Mál nr. 12/2018
Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 21. desember 2018 í máli nr. 12/2018.
Fasteign: Skógarás [], fnr. [], Reykjavík.
Kæruefni: Fasteignamat.
Árið 2018, 21. desember, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 12/2018 kveðinn upp svohljóðandi
ÚRSKURÐUR
Með erindi, dags. 5. júní 2018, kærði Árni Helgason, lögmaður, fyrir hönd X, kt. [], Fossaleyni [], Reykjavík, úrskurð Þjóðskrár Íslands, dags. 11. apríl 2018, um að fasteignamat fasteignar kæranda að Skógarási [], Reykjavík, fnr. [], fyrir árið 2018 yrði óbreytt frá því sem áður hafði verið ákveðið.
Með bréfum, dags. 14. júní 2018, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögnum frá Þjóðskrá Íslands og Reykjavíkurborg vegna kærunnar. Reykjavíkurborg tilkynnti með tölvubréfi til nefndarinnar, dags. 18. júní 2018, að sveitarfélagið teldi ekki tilefni að svo stöddu til að gera athugasemdir vegna kærunnar en áskildi sér rétt til að koma á framfæri við nefndina athugasemdum á síðari stigum. Með bréfi, dags. 20. júlí 2018, barst umsögn Þjóðskrár Íslands.
Þann 22. júlí 2018 var fyrrgreind umsögn Þjóðskrár Íslands send kæranda til kynningar. Athugasemdir bárust frá kæranda með bréfi, dags. 12. september 2018.
Yfirfasteignamatsnefnd gekk á vettvang þann 18. september 2018 og skoðaði eignina í fylgd fyrirsvarsmanna kæranda.
Málið var tekið til úrskurðar 13. desember 2018.
- Málavextir.
Kæranda barst tilkynning frá Þjóðskrá Íslands um fasteignamat vegna ársins 2018 fyrir fasteignir félagsins, þar á meðal eignina að Skógarási [], Reykjavík, fnr. []. Kærandi gerði athugasemdir við fasteignamat eignarinnar með bréfi, dags. 29. desember 2017. Í fyrrgreindum athugasemdum kæranda kom m.a. fram að kærandi teldi fasteignamat eignarinnar alltof hátt og ekki lögmætt. Vísaði kærandi m.a. til þess að um 30 ára gamla íbúð væri að ræða og að fasteignamat eignarinnar endurspeglaði ekki gangverð eignarinnar að teknu tilliti til ástands hennar, aldurs og staðsetningar.
Með bréfi Þjóðskrár Íslands, dags. 11. apríl 2008, kom fram að kveðinn hefði verið upp úrskurður þess efnis í þá veru að við endurskoðun á tilkynntu fasteignamati eignarinnar hefði komið í ljós að ekki væri tilefni til matsbreytinga.
Kærandi vill ekki una framangreindum úrskurði Þjóðskrár Íslands frá 11. apríl 2018 og hefur því kært hann til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.
- Sjónarmið kæranda.
Kærandi krefst þess aðallega að úrskurður Þjóðskrár Íslands frá 11. apríl 2018 um óbreytt fasteignamat fasteignar kæranda að Skógarási [], Reykjavík, fnr. [], verði felldur úr gildi og að stofnuninni verði gert að ákvarða lægra fasteignamat á eignina. Til vara krefst kærandi þess að fyrrnefndur úrskurður Þjóðskrár Íslands frá 11. apríl 2018 verði felldur úr gildi og stofnuninni verði gert að taka málið til efnislegrar meðferðar á ný.
Kærandi vísar til þess að um sé að ræða litla íbúð í 30 ára gömlu húsi við Skógarás í Reykjavík. Hækkunin fasteignamats eignarinnar milli áranna 2017 og 2018 hafi verið 18,9% og sé sú hækkun töluvert umfram það sem almennt eigi við um íbúðarhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu og endurspegli fasteignamatið ekki raunhæft verð fyrir eignina að teknu tilliti til ástands hennar, aldurs og staðsetningar.
Kærandi telur að úrskurður Þjóðskrár Íslands sé ófullnægjandi. Málið hafi ekki verið rannsakað af hálfu stofnunarinnar, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga, um rannsóknarskyldu stjórnvalda og nánast enginn rökstuðningur hafi fylgi niðurstöðu Þjóðskrár Íslands. Á engan hátt hafi verið brugðist við framkomnum sjónarmiðum í athugasemdum kæranda. Hið eina sem fram komi í svari stofnunarinnar sé að fasteignamatið skuli miða við ,,verðlag fasteigna í febrúarmánuði 2017“ en ekkert nánar sé um það fjallað eða reynt að heimfæra þá staðreynd á þá fasteign sem um ræðir. Um þetta vísist eftir atvikum til 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, þar sem fram komi að sé ,,gangverð fasteignar ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna“.
Þá gerir kærandi verulegar athugasemdir við málsmeðferð Þjóðskrár Íslands vegna eldri kæra sem kærandi hafi lagt fram vegna fasteignamats fyrri ára. Þannig hafi kærandi sent inn athugasemdir þann 31. ágúst 2016 vegna fasteignamats ársins 2017 og tiltók þá sérstaklega í greinargerð sinni að gerðar væru athugasemdir við að ekki væri búið að afgreiða athugasemdir kæranda vegna kæru frá 28. ágúst 2015. Ítrekar kærandi athugasemdir sínar við málsmeðferð Þjóðskrár Íslands og gerir kröfu um að fá skriflegar skýringar á þeim töfum sem hafi orðið.
- Sjónarmið Þjóðskrár Íslands.
Þjóðskrá Íslands bendir á að stofnuninni beri samkvæmt 32. gr. a laga nr. 6/2001 að endurmeta fasteignamat allra fasteigna á landinu einu sinni á ári miðað við metið gangverð umreiknað til staðgreiðslu. Skráð matsverð fasteignar skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla megi að viðkomandi eign hafi í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Þannig miðist fasteignamat 2018 á öllu landinu við verðlag fasteigna í febrúarmánuði 2017. Þróun fasteignaverðs frá þeim tíma og þar til fasteignamat tekur gildi 31. desember ár hvert geti ýmist verið til hækkunar eða lækkunar.
Þjóðskrá Íslands skal samkvæmt 2. gr. laga nr. 6/2001 meta hverja fasteign til verðs eftir því sem næst verði komi á hverjum tíma. Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laganna skal matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma. Í 2. mgr. sömu greinar komi fram að sé gangverð fasteignar ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri, legu með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunni að hafa áhrif á gangverð eignarinnar.
Þjóðskrá Íslands vekur athygli á því að við túlkun á 27. gr. fyrrgreindra laga beri að líta til 28. gr. sömu laga en þar sé að finna grundvöll fyrir kerfisbundinni matsákvörðun og hvernig fara skuli að þegar gangverð eignar sé ekki þekkt. Til þess að nálgast gangverð skuli eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um eignina, s.s. stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og skal sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga. Huglægu, órökstuddu mati skal ekki beitt nema engra annarra kosta sé völ við ákvörðun á matsverði eignar. Tölfræðilegir útreikningar og ályktanir á grundvelli þeirra ganga skulu vera ráðandi við matið en forðast skal að beita huglægu og órökstuddu mati. Þjóðskrá Íslands hafi þannig víðtækar heimildir til að finna út gangverð eigna með hliðsjón af 27. og 28. gr. laga nr. 6/2001 en stofnunin hafi hingað til ekki þurft að beita huglægu og órökstuddu fasteignamati. Allra síst gerist slíks þörf með fasteignir þar sem virkur markaður sé til staðar.
Þjóðskrá Íslands bendir á að höfuðborgarsvæðinu sé skipt upp í mörg matssvæði en matssvæði séu svæði þar sem verð fasteigna er talið sambærilegt. Fasteignamat fasteignar ræðst því m.a. af því matssvæði sem hún tilheyrir. Ekki sé því hægt að miða við meðaltalshækkun eða lækkun á fasteignamati á höfuðborgarsvæðinu öllu þar sem verð fasteigna geti verið mjög misjafnt eftir matssvæðum. Almenna reglan sé sú að íbúðarhúsnæði sé metið samkvæmt markaðsaðferð, þar sem nægjanleg gögn og rannsóknir á markaði leiði til tölfræðilegrar marktækrar niðurstöðu og því sé hægt að ákvarða gangverð út frá söluverði fasteigna.
Bent er að fasteign kæranda að Skógarási [], Reykjavík tilheyri matssvæði [], [] og fyrir hendi séu nægar upplýsingar og gögn fyrir það svæði þannig að meta megi gangverð eignarinnar með fullnægjandi hætti. Meðaltalshækkun á fasteignamati í fjölbýli á því matssvæði á milli áranna 2017 og 2018 hafi verið 17,8%. Hækkun á fasteignamati íbúðar kæranda milli sömu ára hafi verið 18,9%. Kaupsamningar um íbúðir að stærðinni 55-75 m² á þessu matssvæði frá 1. janúar 2016 gefi til kynna meðalfermetraverð upp á kr. 434.442.- og miðgildi upp á kr. 440.781.-. Fasteignamat þessara sömu eigna fyrir árið 2018 hafi að meðaltali verið kr. 401.236.- á hvern fermetra og miðgildið kr. 409.288.-. Fasteignamat ársins 2018 á íbúðum að stærðinni 55-75 m² á fyrrgreindu matssvæði hafi að meðaltali verið 402.898.- kr./m² og miðgildið 411.565 kr./m². Fasteignamat fasteignar kæranda fyrir árið 2018 er kr. 26.400.000.- eða kr. 402.439 á hvern fermetra en umrædd fasteign er á jarðhæð og henni fylgi skv. þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu 24 m² einkaspilda úr lóð fyrir framan íbúðina. Þessar upplýsingar bendi til þess að fasteignamat íbúðar kæranda sé í alla staði eðlilegt miðað við aðrar sambærilegar íbúðir á sama matssvæði.
Þjóðskrá Íslands telur samkvæmt framansögðu að farið hafi verið að lögum við mat á fasteign kæranda en bendir á að svo virðist sem misskilnings gæti hjá kæranda um að höfuðborgarsvæðið sé eitt matssvæði. Þá er því alfarið hafnað að málið hafi ekki verið nægilega rannsakað enda hafi viðurkenndum og lögmætum aðferðum verið beitt við fasteignamat eignarinnar á sama hátt og varðandi aðrar fasteignir.
Vegna athugasemda kæranda um að Þjóðskrá Íslands hafi ekki rökstutt niðurstöðu sína er á það bent að almennt fylgi fasteignamati ekki sérstakur rökstuðningur en í úrskurðum er bent á að eigandi geti óskað eftir rökstuðningi. Bent er að úrskurður um óbreytt fasteignamat hafi verið sendur út 11. apríl 2018 eftir að lögmaður kæranda hafði ekki svarað ekki tölvupósti frá 16. mars 2018 þar sem óskað hafi verið eftir myndum af fasteigninni sem sýndu gæði og ástand eignarinnar. Í bréfinu var tekið fram að hægt væri að óska eftir rökstuðningi fyrir ákvörðuninni innan 14 daga frá móttöku bréfsins. Ef kærandi hefði óskað rökstuðnings hefði hann verið upplýstur um að hækkun fasteignamats fasteignarinnar hafi verið í samræmi við meðaltalshækkun á fasteignamati sambærilegra fasteigna á sama matssvæði og gangverði þeirra samkvæmt fyrirliggjandi kaupsamningnum.
Þjóðskrá Íslands bendir á að óskað hafi verið eftir því með tölvupósti 16. mars 2018 að kærandi sendi inn myndir af fasteigninni. Það hafi ekki verið gert og verði kærandi að bera hallann af því. Kærandi hafi engin gögn lagt fram sem sýni að fasteignamat eignarinnar sé of hátt miðað við sambærilegar fasteignir.
Það er mat Þjóðskrár Íslands að fasteignamat fasteignarinnar kæranda að Skógarási []; Reykjavík, fnr. [], sé réttilega ákvarðað og í fullu samræmi við gangverð sambærilegra fasteigna á sama matssvæði og skuli því standa óbreytt
- Athugasemdir kæranda vegna umsagnar Þjóðskrár Íslands
Með bréfi, dags. 12. september 2018, gerði kærandi athugasemdir við umsögn Þjóðskrár Íslands. Kærandi hafnar þeim sjónarmiðum sem fram hafi komið í umsögn Þjóðskrár Íslands og ítrekar þann rökstuðning sem fram komi í kæru, þ.e. að aldur og ástand eignarinnar sé með þeim hætti að fasteignamat eignarinnar sé of hátt.
V. Niðurstaða
Kærandi hefur með vísan til 1. mgr. 34. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna kært niðurstöðu endurmats Þjóðskrár Íslands á fasteignamati ársins 2018 vegna fasteignarinnar að Skógarási [], Reykjavík, fnr. []. Kærandi gerir aðallega þá kröfu að úrskurður Þjóðskrár Íslands frá 11. apríl 2018 um óbreytt fasteignamat eignarinnar verði felldur úr gildi og að stofnuninni verði gert að ákvarða lægra fasteignamat á eignina. Til vara krefst kærandi þess að fyrrgreindur úrskurður verði felldur úr gildi og að Þjóðskrá Íslands verði gert að taka málið til efnislegrar meðferðar á ný.
I.
Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 um breytingu á þeim lögum, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal svo við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.
Þjóðskrá Íslands hefur fyrst og fremst stuðst við þrjár matsaðferðir við mat á fasteignum; þ.e. markaðsaðferð, tekjuaðferð og kostnaðaraðferð. Allar þessar þrjár aðferðir hafa það markmið að ákvarða gangverð fasteignar umreiknað til staðgreiðslu miðað við nýtingu viðkomandi eignar á hverjum tíma, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Val á aðferð veltur á þeim gögnum sem tiltæk eru hverju sinni.
Við mat á íbúðarhúsnæði hefur Þjóðskrá Íslands fyrst og fremst stuðst við markaðsaðferð er sú aðferð sem er nákvæmust enda miðar hún að því að meta gangverð beint út frá kaupsamningum. Markaður með slíkar eignir ekki aðeins mjög virkur á hinum þéttbýlli svæðum landsins heldur eru íbúðarhús einnig tiltölulega einsleitar eignir sem auðveldar mjög tölfræðilegt mat á markaðsvirði þeirra.
II.
Álitaefni máls þessa snýr fyrst og fremst að því hvort ástand fasteignar kæranda sé rétt metið og þá hvort markaðsaðferðin, sem beitt var við mat á eigninni, gefi rétta mynd af gangverði eignarinnar umreiknuðu til staðgreiðslu, með hliðsjón af ástandi hennar. Kærandi telur fasteignamat eignarinnar of hátt og vísar til þess að hækkun á fasteignamati fasteignar kæranda sé töluvert umfram það sem almennt eigi við um íbúðarhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu og endurspegli ekki raunhæft verð eignarinnar að teknu tilliti til ástands hennar, aldurs og staðsetningar. Þá telur kærandi hinn kærða úrskurð Þjóðskrár Íslands ófullnægjandi þar sem ekki hafi verið brugðist við athugasemdum kæranda í og málið því ekki verið nægilega rannsakað, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga.
Almenna reglan er sú að íbúðarhúsnæði er metið samkvæmt markaðsaðferð, þar sem fyrir hendi eru nægjanleg gögn og rannsóknir á markaði sem leiða til tölfræðilegrar marktækrar niðurstöðu við beitingu þeirrar aðferðar og því er hægt að ákvarða gangverð eigna út frá söluverði fasteigna. Höfuðborgarsvæðinu er skipt upp í mörg matssvæði, en matssvæði eru svæði þar sem verð fasteigna er talið vera sambærilegt. Fasteignamat fasteignar ræðst því meðal annars af því matssvæði sem viðkomandi fasteign tilheyrir. Meðaltalshækkun eða lækkun fasteignamats milli ára er mismunandi eftir matssvæðum.
Því er ekki að neita að þegar stuðst er við ákveðin matslíkön getur sú staða að koma upp að einstakar eignir verði of hátt eða of lágt metnar miðað við sambærilegar eignir. Slíkt misræmi getur m.a. orsakast af ástandi, raunverulegri notkun og nýtingarmöguleikum viðkomandi eignar. Í ljósi þess er mikilvægt að það sé skoðað sérstaklega hvort samræmi sé milli sambærilegra eigna á sama markaðssvæði með það að markmiði að ganga úr skugga um hvort skráning viðkomandi eignar, ástand hennar eða aðrar aðstæður, gefi til kynna að hún sé réttilega metin samkvæmt almennu matslíkani. Mikilvægt er að ástand eigna sé réttilega metið og samræmis sé gætt við fasteignamat annarra sambærilegra eigna á sama matssvæði.
Yfirfasteignamatsnefnd skoðaði fasteign kæranda að Skógarási [], Reykjavík, í fylgd fyrirsvarsmanna kæranda. Tilgangur með vettvangsskoðun er einkum að leiða í ljós hvort fasteign væri á einhvern hátt ranglega skráð eða ástand fasteignar eða aðrar aðstæður sem hana varða, gefi til kynna að hún sé ekki réttilega metin samkvæmt þeirri matsaðferð sem beitt er við matið. Vettvangsskoðun yfirfasteignamatsnefndar gaf til kynna að komið er að umtalsverðum viðhaldsframkvæmdum á fasteign kæranda jafnt að utan sem innan. Komið er að skiptum á þaki og auk þess sem verulega er farið að sjá á tréverki utanhúss, þ. á m. gluggum og þá sérstaklega opnanlegum gluggafögum. Ástand eignarinnar að innan er einnig frekar slakt og komið að endurnýjun m.a. á innréttingum. Að mati yfirfasteignamatsnefndar er ástand eignarinnar því í heildina frekar slakt.
Yfirfasteignamatsnefnd hefur aflað upplýsinga um fasteignamat íbúða sem eru á sama matssvæði og fasteign kæranda og sem metnar eru samkvæmt markaðsaðferð. Þær upplýsingar gefa til kynna að fasteignamat fasteignar kæranda sé mjög nálægt meðaltalsmatsverði sambærilegra eigna á sama matssvæði.
III.
Líkt og áður greinir skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð hennar umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næsta á undan matsgerð, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Eins og gerð er grein fyrir hér að framan er megintilgangurinn með skoðun eigna m.a. sá að ganga úr skugga um að skráning viðkomandi eignar sé rétt og að ástand hennar sé rétt metið. Af fyrirliggjandi gögnum málsins verður ekki ráðið að Þjóðskrá Íslands hafi skoðað fasteign kæranda sérstaklega við endurmat hennar.
Það er mat yfirfasteignamatsnefndar að nauðsynlegt hafi verið að skoða fasteignina, jafnt að utan sem innan, m.a. með hliðsjón af framkomnum athugasemdum kæranda varðandi ástand hennar, þannig að Þjóðskrá Íslands gæti lagt fullnægjandi mat á það hvort ástand hennar væri rétt metið við endurmatið. Þrátt fyrir að fasteignamat fasteignar kæranda sé í samræmi við meðaltal fasteignamats sambærilegra eigna á sama matssvæði er að mati yfirfasteignamatsnefndar ekki útilokað að ástand eignarinnar réttlæti ekki það fasteignamat sem eigninni var ákvarðað fyrir árið 2018.
Með vísan til framangreinds er það niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar að ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 11. apríl 2018, er lýtur að endurmati fasteignamats fasteignar kæranda skuli felld úr gildi og er lagt fyrir Þjóðskrá Íslands að taka málið til meðferðar að nýju með hliðsjón af framangreindum sjónarmiðum um ástand eignarinnar.
Úrskurðarorð
Úrskurður Þjóðskrár Íslands, dags. 11. apríl 2018, um endurmat fasteignamats að Skógarási [], Reykjavík, fnr. [], fyrir árið 2018 er felld úr gildi og lagt fyrir Þjóðskrá Íslands að taka málið til meðferðar að nýju.
_________________________
Hulda Árnadóttir
______________________________ _______________________________
Ásgeir Jónsson Björn Jóhannesson