Mál nr. 11/2016

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

Uppkveðinn 11. janúar 2017

í máli nr. 11/2016 (frístundahúsamál)

A

gegn

B

Miðvikudaginn 11. janúar 2017 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður.

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðili: A, leigutaki lóðar nr. XXXX með fastanúmer frístundahúss nr. XXX, í landi C.

Varnaraðili: B, eigandi lóðarinnar. Hæstaréttarlögmaður fer með málið fyrir hönd varnaraðila.

Krafa sóknaraðila er að leigusamningur aðila verði framlengdur um 25 ár frá lokum samnings að telja eða til 10. apríl 2041 og að hækkun á lóðarleigu fari ekki umfram 10% við endurnýjun leigusamnings.

Varnaraðili gerir engar kröfur í málinu.

Með kæru, dags. 5. apríl 2016, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 11. apríl 2016, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Efni bréfsins var ítrekað með bréfi, dags. 15. júlí 2016 og 14. september 2016. Ekki barst greinargerð frá varnaraðila.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Hinn 10. apríl 1991 gerðu sóknaraðili og varnaraðili með sér leigusamning um afnot lóðar nr. XXXX og fastanúmer frístundahúss nr. XXXX í C. Samningurinn var tímabundinn frá 10. apríl 1991 til 10. apríl 2016.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður samninga ekki hafa tekist á milli aðila. Varnaraðili hafi tilkynnt um lok leigusamnings 2. maí 2013 og að hann væri tilbúinn til viðræðna um áframhaldandi leigu eða leigulok. Sóknaraðili hafi óskað eftir endurnýjun leigusamnings 6. janúar 2014 og hafi varnaraðili boðið sóknaraðila endurnýjun lóðarsamnings til 25 ára með hækkun á lóðarleigu í 135.000 kr., en það sé hækkun um 55.000 kr. miðað við árgjald 2015 eða tæp 70%. Fram kemur að leiguverð hafi verið 79.970 kr. samkvæmt greiðsluseðli fyrir árið 2015 með gjalddaga 15. apríl 2016. Sóknaraðili hafi gert gagntilboð um hækkun lóðarleigu um 25%. Gagntilboðinu hafi ekki verið svarað og hafi sóknaraðili því hringt í varnaraðila og ítrekað vilja sinn til að endurnýja lóðarleigusamning. Í símtalinu hafi komið fram að varnaraðili væri ekki til viðræðna um lægri leigu en 135.000 kr. á ársgrundvelli.

Sóknaraðili kveðst engan rökstuðning hafa fengið fyrir svo mikill hækkun enda hafi varnaraðili ekkert gert til að auka verðmæti svæðisins. Þær breytingar sem hafi orðið á lóð og sumarbústaðasvæði á samningstímanum séu vegna uppbyggingar og ræktunar sem leigutaki hafi kostað eða lagt vinnu í, bæði á eigin lóð og með þátttöku í félagi sumarbústaðaeigenda á svæðinu. Einnig skuli geta þess að vatnsveita sem varnaraðili hafi lagt í upphafi hafi verið algjörlega ófullnægjandi og að sumarbústaðaeigendur á svæðinu hafi sett upp nýja vatnsveitu fyrir tugi milljóna króna án aðkomu varnaraðila.

Sóknaraðili kveðst hafa fengið upplýsingar frá öðrum leigutökum sumarbústaðalóða í C, sem hafi verið að endurnýja leigusamninga, frá því að hann lagði fram gagntilboð um hækkun lóðarleigu að samkvæmt þeim sé eðlileg hækkun á lóðarleigu við endurnýjun samnings 10% umfram breytingu í hlutfalli við vísitölu byggingarkostnaðar. Miðað við árgjald 2015, sem hafi verið 79.970 kr., sé leigutaki tilbúinn að semja um hækkun á lóðarleigu í 88.000 kr.

V. Niðurstaða

Samkvæmt 3. mgr. 10. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, skal leigusali eigi síðar en tveimur árum fyrir lok tímabundins leigusamnings senda leigutaka tilkynningu þar sem bent er á áætluð samningslok og efni 11.–14. gr. laganna. Samkvæmt 4. mgr. 10. gr. laganna skal leigutaki eigi síðar en átján mánuðum fyrir leigulok senda leigusala tilkynningu skv. 3. mgr. enda hafi leigusali ekki sent slíka tilkynningu. Í 2. mgr. 11. gr. segir að hafi samningar ekki náðst einu ári fyrir lok tímabundins leigusamnings og tilkynningar skv. 3. og 4. mgr. 10. gr. ekki verið sendar innan þeirra tímamarka sem þar er getið þá gildi leigusamningurinn í tvö ár frá því tímamarki, þ.e. samningurinn framlengist um eitt ár miðað við umsamin leigulok.

Tilkynning liggur fyrir frá varnaraðila um lok leigusamnings, dags. 2. maí 2013, þ.e. rúmlega 35 mánuðum fyrir lok leigutíma sem og afrit af bréfi frá 6. janúar 2014 þar sem fram kemur yfirlýsing sóknaraðila þar sem óskað er eftir áframhaldandi leigu lóðarinnar. Einnig liggur fyrir afrit af tölvupósti varnaraðila frá 15. mars 2015 þar sem varnaraðili kveðst vilja gera samning við sóknaraðila um áframhaldandi leigu lóðarinnar til 25 ára með nýjum leigukjörum. Á grundvelli annarra leigusamninga í C leggi varnaraðili til að leigugjald verði 135.000 kr. Í tölvupósti sóknaraðila frá 22. nóvember 2015 kemur fram að sóknaraðili sé ekki tilbúinn til að fallast á 70% hækkun leigugjalds með vísan til úrskurða kærunefndar húsamála. Kveðst sóknaraðili tilbúinn að fallast á hækkun um 25%. Ekki náðust samningar á milli aðila en tilkynningar skv. 3. og 4. mgr. 10. gr. laganna voru sendar innan tímamarka.

Samkvæmt 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús geta aðilar að leigusamningi um lóð undir frístundahús skotið máli varðandi framlengingu leigusamnings til kærunefndar húsamála. Sé máli skotið til nefndarinnar innan tilgreindra tímamarka framlengist samningurinn sjálfkrafa, hafi leigusali ekki krafist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr. 12. greinar.

Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 getur leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi. Málskotsréttur leigusala fellur niður hafi málskot ekki verið sent sex mánuðum fyrir lok samnings. Eftir að málskotsréttur leigusala fellur niður getur leigutaki skotið máli til kærunefndar, sbr. 3. mgr. 12. gr. laganna. Málskotsréttur leigutaka fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent fyrir lok leigusamnings.

Líkt og að framan greinir gilti samningur aðila til 10. apríl 2016. Kæra sóknaraðila var dags. 5. apríl 2016, þ.e. fimm dögum áður en samningur aðila rann út. Það er því ljóst að málskotsréttur sóknaraðila var í gildi þegar kæra var send kærunefnd. Sóknaraðili nýtti sér þannig málskotsrétt sinn og framlengdist leigusamningur aðila þar með um 20 ár frá lokum samnings að telja, sbr. 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008.

Ef leigusali hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann haft uppi kröfu fyrir kærunefnd húsamála skv. 5. mgr. 12. gr. um hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr., eða innlausn og hvert skuli vera innlausnarverð fyrir mannvirki leigutaka og eftir atvikum um fjárhæð greiðslu sérstakra bóta eða lækkun innlausnarverðs vegna ástands lóðar í samningslok, sbr. 14. gr.

Ef leigutaki hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann haft uppi kröfu fyrir kærunefnd húsamála skv. 8. mgr. 12. gr. um hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr.

Samkvæmt 1. mgr. 13. gr. laga nr. 75/2008 skal ákvörðun um ársleigu taka mið af kröfum aðila og því hvað nefndin álítur vera markaðsverðmæti á hverjum tíma. Samkvæmt 2. mgr. 13. gr. skal við mat á markaðsverðmæti meðal annars hafa eftirfarandi atriði sem viðmið:

1. Hver sé ársleiga lóða sem eru svipaðar að stærð og búa yfir svipuðum eiginleikum á sömu jörð eða aðliggjandi jörðum; einnig má líta til ársleigu lóða sem eru svipaðar að stærð og búa yfir sams konar eiginleikum innan þess sveitarfélags sem lóðin er á eða þá eftir atvikum innan sveitarfélaga í nágrenninu,

2. legu, útsýni, gróðursæld, staðsetningu og önnur slík atriði sem áhrif geta haft á fjárhæð ársleigu lóðar,

3. hvert hið eldra leigugjald hafi verið og hvort það hafi fylgt breytingum á vísitölu neysluverðs eða vísitölu byggingarkostnaðar.

Í lögum nr. 75/2008 kemur fram að kærunefnd húsamála skuli skera úr um upphæð ársleigu vegna ágreinings aðila að leigusamningi, sbr. 13. gr., vegna ágreinings aðila um upphæð á innlausn sumarbústaða, sbr. 14. gr., og loks vegna ágreinings aðila um upphæð á kaupum á lóðum sumarbústaða, sbr. 15. gr.

Sóknaraðili hefur farið fram á að leiguverð hækki um 10% umfram breytingu á leiguverði í hlutfalli við vísitölu byggingarkostnaðar, eða í 88.000 kr. miðað við árgjald 2015, sem var 79.970 kr. Varnaraðili hefur ekki gert kröfur í málinu.

Í málinu liggur fyrir matsgerð, héraðsdómslögmanns og löggilts fasteignasala, dags. 14. september 2015, sem kærunefnd aflaði. Í matsgerðinni er lagt mat á ársleigu lóðarsem er á sama sumarbústaðasvæði og sú lóð sem hér um ræðir. Engar athugasemdir bárust frá varnaraðila en sóknaraðili gerði ekki efnislegar athugasemdir við að matið yrði haft til hliðsjónar.

Í matsgerðinni kemur fram að hin metna lóð sé samkvæmt fasteignamati 4.200 m² að stærð. Sumarbústaðasvæðið sé kjarri vaxið. Í leigusamningnum komi fram að leigusali skuli leggja veg og vatnslögn að lóðarmörkum leigutaka og að einnig skuli leigusali setja fjárhelda girðingu umhverfis hið skipulagða og afmarkaða sumarbústaðasvæði. Viðhald ofangreindra framkvæmda, þ.e. vega, vatnslagna og girðingar, skuli vera á vegum leigutaka og á hans ábyrgð. Ekki komi fram í leigusamningnum hvort leigugjald hækki í samræmi við vísitölu byggingarkostnaðar eða vísitölu neysluverðs. Á lóðinni hafi verið reistur sumarbústaður, 44 m² að flatarmáli.

Leigusamningur vegna lóðar nr. XXXX er samhljóða framangreindu nema að því leyti að við samningsgerð hafði sumarhús ekki enn verið reist auk þess sem kveðið er á um að leigugjald hækki í samræmi við vísitölu byggingarkostnaðar en grunnvísitala samkvæmt samningnum er 108,7 stig. Hvorki kemur fram í samningnum hver stærð lóðarinnar sé né nánari lýsing á gróðri hennar en samkvæmt skráningu í fasteignaskrá er lóðin 5600 m² að stærð. Varðandi lýsingu sumarbústaðasvæðisins er í leigusamningi vísað til deiliskipulags arkitekts en skipulagið er ekki að finna í gögnum málsins.

Fram kemur að matsmaður hafi farið á vettvang og skoðað aðstæður. Þegar tekið hafi verið tillit til þeirra þátta sem um getur í 1.–3. tölul. 2. mgr. 13. gr. laga nr. 75 /2008 þá sé það mat hans að ársleiga lóðarinnar skuli vera 88.000 kr. Hin metna lóð var 4.200 m² að stærð en lóð nr. XXXX er 5.600 m².. Að teknu tilliti til stærðarmunar lóðanna og allra atriða annarra telur kærunefnd hæfilegt leiguverð vera 89.513 krónur, þ.e. fjárhæð ársleigu samkvæmt matsmanni uppreiknuð miðað við vísitölu byggingarkostnaðar, eins og kveðið er á um í lóðarleigusamningi.

Að teknu tilliti til framangreinds, og þess að lóðirnar virðast sambærilegar miðað við fyrirliggjandi gögn í málinu, auk þess sem engar mótbárur hafa borist við því að fyrrgreint lóðarmat verði lagt til grundvallar, er það ákvörðun kærunefndar húsamála að ársleiga í framlengdum leigusamningi skuli vera 89.513 kr. á ári. Rétt þyki að árgjaldið taki breytingum í samræmi við breytingu á vísitölu byggingarkostnaðar sem í janúar 2017 var 130,2 stig.

ÚRSKURÐARORÐ:

Leigusamningur aðila, dags. 10. apríl 1991, vegna lóðar nr. XXXX með fastanúmer frístundahúss nr. XXXX í landi C, er framlengdur um 20 ár frá 10. apríl 2016.

Leiguverð er ákveðið 89.513 kr. á ári og tekur breytingum í samræmi við vísitölu byggingarkostnaðar sem í janúar 2017 er 130,2 stig.

Reykjavík, 11. janúar 2017

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson