Matsmál nr. 2/2012, úrskurður 14. september 2012

Föstudaginn 14. september 2012 var í Matsnefnd eignarnámsbóta tekið fyrir matsmálið nr. 2/2012

Vegagerðin

gegn

Eigendum Grænaness, Strandabyggð

og kveðinn upp svohljóðandi

ú r s k u r ð u r :

I.  Skipan matsnefndar eignarnámsbóta:

Matsnefnd eignarnámsbóta skipa í máli þessu þeir Helgi Jóhannesson hrl., formaður, Vífill Oddsson, verkfræðingur og Magnús Leópoldsson, lögg. fasteignasali, en formaður kvaddi þá tvo síðastnefndu til starfans með vísan til 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.

II.  Matsbeiðni, aðilar og matsandlag:

Með matsbeiðni dags. 9. maí 2012 sem lögð var fram hjá Matsnefnd eignarnámsbóta þann 30. júní 2012  fór eignarnemi, Vegagerðin, kt. 680269-2899, Borgartúni 5-7, Reykjavík, þess á leit við nefndina að hún mæti hæfilegar eignarnámsbætur fyrir 6,87 ha. lands vegna lagningar Strandavegar um land Grænaness, Strandabyggð.  Til frádráttar kemur 2,06 ha. eldra vegsvæði. Andlag eignarnámsins er því mismunur á flatarmáli nýs og gamals vegsvæðis, 4,81 ha.

Að auki er krafist mats á 8.000 m³ jarðefna sem teknir verða úr námu í eigu eignarnámsþola í tengslum við veglagninguna.

Þá gerði eignarnemi kröfu um að honum yrði heimiluð umráð hins eignarnumda þó mati væri ekki lokið með vísan til 13. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms. Eignarnemi byggir eignarnámsheimild sína á 37. gr. vegalaga nr. 80/2007.

Eignarnámsþolar eru: Arndís Björnsdóttir, kt. 080934-6539, Austurströnd 14, Seltjarnarnesi, sem á 3,125% í hinu eignarnumda landi,  Elín Helga Káradóttir, kt. 081160-3339, Þrúðvangi 8, Hafnarfirði, sem á 6,250% í hinu eignarnumda landi,  Guðmundur Björnsson, kt. 180731-2109, Höfðagötu 5, Hólmavík, sem á 3,125% í hinu eignarnumda landi og Sigurður Bernódusson, kt. 060149-4459, Þrastartjörn 19, Reykjanesbæ, sem á 1,750% í hinu eignarnumda landi.

III.  Málsmeðferð:

Mál þetta var fyrst tekið fyrir þriðjudaginn 29. maí 2012. Eignarnemi lagði fram matsbeiðni ásamt fylgigögnum. Matsnefndin lagði fram afrit af boðunarbréfum. Málinu var að því búnu frestað til vettvangsgöngu til 7. júní 2012.

Fimmtudaginn 7. júní 2012 var málið tekið fyrir. Gengið var á vettvang og aðstæður kannaðar. Bókað var að af hálfu eignarnámsþola væri ekki gerð athugasemd við að eignarnemi fengi umráð hins eignarnumda þó mati væri ekki lokið. Málinu var að því búnu frestað til framlagningar greinargerðar af hálfu eignarnema til 5. júlí 2012.

Fimmtudaginn 5. júlí 2012 var málið tekið fyrir. Eignarnemi lagði fram greinargerð ásamt fylgigögnum og var málinu að því búnu frestað til framlagningar greinargerðar af hálfu eignarnámsþola til 22. ágúst 2012.

Miðvikudaginn 22. ágúst var málið tekið fyrir. Eignarnámsþoli lagði fram greinargerð og var málið að því búnu tekið til úrskurðar þar sem matsnefndin taldi ekki þörf á munnlegum flutningi þess fyrir nefndinni.

IV.  Sjónarmið eignarnema:

Af hálfu eignarnema er þess krafist að matsnefndin meti hæfilegar bætur vegna eignarnáms á 6,87 ha. landi úr jörðinni Grænanes, Strandabyggð, að frádregnum kr. 2,06 ha. lands núverandi vegar sem skilað verður til eignarnámsþola. Samtals er því krafist mats á 4,81 ha. lands. Þá er krafist mats á 8.000 m³ jarðefnis til vegagerðar sem tekið verður úr námu í landi Grænaness. Loks krefst eignarnemi þess að matsnefndin ákvarði eignarnámsþolum hóflegan málskostnað miðað við eðli og umfang málsins komi fram krafa um það. Sérstaklega er tekið fram af hálfu eignarnema að hvers kyns veiðiréttindi sem kunna að fylgja hinni eignarnumdu landspildu séu undanskilin eignarnáminu.

Eignarnemi kveður tilefni eignarnámsins vera endurbyggingu og breytingu á Standavegi á kafla frá Djúpvegi að Geirmundastaðavegi. Hinn nýi vegkafli mun fara um land Grænaness á um 1710 metra kafla. Tilgangur framkvæmdarinnar er að sögn eignarnema að auka umferðaröryggi og tryggja greiðari samgöngur á svæðinu.

Eignarnemi kveður fyrirhugað vegsvæði vera 40 metra breitt á 1710 metra löngum kafla en við framkvæmdina leggist eldri vegur af og landi sem undir honum er skilað til eignarnámsþola.

Eignarnemi kveðst þegar hafa gengið frá samningum við 23 af 27 skráðum eigendum Grænaness. Samningsverð gagnvart þessum aðilum hafi verið kr. 200.000 pr./ha. að frádregnu eldra vegsvæði á kr. 100.000 pr./ha. Þá kveðst eignarnemi hafa reiknað með kr. 500.000 í heildarbætur fyrir óhagræði, skiptingar lands og jarðrask og kr. 10,00 pr./m³ fyrir jarðefni úr námu í landi Grænaness.

Eignarnemi telur að framangreind verð séu hæfileg fyrir hið eignarnumda land og að við þau eigi að miða við ákvörðun eignarnámsbóta í máli þessu. Eignarnemi bendir sérstaklega á að lega hins nýja vegar sé til þess fallin að gera landið heppilegra til að skipuleggja það, enda verði það ekki lengur sundur skorið af vegi. Þá muni hinn nýi vegur vera að öllu leyti betri þegar kemur að umferð um hann, sérstaklega að vetrinum, sem hljóti að gera land eignarnámsþola eftirsóttara en áður. Eignarnemi tekur fram að telji matsnefndin að bæta eigi sérstaklega fyrir jarðrask séu hæfilegar bætur vegna þess kr. 500.000, svo sem miðað hefur verið við í gerðum samningum við aðra eigendur jarðarinnar.

Eignarnemi bendir á að samkvæmt 72. gr. stjórnarskrárinnar skuli fullt verð koma fyrir þegar eignarnám er framkvæmt. Meginreglan sé því sú, að matsbeiðanda sé skylt að bæta matsþola allt það fjárhagslega tjón sem hann verður fyrir. Þannig eigi matsþoli einungis rétt á því að fá bætur fyrir endurgjald eignarnumins verðmætis auk bóta fyrir óhagræði sem eignarnám hefur í för með sér og leiði til fjárhagstjóns. Skulu eignarnámsbætur miðaðar við tjón matsþola, en ekki ávinning matsbeiðanda.

Eignarnámsþoli kveður úrlausnir dómstóla og skrif fræðimanna um efnið hafa mótað kenningar þess efnis að þrenns konar sjónarmið geti einkum komið til greina við ákvörðum bóta: Söluverð, notagildi og enduröflunarverð.  Þegar reynt sé að leiða í ljós gangverð/söluverð fasteigna við eignarnám séu nokkur atriði sem öðru fremur ber að hafa í huga. Verðgildi fasteignar er oft á tíðum bundið við nýtingu þeirra samkvæmt lögum. Opinber skráning á verði fasteigna geti einnig skipt máli við slíkt verðmat. Samkvæmt Fasteignaskrá Íslands sé fasteignarmat jarðarinnar Grænanes 417.000 kr. og 4,0 ha af ræktuðu landi er metnir á 197.000 kr. Ræktaða landið er því metið á rétt innan við 50.000 kr./ha en annað land mun lægra.

Eignarnemi telur að horfa eigi til viðmiðana sem fram koma í vinnureglum hans, þegar bætur eru metnar fyrir hið eignarnumda land. Umræddar vinnureglur eignarnema séu gefnar út og ætlað að samræma vinnubrögð í samningum við landeigendur, sbr. orðsendingu Vegagerðarinnar nr. 2/2009, sem liggur fyrir í málinu. Við gerð vinnureglnanna hafi eignarnemi aflað sér upplýsinga um þá þætti sem notaðir eru til viðmiðunar við mat lands hjá Fasteignamati ríkisins og þær hafi að nokkru leyti til grundvallar við gerð vinnureglnanna. Enn fremur hafi verið miðað við að færa til nútíma þær viðmiðanir sem eignarnemi styðst við, m.a. þannig að fjölþættari not lands komi til skoðunar við ákvörðun bóta hverju sinni en gert var samkvæmt eldri orðsendingu um landbætur. T.d. sé sérstaklega tekið fram að horfa eigi til þess við mat á bótum ef land sem um ræðir telst ákjósanlegt til bygginga vegna staðsetningar og landgæða.  Eignarnemi kveður byggt á þeirri almennu reglu í vinnureglunum að miða beri bætur fyrir land við ætlað söluverð lands hverju sinni. Liggi ekki fyrir áreiðanlegar upplýsingar sem unnt sé að byggja á til ákvörðunar á ætluðu söluverði viðkomandi lands séu gefnar leiðbeiningar við ákvörðun bóta sem taki til mismunandi lands með tilliti til staðsetningar, landgæða, notkunarmöguleika ofl.

Eignarnemi telur að með vinnureglunum um bætur fyrir land hafi lágmarksviðmiðanir grunnverðs fyrir land verið hækkaðar, svo unnt sé að miða við lágmarksviðmiðum í flestum tilvikum, þegar um er að ræða hefðbundið landbúnaðarland utan þéttbýlis, en þannig hátti einmitt til í þessu máli. Í sumum tilvikum geti bætur samkvæmt vinnureglunum talist í hærra lagi, svo sem á afskekktari svæðum og annars staðar þar sem landnotkun takmarkast af náttúrulegum aðstæðum, t.d. vegna hæðar yfir sjávarmáli eða ágangs vatns eða takmarkaðra nýtingarkosta að öðru leyti. Samkvæmt vinnureglum eignarnema um bætur fyrir land ættu bætur fyrir hið eignarnumda land í máli þessu að nema á bilinu 75.000-175.000 kr./ha, nema því aðeins að söluverð/markaðsverð væri í ljós leitt. Því til viðbótar væri heimilt að bjóða bætur fyrir ræktunarkostnað og afurðatap afurðagefandi túns allt að 322.000 kr./ha.

Eignarnemi telur að notagildismælikvarði á verðmæti hins eignarnumda lands muni ekki skila hærra verði, enda liggi ekkert fyrir um aðra notkun landsins en verið hefur um áratugaskeið og veglagningin nú breyti engu um áframhaldandi núverandi notkunarmöguleika landsins.

Eignarnemi telur að mat á enduröflunarverði landsins eigi ekki við í máli þessu sem mælikvarði fyrir hið eignarnumda.

Eignarnemi leggur áherslu á þá grundvallarreglu að bætur skulu miðast við að eignarnámsþoli verði eins settur fjárhagslega og eignarnámið hefði ekki farið fram. Bætur eigi að miðast við sannað fjárhagslegt verðmæti hinnar eignarnumdu spildu á matsdegi miðað við staðgreiðslu og miðað við núverandi notkun þeirra. Til frádráttar komi allar hugsanlegar hagsbætur sem eignarnámsþoli hafi af framkvæmdunum, sbr. ákvæði 39. gr. vegalaga. Þá gildi að öðru leyti almennar reglur um framkvæmd eignarnáms og viðurkennd sjónarmið um ákvörðun eignarnámsbóta sem m.a. birtast í úrskurðum matsnefndar eignarnámsbóta gegnum tíðina og fordæmum dómstóla.

