að verð hvers fermetra sé 1.736 krónur. Hins vegar ef miðað sé við þá forsendu, að flatarmál lóðarinnar að Breiðargötu 8A sé 6.701 fermetri, sé fasteignamat lóðarinnar 11.632.936 krónur. Og sé loks miðað við að heildarflatarmál lóðarinnar sé um 10.151 fermetrar (þurrlendi + netlög), sé verðmæti hennar - að öðru leyti miðað við forsendur Yfirfasteignamatsnefndarinnar - 17.622.136 krónur. Eins og áður segi, telji Stefán Ingólfsson verkfræðingur, sem hafi starfað áratugum saman að fasteignamatsmálum, m.a. hjá FMR, oft mega fara nærri raunvirði/markaðsvirði með því að hækka verðið um 10-20% frá fasteignarmatsverði/skattmati. Ef markaðsverð sé að jafnaði 10-20% hærra en fasteignamasverð FMR, gæti hæfilegt matsverð lóðarinnar að Breiðargötu 8A verið á bilinu 20-23 milljónir króna.
NIÐURSTAÐA
Eftir ábendingu matsnefndarinnar hefur eignarnemi aflað umsagnar Skipulagsstofnunar ríkisins svo sem áskilið er í 32. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og kemur þar fram að stofnunin telur eðlilegan grundvöll eignarnáms fyrir hendi. Kemur fram í umsögninni það mat stjórnvaldsins að aðilar hafi sannanlega reynt að ná samkomulagi um kaupverð. Að fenginni umsögn þessari og eftir að eignarnámsþola hafði verið gefinn kostur á að koma athugasemdum á framfæri við þá fyrirætlan eignarnema að taka “Sýrupart” eignarnámi samþykkti bæjarstjórn Akraneskaupstaðar á fundi sínum 11. maí sl., að taka umrædda lóð eignarnámi og ítreka ósk um að matsnefnd eignarnámsbóta mæti umrædda eign. Að öllu þessu gættu telur nefndin að skilyrði 32. gr. skipulags- og byggingarlaga hafi verið uppfyllt og að fyrir liggi gild eignarnámseignarnámsheimild og ákvörðun um beitingu hennar.
Matsnefnd fór á vettvang 5. apríl sl. og kynnti sér aðstæður eftir föngum.
Fyrir liggur að ágreiningur er með aðilum um stærð hins eignarnumda. Eignarnemi byggir á því að fyrir liggi þinglýst skjal, uppdráttur, gerður 15. janúar 2003, áritaður um samþykki af fyrirsvarsmanni eignarnámsþola, eigendum aðliggjandi lóða og byggingafulltrúa. Lóðarstærð er þar tilgreind 5.919,2 fermetrar. Eignarnámsþoli byggir hins vegar á því að stærð fastalands lóðarinnar nemi 6.701 fermetra og ber fyrir sig uppdrátt á matsskjali nr. 6.
Matsnefnd telur einsýnt að leggja verði hið þinglýsta skjal til grundvallar um stærð lóðarinnar, ekki síst í ljósi aldurs þess og fyrirvaralausrar áritunar fyrirsvarsmanns eignanámsþola. Enn fremur athugast að við vettvangsgöngu kom ekki fram neinn ágreiningur um umfang eða afmörkun lóðarinnar.
Eignarnámsþoli hefur og byggt á því sérstaklega að við matið beri að taka tillit til eignarréttar hans yfir netlögum lóðarinnar. Telur hann þau nema um 3.500 fermetrum. Þess er að geta að fyrir matsnefnd liggja engin óyggjandi gögn um það, að við upphaflega ráðstöfun lóðarinnar til heimildarmanns eignarnámsþola eða forvera hans hafi netlög fylgt lóðinni. Við ráðstöfun lóðarinnar úr upprunalegri jörð var heimilt að afmarka lóðina þannig að réttur til netlaga fylgdi ekki. Sönnunarbyrði um skort á þessum fasteignaréttindum hvílir þó samkvæmt almennum reglum á eignarnema. Hins vegar háttar svo til að ekki hefur verið sýnt fram á það hér að um sérstök verðmæti sé að ræða í netlögum lóðarinnar. Hefur hvorki verið sýnt fram á neina slíka nýtinga hingað til né heldur að slík nýting sé fyrirhuguð sem, ef til kæmi, leiddi til verðmætaaukningar lóðarinnar.
Matsnefnd telur að leggja beri söluvirði/markaðsvirði til grundvallar við verðmat eignarinnar enda eru engin þau sérstöku sjónarmið fyrir hendi sem leitt geti til þess að verðmeta beri eignina á grundvelli notagildis/arðsemi eða enduröflunarverðs.
Svo sem grein hefur verið gerð fyrir hér að framan liggja nokkur mismunandi verðmöt fyrir á hinu eignarnumda. Matsnefnd telur óhjákvæmilegt að öðru fremur sé þá horft til nýgengins úrskurðar yfirfasteignamatsnefndar frá 14. maí sl. þar sem lóðin er metin á 9.016.250 krónur. Þó er matsnefndin ekki í þessu máli frekar en endranær bundin af niðurstöðum opinberra stofnana eða annarra.
Af hálfu beggja aðila er ýmsum sjónarmiðum haldið fram sem leggja beri til grundvallar svo sem rakið er ítarlega hér að framan.
Við mat á eignarnámsbótum í þessu máli telur matsnefnd að líta beri til staðsetningar lóðarinnar, sem er í námunda við miðbæjarkjarna Akraness og helstu atvinnufyrirtæki staðarins. Hér er um að ræða óbyggða lóð í fullbyggðu hverfi, sem er tilbúin til ráðstöfunar nú þegar. Enn fremur er lóðin á því svæði landsins þar sem eignir hafa óneitanlega hækkað í verði umfram það sem verið hefur á landsvísu. Koma þar til m. a. samgöngubætur um vegi og hafnir og fyrirhugaðar framkvæmdir. Þá verður ekki fram hjá því litið að ákvörðun eignarnema um að taka lóðina eignarnámi bendir til þess að hún hafi sérstaka þýðingu og þar með verðmæti.
Til hins ber þó jafnframt að líta að á þessu stigi liggur ekki neitt ákveðið fyrir um eftirspurn eftir þessari tilteknu lóð og enn fremur skortir sambærileg dæmi um sölur fasteigna frá allra síðustu árum.
Samkvæmt öllu framansögðu og með tilliti til verðþróunar þykja bætur til eignanámsþola hæfilega metnar 9.200.000 krónur.
Þá skal eignarnemi enn fremur greiða eignarnámsþola 500.000 krónur í málskostnað og er virðisaukaskattur þar með talinn og 855.488 krónur í ríkissjóð vegna kostnaðar við störf matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
ÚRSKURÐARORÐ
Eignarnemi, Akraneskaupstaður, greiði eignarnámsþola, Jóhannesi Ástvaldssyni, Eiðistorgi 5, Seltjarnarnesi, 9.200.000 krónur í eignarnámsbætur og 500.000 krónur í málskostnað. Þá greiði eignarnemi 855.488 krónur í ríkissjóð vegna starfa matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
Allan V. Magnússon (sign)
Karl Axelsson (sign)
Sverrir Kristinsson (sign)