Mál nr. 11/2013
Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 30. júní 2014 í máli nr. 11/2013
Fasteign: Nátthagi [ ], Skagafirði, fnr. [ ].
Kæruefni: Fasteignamat
Árið 2014, 30. júní, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 11/2013 kveðinn upp svohljóðandi
ÚRSKURÐUR
Með erindi, dags. 23. október 2013, kærði A, kt. [ ], ákvörðun Þjóðskrár Íslands um endurmat á fasteignamati fasteignarinnar Nátthaga [ ], Skagafirði, fnr. [ ], fyrir árið 2013 sem og mat hennar fyrir árið 2014. Bréfi kæranda fylgdi afrit af ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 26. september 2013, og afrit af rökstuðningi Þjóðskrár Íslands fyrir fasteignamati eignarinnar, dags. 14. október 2013. Með bréfi, dags. 25. október 2013, var kæranda tilkynnt um móttöku kærunnar af starfsmanni yfirfasteignamatsnefndar.
Yfirfasteignamatsnefnd óskaði með bréfum, dags. 11. nóvember 2013, eftir umsögnum Sveitarfélagsins Skagafjarðar og Þjóðskrár Íslands. Umbeðnar umsagnir bárust frá Þjóðskrá Íslands með bréfi, dags. 2. desember 2013, og frá Sveitarfélaginu Skagafirði með bréfi, dags. 6. desember 2013.
Þann 9. desember 2013 voru umræddar umsagnir sendar málsaðiljum til kynningar og þeim gefinn kostur á að gera við þær athugasemdir. Með bréfi, dags. 13. desember 2013, bárust slíkar athugasemdir frá kæranda. Ekki var talin þörf á vettvangsskoðun, en nefndin óskaði eftir því við kæranda að teknar yrðu ljósmyndir af fasteigninni til glöggvunar. Þær bárust nefndinni þann 7. apríl 2014. Málið var tekið til úrskurðar þann 23. apríl 2014.
Málavextir
Kærandi keypti fasteignina Nátthaga [ ] í útboði Ríkiskaupa í maí 2012. Fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2013 var þá 5 milljónir króna en eignin var ekki með skilgreinda lóð. Þann 6. september 2013 bárust Þjóðskrá Íslands upplýsingar frá sveitarfélaginu um breytta lóðarstærð. Stjórnvaldið sendi kæranda í kjölfarið tilkynningu um endurmat á fasteignamati eignarinnar fyrir árið 2014 þar sem matið hækkaði úr kr. 5.544.000 í kr. 10.100.000. Þann 1. október 2013 bað óskaði kærandi eftir rökstuðningi Þjóðskrár Íslands fyrir breyttu fasteignamati, sem stjórnvaldið veitti með bréfi, dags. 14. október 2013. Með bréfi kæranda, dags. 23. október 2013, var ákvörðun Þjóðskrár Íslands um endurmat á fasteignamati fasteignarinnar kærð til yfirfasteignamatsnefndar líkt og áður greinir.
Sjónarmið kæranda
Kærandi gerir þá kröfu að fasteignamat Nátthaga [ ], Skagafirði, verði endurskoðað þannig að það raunverulega endurspegli það verð sem sé algengast að greitt sé fyrir sambærilegar eignir, sbr. úrskurð yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 11/2011.
Framangreindu til stuðnings vísar kærandi til þess að hann hafi keypt fasteignina á 8.3 m.kr. í almennu útboði Ríkiskaupa í maí 2012, en hans tilboð í íbúðina hafi verið hæst af 10 tilboðum. Á sama tíma hafi tvö önnur hús í sömu raðhúsalengju, þ.e. Nátthagi [ ] og [ ] verið seld með sambærilegum hætti, annað hafi selst á 7.3 m.kr. (miðraðhúsið) og hitt á 7.8 m.kr. (endaraðhúsið). Kærandi telur að taka beri mið af niðurstöðum í þessum þremur almennu útboðum við endurmat á fasteignamati eignar hans enda sé fáum eða engum öðrum kaupsamningum til að dreifa á Hólum. Þess í stað hafi fasteignamat eignarinnar tvöfaldast. Enn fremur tekur kærandi fram að honum hafi verið tjáð að fasteignasali í Skagafirði hafi metið söluvirði fasteignanna Nátthaga [ ] – [ ], Skagafirði, á 7.2 m.kr.
