Mál nr. 37/2015
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 37/2015
Málningarvinna: Kostnaðarþátttaka.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 4. september 2015, sendi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 28. september 2015, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 17. október 2015, og athugasemdir gagnaðila, dags. 29. október 2015, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 7. mars 2016.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið að C, alls átta eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi að íbúð nr. xx í húsinu. Ágreiningur er um hvort gagnaðili hafi brotið gegn 69. og 70. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, og hvort álitsbeiðanda beri að greiða hlutdeild í kostnaði vegna málningarvinnu utanhúss.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera
Að viðurkennt verði að gagnaðili hafi brotið gegn 69. og 70. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, þ.e. um skyldur og verkefni stjórnar.
Að viðukennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að greiða fyrir framkvæmdir sem ekki voru samþykktar á aðalfundi húsfélagsins.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi fengið bréf, dags. 19. ágúst 2015, frá formanni húsfélagsins að C. Í bréfinu komi fram að allri málningarvinnu utanhúss væri lokið og þar sem að engin innistæða væri í hússjóði yrði að skipta heildargreiðslu á milli íbúðareigenda. Hlutur álitsbeiðanda væri 139.000 kr. sem reiknaður væri út frá eignaskiptasamningi. Í bréfinu komi einnig fram að formaðurinn hafi tekið við stöðu gjaldkera án þess að það hafi verið borið undir stjórn eða aðra íbúa í húsinu, auk þess að gegna áfram stöðu formanns húsfélagsins.
Ástæða fyrir erindi álitsbeiðanda sé að þessar framkvæmdir virðist vera málningarvinna utanhúss líkt og fram komi í greiðsluseðlinum. Hann hafi beðið um reikninga og tilboð sem hafi legið að baki þessari upphæð en ekki fengið nein svör. Telji álitsbeiðandi að 69. og 70. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, hafi verið brotin. Hann neiti að borga fyrir umræddar framkvæmdir sem ekki hafi verið samþykktar á aðalfundi.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að núverandi formaður hafi flutt í C árið 2007. Næstu ár á eftir hafi aðeins einn húsfundur verið haldinn. Álitsbeiðandi hafi farið með stöðu gjaldkera án þess að ákvörðun fundar um þá skipan hafi legið fyrir. Eftir að álitsbeiðandi hafi tekið við sem gjaldkeri hafi hann aldrei lagt fram ársreikninga fyrir húsfélagið.
Fljótlega hafi íbúar í húsinu farið fram á að haldinn yrði aðalfundur einu sinni á ári gegn andmælum álitsbeiðanda sem hafi ekki viljað að neinir húsfundir yrðu haldnir. Það fór svo að næsti fundur hafi verið haldinn í íbúð núverandi formanns í september 2014. Í millitíðinni hafi nýir eigendur flutt inn í fjölbýlishúsið sem hafi talið réttlátt að halda fund svo þeir fengju séð reikninga húsfélagsins. Álitsbeiðandi hafi aftur á móti tekið fyrir allt fundarhald og hafi haldið reikningum fyrir sig. Þá hafi verið fundið að því að álitsbeiðandi hafi geymt dót á sameiginlegum gangi sem hann hafi neitað að fjarlægja.
Sem áður segi hafi húsfundur verið haldinn í september 2014. Þá hafi gluggalistar og tréverk hússins legið undir skemmdum. Íbúar í húsinu hafi verið orðnir óþreyjufullir eftir því að ný stjórn yrði kosin til að takast á við vandann. Á fundinum hafi nýr formaður verið kosinn fyrir húsfélagið. Við sama tækifæri hafi álitsbeiðandi áfram verið kosinn til að sinna stöðu gjaldkera.
Í mars sl. hafi átt að halda aðalfund í húsfélaginu. Álitsbeiðandi hafi fundið því allt til foráttu sem hafi leitt til þess að ekki hafi verið hægt að halda fundinn fyrr en í apríl. Á fundinum hafi verið kosin ný stjórn og gjaldkeri. Við þetta hafi álitsbeiðandi reiðst mjög og áreitt formanninn með ýmsum hætti. Frá öllu þessu sé greint í bréfi Húseigendafélagsins dags. 24. ágúst sl. Tvisvar sinnum hafi komið til þess að formaður hafi haft samband við lögreglustjórann á höfuðborgarsvæðinu vegna þessa.