Eignarnemi krefst þess að eignarnámsþola verði ákvarðaðar bætur í samræmi við þau sjónarmið sem rakin eru hér að framan og miðað við framlögð gögn málsins. Eignarnemi telur sig óbundinn af framlögðum tilboðum til eignarnámsþola enda hafi þau verið sett fram sem liður í að ná samningum í málinu. Eignarnemi hafnar því sérstaklega að einingaverð landspildu af þessu tagi á þessu svæði sé hærra en 200.000 kr./ha fyrir algróið land. Þá eigi eftir að taka tillit til þess að á köflum er um að ræða minna gróið og ógróið land. Máli sínu til stuðnings bendir eignarnámsþoli á ýmsa úrskurði Matsnefndar eignarnámsbóta sem hann telur að líta megi til við ákvörðun bóta í máli þessu. Þá vísar eignarnemi einnig til ásetts verðs ýmissa jarða sem talist geti sambærilegar og í öllum tilvikum er verð pr./ha mun lægra en það sem að framan greinir.

Eignarnemi telur að eignarnámsþolum beri engar viðbótarbætur fyrir rask og óhagræði. Sú fjárhæð sem sett hafi verið fram í því efni til eignarnámsþola hafi verið sett fram í því skyni að ná samningum við aðila. Telur eignarnemi að óhagræði af umræddum vegi sé í lágmarki enda sé umferð um hann lítil.

Varðandi bætur fyrir hið eignarnumda jarðefni telur eignarnemi að leggja eigi til  grundvallar orðsendingu hans um vinnureglur um greiðslu bóta á hverjum tíma til grundvallar efniskaupum. Þegar atvik máls þessa gerðust hafi verið  í gildi orðsending 2/2009. Um sé að ræða viðmiðunarverð fyrir mat á bótum til landeigenda fyrir efnisnám í landi þeirra. Efnisgjaldið miðist við óunnið efni þar sem efnisnemi leggur til alla vinnu og kostnað við mat á efnistökustöðum, mælingar, prufuholur, rannsóknir og annað sem tengist mati á gæðum efnis og efnistökustaða. Umsýsla landeiganda sé engin eða í algeru lágmarki. Nám, mölun, flokkun og frekari vinnsla sé á kostnað efnisnema. Þá þurfi efnisnemi að annast um opnun , lokun og frágang á eigin kostnað sem getur verið verulegur. Telur eignarnemi tilboð um 10 kr./m3 af fyllingarefni því hæfilegt að teknu tilliti til framangreindra atriða og með vísan til fyrri úrskurða Matsnefndar eignarnámsbóta í málum er varða malarnám.

V.  Sjónarmið eignarnámsþola:

Greinargerðir bárust matsnefndinni vegna eignarnámsþolanna Elínar Káradóttur og Arndísar Björnsdóttur. Aðrir skiluðu ekki inn skriflegum greinargerðum en eignarnámsþolinn Guðmundur Björnsson mætti við vettvangsgöngu og reifaði málið nokkuð munnlega þar fyrir nefndinni.

Af hálfu eignarnámsþolans Elínar Káradóttur er þess krafist, aðallega, að bætur fyrir eignarnumið land verði metnar á kr. 15.000.000  og að ekki verði dregið frá bótunum mat á skiluðu landi. Þá er krafist kr. 500.000 til viðbótar vegna óhagræðis o.fl. Þá er krafist kr. 20 pr./m³ fyrir hið eignarnumda malarefni eða samtals kr. 160.000.

Til vara er þess krafist að bætur fyrir hið eignarnumda land og jarðefni verði ákvarðaðar kr. 2.000.000 pr./ha. sem og til frádráttar komi verðmæti þess lands sem skilað verður á kr. 100.000 pr./ha.  Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar að mati nefndarinnar.

Eignarnámsþoli kveður fráleitt að miða landverð í máli þessu við almennt hektaraverð þar sem land það sem um ræði státi af einkar fögru bæjarstæði með óhindruðum aðgangi að sjó, en það muni breytast með tilkomu hins nýja vegar. Telur eignarnámsþoli að jörðin gæti verið kr. 30.000.000 virði ef aðgangur að sjó væri óheftur en jörðin hafi örugglega fallið um helming í verði vegna hins nýja vegar. Af þessum sökum er gerð aðalkrafa um kr. 15.000.000 bætur vegna hins eignarnumda lands. Fallist matsnefndin ekki á aðalkröfuna telur eignarnámsþoli rétt að meta hvern ha. lands á kr. 2.000.000. Eignarnámsþoli mótmælir sérstaklega að vinnureglur eignarnema sjálfs verði notaðar sem viðmiðun við mat á bótum í máli þessu.

Af hálfu Arndísar Björnsdóttur er gerð krafa um kr. 2.000.000 pr./ha. í bætur fyrir 6,87 ha. lands og kr. 2.000.000 pr./ha. fyrir 0,6 ha. vegna skerðinga. Þá er kafist kr. 900.000 í bætur vegna óhagræðis og röskunar og kr. 200 pr. m³ fyrir hið eignarnumda malarefni. Samtals eru því gerðar kröfur um kr. 17.440.000 í eignarnámsbætur.

VI.  Álit matsnefndar:

Matsnefndin hefur farið á vettvang og kynnt sér aðstæður. Stærð og lega hins eignarnumda lands er ágreiningslaus með aðilum. Fallist er á það með eignarnámsþolanum Elínu Káradóttur að fyrirhugaður vegur muni rýra verðmæti jarðarinnar umfram það sem nemur beinu hektaraverði fyrir eignarnumið land. Þá er fallist á það með eignarnema að draga beri frá land undir eldri veg sem skilað verður til eignarnámsþola. 

Matsnefndin telur að ekki séu efni til að ákvarða annað verðmæti fyrir landið sem skilað verður en á því landi sem fer undir nýja veginn. Með hliðsjón af legu landsins og staðsetningar þess þykja hæfilegar bætur fyrir hið eignarnumda land vera kr. 250.000 pr./ha. eða kr. 1.202.500 fyrir allt hið eignarnumda land. Að auki telur matsnefndin að verðrýrnun jarðarinnar vegna legu hins nýja vegar um fallegt fjöruland nemi samtals kr. 1.500.000.

Varðandi mat á hinu eignarnumda malarefni telur matsnefndin að líta beri til vinnureglna eignarnema sjálfs, þó þannig að við matið er litið til þess að efnið er aðgengilegt og ekki þarf að fletta ofan af því mold eða öðrum jarðlögum. Hæfilegar bætur fyrir 8.000 m³ malarefnis teljast því vera kr. 96.000.

Eignarnemi skal greiða eignarnámsþolunum Elínu Káradóttur og Guðmundi Björnssyni hvoru um sig kr. 200.000 auk virðisaukaskatts og Arndísi Björnsdóttur kr. 50.000 auk virðisaukaskatts í kostnað vegna reksturs máls þessa fyrir matsnefndinni.

Þá skal eignarnemi greiða kr. 1.000.000 í ríkissjóð vegna kostnaðar við Matsnefnd eignarnámsbóta í máli þessu.

ÚRSKURÐARORÐ:

Vegagerðin, kt. 680269-2899, Borgartúni 5-7, Reykjavík, skal greiða Arndísi Björnsdóttir, kt. 080934-6539, Austurströnd 14, Seltjarnarnesi, kr. 87.453 í eignarnámsbætur,  Elínu Helgu Káradóttur, kt. 081160-3339, Þrúðvangi 8, Hafnarfirði, kr. 174.906 í eignarnámsbætur, Guðmundi Björnssyni, kt. 180731-2109, Höfðagötu 5, Hólmavík, kr. 87.453 í eignarnámsbætur og Sigurði Bernódussyni, kt. 060149-4459, Þrastartjörn 19, Reykjanesbæ, kr. 48.973 í eignarnámsbætur.

Eignarnemi skal greiða eignarnámsþolunum Elínu Káradóttur og Guðmundi Björnssyni hvoru um sig kr. 200.000 auk virðisaukaskatts og Arndísi Björnsdóttur kr. 50.000 auk virðisaukaskatts í kostnað vegna reksturs máls þessa fyrir Matsnefnd eignarnámsbóta.

Þá skal eignarnemi greiða kr. 1.000.000 í ríkissjóð vegna kostnaðar við Matsnefnd eignarnámsbóta í máli þessu.

_________________________________

Helgi Jóhannesson, hrl.

__________________________                      ____________________

Magnús Leópoldsson, lögg. fasteignasali                 Vífill Oddsson verkfr.