Að lokum rekur kærandi ástand fasteignarinnar, en skipta þurfi um gler í glugga á suðurhlið, auk þess sem gólfefni og plata fyrir vaski í eldhúsi séu illa farin. Endurbætur sem ráðast þurfi í innan eins til tveggja ára muni kosta um 1.0 til 1.5 m.kr.
Sjónarmið Þjóðskrár Íslands
Í umsögn sinni, dags. 2. desember 2013, rekur Þjóðskrá Íslands forsögu málsins og vísar til þess að fasteignamat íbúðarhúsnæðis sé yfirleitt metið með svokallaðri markaðsaðferð sem tekin var upp ár árinu 2009, en hún byggist á samanburði við sölu sambærilegra fasteigna. Gangverð fasteigna sé metið með aðhvarfsgreiningu sem byggi á gögnum úr kaupsamningum þar sem áhrif gæðaþátta og staðsetningar séu metin. Skráð matsverð fasteignar skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, og virði sem ætla megi að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna.
Samkvæmt framansögðu skuli fasteignamat 2013 á öllu landinu miðast við verðlag fasteigna í febrúarmánuði 2012. Þróun fasteignaverðs frá þeim tíma og þar til fasteignamat tekur gildi geti ýmist verið til hækkunar eða lækkunar. Sú þróun muni þá endurspeglast við næsta árlega endurmat fasteignamats, sbr. 32. gr. a laga nr. 6/2001.
Með lögum nr. 83/2008 um breytingar á lögum um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001, sem gengu í gildi 1. janúar 2009, hafi verið gerðar nokkrar breytingar á framkvæmd fasteignamats. Breytingarnar hafi meðal annars falið í sér að árlegt endurmat fasteignamats komi í stað árlegs framreiknings þess. Með framreikningi hafi fasteignamat breyst um sama hlutfall á öllum eignum eða stórum flokkum eigna á tilteknum svæðum óháð breytingu á markaðsverði einstakra eigna eða tegunda eigna. Endurmat fasteigna byggist hins vegar að stórum hluta á upplýsingum um eiginleika hverrar eignar og um gangverð á fasteignamarkaði samkvæmt þinglýstum kaupsamningum. Það gefi því jafnan betri fylgni við gangverð en notkun framreiknistuðla.
Þá segir stjórnvaldið að ekki hafi allt íbúðarhúsnæði verið endurmetið við gildistöku laganna árið 2009. Einhverjar íbúðareignir hafi orðið eftir í eldri matsaðferðum en þeim hafi verið viðhaldið með framreikningi frá árinu 2001. Nefnir Þjóðskrá Íslands sem dæmi eignir þar sem fasteignamat hafði verið stuðlað niður og eldra kerfisbundið mat í sumum tilfellum hlutfallað t.a.m. vegna lélegs ástands eigna, hafi verið undanskildar. Þetta hafi jafnframt tekið til þeirra eigna þar sem fasteignamati hafði verið breytt á grundvelli úrskurðar yfirfasteignamatsnefndar. Endurmat ofangreindra eigna hafi á þessum tíma leitt til mikilla hækkana á mati.
Þá bendir Þjóðskrá Íslands á að markvisst hafi verið unnið að endurmati ofangreindra eigna samkvæmt nýju aðferðafræðinni og þær færðar handvirkt inn í nýja matskerfið. Fram kemur að þetta sé gert á grundvelli 2. mgr. 31. gr. laga nr. 6/2001, en þar segi að Þjóðskrá Íslands geti að eigin frumkvæði endurmetið einstakar eignir í því skyni að tryggja samræmt mat hliðstæðra eigna. Stjórnvaldið tekur jafnframt fram að þetta sé í samræmi við 1. mgr. 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 en þar segi að við úrlausn mála skuli stjórnvöld gæta samræmis og jafnræðis í lagalegu tilliti og að sambærileg mál beri því að leysa á grundvelli sömu sjónarmiða og með sömu áherslu. Í þessu felist að sama aðferðafræðin gildi um fasteignamat alls íbúðarhúsnæðis á landinu.
Þá kemur fram að Nátthagi [ ], Skagafirði, sé ein þeirra eigna sem hafi verið undanskildar í endurmatinu árið 2009. Ekki hafi legið fyrir upplýsingar um lóðarstærð og því ekki verið unnt að reikna lóðarmat hennar. Hún hafi því verið metin með blandaðri aðferð, en það sé eldri matsaðferð fyrir endurmat íbúðarhúsnæðis frá árinu 2001 og sé undirstaðan afskrifað endurstofnverð auk annarra eiginleika til að meta verð eigna.
Nýjar upplýsingar um lóðarstærð hafi borist stofnuninni frá skipulags- og byggingarsviði sveitarfélagsins Skagafjarðar þann 6. september 2013. Við það hafi lóðarstærðin breyst úr 0 m2 í 1370 m2 og í kjölfarið hafi verið hægt að endurákvarða fasteignamat eignarinnar á sömu forsendum og með sömu aðferðum og þorra sambærilegra eigna á viðkomandi svæði, þ.e. á grundvelli markaðsaðferðar sem var tekin upp 2009. Þetta útskýri hækkunina og með þessu sé verið sé að leiðrétta fasteignamat eignarinnar til samræmis við aðrar eignir á svæðinu.
Í umsögn sinni gerir Þjóðskrá Íslands grein fyrir því að við endurmat fasteignamats íbúðarhúsnæðis fyrir árið 2013 hafi verið útbúin fjögur líkön; sérbýlis- og fjölbýlislíkön fyrir höfuðborgarsvæði og landsbyggð. Fasteignin Nátthagi [ ] hafi verið metin með líkani fyrir sérbýli á landsbyggðinni.
Stjórnvaldið gerði jafnframt grein fyrir þeim upplýsingum sem liggja til grundvallar mati fyrir Nátthaga [ ].
Þá vísaði Þjóðskrá Íslands til þess að í kæru til yfirfasteignamatsnefndar hafi kærandi tekið fram að ástand eignarinnar væri að einhverju leyti ábótavant og því endurspegli fasteignamatið ekki raunverulegt markaðsverð.
Í umsögn stjórnvaldsins kemur fram að matslíkön leggi sjálfkrafa mat á meðalástand og meðlagæði eigna í hverju matshverfi. Vegna þessa geti eignir sem víkja verulega frá meðalástandi og meðalgæðum svæðis verið annað hvort of- eða vanmetnar. Fasteignin Nátthagi [ ] hafi ekki verið skoðuð af matsmanni Þjóðskrár Íslands frá árinu 1986. Telji eigandi hins vegar að ástand eða gæði eignar hans víki frá meðalástandi sé eðlilegt að óska eftir skoðun og endurmati, en skoðun geti haft áhrif á matsfjárhæð til hækkunar eða lækkunar.
Þá benti stjórnvaldið á að þegar litið væri til matssvæðisins í heild væri fremur lítið um kaupsamninga sem hægt væri að byggja á. Hins vegar væri um ákveðna sérstöðu að ræða þegar kaupsamningar á Hólasvæðinu væru skoðaðir þar sem seljandi sé ýmist Ríkissjóður Íslands eða sveitarfélagið og séu því fæstir þeirra nýttir við gerð endurmatsins. Þjóðskrá Íslands benti enn fremur á að umdeilanlegt væri hvort sala fasteigna á Hólasvæðinu væri sala á frjálsum markaði, því líkt og kæmi fram í kæru hefði ríkið undanfarin tvö ár verið að selja starfsmönnum sínum fasteignir á svæðinu. Hins vegar verði að gera ráð fyrir að þessar fasteignir verði í framtíðinni seldar á frjálsum, óháðum markaði og muni þær sölur hafa áhrif á verðþróun á svæðinu.
Að lokum tók Þjóðskrá Íslands fram að við umrædda breytingu á matsaðferð væri þar með búið að samræma matsaðferðir eigna á svæðinu í samræmi við 2. mgr. 29. gr. laga nr. 6/2001, en þar segi að Þjóðskrá Íslands skuli leitast við að tryggja samræmingu í matsstörfum og samræmingu upplýsinga sem máli skipti við framkvæmd mats.
Sjónarmið Sveitarfélagsins Skagafjarðar
Í bréfi Sveitarfélagsins Skagafjarðar, dags. 6. desember 2013, kemur fram að sveitarfélagið geri ekki athugasemdir við að fasteignin Nátthagi [ ] verði endurmetin. Lög kveði á um að fasteignamat á hverjum tíma skuli endurspegla markaðsverð viðkomandi fasteigna. Nýtt fasteignamat sé nær því að endurspegla markaðsvirði eignarinnar en eldra mat.
Athugasemdir kæranda við umsögn Þjóðskrár Íslands
Með bréfi, dags. 13. desember 2013, kvaðst kærandi ekki gera athugasemd við umsögn sveitarfélagsins en hann geri hins vegar athugasemdir við líkanið sem Þjóðskrá Íslands notar til að meta séreignir í dreifbýli. Fram kemur að hann telji líkanið flókið enda lækki matið á fasteigninni úr 10.5 m.kr. í 10.1 m.kr. í annarri atrennu stjórnvaldsins til að beita því á Nátthaga [ ]. Líkanið byggi á aðhvarfsgreiningu þar sem ekki séu notaðar færri en 23 breytur. Vegna þessa geti frávik í mati fyrir einstakar fasteignir verið mikil. Jafnframt bendir kærandi á að í umsögn Þjóðskrár Íslands hafi komið fram að lítið væri um kaupsamninga á matssvæðinu til að byggja á og þar dregið í efa að hægt væri að byggja á kaupsamningum á Hólasvæðinu. Kærandi ítrekar að hann hafi keypti fasteignina í almennu útboði þar sem borist hafi 10 tilboð og hans tilboð verið hæst. Sams konar íbúðir, í sömu raðhúsalengju sem fóru í útboð síðar hafi selst á nokkru lægra verði. Hann telur að taka beri mið af þessum þremur kaupsamningum við endurmat á fasteignamati á Nátthaga [ ].
Niðurstaða
Kærandi hefur kært niðurstöðu endurmats Þjóðskrár Íslands á fasteignamati fyrir árin 2013 og 2014 á grundvelli 1. mgr. 34. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna.
Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laganna, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 um breytingu á þeim lögum, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal svo við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.
Þjóðskrá hefur frá árinu 2009 miðað við svo kallaða markaðsaðferð til þess að finna gangverð húsnæðis samkvæmt ofangreindum lögum. Sú aðferð felur í sér að markaðsvirðið er metið með aðhvarfsgreiningu þar sem tekið er mið af kaupsamningum til þess að sundurgreina áhrif bæði staðsetningar og gæðaþátta. Þessi leið til verðmats hefur þá kosti að upplýsingar úr kaupsamningum innan hvers árs eru nýttar með samkvæmum hætti til þess að meta verðgildi fasteigna án þess að þær þurfi að skipta um hendur á markaði. Tölfræðilegar matsaðferðir eru þó ávallt háðar óvissu sem getur skipt máli á svæðum þar sem viðskipti eru strjál eins og gefur að skilja.
Hólar í Hjaltadal er lítill þéttbýliskjarni með sínum eigin staðsetningaráhrifum bæði miðað við fjarlægð frá öðrum þéttbýliskjörnum á landsbyggðinni sem og höfuðborgarsvæðinu. Eignir þar voru flestar í eigu ríkisins og því ákaflega fáir kaupsamningar til þess að byggja á fyrr en á allra síðustu árum að mörg hús staðarins hafa verið seld til einkaaðila. Söluaðferðirnar hafa þó verið mismunandi; allt frá því að starfsmönnum skólans hafi verið boðið að kaupa þau á sérstökum kjörum til almennra útboða.
Ljóst er að Nátthagi [ ] er ein þeirra eigna sem ekki var endurmetin við gildistöku laga nr. 83/2008 árið 2009 og var þannig áfram metin samkvæmt eldri matsaðferð sem var viðhaldið með framreikningi frá árinu 2001. Upplýsingar lágu ekki fyrir um lóðarstærð og því var ekki unnt að reikna fasteignamat samkvæmt markaðsaðferð. Þegar nýjar skráningarupplýsingar bárust eftir gerð deiliskipulags fyrir svæðið og fasteigninni var úthlutað lóð árið 2012 var hægt að reikna fasteignamat eignarinnar á grundvelli markaðsaðferðar. Við það mátti búast við því að fasteignamat eignarinnar hækkaði nokkuð. Enn fremur, liggur ljóst fyrir að fasteignamat miðast við meðalástand eigna og venjulegt viðhald hefur þar ekki áhrif. Álitaefnið er því hvernig gangverð eignarinnar skuli reiknað samkvæmt gildandi lögum.
Íbúðirnar á Nátthaga [ ], [ ] og [ ] mynda eina raðhúsalengju og eru nánast eins að stærð, gerð og innréttingum, þó mið íbúðin hafi færri glugga. Þær voru seldar á svipuðum tíma á seinni hluta ársins 2012 í opnum útboðum. Nátthagi [ ] var seldur á 7,8 m.kr., Nátthagi [ ] á 7,3 m.kr. en Nátthagi [ ] á 8,3 m.kr. Þó ríkið hafi hér verið söluaðili er ekki hægt að draga í efa að sala þessara þriggja eigna fór fram á frjálsum markaði þar sem allir höfðu tækifæri til þess að bjóða í opnu útboði, enda bárust 10 tilboð í Nátthaga [ ] svo dæmi sé tekið.
Samkvæmt 27. gr. laga nr. 6/2001 skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð hennar umreiknað til staðgreiðslu. Sé gangverð ekki þekkt gerir 28. grein sömu laga ráð fyrir því að notast skuli við tölfræðilegar leiðir til þess að finna „sennilegt gangverð“. Það felur í sér að beiting tölfræðilegra aðferða er leið að því markmiði að finna gangverð fasteignar en er ekki markmið í sjálfu sér. Það er ekki vafamál að samkvæmt viðteknum hagfræðilegum viðmiðum um verðmyndun er útboð þar sem öllum er heimiluð þátttaka og þátttakendur skila lokuðum tilboðum ein skilvirkasta mæling á gangveði eigna sem völ er á. Á stórum og veltumiklum fasteignamarkaði ætti beiting aðhvarfsgreiningar á gögn úr kaupsamningum að gefa sömu niðurstöðu með lítilli tölfræðilegri óvissu, en hið sama á ekki við á litlum fasteignamörkuðum þar sem viðskipti eru strjál.
Þegar litið er til þess hvernig gangverð Nátthaga [ ] var metið með aðhvarfsgreiningu sést að tiltölulega fáir samningar víða um Skagafjörð standa að baki matinu, og nálægt því engir samningar af Hólastað sjálfum. Það vekur einnig athygli að kaupsamningurinn fyrir Nátthaga [ ] var ekki nýttur við umrætt mat vegna galla í skráningu, en miðað við það hve fáir kaupsamningar stóðu að baki matinu hefur það án efa skipt máli fyrir niðurstöðuna. Þá liggur einnig fyrir að Þjóðskrá Íslands hefur lækkað fasteignamat á téðri eign fyrir árið 2015. Fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2013 var upphaflega 5,544 m.kr. Við endurmat samkvæmt tölfræðilegu mati hækkaði það í 10,1 m.kr. fyrir árið 2013 og varð 10,5 m.kr. fyrir árið 2014. Með fasteignamati ársins 2015 lækkar svo matið í 8,93 m.kr. Það má að einhverju leyti líta á þessa þróun sem vísbendingu um að stofnunin hafi nú fengið betra tölfræðilegt mat á staðsetningaráhrifum á verð eigna á Hólum með fjölgun kaupsamninga á staðnum. Þegar allt þetta er virt saman er það niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar að útboðsverð Nátthaga [ ] haustið 2012 hafi verið nákvæmasta mælingin á gangverði eignarinnar á þeim tíma og hljóti að vera hið rétta fasteignamat hennar.
Úrskurðarorð
Fasteignamat Nátthaga [ ], Skagafirði, fnr. [ ], telst hæfilega ákvarðað 8,3 m.kr. fyrir árið 2013, þar af lóðarmat 0,88 m.kr.
Fasteignamat Nátthaga [ ], Skagafirði, fnr. [ ], fyrir árið 2014, telst hæfilega ákvarðað 8,5 m.kr. fyrir 2014, þar af lóðarmat 0,904 m.kr.
______________________________
Inga Hersteinsdóttir
______________________________ ________________________________
Ásgeir Jónsson Hulda Árnadóttir