Þar sem gjaldkerinn sé búsettur erlendis hafi formaður jafnframt gegnt störfum gjaldkera eftir því sem þörf hafi verið á.
Af erindi álitsbeiðanda megi greina að hann telji rétt á sér brotinn og að brotið hafi verið gegn 69. og 70. gr. laga um fjöleignarhús, án þess að það sé nánar útskýrt eða greint hvaða ákvæði lagagreinanna átt sé við. Í 69. gr. sé fjallað um hlutverk húsfélagsstjórnar. Af erindi álitsbeiðanda megi greina að hann hafi óskað eftir upplýsingum um reikninga vegna þessa kostnaðar frá húsfélagi en ekki fengið. Hér verði á hinn bóginn að taka tillit til þess að viðkomandi hafi áður áreitt viðtakanda bréfanna þannig að hún hafi talið sér óhætt að eiga í samskiptum við hann. Reikningar vegna kostnaðar séu meðfylgjandi greinargerðinni.
Í 70. gr. fjöleignarhúsalaga sé fjallað nánar um verk- og valdsvið stjórnar. Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. geti stjórn húsfélags tekið vissar ákvarðanir í umboði eigenda sem séu bindandi fyrir þá. Þá geti einstakir eigendur í vissum tilvikum gripið til aðgerða sem bindi aðra eigendur þótt ekki hafi verið um þær fjallað á fundi húsfélags. Í þessu sambandi sé í lögunum vísað sérstaklega til ráðstafana til að forðast tjón, sbr. 37. gr., og nauðsynlegra viðgerða á sameign á kostnað allra, sbr. 38. gr. laganna. Á fundi húsfélags sem haldinn hafi verið heima hjá formanni í september 2014 hafi verið samþykkt að stjórn húsfélagsins myndi útvega málara til að mála allt tréverk, þ.á.m. alla gluggalista, sem að sögn málarameistara hafi verið að morkna niður. Ákvörðun um þetta hafi komið fram í bókun frá umræddum fundi, sbr. hjálagða fundargerð. Samkvæmt málarameistara hefði þurft að setja nýja gluggalista í húsið ef ekki hefði verið gripið til aðgerða fyrr. Þetta gefi til kynna að ekki hafi verið gripið til neinna aðgerða sem ekki hafi verið nauðsyn til að yrðu framkvæmdar hið snarasta. Sé því um að kenna að fram til ársins 2014 hafi ekki verið haldnir húsfundir um árabil. Þessi ákvörðun hafi verið tekin á fundi í húsfélaginu og því hafi verið fylgt ákvæði 58. gr. fjöleignarhúsalaga.
Íbúar að C hafi ekki gripið til aðgerða til að koma í veg fyrir tjón fyrr en seint og um síðir. Mikið hafi legið við, loks eftir að ný stjórn hafi verið kjörin, og nauðsynlegt hafi verið að bregðast við með hraði. Allir íbúar í fasteigninni hafi viðurkennt greiðsluskyldu fyrir sinn part vegna þessara framkvæmda nema álitsbeiðandi.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að hann hafi ávallt sinnt skyldum sínum sem gjaldkeri og að það hafi aldrei verið neitt mál að halda húsfundi, hann hefði einungis þurft að fá einhvern í húsinu með sér í verkefni en þá hafi orðið fátt um svör. Varðandi húsfundinn í apríl 2015 þá hafi álitsbeiðandi samþykkt að halda hann í lok apríl vegna þess að þá yrði gjaldkerinn á landinu. Eftir að fundarboðið barst hafi hann og annar eigandi farið til formanns og beðið um að fundinum yrði frestað vegna þess að fundartíminn hentaði þeim ekki. Formaðurinn hafi ekki orðið við þeirri ósk.
Þá sé það ekki rétt að samþykkt hafi verið að mála allt tréverk, þ.á.m. alla gluggalista. Í fundargerð komi skýrt fram að samþykkt hafi verið að láta laga og mála grindverk við stigahúsgang.
Álitsbeiðandi mótmæli að borga reikninga frá D málun enda séu engin rök fyrir þeim.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að þar sem gjaldkeri húsfélagsins hafi verið búsettur erlendis hafi formaður annast verkefni hans í fullu samráði við hann og með samþykki stjórnarinnar. Þótt í lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sé gert ráð fyrir að formaður sé kosinn sérstaklega, segi í 5. mgr. 66. gr. laganna að stjórnin skipti með sér verkum eftir því sem þurfa þykir. Sé þetta fyrirkomulag því í fullu samræmi við ákvæði laganna.
III. Forsendur
Í máli þessu er deilt um hvort réttilega hafi verið staðið að ákvarðanatöku vegna framkvæmda á sameign og hvort álitsbeiðanda beri að taka þátt í kostnaði vegna framkvæmdanna.
Svo að kostnaður vegna framkvæmda á sameign geti talist sameiginlegur verður hann að leiða af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélagsins, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera, sbr. 1. tölul. 1. mgr. 43. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús. Stjórn húsfélags er rétt og skylt að taka hvers kyns ákvarðanir sem lúta að venjulegum daglegum rekstri og hagsmunagæslu vegna sameignarinnar og getur látið framkvæma á eigin spýtur minni háttar viðhald og viðgerðir og bráðnauðsynlegar og brýnar ráðstafanir sem þola ekki bið. Sé hins vegar um að ræða ráðstafanir og framkvæmdir sem ganga lengra ber stjórn, áður en í þær er ráðist, að leggja þær fyrir húsfund til umfjöllunar og ákvörðunar. Það á undantekningarlaust við um framkvæmdir sem eru verulegar hvað varðar kostnað, umfang og óþægindi. Gildir hér einu þótt um æskilegar og jafnvel nauðsynlegar ráðstafanir sé að tefla, sbr. 70. gr. fjöleignarhúsalaga.
Í 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús segir að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Í 4. mgr. sömu greinar er að finna undantekningu frá framangreindri reglu þar sem segir að einstakir eigendur hafi þó í vissum tilvikum, sbr. 37. og 38. gr., rétt til að gera ráðstafanir sem bindandi eru fyrir aðra þótt fundur hafi ekki fjallað um þær. Í málinu er deilt um hvort gagnaðili hafi ráðist í framkvæmdirnar án samþykkis húsfundar. Í húsfundargerð, dags. 24. september 2014, kemur fram að samþykkt hafi verið að láta laga og mála grindverk við stigahússinngang. Ekki hefur tekist sönnun þess að samþykki hafi legið fyrir til að láta laga og mála allt tréverk, þ.á.m. gluggalista, líkt og gert var. Þegar af þeirri ástæðu kemur til skoðunar hvort um hafi verið að ræða ráðstöfun til að forðast tjón, sbr. 37. gr. laga um fjöleignarhús, eða hvort um hafi verið að ræða nauðsynlegt viðhald þrátt fyrir athafnaleysi álitsbeiðanda, sbr. 38. gr. laganna.
Í 37. gr. laganna er mælt fyrir um heimild til handa einstökum eiganda til að gera brýnar ráðstafanir til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón á sameign eða einstökum séreignarhlutum sem þoli ekki bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins eða stjórnar þess, ef því er að skipta. Eigandi skal þó gæta þess, svo sem frekast er kostur, að slíkar ráðstafanir verði ekki umfangsmeiri og kostnaðarsamari en nauðsyn krefst og þá teljist kostnaður sameiginlegur.
Samkvæmt gögnum málsins taldi málarameistari að gluggalistar væru að morkna niður og að það hefði þurft að setja nýja gluggalista í húsið ef ekki hefði verið gripið til aðgerða fyrr. Að mati kærunefndar er ljóst að ekki var um að ræða aðstæður sem bregðast þurfti við með hraði svo ekki mætti bíða ákvörðunar húsfundar um umfang framkvæmdarinnar.
Það er því álit kærunefndar húsamála að álitsbeiðanda beri ekki að greiða fyrir málun gluggalista nema lögmæt ákvörðun húsfundar verði tekin um téðar framkvæmdir, sbr. 4. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar húsamála að álitsbeiðanda beri ekki að greiða fyrir málun gluggalista.
Reykjavík, 7. mars 2016
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson