Matsmál nr. 1/2019, úrskurður 1. júlí 2019
Mánudaginn 1. júlí 2019 var í matsnefnd eignarnámsbóta tekið fyrir matsmálið nr. 1/2019
Míla ehf.
gegn
Arnóri Sigurvinssyni
og kveðinn upp svohljóðandi
ú r s k u r ð u r :
I. Skipan matsnefndar eignarnámsbóta:
Matsnefnd eignarnámsbóta skipa í máli þessu þeir Helgi Jóhannesson hrl., formaður, dr. Valgerður Sólnes, lektor, og Magnús Leópoldsson, lögg. fasteignasali, en formaður kvaddi þá tvo síðastnefndu til starfans með vísan til 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.
II. Matsbeiðni, aðilar og matsandlag:
Með matsbeiðni 14. febrúar 2019 sem lögð var fram hjá Matsnefnd eignarnámsbóta þann 28. febrúar 2019 fór Míla ehf., kt. 460207-1690, Stórhöfða 22-30, Reykjavík, (eignarnemi) þess á leit við nefndina að hún mæti hæfilegar bætur eignarnáms á hluta fasteignarinnar nr. 12 við Aðalstræti, Þingeyri, fastanúmer 2012-5390, auk tilheyrandi lóðaréttinda.
Matsandlagið er nánar tiltekið 60 ferm. rými í framangreindri fasteign auk lóðaréttinda. Eignarnemi er þegar með rýmið á leigu undir fjarskiptabúnað auk þess sem lagnir að fjarskiptabúnaðinum liggja um hina eignarnumdu lóðaréttindi.
Eignarnámsþoli er eigandi eignarinnar, Arnór Sigurvinsson, [...].
Eignarnemi byggir eignarnámsheimild sína á 70. gr. laga nr. 81/2003 um fjarskipti.
III. Málsmeðferð:
Mál þetta var fyrst tekið fyrir fimmtudaginn 28. febrúar 2019. Eignarnemi lagði fram matsbeiðni ásamt fylgiskjölum. Matsnefndin lagði fram afrit boðunarbréfa. Málinu var að því búnu frestað til vettvangsgöngu.
Þriðjudaginn 9. apríl 2019 var málið tekið fyrir. Gengið var á vettvang og aðstæður kannaðar. Þá var eignarnámsþola gefinn frestur til að leggja fram greinargerð.
Þriðjudaginn 18. júní 2019 var málið tekið fyrir. Þá hafði matsnefndinni borist greinargerð frá eignarnámsþola til framlagningar og viðbótargreinargerð frá eignarnema. Voru greinargerðir þessar ásamt fylgiskjölum lagðar fram og var málið að því búnu flutt munnlega fyrir matsnefndinni og tekið til úrskurðar að því búnu.
IV. Sjónarmið eignarnema:
Eignarnemi byggir eignarnámið á framangreindri 70. gr. laga nr. 81/2003 um fjarskipti og ákvörðun samgöngu- og sveitarstjórnarráðherra dags. 17. janúar 2019 þar sem fallist var á beiðni eignarnema um að eignarnám yrði gert í hluta fasteignarinnar nr. 12 við Aðalstræti á Þingeyri, nánar tiltekið „60 ferm. rými í fasteigninni...svo sem afmarkað er í framlögðum teikningum Mílu ehf. að því tilskyldu að Míla ehf. setji tryggingu fyrir greiðslu áætlaðra eignarnámsbóta og kostnaðar við matið“.
Hið eignarnumda er tæknirými með sérinngangi í kjallara húsnæðisins en eignarnemi nýtir húsnæðið fyrir fjarskiptavirki á hans vegum. Fjarskiptabúnaður hefur verið í rýminu allt frá því húsið var byggt árið 1973 undir starfsemi Pósts og síma. Eignarnemi heldur því fram að honum sé nauðsynlegt að eignast rýmið fyrst ekki sé lengur fyrir hendi vilji eignarnema til að leigja það út þar sem kostnaður við að flytja þann búnað sem þar er myndi nema kr. 20-22.000.000.
Eignarnemi kveður það réttarframkvæmd hér á landi að miða eignarnámsbætur við sölu- eða markaðsvirði eigna. Leiði útreikningar á grundvelli notagildis eignar til hærri niðurstöðu beri að miða við þann mælikvarða. Einungis í undantekningartilvikum eigi að beita mati á grundvelli enduröflunarvirðis eigna. Eignarnemi telur að í máli þessu beri að miða við áætlað markaðsverðmæti hins eignarnumda eignarhluta.
Eignarnemi bendir á að fasteinamat eignarinnar allrar nemi kr. 25 millj. króna og að hið eignarnumda rými sé 60 ferm. að stærð en eignin öll 416,5 ferm. Miðað við þetta verð ætti gangverð hins eignarnumda að nema ríflega kr. 3.600.000 en taka beri tillit til þess að rýmið sé í raun byggt sem rými undir tæknibúnað sem staðsett er í húsi sem annars er nýtt sem gistiheimili og því sé eðlilegt að lækka matsverðmæti þess í kr. 1.500.000-2.000.000, enda sé rýmið gluggalaust og ekki til þess fallið að nýtast sem gistiheimili eða hluti af slíkum rekstri.
Eignarnemi bendir á að fasteignamat eignarinnar sé hærra en verðmat fasteignasölunnar Mikluborgar sem lagt hefur verið fram í málinu en samkvæmt því mati telst virði allrar eignarinnar kr. 20.000.000.
Eignarnemi hafnar sérstaklega að kauptilboð Smíðalands ehf. 27. nóvember 2017 í eignina upp á kr. 41.500.000 gefi raunhæfa mynd af verðmæti eignarinnar en kauptilboð þetta hefur verið lagt fram í málinu af hálfu eignarnema. Bendir eignarnemi á að tilboðsgjafi sé þegar gjaldþrota og að tilboðið hafi aldrei verið raunhæft.
Eignarnemi mótmælir sérstaklega málskostnaðarkröfu eignarnema og bendir í því sambandi á að tímagjald upp á kr. 24.900 auk vsk. sé mjög hátt að teknu tilliti til þess að málið virðist hafa verið unnið í grunninn af óútskrifuðum laganema.
V. Sjónarmið eignarnámsþola:
Eignarnámsþoli gerir kröfu til þess að eignarnámið taki til allrar fasteignarinnar með vísan til 12. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms. Gerir eignarnámsþoli kröfu til þess að að eignarnema verði gert að greiða honum bætur er nemi kr. 41.500.000 auk kr. 1.440.923 í málskostnað vegna reksturs málsins fyrir matsnefndinni.
Eignarnámsþoli kveður eignarnámið hafa slíka skerðingu í för með sér að sá hluti eignarinnar, sem eignarnámið taki ekki til, verði ekki nýttur á eðlilegan hátt sem sjálfstæð eign og þar með séu allar forsendur framtíðarnýtingar eignarinnar brostnar. Eignarnemi geti ekki valið úr hluta eignarinnar með þeim hætti sem hann hyggst gera. Vísar eignarnámsþoli sérstaklega til 72. gr. stjórnarskrárinnar og bendir á að af meginreglunni um friðhelgi eignaréttarins megi leiða þá túlkunarreglu, að eignarnámsþola verði ekki gert að sanna að fasteign verði ekki nýtt fyrir rekstur hans, heldur einungis að líklegt sé að hún verði ekki nýtt á eðlilegan hátt til þessara sömu nota.
Af hálfu eignarnámsþola hefur verið lagt fram kauptilboð í fasteignina alla upp á kr. 41.500.000 frá 27. nóvember 2017. Forsenda þess tilboðs var að eignarnemi myndi hverfa úr húsnæðinu, við lok leigutíma um húsnæðið 31. desember 2017, sem ekki varð og því hafi ekkert orðið af sölunni. Telur eignarnámsþoli að tilboð þetta sýni fram á raunverulegt markaðsvirði eignarinnar.
VI. Álit matsnefndar:
Matsnefndin hefur farið á vettvang og kynnt sér aðstæður. Stærð hins eignarnumda húsnæðis er óumdeild sem og stærð heildareignar eignarnámsþola.
Hið eignarnumda húsnæði er í kjallara eignarinnar og húsnæðinu fylgir sérinngangur. Húsnæðið var byggt sem tæknirými og er gluggalaust. Ekki er fallist á það með eignarnámsþola að aðrir hlutar fasteignarinnar rýrni svo við eignarnámið að það skuli ná til eignarinnar allrar. Á hinn bóginn þykir matsnefndinni ljóst að eignarnámið rýri verðmæti heildareignarinnar meira en sem nemur hlutfallslegri stærð hins eignarnumda, jafnvel þó ekkert liggi fyrir um að starfsemi eignarnema sé heilsuspillandi fyrir þá sem í öðrum hlutum húsnæðisins dvelja.
Miðað við staðsetningu og ástand húsnæðisins telur matsnefndin að framlagt kauptilboð upp á kr. 41.500.000 gefi ekki raunhæfa mynd af markaðsverðmæti eignarinnar allrar. Þá álítur matsnefndin að verðmat það sem eignarnemi lagði fram upp á kr. 20.000.000 gefi heldur ekki rétta mynd af markaðsverðmæti eignarinnar. Matsnefndin telur rétt að líta til fasteignamats eignarinnar við mat á bótum í máli þessu.
Með hliðsjón af því sem að framan greinir þykja hæfilegar eignarnámsbætur vera kr. 4.200.000. Eignarnemi skal greiða eignarnámsþola kr. 1.000.000 auk vsk. í kostnað vegna reksturs máls þessa fyrir nefndinni sem hér segir:
Þá skal eignarnemi greiða kr. 1.600.000 í ríkissjóð vegna starfa matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
ÚRSKURÐARORÐ:
Eignarnemi, Míla ehf., skal greiða kr. 4.200.000 í eignarnámsbætur í máli þessu og samtals kr. 1.000.000 auk virðisaukaskatts í kostnað eignarnámsþola við rekstur matsmáls þessa.
Þá skal eignarnemi greiða kr. 1.600.000 í ríkissjóð vegna kostnaðar við matsnefnd eignarnámsbóta í máli þessu.