Mál nr. 25/2015
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 25/2015
Fyrirframgreidd leiga: Riftun. Endurgreiðsla.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 10. júlí 2015, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 31. júlí 2015, lögð fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 31. ágúst 2015.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 8. júlí 2015, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 29. ágúst 2015 til 29. ágúst 2017. Ágreiningur er um hvort gagnaðila sé heimilt að halda eftir hluta af fyrirframgreiddri leigu sem álitsbeiðandi innti af hendi til gagnaðila. Gagnaðili heldur eftir hluta af leigunni vegna kostnaðar og umstangs sem hafi fylgt riftun álitsbeiðanda á leigusamningnum.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að halda eftir 20.000 kr. af fyrirframgreiddu leigugjaldi sem álitsbeiðandi innti af hendi til gagnaðila.
Í tölvupósti meðfylgjandi álitsbeiðni kemur fram að aðilar hafi undirritað leigusamning til tveggja ára þann 8. júlí 2015. Álitsbeiðandi hafi rift samningnum 9. júlí 2015 og viljað kæra gagnaðila fyrir að hafa stolið af sér 20.000 kr. Fram kemur í samskiptum aðila að eftir að álitsbeiðanda hafi orðið ljóst að ekki væri unnt að þinglýsa leigusamningnum lægi fyrir að hann myndi ekki geta fengið húsaleigubætur. Þar að auki myndi hann ekki hafa neina réttarstöðu gagnvart leigusamningi sem ekki væri þinglýstur. Vegna riftunar álitsbeiðanda hafi gagnaðili haldið eftir 35.000 kr. af 145.000 kr. sem álitsbeiðandi hafi þegar greitt honum.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi hafi samþykkt að fá endurgreidda hluta fjárhæðarinnar, þ.e. 125.000 kr. af 145.000 kr. Álitsbeiðandi hafi verið búinn að skrifa undir leigusamning en í honum sé sérákvæði sem kveði á um að ef leigjandi hætti við að taka íbúðina á leigu eigi leigusali rétt á 35.000 kr. vegna endurtekinna auglýsinga og kostnaðar. Gagnaðili hafi þegar samþykkt að lækka kröfuna í 20.000 kr. þar sem hann hafi verið orðinn þreyttur á að álitsbeiðandi væri ítrekað að hringja eða senda tölvupóst. Þar að auki hafi hann þurft að fara á fundi hjá lögfræðingi og Húseigendafélaginu vegna þessa.
Í tölvupóstsamskiptum aðila komi skýrt fram að álitsbeiðandi hafi verið tilbúinn að hitta gagnaðila sem hafi endurgreitt honum 125.000 kr. Gagnaðili segir að þegar hann hafi spurt álitsbeiðanda í byrjun júlí hvort hann hafi ætlað að sækja um húsaleigubætur hafi hann sagt að það væri ekki hægt þar sem hann væri of tekjuhár. Þá greinir gagnaðili frá öðrum atriðum sem ekki þykir ástæða til að rekja nánar hér.
III. Forsendur
Deilt er um endurgreiðslu fyrirframgreiddrar leigu. Samkvæmt gögnum málsins greiddi álitsbeiðandi gagnaðila mánaðarleigu, að fjárhæð 145.000 kr., fyrirfram þann 8. júlí 2015 vegna fyrirhugaðrar leigu á íbúð í eigu gagnaðila. Samkvæmt leigusamningi var áætlað að upphaf leigutíma yrði 29. ágúst 2015. Leigusamningur var undirritaður 8. júlí 2015 en álitsbeiðandi hætti við að taka íbúðina á leigu daginn eftir, 9. júlí 2015, en aðila greinir á um ástæðu þess. Gagnaðili hefur endurgreitt álitsbeiðanda 125.000 kr. af fyrirframgreidda leigugjaldinu en heldur eftir 20.000 kr. á þeirri forsendu að framangreindri ákvörðun álitsbeiðanda hafi fylgt kostnaður og umstang við að finna nýja leigjendur.
Kærunefnd telur að álitsbeiðanda hafi ekki verið heimilt að rifta samningi aðila þann 9. júlí 2015 og að honum beri að bæta gagnaðila það tjón sem hann hefur sannanlega orðið fyrir, sbr. 62. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Gagnaðili hefur þó ekki lagt fram nein gögn sem sýnt geta fram á tjón hans vegna ólögmætrar riftunar álitsbeiðanda.
Í leigusamningi aðila er að finna eftirfarandi sérákvæði: „Ef leigjandi hætt/hættur við að taka 2 herbergileigu þá leigusali rétt að fá 35 þús kr vegna endurtekna auglýsinga og kostnaður. Þann síðasta degi 2 Águst 2015.“ Á grundvelli þessa ákvæðis heldur gagnaðili eftir 20.000 kr. af leigugjaldinu.
Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga er óheimilt að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæli fyrir um nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis. Kærunefnd telur að framangreint sérákvæði, sem gagnaðili byggir kröfu sína á, sé ekki í samræmi við ákvæði húsaleigulaga og álitsbeiðandi því ekki bundinn af sérákvæðinu.
Að framangreindu virtu telur kærunefnd að gagnaðili hafi ekki sýnt fram á að hann hafi orðið fyrir tjóni og beri því að endurgreiða álitsbeiðanda að fullu.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðili hafi ekki heimild til að halda eftir 20.000 kr. af fyrirframgreiddu leigugjaldi.
Reykjavík, 31. ágúst 2015
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson