Nr. 132/2018 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 132/2018
Sérafnotaflötur: Umgengnisréttur. Mannvirki.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 9. desember 2018, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 7. janúar 2019, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 15. janúar 2019, og athugasemdir gagnaðila, dags. 22. janúar 2019, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 26. mars 2019.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið E, alls tvo eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúðar á neðri hæð hússins en gagnaðilar íbúðar á efri hæð. Ágreiningur er um hvort fjarlægja beri sólpall, skjólvegg, smáhýsi og girðingu af lóð hússins. Einnig er ágreiningur um stærð sérafnotaflatar gagnaðila á lóðinni, hvort álitsbeiðendum sé heimilt að gera aðkomu að íbúð sinni í gegnum lóðina og umgengnisrétt þeirra um hann.
Kröfur álitsbeiðenda eru:
- Að viðurkennt verði að gagnaðilum hafi verið óheimilt að byggja sólpall, skjólvegg, smáhýsi og girðingu á efri hluta lóðarinnar og beri að fjarlægja það.
- Að sérafnotaflötur gagnaðila nái ekki yfir allan efri flöt lóðarinnar.
- Til vara er þess krafist að viðurkennt verði að álitsbeiðendum sé heimilt að gera aðkomu að íbúð sinni í gegnum lóðina.
- Til þrautavara er þess krafist að viðurkennt verði að álitsbeiðendur eigi umgengnisrétt um lóðina.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðendur hafi keypt íbúð sína samkvæmt kaupsamningi, dags. 14. mars 2017. Við söluna hafi aðkoma að íbúðinni verið frá stóru malarplani þar sem keyrt hafi verið beint inn á það að inngangsdyrum. Eftir kaupin hafi komið í ljós að bílaplanið væri óleyfisframkvæmd og vegna deildiskipulagsbreytinga hafi bæjarfélagið lokað fyrir aðkomuna með skjólvegg. Samkvæmt teikningu hafi staðið til að gera óbrotinn vegg niður þá götu sem aðkoma hafi verið frá inn á bílastæðið. Eftir að álitsbeiðendum hafi orðið þetta ljóst hafi þau reynt að ná samkomulagi við gagnaðila um að komast í gegnum lóð hússins frá bílastæðum sem fylgi íbúðinni frá norðvesturhorni lóðarinnar. Þar á vegg fyrir framan sé hlið sem opnist inn á lóðina. Þá hafi komið í ljós að þeim hafi verið það ófært þar sem gagnaðilar höfðu byggt sólpall, skjólveggi, smáhýsi og sett girðingu þversum yfir alla lóðina þannig að engin leið hafi verið fyrir álitsbeiðendur að komast í gegnum hana. Eftir langar viðræður við bæjarfélagið hafi það samþykkt að gera bráðabirgðaaðgengi með því að setja bil á vegginn svo að álitsbeiðendur kæmust að íbúð sinni.
Álitsbeiðendur hafi reynt að fá leyfi gagnaðila til að gera aðkomu að íbúð sinni gegnum lóðina án árangurs. Þau telji lóðina vera sérafnotaflöt þeirra og að álitsbeiðendum sé óheimilt að ganga þar í gegn. Um þetta vísi þau til eignaskiptayfirlýsingar. Eftir langar viðræður hafi gagnaðilar þó heimilað að opnaður yrði hleri á girðingu sem liggi þversum yfir lóðina á meðan aðgerðir bæjarfélagsins yrðu kláraðar en honum hafi nú verið lokað. Álitsbeiðendur komist ekki örugga leið að íbúð sinni. Eina leiðin sé eftir gangbraut við götuna, fyrir aftan tvöfalt bílaplan gagnaðila, niður eftir tilteknum gangstíg inn um bil sem bæjarfélagið hafi gert á skjólvegg og sagt að væri aðeins á meðan aðilar næðu sáttum. Þá sé eignaskiptayfirlýsingin ekki afdráttarlaus um sérafnotaflöt efri hæðar.
Lóðin sé í óskiptri sameign en hvorri íbúð sé merktur sérafnotaflötur í eignaskiptayfirlýsingu. Vísað sé til 39. gr. laga um fjöleignarhús svo og 1. mgr. 30. gr laganna þar sem um sé að ræða verulegar framkvæmdir sem ekki hafi verið gert ráð fyrir á teikningu, auk 35. gr. sömu laga. Hvergi í þinglýstum gögnum fáist séð að gert hafi verið ráð fyrir heimildum sérafnotahafa til að girða lóðina af með þeim hætti sem gert hafi verið eða að samþykki sé fyrir sólpalli, skjólveggjum og smáhýsum sem reist hafi verið á öllum efri hluta lóðarinnar.
Í eignaskiptayfirlýsingu sé sérafnotaflötur efri hæðar sagður vera 164 fermetrar en innan þeirrar tölu rúmist ekki lóð fyrir framan bílskúr, húsið að ofanverðu og allur efri hluti hennar. Hluti efri parts lóðarinnar sé því í sameign og gagnaðilum óheimilt að neita álitsbeiðendum um aðkomu að íbúð sinni gegnum lóðina. Vísað sé til 6. gr. laga um fjöleignarhús þar sem segi að sameign séu allir þeir hlutir húss, bæði innan og utan, sem ekki séu ótvírætt í séreign. Þessu til stuðnings vísi álitsbeiðendur jafnframt til texta eignaskiptayfirlýsingarinnar um að gagnaðili hafi þó aðgengisrétt að rými 0103 á neðri hæð, um hurð á norðvestur hlið hússins. Þetta sýni að eignaskiptayfirlýsingin sé óskýr en ekki þyrfti að tiltaka það sérstaklega væri allur efri hluti lóðarinnar sérafnotaréttur íbúðar gagnaðila. Inngangurinn sé fyrir ofan girðingu sem gagnaðilar telji vera sinn sérafnotarétt. Jafnframt vísi álitsbeiðendur til teikningar þar sem 164 fermetrar hafi verið rissaðir upp samkvæmt prósentutölu eignaskiptasamnings en hún hafi eingöngu verið gerð til að sýna möguleika á þeim fleti. Réttindi gagnaðila byggi ekki á séreignarrétti heldur sérafnotarétti. Sá réttur feli ekki í sér séreignarrétt í skilningi 4. gr. laga um fjöleignarhús yfir viðkomandi fleti heldur einungis afnotarétt. Um sé að ræða sameign, sbr. 6. gr. laganna.
Hið minnsta krefjist álitsbeiðendur þess að þeim verði heimilt að ganga í gegnum lóðina að íbúð sinni. Að öðrum kosti sé vonlaust fyrir þau að komast að íbúðinni, enda hafi bæjarfélagið aðeins tímabundið gert rof á vegginn. Aðgangur í gegnum lóðina sé eini möguleikinn til að komast að íbúðinni.
Í greinargerð gagnaðila segir að varðandi útfærslu hljóðveggjar hafi upprunaleg teikning deiliskipulags bæjarfélagsins gert ráð fyrir tvískiptum vegg við húsið og þau verið samþykk þeirri tillögu. Þá hafi komið tillaga frá álitsbeiðendum um að hafa auka vegg utar svo að aðgengi þeirra yrði á milli veggjanna. Gagnaðilar hafi ekki verið mótfallnir þeirri lausn en bæjarfélagið ekki samþykkt hana. Þá hafi gagnaðilar sagt að þau hafi eingöngu viljað halda hljóðvegg við efri hluta hússins samkvæmt upprunalegu skipulagi bæjarfélagsins, að viðlögðu samþykki þess. Auk þess hafi þau komið með tillögu að lausn á aðgengi álitsbeiðenda. Þá hafi álitsbeiðendur komið með tillögu um að hafa einn óbrotinn vegg meðfram húsinu, fjær en upprunalegt skipulag hafi gert ráð fyrir. Gagnaðilar hafi ekki verið hlynntir þessari tillögu og viljað halda sig við upprunalega útfærslu.
Álitsbeiðendur hafi á engum tímapunkti reynt að ná samkomulagi við gagnaðila varðandi aðgengi í gegnum lóðina. Hins vegar hafi gagnaðilar fengið kröfu um skýringu frá lögfræðingi álitsbeiðenda um heimildir þeirra til að nýta hluta norðvesturhliðar lóðarinnar. Því erindi hafi verið svarað.
Sólpallur, skjólveggur, smáhýsi og girðing hafi verið reist fyrir tíð gagnaðila og að þeirra vitneskju fyrir árið 2005 í fullu samkomulagi við íbúa á þeim tíma. Þess beri að geta að slíkar framkvæmdir krefjist hvorki þinglýsingar né samþykkis utanaðkomandi aðila, sbr. 30. og 32. gr. laga um fjöleignarhús.
Samkvæmt vitneskju gagnaðila hafi ekki verið gefið út að veggur við neðri hluta hússins sé til bráðabirgða og þá hafi ekki verið gefnar út áætlanir um frekari framkvæmdir. Fullyrðing um að álitsbeiðendum sé ómögulegt að komast að íbúð sinni frá bílaplani eigi ekki við rök að styðjast, enda liggi göngustígur frá bílastæði að aðgengi íbúðarinnar.
Álitsbeiðendur hafi aldrei komið að máli við gagnaðila um mögulegt aðgengi í gegnum skjólvegg á lóð. Álitsbeiðendur hafi tilkynnt gagnaðilum í tölvupósti að verið væri að leita að smið til að gera opnun á skjólvegg á milli lóða, en þetta hafi aldrei verið rætt. Hins vegar hafi gagnaðilar opnað skjólvegginn tímabundið með öryggi álitsbeiðenda í huga á meðan á framkvæmdum við hljóðvegg hafi staðið. Álitsbeiðendur hafi fengið tölvupóst þess efnis 15. október 2018. Þann 2. nóvember 2018 þegar framkvæmdum hafi verið lokið hafi álitsbeiðendur sent gagnaðilum tölvupóst þar sem segi: „Nú er komin örugg leið fyrir ykkur meðfram húsinu, þá er ekki lengur ástæða þess að ganga gegnum pallinn okkar og það má þá loka aftur veggnum eins og um var samið“. Álitsbeiðendur hafi ekki svarað þessu og haldið áfram að ganga um opið í gegnum pallinn, sem sé eign gagnaðila en þau hafi lokað opinu 30. nóvember 2018.
Gangstígar bæjarfélagsins geti ekki talist óöryggir og þá þurfi álitsbeiðendur ekki að fara yfir gangbraut frá bílastæði að íbúð sinni.
Hvergi hafi komið fram að umræddur hljóðveggur væri til bráðabirgða, enda séu engin áform um frekari framkvæmdir af hálfu bæjarfélagsins. Gagnaðilar hafi haft litla aðkomu að samningaviðræðum á milli álitsbeiðenda og bæjarfélagsins um aðgengi þeirra, enda gefið þeim frjálsar hendur með útfærslu hljóðveggsins.
Hlið inn á lóðina hafi verið til staðar í mörg ár og gagnaðilar ekki séð ástæðu til að loka því aðgengi af öryggisástæðum, en þau hafi engar breytingar gert á lóðinni eftir kaup þeirra á íbúð sinni.
Bílastæði séu séreign og því ekki talin með í sérafnotatölu. Samkvæmt teikningu megi sjá skiptingu lóðar þar sem gagnaðilar hafi afnot af minni hluta hennar, þrátt fyrir að eiga rúmlega 70% í eigninni.
Samkvæmt 30. gr. laga um fjöleignarhús þurfi meirihluta samþykki fyrir breytingum. Álitsbeiðendum sé þannig óheimilt að taka einhliða ákvörðun um stórvægilegar breytingar á lóðinni.
Það sé ljóst að bæjarfélagið hafi ekki gert rof á vegg. Hljóðveggurinn hafi verið settur upp með aðgengi álitsbeiðenda í huga og engin áform séu um breytingar á veggnum á vegum bæjarfélagsins. Álitsbeiðendur séu með tryggt aðgengi að íbúð sinni og því sé ekki hægt að segja að það sé vonlaust fyrir þá að komast að henni.
Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að gagnaðilar hafi verið mótfallnir hugmyndum sem álitsbeiðendur hafi lagt fram til að ná sátt í málinu. Þeim sé aðeins heimilt að hafa frjálsar hendur um útfærslu við neðri hluta lóðarinnar en þar séu engir möguleikar til að vinna úr utan þess að setja bil á hljóðvegginn til bráðabirgða.
Í athugasemdum gagnaðila er vísað til eftirfarandi texta í eignaskiptayfirlýsingu:
Eigendur íbúðar 0201 hafa sérafnot af lóð meðfram suðvesturhlið hússins að skjólvegg eins og hann er sýndur á samþykktri bygginganefndarteikningu, sbr. skýringarmynd á bls. 9. Í eignaskiptayfirlýsingunni.
Til að fá fyllri skilning en eftir orðanna hljóðan um það hvað eignaskiptayfirlýsingargjafinn hafi verið að stefna að í greinargerð sinni, hafi hann upplýst á fundi 9. nóvember 2018 að vinna hans væri í fullu samráði við þáverandi eigendur íbúðanna, þ.e. á efri og neðri hæð, að markaður hafi verið sérafnotaréttur efri hæðar þannig að sólpallur sem hafi verið til staðar hafi markað sérafnot efri hæðar sem hafi snúið að suðvesturhlið og aflíðandi að skjólvegg sem hafi verið á norðvesturhlið hússins. Hann hafi sérstaklega tiltekið að á teikningu mætti glögglega sjá umræddan skjólvegg sem hafi verið teiknaður með tvöfaldri línu út frá húsinu á norðvesturhliðinni. Frá umræddum skjólvegg ætti síðan neðri hæðin sérafnotarétt fimm metra út frá norðvesturhlið og aftur fjóra metra meðfram norðausturhliðinni.
Á teikningum og myndum, sem séu birtar á vefsjá bæjarfélagsis í aðal- og deiliskipulagi, sé hvergi vísað til göngustígs sem álitsbeiðendur kjósi að sé útbúinn, þvert yfir sérafnot gagnaðila. Enn fremur megi sjá að bæjarfélagið hafi áritað allar teikningar sem liggi fyrir með eignaskiptayfirlýsingunni án athugasemda. Verði því að ætla að núverandi fyrirkomulag sé í fullu samráði og samkomulagi við bæjarfélagið.
III. Forsendur
Til álita kemur hvort fyrir liggi lögmæt ákvörðun um uppsetningu sólpalls, skjólveggs, smáhýsis og girðingar á efri hluta lóðar hússins. Í eignaskiptayfirlýsingu, innfærðri til þinglýsingar 3. febrúar 2017, segir um lóðina:
2 bílastæði eru fyrir framan bílskúr og 2 bílastæði eru á suðvesturhorni lóðarinnar. Eigandi bílageymslu, þ.e. íbúð 0201, hefur sérafnotarétt af bílastæðum framan við bílskúr og ber allan kostnað af þeim. Eigandi íbúðar 0101 hefur sérafnotarétt af bílastæðum í suðvesturhorni lóðarinnar og ber allan kostnað af þeim.
Eigendur íbúðar 0101 hafa sérafnot af lóð 5 metra út frá norðvesturhlið hússins og 4 metra flöt meðfram norðaustur hlið hússins.
Eigendur íbúðar 0201 hafa þó aðgengisrétt að rými 0103, á neðri hæð, um hurð á norðvesturhlið hússins.
Eigendur íbúðar 0201 hafa sérafnot af lóð meðfram suðvesturhlið hússins að skjólvegg eins og hann er sýndur á samþykktri byggingarnefndarteikningu, sbr. skýringarmynd á bls. 9 í eignaskiptayfirlýsingunni.
Kostnaður vegna rekstrar lóðarinnar skiptist í 2 jafna hluta en kostnaður vegna framkvæmda á lóðinni, að undanskildum bílastæðum og sérafnotareitum, skiptist samkvæmt eignarhlutdeild hvorrar eignar í lóðinni.
Hvorki í lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, né greinargerð með frumvarpi sem síðar varð að lögunum er vikið sérstaklega að sérafnotaflötum. Að mati kærunefndar felur hugtakið sérafnotaflötur í sér einkarétt til afnota og umráða yfir ákveðnum hluta lóðar, sem þó er í sameign allra eigenda. Sá réttur felur ekki í séreignarrétt, samkvæmt skilningi 4. gr. laganna, yfir viðkomandi fleti heldur einungis afnotarétt, þ.e. þá kvöð á aðra sameigendur að lóðinni að þeir virði umráða- og ákvörðunarrétt sérafnotaréttarhafa. Um leið tekur sérafnotaréttarhafi á sig stofn-, viðhalds- og umhirðukostnað við flötinn.
Kærunefnd telur því að sérafnotaflötur gagnaðila sé ekki í séreign samkvæmt 5. gr. laganna heldur í sameign samkvæmt 6. gr., en að hann sé háður kvöð gagnvart öðrum eigendum um sérafnotarétt. Í ljósi þessa er það mat kærunefndar að ákvörðun um uppsetningu sólpalls, skjólveggs, smáhýsis og girðingar á lóð hússins sé sameiginleg.
Í 1. mgr. 34. gr. laga um fjöleignarhús segir að séreignareigandi hafi ásamt og í félagi með öðrum eigendum rétt til hagnýtingar þess hluta fjöleignarhússins sem sé sameiginlegur, svo og sameiginlegrar lóðar og búnaðar. Í 2. mgr. sömu greinar segir að réttur þessi nái til sameignarinnar í heild og takmarkist eingöngu af hagsmunum og jafnríkum rétti annarra eigenda, en slíkar takmarkanir sé að finna í lögum þessum og samþykktum og reglum húsfélags samkvæmt þeim. Ákvæði 35. gr. sömu laga hefur að geyma ákvæði um takmarkanir á rétti til hagnýtingar sameignar. Segir þar í 2. mgr. meðal annars að eigendum sé óheimilt að nota lóð til annars en hún sé ætluð og í 4. mgr. sömu lagagreinar segir að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn eða sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur, nema allir eigendur ljái því samþykki sitt. Með hliðsjón af þessu ákvæði telur kærunefnd að uppsetning sólpallsins, skjólveggsins, smáhýsis og girðingar hafi þurft samþykki allra eigenda.
Búið var að byggja téðan sólpall og setja upp skjólvegg og girðingar er aðilar málsins keyptu íbúðir sínar. Í eignaskiptayfirlýsingu, dagsettri 12. september 2002, er umþrætt svæði sagt sérafnotaflötur gagnaðila en þar segir að eigendur íbúðar hans hafi sérafnot af lóð meðfram sumarhlið hússins að skjólvegg. Þegar eignaskiptayfirlýsingin var gerð og undirrituð af eigendum hússins var þegar búið að reisa téðan skjólvegg, sbr. upplýsingar þar að lútandi frá þeim sem eignaskiptayfirlýsinguna gerði. Eigendur hússins fengu sama aðila til að gera nýja eignaskiptayfirlýsingu í desember 2016 vegna þess að íbúð álitsbeiðanda hafði verði stækkuð og sólstofa gagnaðila gerð minni en samkvæmt teikningum og svalir gerðar í staðinn. Í þeirri eignaskiptayfirlýsingu var framanritaður texti um sérafnotaflöt eigenda íbúðar gagnaðila frá húsi að skjólvegg tekinn upp óbreyttur. Þá var skjólveggur á teikningum sem fylgdu eignaskiptayfirlýsingu. Verður þannig að leggja til grundvallar að sólpallur og skjólveggur hafi verið byggðir með samþykki allra eigenda hússins. Að því virtu telur kærunefnd að gagnaðilum beri ekki að fjarlægja sólpall, skjólvegg, smáhýsi og girðingar á sameiginlegri lóð hússins.
Álitsbeiðendur óska viðurkenningar á því að sérafnotaflötur gagnaðila nái ekki yfir allan efri flöt lóðarinnar. Með framangreindri eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið fylgja teikningar sem sýna með merkingum sérafnotaflöt gagnaðila. Samkvæmt þeim liggur fyrir að sérafnotaflöturinn nær yfir efri hluta lóðarinnar, en tekið skal fram að hluti bílastæða fyrir framan bílskúr gagnaðila er ekki tekinn með í fermetrafjölda hans. Þá hefur sá byggingarfræðingur sem gerði eignaskiptayfirlýsinguna lýst því yfir á fundi með álitsbeiðendum að sérafnotareitur hafi verið teiknaður þannig að sólpallur sem hafi þegar verið til staðar hafi markað sérafnot gagnaðila sem sneri að suðausturhlið og aflíðandi að skjólvegg sem hafi verið á norðvesturhlið hússins. Þessari kröfu álitsbeiðenda er því hafnað.
Til þess að álitsbeiðendum yrði heimilt að gera sérstaka aðkomu að íbúð sinni í gegnum sérafnotaflöt gagnaðila þarf að koma til samþykkis þeirra. Ljóst er að það liggur ekki fyrir og þegar af þeirri ástæðu er þessari kröfu álitsbeiðenda hafnað.
Álitsbeiðendur óska einnig viðurkenningar á því að þau eigi umgengnisrétt um lóðina. Ætla má að þau séu að vísa til þess að þau eigi umgengnisrétt um sérafnotaflöt gagnaðila. Eins og að framan greinir felst í sérafnotarétti sú kvöð á aðra sameigendur að lóðinni að þeir virði umráða- og ákvörðunarrétt sérafnotaréttarhafa. Að því virtu telur kærunefnd ekki unnt að viðurkenna almennan umgengnisrétt álitsbeiðenda um sérafnotaflöt gagnaðila, enda hafi álitsbeiðendur aðgang að íbúðinni frá F.
IV. Niðurstaða
Öllum kröfum álitsbeiðenda er hafnað.
Reykjavík, 26. mars 2019
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson