Mál nr. 13/2016
Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 19. september 2016 í máli nr. 13/2016.
Fasteign: Viðvík, fnr. [ ], Skagafirði.
Kæruefni: Gjaldflokkur fasteignar.
Árið 2016, 19. september, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 13/2016 kveðinn upp svohljóðandi
ÚRSKURÐUR
Með erindi, dags. 27. mars 2016, sem barst yfirfasteignamatsnefnd sama dag, kærðu X, kt. [ ], og Y, kt. [ ], álagningu fasteignaskatts ársins 2016 vegna fasteignar þeirra að Viðvík, Skagafirði, fnr. [ ].
Yfirfasteignamatsnefnd óskaði með bréfi, dags. 7. apríl 2016, eftir umsögn frá sveitarfélaginu Skagafirði. Umbeðin umsögn barst frá sveitarfélaginu með bréfi, dags. 22. apríl 2016.
Hinn 25. apríl 2016 var umrædd umsögn send kærendum og þeim gefinn kostur á að gera við hana athugasemdir. Með tölvubréfi, dags. 8. maí 2016, bárust frekari athugasemdir kærenda. Þær athugasemdir voru kynntar sveitarfélaginu sem gerði frekari athugasemdir með bréfi, dags. 20 maí 2016. Þær athugasemdir voru kynntar kærendum. Engar frekari athugasemdir bárust.
Málið var tekið til úrskurðar 1. júní 2016.
Málavextir
Í febrúar 2015 sóttu kærendur um rekstrarleyfi gististaða samkvæmt lögum nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald fyrir fasteign þeirra að Viðvík, Skagafirði, fnr. [ ]. Að fengnu rekstarleyfi skráðu kærendur fasteignina til útleigu á vefsíðunni airbnb.is. Hinn 16. desember 2015 sendi sveitarfélagið Skagafjörður kærendum bréf þar sem fram kom að frá 1. janúar 2016 yrði álagning fasteignagjalda eignarinnar samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga en ekki samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. sömu laga eins og áður hafði verið, þar sem rekin væri íbúðagisting/heimagisting í eigninni. Vísaði sveitarfélagið til þess að fasteignin væri nýtt til ferðaþjónustu og því bæri að ákvarða fasteignaskatt af eigninni samkvæmt c. lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995.
Hinn 12. janúar 2016 tilkynntu kærendur sveitarfélaginu að einungis væri fyrirhuguð útleiga á 7 m2 herbergi í fasteigninni. Með bréfi, dags. 28. janúar 2016, tilkynnti sveitarfélagið kærendum að fyrrgreindar upplýsingar gæfu ekki tilefni til breytinga á fyrri ákvörðun sveitarfélagsins og var m.a. vísað til þess að samkvæmt fyrirliggjandi upplýsingum væri eignin enn skráð til leigu á vefsíðunni airbnb.is og til staðar væri rekstarleyfi til sölu gistingar í fasteigninni. Sveitarfélagið benti kærendum á að yrði sölu á gistingu hætt í fasteigninni bæri að leggja rekstrarleyfið inn hjá embætti sýslumanns.
Kærendur ákváðu þann 3. febrúar 2016 að leggja inn til sýslumanns rekstrarleyfi til gistingar í fasteigninni en ákváðu jafnframt að hafa fasteignina í langtímaleigu samkvæmt húsaleigulögum nr. 36/1994. Kærendur tilkynntu sveitarfélaginu um að rekstrarleyfinu hefði verið skilað inn og óskuðu þeir jafnframt eftir því að ákvörðun um álagningu fasteignaskatts af eigninni yrði breytt til fyrra horfs þannig að fasteignaskattur yrði ákvarðaður samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 eins og áður hafði verið.
Með tölvubréfi, dags. 4. mars 2016, var kærendum tilkynnt að sveitarfélagið gæti ekki fallið frá fyrri ákvörðun sinni um að leggja fasteignaskatt á eignina samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 þar sem upplýsingar af vefsíðunni airbnb.is gæfu til kynna að eignin væri enn í skammtímaleigu þó svo að fyrrgreint rekstrarleyfi hefði verið lagt inn.
Kærendur vilja ekki una framangreindri ákvörðun sveitarfélagsins og hafa því kært hana til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.
Sjónarmið kærenda
Kærendur gera aðallega kröfu um að fasteignaskattur vegna eignarinnar verði áfram ákvarðaður samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga. Verði ekki fallist á aðalkröfu kærenda gera þeir þá kröfu til vara að álagning fasteignaskatts samkvæmt c. lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 taki einungis til júlí og ágúst 2016, en fasteignaskattur verði að öðru leyti ákvarðaður samkvæmt a. lið 3. mgr. 3. gr. laganna.
Að sögn kærenda hafi þau í febrúar 2015, til reynslu, sótt um rekstrarleyfi til að leigja fasteignina út yfir sumarið. Fasteignin sé í sveit og eftirspurnin hafi ekki verið mikil. Að auki hafi eignin verið mikið notuð fyrir börn og ættingja kærenda og þá án endurgjalds.
Kærendur benda á að þau hafi fengið bréf frá sveitarfélaginu 16. desember 2015 varðandi fyrirhugaða hækkun fasteignagjalda og í því bréfi hafi komið fram að sveitarfélagið muni taka tillit til þess ef eigandi búi í eigninni svo og ef einungis hluti eignarinnar sé leigður út. Sveitarfélaginu hafi verið tilkynnt að sonur kærenda byggi í húsinu og hann hafi verið með lögheimili þar frá 31. ágúst 2015. Jafnframt að fyrirhugað væri að leigja einungis út 7 m2 herbergi í eigninni. Þær upplýsingar hafi verið í samræmi við þá auglýsingu sem hafi verið á vefsíðu airbnb.is varðandi útleigu eignarinnar. Sveitarfélagið hafi hins vegar ekki tekið tillit til framangreindra upplýsinga og í ljósi þess svo og vegna lélegrar eftirspurnar eftir útleigu eignarinnar hafi kærendur ákveðið að skila inn rekstrarleyfinu til sýslumanns 3. febrúar 2016. Kærendur hafi einfaldlega ekki séð fram á að útleiga á eigninni stæði undir 206% hækkun á fasteignagjaldi eða úr heildargjaldi 50.250 kr. í 169.140 kr. á árinu 2016.
Kærendur benda á að þeir hafi fengið upplýsingar um að hægt væri að leigja húsið út án rekstrarleyfis ef leigt væri í lengri tíma en 7 daga samfleytt. Því hafi þau haldið skráningunni á fyrrgreindri vefsíðu en breytt skráningunni þannig að um langtímaleigu væri að ræða, þ.e. í minnst 7 daga samfleytt en slík leiga falli undir ákvæði húsaleigulaga nr. 36/1994 og ekki þurfi sérstakt rekstrarleyfi fyrir útleigunni. Hins vegar taki sveitarfélagið ekki tillit til þess að húsið sé í langtímaleigu, þ.e. lengur en 7 daga samfleytt, né að sonur kærenda búi í eigninni á veturna eða að kærendur hafi skilað inn rekstrarleyfinu.
Sjónarmið sveitarfélags
Í umsögn sveitarfélagsins, dags. 22. apríl 2016, er þess krafist að álagning fasteignaskatts samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga verði staðfest, þar sem ljóst sé að umrædd fasteign kærenda hafi verið leigð út til ferðamanna í skammtímaleigu og þannig nýtt fyrir ferðaþjónustu.
Vísar sveitarfélagið til þess að óumdeilt sé að fasteignin hafi í heild verið nýtt fyrir ferðaþjónustu og því sé rétt að fasteignaskattur miðist við 1,65% af fasteignamati samkvæmt c-lið 3. mgr. og 4. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995. Álagning fasteignaskatts samkvæmt 3. mgr. 3. gr. laganna taki mið af því til hvers fasteignin sé raunveruleg nýtt, og má í því sambandi benda á dóm Hæstaréttar í máli nr. 85/2006 svo og úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í málum nr. 15/2010 og 12/2013.
Af hálfu sveitarfélagsins er bent á að þann 3. febrúar 2016 hafi kærendur skilað inn rekstrarleyfi vegna gistiaðstöðu í fasteigninni. Þrátt fyrir það hafi kærendur haldið áfram að auglýsa fasteignina til útleigu á vefsíðunni airbnb.is þar sem hafi komið fram að lágmarksdvöl væri ein nótt og að húsið væri laust til útleigu allt árið, en ekki einungis yfir hásumarið eins og kærendur haldi fram. Í kjölfar kæru kærenda til yfirfasteignamatsnefndar hafi skráningu húsnæðisins á umræddri vefsíðu annað hvort verið breytt þannig að nú sé lágmarksdvöl sögð vera 8 nætur og opið sé fyrir skráningar frá júní 2016 til ágúst 2016, eða þá að þær dagsetningar sem þar hafi verið gefnar upp, þ.e. frá og með apríl 2016 til maí 2016 og frá september 2016 til desember 2016 séu fullbókaðar. Þó megi sjá af gögnum að fasteignin sé bókuð í útleigu dagana 23. til 26. september 2016. Þá verði ekki annað ráðið af fyrirliggjandi gögnum málsins en að kærendur leigi út allt húsnæðið en ekki einungis 7 m2 herbergi. Í auglýsingu kærenda á vefsíðunni airbnb.is komi fram að pláss sé í húsinu fyrir allt að fjóra einstaklinga, þar séu þrjú svefnherbergi, eitt herbergi með tvíbreiðu rúmi en hin tvö með einbreiðu rúmi. Þá komi jafnframt fram í auglýsingunni að gestir geti týnt ber í landi Viðvíkur í ágúst og september án endurgjalds.
Gististaðir, í skilningi laga nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald, séu þeir staðir þar sem boðin sé gisting til lengri eða skemmri tíma gegn endurgjaldi líkt og í tilviki kæranda.
Vísað er til þess af hálfu sveitarfélagsins að miðað við þær upplýsingar sem liggi fyrir um húsnæðið búi sonur kærenda ekki í fasteigninni þrátt fyrir að eiga þar lögheimili og að það sé ætlun kærenda að leigja alla fasteignina út í heilsársleigu til ferðamanna árið 2016. Líkt og áður greinir beri að leggja fasteignaskatt á fasteignir miðað við raunverulega notkun þeirra. Í dómi Hæstaréttar í máli nr. 85/2006 komi fram að það sé raunveruleg nýting fasteignarinnar sem ráði úrslitum um hvernig álagningu fasteignaskatts skuli háttað. Grundvöllur álagningarinnar ráðist hvorki af því hvort til staðar sé rekstrarleyfi, einhver hafi þar lögheimili eða hvernig húsnæðið hafi verið skráð í fasteignaskrá hjá Þjóðskrá Íslands. Liggi fyrir sönnun þess að húsnæðið sé nýtt fyrir ferðaþjónustu, beri sveitarfélagi að skattleggja það samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995, óháð því hvort rekstrarleyfi sé til staðar eða ekki eða hvort einstaklingur sé skráður með lögheimili í húsnæðinu.
Varðandi varakröfu kærenda um að álagningu fasteignaskatts verði skipt milli stafliða a og c 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 þá vísar sveitarfélagið til þess að kærendur hafi ekki tilgreint fyrirfram aðgreind tímabil útleigu annars vegar og tímabil eigin notkunar hins vegar sérstaklega til Heilbrigðiseftirlits Norðurlands vestra, eins og þeim beri að gera svo fallast megi á skiptingu álagningar fasteignaskatts milli stafiða a og c 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995, sbr. úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í málum nr. 3/2013, 4/2013, 4/2015 og 18/2015.
Athugasemdir kærenda vegna umsagnar sveitarfélags
Með tölvubréfi kærenda, dags. 8. maí 2016, gerðu kærendur athugasemdir við umsögn sveitarfélagsins. Vísa kærendur m.a. til þess að það fyrirkomulag sem sé á útleigu fasteignarinnar falli undir ákvæði húsaleigulaga nr. 36/1994, sbr. 7. mgr. 1. gr. þeirra laga, þar sem eignin er eingöngu leigð út að lágmarki í 7 daga samfleytt.
Kærendur benda á að í janúar 2016 hafi auglýsingu vegna eignarinnar á vefsíðunni airbnb.is verið breytt þannig að til útleigu væri eitt 7 m2 herbergi með tvíbreiðu rúmi auk aðgangs að eldhúsi, baðherbergi og stofu. Ekkert hafi hins vegar orðið úr þessari fyrirætlan kærenda og því hafi skráningu eignarinnar aftur verið breytt í febrúar 2016 eftir að rekstrarleyfinu hafi verið skilað inn og þá þannig að lágmarksdvöl útleigu væri átta daga og allt húsið væri til leigu. Húseignin sé hins vegar einungis laus til útleigu þegar hún er ekki nýtt af syni og ættingjum kærenda.
Kærendur mótmæla þeirri fullyrðingu sveitarfélagsins að sonur þeirra búi ekki í húsinu og að ætlun þeirra sé að leigja alla fasteignina í heilsársleigu. Kærendur segja það rangt að húseignin sé til útleigu á tímabilinu frá apríl til maí 2016 og september til desember 2016 eins og fullyrt sé af hálfu sveitarfélagsins. Fasteignin sé ekki til útleigu á fyrrgreindum tímabilum, þar sem kærendur hafi tekið húseignina frá til eigin nota á þessum tíma á vefsíðunni airbnb.is, en á umræddri vefsíðu sé enginn greinarmunur gerður á eigin notkun og leigu. Kærendur benda jafnframt á að ættingjar fái að nýta eignina án endurgjalds.
Þá benda kærendur á að aldrei hafi komið fram í bréfum sveitarfélagsins til þeirra vegna málsins að tilkynna þyrfti fyrirfram til Heilbrigðiseftirlits Norðurlands vestra um aðgreind tímabil útleigu og tímabil eigin notkunar. Þá segja kærendur að þau hafi ekki sé tilgang í því að gera skriflegan leigusamning við son þeirra um leigu á húsnæðinu, en benda á að munnlegur samningur sé jafngildur skriflegum samningi.
Kærendur árétta að sýslumaður gefi hvorki út rekstrarleyfi til útleigu á fasteign til nokkurra vikna í senn yfir sumarið né til langtímaleigu.
Athugasemdir sveitarfélags
Í bréfi sveitarfélagsins, dags. 20. maí 2016, er tekið fram að ekki nægi að skila inn rekstrarleyfi til að losna undan álagningu fasteignaskatts samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga. Það sé hin raunverulega notkun húsnæðisins sem ákvarði álagningu fasteignaskatts hverju sinni. Rekstrarleyfi sé því ekki grundvöllur þess að sveitarfélag geti lagt á fasteignaskatt á húsnæði sem nýtt séu til ferðaþjónustu. Slík húsnæði beri að skattleggja samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. framangreindra laga.
Þá bendi gögn málsins til þess að sonur kærenda búi ekki í fasteigninni þó hann hafi þar skráð lögheimili. Einstaklingur geti skráð lögheimili sitt nánast hvar sem er án þess að þurfa raunverulega að búa á staðnum. Það eitt að einhver sé með skráð lögheimili í húsnæði þýði ekki að húsnæðið sé íbúðarhúsnæði sem beri að skattleggja samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995. Þvert á móti fari skattlagningin eftir því hvernig húsnæðið sé raunverulega nýtt. Gögn málsins sýni að kærendur auglýsi alla húseignina til útleigu á vefsíðunni airbnb.is og að eignin sé til útleigu allt árið.. Því sé ekki hægt að gera ráð fyrir því að nokkur búi í húsnæðinu, heldur sé það einungis ætlað til útleigu til ferðamanna.
Þá haldi kærendur því fram að íbúðin sé í langtímaleigu. Í frumvarpi því er varð að húsaleigulögum nr. 36/1994 hafi komið fram í umfjöllun um 8. mgr. 1. gr. frumvarpsins að með skammtímaleigu sé átt við leigusamband sem ætlað er að vara í mjög skamman tíma og yfirleitt ekki lengur en nokkra daga eða vikur og alls ekki lengur en tvo til þrjá mánuði. Kærendur hafi hvorki lagt fram húsaleigusamning varðandi langtímaleigu né önnur gögn er staðfesti að húsnæðið sé leigt í langtímaleigu.
Auglýsing kærenda á umræddri vefsíðu gefi til kynna að húsnæðið sé ætlað til útleigu fyrir ferðamenn. Kærendur hafi ekki tilkynnt tímabil eigin nota af eigninni til Heilbrigðiseftirlits Norðurlands vestra né sýnt fram á það með öðrum hætti að húsnæðið sé nýtt til annars en útleigu til ferðamanna.
Niðurstaða
Kærendur gera aðallega kröfu um að fasteignaskattur ársins 2016 af fasteign þeirra að Viðvík, Skagafirði, fnr. [ ], verði ákvarðaður samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga og að felld verði úr gildi ákvörðun sveitarfélagsins Skagafjarðar um að ákvarða fasteignaskatt eignarinnar samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995. Verði ekki fallist á aðalkröfu kærenda gera þeir kröfu um það til vara að álagning fasteignaskatts 2016 samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 nái einungis til mánaðanna júlí og ágúst en fasteignaskattur verði að öðru leyti ákvarðaður samkvæmt a-lið sama lagaákvæðis.
Álitaefni máls þessa snýr þannig að því hvort greiða skuli fasteignaskatt af fasteign kærenda samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga eða samkvæmt c-lið sömu greinar. Kröfum sínum til stuðnings vísa kærendur til þess að fasteign þeirra sé einungis til útleigu hluta úr ári og þá í langtímaleigu og um leigu hennar gildi því ákvæði húsaleigulaga nr. 36/1994. Af hálfu sveitarfélagsins Skagafjarðar hefur hins vegar verið vísað til þess að fasteignin sé leigð út til ferðamanna í skammtímaleigu allt árið um kring.
Ákvæði a-liðar 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 sem fjallar meðal annars um íbúðarhúsnæði og sumarbústaði er undantekningarákvæði eins og ákvæði b-liðar 3. mgr. 3. gr. laganna. Af orðalagi c-liðar 3. mgr. 3. gr. laganna verður ráðið að á allar aðrar fasteignir en þær sem sérstaklega eru taldar upp í stafliðum a og b verður lagður fasteignaskattur, allt að 1,32% af fasteignamati og lóðarréttindum. Í dæmaskyni eru þar meðal annars tilgreind „mannvirki sem nýtt eru fyrir ferðaþjónustu“. Þá er með 4. mgr. 3. gr. laganna sveitarstjórn veitt heimild til þess að hækka um allt að 25% hundraðshluta álagningu á þær eignir sem falla undir a- og c-liði 3. mgr. 3. gr. laganna.
Hugtakið ferðaþjónusta er ekki skilgreint sérstaklega í lögum um tekjustofna sveitarfélaga en það hefur hins vegar verið skilgreint af Hagstofu Íslands þannig að ferðaþjónusta teljist ekki sérstök atvinnugrein heldur samanstandi hún af mörgum atvinnugreinum. Þannig hefur almennt verið talið að til ferðaþjónustu teljist meðal annars hvers konar gistiþjónusta. Um sölu á gistingu gilda lög nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald, sbr. a-lið 2. mgr. 1. gr. laganna. Gististaðir í skilningi laganna eru þeir staðir þar sem boðin er gisting til lengri eða skemmri tíma gegn endurgjaldi, svo sem á hótelum, gistiheimilum, í gistiskálum, íbúðum og sumarhúsum, með eða án veitinga, sbr. 1. mgr. 3. gr. laganna. Sala á gistingu er leyfisskyld, sbr. 1. mgr. 7. gr. laga um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald. Í 1. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 585/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald segir að gisting sé leiga á húsnæði gististaðar til gesta gegn endurgjaldi sem ekki falli undir 7. mgr. 1. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Af framansögðu er ljóst að lög nr. 85/2007 gilda um gistingu á skilgreindum gististöðum óháð því hvort gestir dvelja þar í lengri eða skemmri tíma gegn endurgjaldi. Húsaleigulög nr. 36/1994 gilda um samninga sem fjalla um afnot af húsi eða hluta af húsi gegn endurgjaldi, þar á meðal um framleigu húsnæðis, sbr. 1. mgr. 1. gr. laganna. Í 7. mgr. 1. gr. laganna kemur fram að lögin gildi ekki um samninga hótela, gistihúsa og sambærilegra aðila við gesti sína. Þá gilda ákvæði laganna ekki um skammtímaleigu á húsnæði, svo sem orlofsheimilum, sumarhúsum, samkomuhúsum, íþróttasölum, herbergjum eða geymsluhúsnæði, þegar leigugjald er miðað við viku, sólarhring eða skemmri tíma. Loks gilda lögin ekki um samninga um afnot húsnæðis sem sérstakar reglur gilda um samkvæmt öðrum lögum, sbr. 8. mgr. sama ákvæðis.
Óumdeilt er að fasteign kærenda er auglýst til útleigu á vefsíðu airbnb.is. Á umræddri vefsíðu er öll eignin auglýst til leigu og kemur þar fram að eignin henti vel fyrir fjölskyldur sem ferðast um Norðurland vestra (e. „Vidvik vacation is perfect for families traveling in Northwest Iceland.“). Af gögnum málsins má ráða að upphaflega hafi eignin verið leigð þannig að lágmarksleigutími væri ein nótt en eftir að kærendur skiluðu inn rekstrarleyfi sínu samkvæmt lögum nr. 85/2007 var skilmálum varðandi útleigu eignarinnar breytt og þá á þann hátt að lágmarksdvöl er nú átta nætur. Við skoðun á fyrrgreindri vefsíðu má ráða að lágmarkstími varðandi leigu er átta nætur en erfitt er að átta sig á því af vefsíðunni hvort leigutími eignarinnar sé bundinn við ákveðna mánuði ársins eða ákveðin tímabil. Kærendur hafa hins vegar skýrt frá því að eignin sé frátekin eða bókuð ákveðin tímabil ársins af þeirra hálfu fyrir fjölskyldu og ættingja kærenda. Engin gögn hafa hins vegar verið lögð fram af hálfu kærenda um hvaða tímabil þar er um að ræða né hvernig því fyrirkomulagi er háttað.
Gögn málsins gefa til kynna að kærendur hafi boðið og bjóði ferðamönnum gistingu í fasteign sinni gegn endurgjaldi. Telja verður að fasteign þeirra sé þannig með ákveðnum hætti nýtt til ferðaþjónustu þó svo að ákveðnar takmarkanir séu á útleigu eignarinnar þar sem áskilnaður er gerður um lágmarksleigutíma auk þess sem kærendur hafa upplýst að eignin sé ekki til útleigu til ferðamanna nema hluta úr ári.
Yfirfasteignamatsnefnd hefur komist að þeirri niðurstöðu að ákvæði húsaleigulaga gildi þegar leiga eða önnur afnot húsnæðis gegn gjaldi miðast við lengri tíma en viku í senn en þá hefur leigusamningur legið til grundvallar sem ótvírætt sýndi að um væri að ræða leigu samkvæmt þeim lögum, sbr. úrskurð yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 4/2015. Í athugasemdum með húsaleigulögum nr. 36/1994 kemur meðal annars fram að með skammtímaleigu sé átt við leigusamband sem ætlað er að vara í mjög skamman tíma og yfirleitt ekki lengur en nokkra daga eða vikur og alls ekki lengur en tvo til þrjá mánuði. Ákvæði 7. mgr. 1. gr. laganna sé undantekningarregla sem byggist á því að almenn ákvæði laganna eigi fyrst og fremst við um varanleg leigusambönd til lengri tíma en ekki slíka skammtímaleigu. Þá eigi að skýra og túlka ákvæðið mjög þröngt. Þá kemur fram í fyrri málslið 7. mgr. 1. gr. húsaleigulaga að lögin gildi ekki um samninga hótela, gistihúsa og sambærilegra aðila við gesti sína. Loks gilda lögin ekki um samninga um afnot húsnæðis sem sérstakar reglur gilda um samkvæmt öðrum lögum, sbr. 8. mgr. sama lagaákvæðis.
Yfirfasteignamatsnefnd hefur komist að þeirri niðurstöðu að gisting sem boðin er á vefsíðunni airbnb.is sé leyfisskyld, sbr. úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í málum nr. 4/2015 og 18/2015, enda sé um að ræða sölu á gistingu sem telst til ferðaþjónustu. Um slíka sölu á gistingu gilda lög nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald og gilda því húsaleigulög ekki um slíka leigu þrátt fyrir skilmála um að lágmarksleigutími viðkomandi eignar sé átta nætur, sbr. 7. mgr. og 8. mgr. 1. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Þó rekstrarleyfi kærenda sé fallið niður eftir innlögn þess til leyfisveitanda, sbr. 15. gr. laga nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald, breytir það ekki þeirri staðreynd að fasteignin er eftir sem áður til boða fyrir ferðamenn eftir atvikum með takmörkunum um lengd leigutíma og leigutímabil. Þannig verða kærendur að teljast hafa nýtt fasteign sína, sem ella félli undir undanþáguákvæði a-liðar 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga, fyrir ferðaþjónustu í skilningi c-liðar 3. mgr. 3. gr. sömu laga. Þá verður heldur ekki horft framhjá þeirri staðreynd að kærendur hafa ekki lagt fram gögn í málinu varðandi útleigu eignarinnar samkvæmt ákvæðum húsaleigulaga nr. 36/1994 en bent skal á að samkvæmt 4. gr. laganna skal leigusamningur um húsnæði samkvæmt lögunum vera skriflegur.
Með vísan til þess sem að framan er rakið er ekki unnt að fallast á aðalkröfu kærenda um að ákvarða beri fasteignaskatt eignarinnar árið 2016 samkvæmt a. lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995.
Kærendur hafa gert þá kröfu til vara að álagningu fasteignaskatts ársins 2016 skuli skipt og hún ákvörðuð samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 fyrir mánuðina júlí og ágúst og samkvæmt a-lið sömu greinar fyrir aðra mánuði ársins. Yfirfasteignamatsnefnd hefur komist að þeirri niðurstöðu að til þess að unnt sé að skipta álagningu og reikna eftir a- og c-lið verði að tilgreina aðgreind tímabil útleigu og tímabil eigin notkunar sérstaklega til heilbrigðiseftirlits viðkomandi sveitarfélags fyrirfram, sbr. úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í málum nr. 3/2013, 4/2013, 4/2015 og 18/2015. Það fyrirkomulag að eigendur geti tilkynnt í lok hvers árs hvernig aðgreiningu útleigutímabila hafi verið háttað er að mati yfirfasteignamatsnefndar andstæð lögum nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga sem og jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, sbr. úrskurð yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 18/2015.
Fyrir liggur að kærendur hafa ekki tilkynnt um slíka aðgreiningu fyrirfram fyrir árið 2016. Þá hafa ekki verið lögð fram fullnægjandi gögn um aðgreiningu tímabila útleigu annars vegar og eigin notkunar hins vegar og skýringar að því leyti ekki að finna á vefsíðunni aribnb.is. Er því ekki unnt að fallast á kröfu kærenda um að skipta eigi álagningu fasteignaskatts á téða eign og reikna eftir a- og c-lið 3. mgr. 3. gr., sbr. 6. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga.
Með hliðsjón af framangreindu telst álagning fasteignaskatts árið 2016 vegna Viðvíkur, Skagafirði, fnr. [ ], réttilega ákvörðuð samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga. Þá er ekki unnt að fallast á kröfu kæranda um álagningu fasteignaskatts skuli skipt og hún ákvörðuð samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga fyrir mánuðina júlí og ágúst.
Úrskurðarorð
Álögð fasteignagjöld vegna Viðvíkur, Skagafirði, fnr. [ ], árið 2016, eru staðfest.
__________________________________
Hulda Árnadóttir
______________________________ ________________________________
Ásgeir Jónsson Björn Jóhannesson