Mál nr. 4/2017

Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 28.júní 2017 í máli nr. 4/2017.
Fasteign: Njálsgata [ ], Reykjavík, fnr. [ ].
Kæruefni: Fasteignamat.

Árið 2017, 28. júní, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 4/2017 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með erindi, dags. 4. apríl 2017, kærðu A og B, fyrir hönd X., kt. [ ], ákvörðun Þjóðskrár Íslands um endurmat á fasteignamati Njálsgötu [ ], Reykjavík, fnr. [ ].

Með bréfum, dags. 7. apríl 2017, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögnum frá Reykjavíkurborg og Þjóðskrá Íslands. Reykjavíkurborg tilkynnti með tölvubréfi til nefndarinnar, dags. 19. apríl 2017, að sveitarfélagið teldi ekki tilefni að svo stöddu til að gera athugasemdir vegna kærunnar en áskildi sér rétt til að koma á framfæri við nefndina athugasemdum á síðari stigum. Með bréfi, dags. 18. maí 2017, barst umsögn Þjóðskrár Íslands.

Hinn 22. maí 2017 voru fyrrgreind bréf Þjóðskrár Íslands og Reykjavíkurborgar send kæranda og honum gefinn kostur á að gera við þau athugasemdir. Með bréfi, dags. 8. júní 2017, gerði kærandi athugasemdir við umsögn Þjóðskrár Íslands. Engar frekari athugasemdir bárust.

Yfirfasteignamatsnefnd gekk á vettvang 13. júní 2017 og skoðaði eignina í fylgd fulltrúa kæranda. Málið var tekið til úrskurðar í kjölfar vettvangsgöngu.

Málavextir

Fasteignin að Njálsgötu [ ], Reykjavík, samanstendur af níu eignarhlutum, átta íbúðarhlutum á þremur hæðum ásamt eignarhluta kæranda sem er að hluta til á jarðhæð og svo í kjallara. Eignarhluti kæranda er nú nýttur fyrir félagsstarfsemi kæranda og Y.

Vorið 2016 óskaði kærandi eftir endurmati vegna fasteignamats ársins 2016 á umræddum eignarhluta sínum að Njálsgötu [ ]. Þjóðskrá Íslands skoðaði fasteignina og í kjölfarið var fasteignamat eignarhlutans vegna ársins 2016 lækkað úr kr. 36.950.000.- í kr. 24.550.000.- Í fasteignamati ársins 2017 var fasteignamat eignarhlutans hækkað í kr. 29.450.000.- með vísan til meðaltalshækkunar á fasteignum á viðkomandi matssvæði. 

Þann 9. ágúst 2016 barst Þjóðskrá Íslands athugasemd frá kæranda við fyrrgreinda hækkun á fasteignamati 2017 fyrir eignarhluta kæranda í fasteigninni að Njálsgötu [ ]. Þjóðskrá Íslands úrskurðaði þann 2. febrúar 2017 að fasteignamat eignarhlutans skyldi standa óbreytt. Með bréfi, dags. 10. febrúar 2017, óskaði kærandi eftir rökstuðningi Þjóðskrár Íslands vegna fyrrgreinds úrskurðar. Þjóðskrá Íslands lét kæranda í té rökstuðning þann 14. mars 2017. Þann 4. apríl 2017 var fyrrgreind ákvörðun Þjóðskrá Íslands kærð til nefndarinnar líkt og fyrr greinir. 

Sjónarmið kæranda

Kærandi gerir þá kröfu að fasteignamat fasteignar hans að Njálsgötu [ ] fyrir árið 2017 verði ómerkt og að fasteignamat eignarinnar standi óbreytt milli áranna 2016 og 2017. Til vara krefst kærandi þess að fasteignamat eignarinnar hækki sem samsvari breytingum á vísitölu neysluverðs milli áranna 2016 og 2017. Til þrautavara er þess krafist að fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2017 verði lækkað verulega. 

Kærandi tekur fram að hann hafi áður farið fram á endurmat á fasteignamati eignarinnar fyrir árið 2016. Þá hafi fasteignamat eignarinnar verið lækkað úr kr. 36.950.000.- í kr. 24.550.000.- Við ákvörðun á fasteignamati ársins 2017 hafi fasteignamat eignarinnar verið hækkað um 20% frá fyrra ári, eða í kr. 29.450.000.-. Telur kærandi að hér sé um að ræða gríðarlega mikla hækkun sem sé bæði óraunhæf og án tengsla við matsreglur samkvæmt lögum. 

Kærandi bendir á að Þjóðskrá Íslands rökstyðji ákvörðun sína með vísan til 27. gr. laga. nr. 6/2001 en ekki sé ljóst hvort miðað sé við aðalreglu 1. mgr. 27. gr. laganna um að skráð matsverð skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma eða hvort miðað sé við undantekningarreglu 2. mgr. sömu lagagreinar um að matsverð skuli ákveða samkvæmt bestu fáanlegri vitneskju og fleiri þáttum. Kærandi telur að síðar í rökstuðningi sínum snúi Þjóðskrá Íslands blaðinu við og rökstyðji ítarlega að beitt sé svonefndu tekjumati við ákvörðun á fasteignamati eignarinnar en matsaðferðin byggi á því að finna markaðsverð leigu á atvinnuhúsnæði og umreikna það til gangverðs. Kærandi telur að lagaheimild skort fyrir þessari matsaðferð.

Þá telur kærandi að umrædd fasteign sé ekki atvinnuhúsnæði þar sem í eigninni fari ekki fram atvinnustarfsemi heldur félagastarfsemi Y og kæranda. Kærandi tekur fram að leigutekjur af eigninni séu kr. 100.000.- á mánuði sem Y greiði. Þær raunleigutekjur réttlæti engan veginn kr. 29.450.000.- fasteignamat samkvæmt reikniformúlu Þjóðskrár Íslands og hefur kærandi skorað á Þjóðskrá Íslands að leggja fram útreikninga á fasteignamati út frá viðmiðun stofnunarinnar á leigutekjum af eigninni.

Kærandi mótmælir 20% meðaltalshækkun fasteigna á viðkomandi matssvæði og telur þá hækkun ranga og órökstudda og skorar á Þjóðskrá Íslands að leggja fram öll gögn um tilvísaða kaupsamninga og upplýsa jafnframt hvaða matssvæði fasteignin tilheyri og hvernig það matssvæði afmarkast af götum. Kærandi telur að sé miðað við að eignin tilheyri matssvæði 1 frá Snorrabraut niður í miðbæ, m.a. með eignum við Laugaveg og Skólavörðustíg, sé 20% meðaltalshækkun röng. Því er sérstaklega mótmælt að fasteign kæranda að Njálsgötu [ ] eigi að taka meðaltalshækkun á matssvæðinu eða miðast við miðgildi fasteignamats. Fasteignin sé á útjaðri svæðisins þar sem fáar eða engar verslanir þrífist og eigi fasteignin ekkert sameiginlegt með eignum til að mynda við Laugaveg eða Skólavörðustíg. Miðað við þessar staðreyndir og forsendur eigi hækkun fasteignamats eignarinnar að vera langt undir því meðaltali og eða miðgildi.

Kærandi áréttar að umrædd fasteign hans sé að stórum hluta niðurgrafinn kjallari þar sem lofthæð sé ekki nema 190 cm og þá sé slæm aðkoma að meginhluta eignarinnar. Einungis 38,9 fermetrar af heildareigninni séu með fullri lofthæð.

Sjónarmið Þjóðskrár Íslands

Í umsögn Þjóðskrár Íslands, dags. 18. maí 2017, er rakin forsaga málsins sem og helstu ákvæði V. kafla laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna er fjalla um fasteignamat og framkvæmd þess.

Þjóðskrá Íslands bendir á að samkvæmt ákvæðum laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna skuli skráð matsverð fasteignar vera gagnverð viðkomandi eignar umreiknað til staðgreiðslu miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð. Sé gagnverð ekki þekkt skal matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gagnverð sambærilegra eigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð þeirra, aldri, nýtingarmöguleikum og fleiri þáttum. Við mat á gagnverði eignar sé byggt á öllum þeim gögnum sem aðgengileg séu hverju sinni.

Fasteignamat fasteignar kæranda að Njálsgötu [ ] er ákvarðað með svonefndri tekjuaðferð og telur Þjóðskrá Íslands óumdeilt að beiting þeirrar aðferðar sé í fullu samræmi við lög, sbr. úrskurður yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 1/2015.

Hvað varðar sjónarmið kæranda um að fasteign kæranda sé ekki atvinnuhúsnæði þar sem ekki fari fram atvinnurekstur í eigninni heldur félagsstarfsemi Y bendir Þjóðskrá Íslands á að óumdeilt sé að eignin sé skráð sem atvinnuhúsnæði. Ekki skipti máli hvort eigandi noti húsnæðið undir atvinnurekstur eða félagsstarfsemi, sbr. úrskurður yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 18/2016 þar sem svipuð sjónarmið hafi verið uppi varðandi notkun húsnæðis. Þá bendir Þjóðskrá Íslands jafnframt á að þótt húsnæðið sé nýtt undir félagsstarfsemi breyti það ekki eðli húsnæðisins. Húsnæðið sé sambærilegt mörgum öðrum gömlum verslunum sem séu á götuhornum á þessu matssvæði.

Þjóðskrá Íslands vísar til þess að 20% meðaltalshækkun á verði fasteigna á þessu matssvæði byggi á fyrirliggjandi kaupsamningum á viðkomandi matssvæði sem sýni fyrrgreinda meðaltalshækkun milli ára. Þjóðskrá Íslands tekur fram að ekki sé mögulegt að beita sérstöku eða einstöku mati fyrir þessa einu fasteign í árlegu endurmati enda sé um fjöldamatsaðferð að ræða. Þjóðskrá Íslands verði að gæta jafnræðis þegar komi að mati á gangverði fasteigna og því sé ekki heimilt að láta fasteign kæranda njóta sérstaks fasteignamats umfram önnur sambærileg húsnæði á sama matssvæði.

Þjóðskrá Íslands bendir á að lækkun fasteignamats eignarinnar fyrir árið 2016 hafi byggst á skoðun á eigninni þar sem horft hafi verið til þess að um sé að ræða verslunarrými af þeim toga sem sé í dag að detta smátt og smátt úr notkun. Þetta sé hið dæmigerða „kaupmaðurinn á horninu“ verslun. Til að lækka fasteignamat eignarinnar niður í það sem Þjóðskrá Íslands taldi þá geta verið gangverð húsnæðisins á markaði hafi verið farin sú leið að meta þann hluta húsnæðisins sem sé í kjallara sem vörugeymslu en af 125,6 fermetrum séu 86,7 fermetrar í kjallara þar sem lofthæð sé lítil. Með því að meta þessa 86,7 fermetra sem vörugeymslu og setja fasteignina í svokallað iðnaðarmódel hafi verið hægt að ná fasteignamatinu niður í það sem stofnunin taldi eðlilegt gangverð eignarinnar á þeim tíma. Það hafi verið mat Þjóðskrár Íslands, m.a. út frá meðalhófssjónarmiðum, að eðlilegt væri að setja eignina í iðnaðarmódel svo hægt væri að nálgast gangverð hennar á markaði. Eignin sé hins vegar skráð sem verslunarhúsnæði og ef fasteignin hefði verið áfram metin samkvæmt verslunarmódeli hefði fasteignamat eignarinnar verið enn hærra, þ.e. þrátt fyrir að notaður væri lægsti gæðaflokkur verslunarrýmis.

Þjóðskrá Íslands vekur athygli á þeirri staðreynd að verslunarhúsnæði á viðkomandi matssvæði (matssvæði nr. 2) hafi hækkað mikið í verði á undanförnum árum og það hafi einnig áhrif á lakari eignir. Ekkert hafi verið gert frekar varðandi matsforsendur fyrir fasteign kæranda og hún hafi einungis, líkt og aðrar fasteignir, hækkað í takt við markaðinn. Séu skoðaðar séu aðrar sambærilegar fasteignir eins og Njálsgata [ ] og Grettisgata [ ] þá komi í ljós að fasteignamatið á fasteign kæranda sé á engan hátt óeðlilega. Njálsgata [ ] sé 52 m² verslunarrými og matið á því sé kr. 19.700.000.- eða 378.846 kr./m². Við Grettisgötu [ ] séu tvær verslanir, önnur 49 m² og er fasteignamat þeirrar eignar kr. 18.050.000.- eða 366.870 kr./m². Hin verslunin sé 116,6 m² en þar hafi Þjóðskrá Íslands metið þá 61,5 fermetra sem eru í kjallara í vörugeymsluflokk. Heildarmatið á því verslunarrými sé kr. 27.300.000 kr. eða 234.134 kr./m². Fasteignamatið á fasteign kæranda sé kr. 29.450.000.- eða 234.475 kr./m².

Þjóðskrá Íslands vísar til þess að Njálsgata [ ] sé við jaðar matsvæðis 2. Við fasteignamat eignarinnar hafi verið tekið fullt tillit til staðsetningar, gæða og ástands eignarinnar. Ef fasteignin væri t.d. skráð sem íbúð þá væri fasteignamat eignarinnar mun hærra þó svo að um kjallaraíbúð væri að ræða. Hún væri með sérinngangi og á góðum stað og tilvalin t.d. til útleigu fyrir ferðamenn.

Meðalfasteignamat á árinu 2017 fyrir verslanir á matssvæði 2 sé 300.107 kr/m2 og miðgildið 356.947 kr/m2. Séu skoðaðir kaupsamningar um skrifstofu- og verslunarhúsnæði á matssvæði 2 (28 stk) frá 1. janúar 2015 komi í ljós að meðaltalsverð á fermetra sé kr. 423.847.- og miðgildið 457.640 kr. Aðeins sé að finna einn kaupsamning um atvinnuhúsnæði í gjaldflokki 7 (iðnaður) og þar hafi verð á hvern fermetra verið kr. 666.865.-

Að mati Þjóðskrár Íslands sé fasteignamat Njálsgötu [ ] fyrir árið 2017 réttilega ákvarðað og í fullu samræmi við gangverð sambærilegra fasteigna á matssvæðinu.

Sjónarmið Reykjavíkurborgar

Með tölvubréfi, dags. 19. apríl 2017, taldi Reykjavíkurborg ekki tilefni til að gera athugasemdir við kæruna, en áskildi sér rétt til að koma að gögnum og sjónarmiðum af sinni hálfu á síðari stigum málsins.

Athugasemdir kæranda

Í bréfi kæranda, dags. 8. júní 2017, eru gerðar athugasemdir við umsögn Þjóðskrár Íslands. Kærandi bendir á að Þjóðskrá Íslands viðurkenni í umsögn sinni að fasteign kæranda sé á jaðarsvæði og telur kærandi því ekki rök til að byggja á meðaltalshækkun á öllu matssvæðinu. Taka verði tillit til þess að svipaðar jaðareignir, áður hverfisverslanir o.fl., séu ekki fýsilegar til afnota og seljist illa og þá á lágu verði miðað við eignir sem séu miðsvæðis á matssvæði 2. Kærandi telur að einnig verði að meta fasteignina við kærumeðferð út frá þeim sértæku upplýsingum sem fyrir liggja um viðkomandi eign, m.a. út frá því að eignin sé leigð út á kr. 100.000.- á mánuði. Þjóðskrá Íslands hafi ekki haft hliðsjón af þeirri staðreynd við meðferð málsins heldur sé miðað við aðrar og óraunhæfar leigutekjur sem stofnun hafi þó ekki upplýst um þrátt fyrir ítrekaðar kröfur kæranda þar um. 

Kærandi vekur athygli á því að Þjóðskrá Íslands hafi ekki brugðist við ítrekuðum kröfum kæranda um að afhenda upplýsingar og gögn, svo sem um útreikninga varðandi meintar leigutekjur og upplýsingar úr kaupsamningum. 

Kærandi áréttar að meginregla við fasteignamat sé gangverð viðkomandi fasteignar. Þjóðskrá Íslands hafi upplýst að beitt sé svonefndu fjöldamati og tekjumatsaðferð út frá meintum leigutekjum. Kærandi telur að fyrir þessum aðferðum skorti lagaheimild, sér í lagi á kærustigi þegar fjallað sé sértækt um viðkomandi fasteign og upplýst hafi verið um eiginleika þeirrar eignar og raunleigutekjur af henni. Í lögum um fasteignamat sé skýrt kveðið á um þá meginreglu að matsverð skuli vera gangverð viðkomandi eignar umreiknað til staðgreiðslu. Í undantekningartilvikum skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra eigna með hliðsjón af tekjum af þeim o.fl. Þjóðskrá Íslands hafi við hið kærða mat beitt undantekningarreglu og það sem meira sé, hliðsjónarreglu, sem meginreglu. Slíkt standist ekki, sér í lagi þar sem fyrir liggi sértækar upplýsingar um fasteignina, m.a. um leigutekjur. 

Kærandi telur að svonefndu fjöldamati verði ekki beitt á kærustigi. Fyrir liggi bestu fáanlegu upplýsingar um leigutekjur af eigninni, þ.e. um raunleigu eignarinnar sem Þjóðskrá Íslands hafi ekki véfengt. Þjóðskrá Íslands hafi ekki ákvarðað fasteignamat eignarinnar út frá nefndum staðreyndum þrátt fyrir kröfur kæranda þar um heldur kjósi að miða tekjumatsaðferð sína við leigutekjur af eignum sem séu fjarri því að vera sambærilegar, m.a. eftirsóttar eignir á besta stað innan matssvæðisins. 

Þjóðskrá Íslands fullyrði að ekki sé mögulegt að beita sérstöku og einstöku mati fyrir þessa einu fasteign í árlegu endurmati þar sem um fjöldamatsaðferð sé að ræða og enn fremur sé ekki heimilt að umrædd eign njóti sérstaks fasteignamats umfram önnur sambærileg húsnæði. Kærandi telur að með þessum orðum sé Þjóðskrá Íslands að kippa grundvellinum undan lögskipaðri kærumeðferð og/eða kröfum um endurmat. Kæra kæranda snúi að einni einstakri eign og hljóti kærumeðferð að snúast um hennar eiginleika og tekjur af þeirri eign. Kærandi mótmælir samanburði Þjóðskrár Íslands við svonefndar sambærilegar eignir. Þær hafi hvorki verið skoðaðar sértækt né hafi fasteignamat þeirra sætt kærumeðferð. 

Kærandi ítrekar að fasteign kæranda sé að stærstu hluta niðurgrafið kjallarahúsnæði á jaðarsvæði þar sem lofthæð sé undir mörkum byggingareglna. Húsnæðið sé nýtt sem félagsheimili og fráleitt verði að teljast að leyfi fáist til útleigu til ferðamanna eða að eignin verði samþykkt sem íbúð, þrátt fyrir að Þjóðskrá Íslands haldi því fram að eignin geti verið tilvalin til útleigu fyrir ferðamenn. Þá er því mótmælt að Þjóðskrá Íslands taki fullt tillit til staðsetningar, gæða og ástands eignarinnar. Þjóðskrá Íslands beri enn fyrir sig svonefnt fjöldamat og tekjumatsaðferð þótt matið sæti kæru sem varðar eignina sértækt og virtar séu að vettugi upplýsingar um ástand eignarinnar og raunleigutekjur hennar.

Niðurstaða

Kærandi gerir þá kröfu að fasteignamat fyrir árið 2017 fyrir fasteign hans að Njálsgötu [ ], Reykjavík, fnr. [ ] verði ómerkt og að fasteignamat eignarinnar standi óbreytt milli áranna 2016 og 2017. Til vara krefst kærandi þess að fasteignamat eignarinnar hækki sem samsvari breytingum á vísitölu neysluverðs milli áranna 2016 og 2017. Til þrautavara er þess krafist að fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2017 verði lækkað verulega. 

I

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal svo við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.

Þjóðskrá Íslands hefur fyrst og fremst stuðst við þrjár matsaðferðir við mat á fasteignum; það er markaðsaðferð, tekjuaðferð og kostnaðaraðferð. Allar þessar aðferðir hafa það markmið að ákvarða gangverð fasteignar umreiknað til staðgreiðslu miðað við nýtingu viðkomandi eignar á hverjum tíma, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Val á aðferð veltur á þeim gögnum sem tiltæk eru hverju sinni.

Markaðsaðferð er sú aðferð sem er nákvæmust enda miðar hún að því að meta gangverð beint út frá kaupsamningum. Þeirri aðferð er beitt af Þjóðskrá Íslands til þess að meta gangverð íbúðarhúsnæðis, enda er markaður með slíkar eignir ekki aðeins mjög virkur á hinum þéttbýlli svæðum heldur eru íbúðarhús einnig tiltölulega einsleitar eignir sem auðveldar mjög tölfræðilegt mat á markaðsvirði þeirra. Þessari aðferð er hins vegar erfitt að beita við mat á gangverði atvinnuhúsnæðis. Ástæðan er sú að kaup og sölur atvinnuhúsnæðis eru ekki aðeins mun fátíðari heldur er gríðarlegur breytileiki til staðar hvað varðar ástand, eiginleika og notkun slíkra eigna. Þá er það einnig svo að eigendaskipti á atvinnuhúsnæði eiga sér í auknum mæli stað með yfirtöku á félögum eða eignasöfnun sem telja margar ólíkar eignir fremur en með beinni sölu á einstaka eignum. Loks, er staðreyndin sú að ekki er nema hluta af gerðum kaupsamningum fyrir atvinnuhúsnæði þinglýst sem takmarkar það gagnasafn sem hægt er að nota til þess að meta gangverð atvinnuhúsnæðis með hliðsjón af kaup og sölu eigna.

Tekjuaðferðin miðar hins vegar að því að finna markaðsverðmæti eigna út frá þeim tekjustraumi sem þær skila. Þessi aðferð byggir á þeirri grundvallarforsendu hagfræði og fjármála að virði hverrar eignar sé jafnt því núvirta tekjuflæði sem þær skila. Þessi aðferð er háð því að virkur markaður sé til staðar með leiguhúsnæði þannig að hægt sé að áætla markaðsleiguverð með sæmilegu öryggi. Að auki nýtir Þjóðskrá Íslands upplýsingar úr kaupsamningum eftir föngum til þess að auka nákvæmni tekjuaðferðarinnar. Í ársskýrslu stofnunarinnar fyrir 2015 kemur meðal annars fram að tekjumat þess árs byggi á 5000 leigusamningum sem gerðir voru frá 1. janúar 2004 til 1. mars 2014 og 2300 kaupsamningum sem gerðir voru frá 1. júlí 2006 til 1. mars 2014. Yfirfasteignamatsnefnd hefur komist að þeirri niðurstöðu að tölfræðilegar forsendur séu uppfylltar til notkunar á tekjuaðferð við mat á gangverði atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu eftir núgildandi lögum, sbr. úrskurð yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 1/2015.

Kostnaðaraðferðin byggir á þeirri forsendu að fylgni sé á milli markaðsvirðis húsnæðis og byggingarkostnaðar. Þessi leið byggir á fremur veikum aðferðafræðilegum grunni enda getur markaðsvirði hæglega verið mun hærra eða lægra en byggingarkostnaður eftir staðsetningu auk þess sem vandasamt er að uppfæra byggingarkostnað og afskriftir í línu við markaðsverð þegar litið er til lengri tíma. Einungis kemur til greina að beita þessari aðferð þegar virkur markaður er ekki til staðar hvorki hvað varðar kaup og sölu né leigu. Það getur stafað af því að viðkomandi eign sé einstök og miðuð við mjög sérhæfð not eða eftir atvikum að hún sé staðsett í svo miklu dreifbýli að markaðsupplýsingar skorti.

Val á milli ofangreindra matsaðferða veltur á því um hvaða tegund eignar er að ræða sem og þeim markaðsupplýsingum sem liggja fyrir á því svæði sem hún er staðsett. Fyrir liggur að fasteign kæranda að Njálsgötu [ ] er skráð sem atvinnuhúsnæði sem staðsett er á svæði þar sem tiltölulega margir leigusamningar liggja fyrir. Við val á matsaðferð ber Þjóðskrá Íslands eðli máls samkvæmt að velja þá aðferð sem ætla má að gefi sem besta mynd af gangverði viðkomandi fasteignar.

II

Álitaefni máls þessa snýr fyrst og fremst að því hvort tekjuaðferðin gefi rétta mynd af gangverði fasteignar kæranda umreiknað til staðgreiðslu með hliðsjón af heimilli og mögulegri nýtingu hennar með hliðsjón af þeim upplýsingum og gögnum sem fyrir liggja um eignina, s.s. tekjumöguleikum hennar, staðsetningu, ástandi, aldri og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð hennar. Kærandi hefur m.a. vísað til raunleigutekna af eigninni og að fasteignin sé á útjaðri viðkomandi matssvæðis til stuðnings því að gangverð eignarinnar sé mun lægra en matsjafna Þjóðskrár Íslands gefi til kynna. Af hálfu Þjóðskrár Íslands hefur hins vegar verið bent á að ekki sé hægt að leggja einstaka leigusamninga til grundvallar við mat fasteigna auk þess sem stofnunin telur að tekið hafi verið fullt tillit til staðsetningar, gæða og ástands í fasteignamatinu.

Það var fyrst við gerð fasteignamats fyrir árið 2015 sem tekjuaðferð var almennt beitt við mat á gangverði atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu en áður hafði verið stuðst við kostnaðaraðferð. Það er ljóst að breyting á aðferðarfræði getur ein og sér falið í sér breytingar á fasteignamati, bæði til hækkunar og lækkunar. Til að mynda er nýlegt atvinnuhúsnæði á jaðri höfuðborgarsvæðisins líklegra til þess að fá hlutfallslega hærra fasteignamat með kostnaðaraðferð en með tekjuaðferð þar sem fyrrgreinda aðferðin miðar við afskrifaðan byggingarkostnað sem er nokkuð svipaður hvar sem er í borginni. Leigugreiðslur eru hins vegar líklegri til þess að vera lægri á jöðrum svæðisins en nær miðju þess og því ætti tekjuaðferðin að gefa hlutfallslega hærra mat á gangverði eigna sem eru miðsvæðis miðað við þær sem liggja utar. Hins vegar, líkt og áður greinir, ætti tekjuaðferð að gefa mun haldbetra og raunsannara mat á gangverði en kostnaðaraðferð sem byggir á afskrifuðum byggingarkostnaði. Á síðustu árum hafa fasteignir á miðlægum svæðum, bæði íbúðar- og atvinnuhúsnæði, hækkað mun hraðar í verði en fasteignir sem liggja utar á höfuðborgarsvæðinu. Með hliðsjón af framangreindu leiðir það almennt af sér að upptaka nýrrar matsaðferðar (tekjuaðferðar) sem metur staðsetningu til verðs með nákvæmari hætti en tíðkaðist með fyrri aðferð (kostnaðaraðferð) hækki fasteignamat þeirra eigna er liggja miðlægt.

Hins vegar eru tölfræðilíkön ekki óskeikul og mikilvægt að ástand eigna sé réttilega skráð og samræmis sé gætt við fasteignamat annarra sambærilegra eigna á sama svæði. Sérstaklega á þetta við um eldri eignir. Það er fyrir það fyrsta mjög mismunandi hvernig upprunaleg hönnun, notkun byggingarefna og annar umbúnaður fellur að nútímaþörfum, svo sem hvað varðar aðgengi og aðstöðu, og í annan stað er allur gangur á því hvernig staðið hefur verið að viðhaldi og endurbótum í gegnum tíðina.

Eins og áður hefur komið fram, byggir tekjuaðferðin á því að finna markaðsverð húsnæðis með því að safna upplýsingum úr leigusamningum af öllu höfuðborgarsvæðinu saman í einn talnasarp sem síðan er metin með tölfræðilegum leiðum með hliðsjón af kaupsamningum. Að mati yfirfasteignamatsnefndar hefur þessi aðferð margt umfram það að meta markaðsvirði hverrar eignar út frá þeim einstöku leigusamningum sem gerðir eru um viðkomandi fasteign sérstaklega. Í fyrsta lagi eru leigusamningar til mislangs tíma og með misjöfnum skilmálum sem endurspeglast í leiguverðinu. Í öðru lagi skiptir máli hvenær samningar eru gerðir og hvernig þeir eru uppreiknaðir yfir tíma. Leigusamningur sem er gerður á einum tíma miðað við markaðskjör kann síðar að vera of hár eða lágur miðað við markaðinn þegar frá líður, eftir því hvernig verðþróun leigu verður yfir tíma. Í þriðja lagi geta leigusalar eða leigutakar haft ýmsa hvata eða ástæður til þess að gera samninga sem eru ekki í samræmi við markaðskjör. Til að mynda er ljóst að ef það vinnulag væri tekið upp að fasteignamat hverrar einstakrar eignar réðist af þeim leigusamningum sem um hana væru gerðir skapaði það hvata til að tilgreina upphæð leigunnar sem lægsta í leigusamningum. Af þessu má vera ljóst að það hefur aðeins takmarkaða þýðingu fyrir eigendur fasteigna að leggja fram leigusamninga til þess að fá fram endurmat á fasteignamati.

Eins og vikið er að hér að framan er margt sem mælir gegn því að miða mat fasteignar við þann leigusamning eða þá leigusamninga sem í gildi eru á hverjum tíma um viðkomandi fasteign. Að mati yfirfasteignamatsnefndar verður mat fasteigna því almennt ekki byggt á einstökum leigusamningum. Því er hins vegar ekki að neita að þegar stuðst er við ákveðin matslíkön kann sú staða að koma upp að einstakar eignir verði of hátt eða of lágt metnar miðað við sambærilegar eignir. Slíkt misræmi getur meðal annars orsakast af ástandi, raunverulegri notkun og nýtingarmöguleikum viðkomandi eignar. Í ljósi þess er eðlilegt að það sé skoðað sérstaklega hvort samræmi sé milli sambærilegra eigna á sama markaðssvæði með það að markmiði að ganga úr skugga um hvort skráning eignar, ástand hennar eða aðrar aðstæður, gefi til kynna að hún sé ekki réttilega metin samkvæmt almennu matslíkani.

III

Fasteign kæranda að Njálsgötu [ ] er skráð sem atvinnuhúsnæði þrátt fyrir að eignin sé nú nýtt í þágu félagsmanna kæranda og leigð út fyrir félagsstarfsemi Y. Þá liggur einnig fyrir að tilgreind eign er sambærileg að gerð og aðrar eignir sem ætlaðar eru til svipaðra nota og hún liggur þannig nokkuð vel við tölfræðilegu mati. Yfirfasteignamatsnefnd tekur því undir með Þjóðskrá Íslands að tekjuaðferðin geti gefið rétta mynd af gangverði umræddrar fasteignar í samræmi við 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna.

Yfirfasteignamatsnefnd skoðaði eignina í fylgd fyrirsvarsmanna kæranda. Tilgangur með vettvangsskoðun er einkum að leiða í ljós hvort fasteign sé á einhvern hátt ranglega skráð eða ástand hennar eða aðrar aðstæður sem hana varða, gefi til kynna að hún sé ekki réttilega metin samkvæmt matslíkani fyrir atvinnuhúsnæði. Vettvangsskoðun yfirfasteignamatsnefndar að Njálsgötu [ ] staðfestir að ástand fasteignarinnar er tiltölulega gott miðað við aldur og eigninni virðist almennt hafa verið nokkuð vel við haldið. Fasteignin var öll endursteinuð að utan fyrir nokkrum árum og lítur því vel út að utan. Varðandi nýtingu eignarinnar verður hins vegar ekki horft framhjá því að stór hluti hennar er niðurgrafinn kjallari þar sem ekki er full lofthæð. Að mati yfirfasteignamatsnefndar verður hins vegar ekki betur séð en að við ákvörðun á fasteignamati eignarinnar hafi verið tekið tillit til fyrrgreindrar staðreyndar þar sem við matið voru 86,7 fermetrar af 125,6 heildarfermetrum eignarinnar metnir sem vörugeymsla sem ætlað er að gefi mun lægri leigutekjur en annað atvinnuhúsnæði, s.s. verslunarhúsnæði.

Yfirfasteignamatsnefnd aflaði upplýsinga frá Þjóðskrá Íslands um fasteignamat 335 eigna sem eru skráðar sem verslunarhúsnæði líkt og Njálsgata [ ] og eru á sama matssvæði, það er matssvæði 2, miðbær. Á mynd 1 hér að neðan er fasteignamati þessara eigna raðað upp miðað við fermetra.

Mynd 1.  Fasteignamat á fermetra fyrir 335 eignir sem skráðar eru sem verslunarhúsnæði á matssvæði 2, miðbær. Fasteignamat matshlutans að Njálsgötu [ ] – fastanúmer [ ] er merkt sem rauður depill.

Fasteignamat Njálsgötu [ ] er tæplega 235 þúsund kr. á fermetra. Eins og sjá má á ofangreindri mynd eru aðeins 14 eignir, eða 4% allra eigna á téðu samanburðarsvæði, með lægra fasteignamat miðað við fermetra. Aftur á móti eru 320 eignir, eða 96% allra eigna á téðu samanburðarsvæði, með hærra fasteignamat.

Sem fyrr segir var fasteignamat eignarinnar lækkað verulega árið 2016 að undangenginni skoðun af hálfu Þjóðskrár Íslands á eigninni. Við þá ákvörðun mun hafa verið horft til atriða sem lutu að eiginleikum eignarinnar sérstaklega, s.s. gerðar, ástands og nýtingarmöguleikum hennar með tilliti til þess að stór hluti eignarinnar er niðurgrafinn kjallari þar sem ekki er um fulla lofthæð að ræða. Við endurmatið var farin sú leið að meta stóran hluta húsnæðisins sem vörugeymslu ásamt því að færa eignina úr „verslunarmódeli“ í „iðnaðarmódel“. Yfirfasteignamatsnefnd telur að lækkun fasteignamats eignarinnar fyrir árið 2016 hafi verið eðlileg með hliðsjón af eiginleikum eignarinnar. Við ákvörðun á fasteignamati fyrir árið 2017 verður hins vegar ekki horft framhjá þeirri staðreynd að fasteignir svo nærri miðbænum hafa almennt hækkað umtalsvert milli ára og verður ekki séð að hækkun fasteignamats eignar kæranda sé óeðlileg.

Með hliðsjón af vettvangsgöngu yfirfasteignamatsnefndar sem og tölulegum samanburði við annað atvinnuhúsnæði á sama matssvæði er það niðurstaða nefndarinnar að ekkert hafi komið fram sem bendi til þess að fasteignamat fyrir Njálsgötu [ ] vegna ársins 2017 sé of hátt miðað við aðrar eignir á samanburðarsvæði.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið er það mat yfirfasteignamatsnefndar að fasteignamat umrædds eignarhluta að Njálsgötu [ ], fnr. [ ], sé í samræmi við aðrar sambærilegar eignir á sama matssvæði og sé því hæfilega ákvarðað í hinni kærðu ákvörðun.

Úrskurðarorð

Ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 2. febrúar 2017 um endurmat fasteignamats Njálsgötu [ ], Reykjavík, fnr. [ ], fyrir árið 2017 er staðfest.

__________________________________

Hulda Árnadóttir

 ______________________________           ________________________________

   Ásgeir Jónsson                                  Björn Jóhannesson