Máli nr. 48/2015
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 48/2015
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 16. nóvember 2015, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 22. nóvember 2015, viðbætur við greinargerð gagnaðila, dags. 30. nóvember 2015, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 1. desember 2015, athugasemdir gagnaðila, dags. 24. nóvember 2015, frekari athugasemdir frá gagnaðila, dags. 12. desember 2015 og 18. desember 2015, og frekari athugasemdir frá álitsbeiðanda, dags. 8. janúar 2016, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 22. febrúar 2016.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningum, dags. 4. maí 2009 og 18. desember 2014, tók álitsbeiðandi ásamt C og D á leigu íbúð í eigu gagnaðila. Síðarnefndi leigusamningurinn var tímabundinn frá 1. janúar 2015 til 31. desember 2015. Ágreiningur er um hvort gagnaðila hafi verið heimilt að halda eftir tryggingarfé vegna skemmda á íbúðinni.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé
auk vaxta og verðbóta.
Álitsbeiðandi telur að gagnaðili hafi ekki gert skriflega kröfu í tryggingarféð innan þess tíma sem húsaleigulög segja til um þ.e. tvo mánuði eftir lok leigutíma. Gagnaðili hafi því glatað rétti sínum til að gera kröfu í féð.
Gagnaðili hafi sagt upp leigusamningnum með þriggja mánaða fyrirvara og hafi íbúðinni verið skilað þann 31. ágúst 2015. Þann 21. september hafi álitsbeiðandi sent gagnaðila tölvupóst og spurt hvort endurgreiðslu væri að vænta fljótlega. Gagnaðili hafi svarað þann 23. september þar sem hann kvaðst ætla að taka sér þann tíma sem lög geri ráð fyrir til að fara yfir íbúðina og mögulega gera kröfu í tryggingarféð. Álitsbeiðandi telur að með umræddum tölvupósti hafi gagnaðili sýnt fram á að hann gerði sér grein fyrir því að hann hefði 2 mánuði til að gera kröfuna. Þann 25. september 2015 hafi álitsbeiðandi sent gagnaðila tölvupóst með upplýsingum um hvert hann gæti sent kröfuna. Engin krafa hafi borist álitsbeiðanda þann 1. nóvember 2015 og sendi álitsbeiðandi því gagnaðila tölvupóst þar sem honum var bent á að frestur væri liðinn og að hún óskað eftir að fá trygginguna endurgreidda. Gagnaðili hafi aldrei svarað umræddum tölvupósti og hafi ekki endurgreitt trygginguna.
Í álitsbeiðninni kemur fram að leigusamningar hafi ávallt verið gerðir til eins árs í senn, með þriggja mánaða uppsagnarfresti. Gagnaðili, eða umboðsmaður hans, hafi ávallt tekið íbúðina út á sama tíma og samningar hafi verið gerðir og aldrei gert athugasemdir. Þá hafi gagnaðili ítrekað tekið fram að hann hafi góða reynslu af álitsbeiðanda og samleigjendum hennar. Hann hafi kallað þær fyrirmyndar leigjendur, þakkað fyrir skilmerkilegar greiðslur og þakkað fyrir hversu snyrtileg íbúðin hafi verið á sölumyndum.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann hafi póstlögð kröfuna þann 31. október en skiladagur íbúðarinnar hafi verið 31. ágúst. Kröfugerðin hafi því verið gerð innan tilsettra tímamarka og vangá eða vanhöld móttakanda á póstsendingum séu ekki á hans ábyrgð. Gagnaðili byggi kröfu sína á vatnstjóni af völdum vatnskrana sem ekki hafi verið haldið við og tilheyrði íbúðinni. Tjónið hafi uppgötvast þann 25. október eða í síðustu vikunni sem gagnaðili hafði til að gera kröfu í tryggingarféð. Í kröfunni hafi verið tekið fram að ekki liggi fyrir endanleg tjónsupphæð fyrir vatnstjónið og var því gerður fyrirvari um það.
Gagnaðili hafi ekki svarað tölvupóstinum álitsbeiðanda þann 1. nóvember þar sem hann sá tölvupóstinn fyrst 3. nóvember. Þá hafi bréf hans þegar verið póstlagt og hafi gagnaðili talið að álitsbeiðandi hafi þá þegar fengið bréfið. Hann hafi því ákveðið að bíða eftir viðbrögðum álitsbeiðanda og tillögu hennar að lausn vegna kröfunnar sem hann hafi sent henni.
Gagnaðili telji kröfu álitsbeiðanda um endurgreiðslu tryggingarfjár með vöxtum frá 29. október ekki standast vegna þess að hann hafi endurgreitt C, fyrrum leigjanda, tryggingarfé ásamt verðbótum þann 31. desember 2010.
Með greinargerð gagnaðila fylgdi kröfubréf sem hann sendi álitsbeiðanda þann 31. október 2015. Þar fer gagnaðili ítarlega í gegnum allt sem hann telur að hafi verið skemmt og óhreint ásamt kostnaði við lagfæringar. Gerð er krafa um greiðslu sem er hærri en tryggingarféð nemur eða samtals kr. 643.244. Í lið 11 í kröfubréfinu kemur fram að gagnaðila hafi verið meinað aðgengi til að sinna viðhaldi og viðgerðum vegna skemmda. Þar kemur fram að undir lok leigutímans hafi álitsbeiðandi meinað gagnaðila aðgengi til að gera við vatnstjón í lofti eldhúss frá árinu 2010 og til að sinna viðhaldi/málun íbúðarinnar. Gagnaðili hafi gert álitsbeiðanda skilmerkilega grein fyrir því að lítið umstang yrði og einungis unnið á virkum dögum á vinnutíma og ef hún yrði heima á virkum dögum tæki hann tillit til þess og kæmi ekki. Álitsbeiðandi hafi neitað aðgengi að íbúðinni nema gagnaðili veitti henni afslátt af leigu. Þetta hafi verið ótvírætt tjón fyrir gagnaðila þar sem að hann hafi bæði verið búinn að taka íbúðina af sölu sökum þess að hún leit ekki vel út, auk þess sem hann hafi verið búinn að ráða málara sem hann hafi þurft að afturkalla og hafi ekki fengið aftur. Það sé ljóst, að vegna þessa samningsbrots álitsbeiðanda, hafi íbúðin farið töluvert síðar í sölu og hafi riðlað öðrum áætlunum gagnaðila varðandi verkefni tengd vinnu og búsetu.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að erindið snúist um að gagnaðili hafi ekki gert kröfu í tryggingarfé innan þess tíma sem lög geri ráð fyrir sem þýði að hann eigi að endurgreiða tryggingarféð með öllu. Vísar álitsbeiðandi til 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Líkt og sjá megi í fylgigögnum með greinargerð hafi álitsbeiðandi sent gagnaðila tölvupóst þann 1. nóvember s.l. þar sem hún hafi óskað eftir að fá trygginguna endurgreidda þar sem engin krafa frá gagnaðila hafi borist. Kröfubréf hafi borist 5 dögum síðar og sé sennilegt að hún hafi verið send í flýti þar sem það hafi vantað eina blaðsíðu þ.e. liði 11-14 í kröfubréfinu.
Álitsbeiðandi hafni alfarið þeirri kröfu sem gagnaðili hafi sett fram. Krafa hans í tryggingarfé eigi ekki við rök að styðjast. Þá hafni álitsbeiðandi öllum kröfum um skemmdir á íbúðinni af hennar hálfu.
Í athugasemdunum er frekari umfjöllum um ágreining aðila vegna skemmda á hinu leigða sem ekki þykir ástæða til að rekja hér.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að meginefni kröfubréfs hans hafi verið tilbúið nokkru áður en það hafi verið sent. Hann hafi tekið sér tíma í að yfirfara bréfið áður en það hafi verið sett í umslag. Hann fullyrði að engar síður hafi vantað í bréfið og liðir 11 – 14 hafi verið í bréfinu.
III. Forsendur
Deilt er um uppgjör við lok leigusamnings. Aðilar gerðu með sér tímabundinn leigusamning frá 1. janúar 2015 til 31. desember 2015 og greiddi álitsbeiðandi gagnaðila kr. 200.000 í tryggingarfé í upphafi leigutíma. Gagnaðili sagði upp leigusamningnum með þriggja mánaða fyrirvara og var íbúðinni skilað þann 31. ágúst 2015. Gagnaðili heldur eftir tryggingarfénu á þeim forsendum að viðhaldi hafi verið ábótavant og skemmdir séu á íbúðinni. Álitsbeiðandi telur kröfu gagnaðila í tryggingarféð vera of seint fram komna sbr. 64. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.
Í 39. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusala sé rétt að krefja leigjanda um tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningnum, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi ber ábyrgð á samkvæmt ákvæðum laganna eða almennum reglum. Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. sömu laga er leigusala óheimilt að ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu hans. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Að leigutíma loknum skal leigusali segja til um svo fljótt sem verða má hvort hann gerir kröfu í tryggingarfé eða hefur uppi áskilnað um það. Tryggingarfé í vörslu leigusala skal vera verðtryggt, en ber ekki vexti. Leigusala er aldrei heimilt að halda tryggingarfénu í sinni vörslu án þess að gera kröfu í það lengur en í tvo mánuði frá skilum húsnæðisins, sbr. 1. mgr. 64. gr. Ekki liggur fyrir viðhlítandi sönnun þess að krafa gagnaðila í tryggingarféð hafi verið gerð innan téðra tímamarka samkvæmt nefndu lagaákvæði. Með vísan til framangreinds er það álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið óheimilt að halda tryggingarfénu í sinni vörslu og beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarféð. Þegar af þeirri ástæðu er ekki tekin afstaða til ágreinings aðila um skemmdir á íbúðinni.
Álitsbeiðandi krefst þess að gagnaðili endurgreiði tryggingarféð ásamt verðbótum og dráttarvöxtum. Í framangreindum 4. tölul. segir að tryggingarfé í vörslu leigusala skuli vera verðtryggt, en beri ekki vexti. Það er því álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða tryggingarféð ásamt verðbótum.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álistbeiðanda tryggingarfé samkvæmt húsaleigusamningi aðila, að fjárhæð 200.000 kr. ásamt verðbótum.
Reykjavík, 22. febrúar 2016
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson