Hoppa yfir valmynd

Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 12. júlí 1995

Miðvikudaginn 12. júlí 1995 var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. lögum nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms tekið fyrir matsmálið nr. 10/1994

Selfosskaupstaður
gegn
Gunnari Gunnarssyni,
Bjarna Sigurgeirssyni,
Sigrúnu Arnbjarnardóttur og
Sigurgeiri Höskuldssyni,
eigendum Selfoss I., II., og III.

og kveðinn upp svohljóðandi

ú r s k u r ð u r :

1. Skipan Matsnefndar eignarnámsbóta:

Matsnefnd eignarnámsbóta skipa í máli þessu þeir Helgi Jóhannesson, hdl., formaður, Vífill Oddsson, verkfræðingur og Kristinn Gylfi Jónsson, viðskiptafræðingur og bóndi, en formaður kvaddi þá tvo síðastnefndu til starfans með vísan til 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.

II. Matsbeiðni, aðilar og andlag eignarnáms:

Með matsbeiðni dags. 28. desember 1994, sem lögð var fram í Matsnefnd eignarnámsbóta þann 6. janúar 1995 var þess farið á leit f.h. Selfosskaupstaðar (eignarnema) að Matsnefnd eignarnámsbóta mæti bætur til eigenda jarðanna Selfoss I., II., og III. (eignarnámsþola) vegna lands er eignarnema var nauðsynlegt að taka eignarnámi vegna framkvæmda á staðfestu skipulagi. Eignarnámsheimildina er að finna í 28. gr. laga nr. 19/1964.

Hið eignarnumda land er nánar tiltekið svonefnt "árbakkasvæði", þ.e. land á syðri bakka Ölfusár frá lóð Selfosskirkju til austurs, undir Ölfusárbrú og að mörkum Selfossjarða við lóð sjúkrahússins, þ.m.t. land gamla Selfossvegar (við hluta undir útbyggingu hótelsins), og land undir Árvegi að hluta. Veiðiréttindi í Ölfusá eru þó undanskilin. Samtals er um að ræða 26.312 m² lands. Aðilar eru sammála um stærð og lögun hins eignarnumda lands.

Eignarnámsþolar eru nánar tiltekið þau Gunnar Gunnarsson, kt. 140928-4889, Selfossi I, Selfossi, Bjarni Sigurgeirsson, kt. 240218-3219, Selfossi II, Selfossi, Sigrún Arnbjarnardóttir, kt. 090942-3799, Bergstaðastræti 11a, Reykjavík og Sigurgeir Höskuldsson, kt. 270844-3169, Selfossi II., Selfossi.

III. Málsmeðferð:

Mál þetta var fyrst tekið fyrir í Matsnefnd eignarnámsbóta þann 6. janúar 1995. Þá lagði eignarnemi fram matsbeiðni ásamt fylgiskjölum. Aðilar lýstu því yfir að þeir væru sammála um að málið væri rekið fyrir Matsnefnd eignarnámsbóta og að eignarnámsheimild eignarnema væri fyrir hendi. Málinu var að því búnu frestað til framlagningar greinargerðar og annarra gagna af hálfu eignarnámsþola til 26. janúar 1995.

Mánudaginn 27. febrúar var málið tekið fyrir að nýju, en því hafði verið frestað símleiðis að beiðni aðila sjálfra. Af hálfu eignarnámsþola voru lögð fram nokkur skjöl. Af hálfu eignarnámsþola var tekið fram að óskað væri eftir mati á hinni eignarnumdu spildu miðað við að hún væri að fullu tekin eignarnámi, þ.m.t. hugsanleg réttindi í jörð, en veiðiréttur undanskilin. Að því búnu óskaði eignarnámsþoli eftir fresti til framlagningar kröfugerðar til 21. mars 1995.

Þriðjudaginn 28. mars var málið tekið fyrir, en því hafði verið frestað símleiðis að beiðni aðila sjálfra. Af hálfu eignarnámsþola var lögð fram greinargerð auk fylgiskjals. Málinu var að því búnu frestað til 12. apríl 1995.

Miðvikudaginn 12. apríl 1995 var málið tekið fyrir. Af hálfu eignarnema var óskað eftir frekari fresti til framlagningar gagna og gerði lögmaður eignarnámsþola ekki athugasemdir við það. Málinu var að því búnu frestað til vettvangsgöngu til 21. apríl 1995.

Föstudaginn 21. apríl var málið tekið fyrir. Eignarnemi lagði fram eitt skjal og að því búnu var gengið á vettvang að aðstæður skoðaðar. Sættir voru reyndar án árangurs. Málinu var að því búnu frestað til 28. apríl 1995.

Föstudaginn 28. apríl 1995 var málið tekið fyrir. Af hálfu eignarnema var lögð fram svargreinargerð auk fylgiskjala. Málinu var að því búnu frestað til framlagningar svargreinargerðar af hálfu eignarnámsþola til 9. maí 1995.

Fimmtudaginn 18. maí var málið tekið fyrir, en því hafði verið frestað símleiðis. Sættir voru reyndar án árangurs og var málinu að því búnu frestað til munnlegs flutnings til 27. júní 1995.

Þriðjudaginn 27. júní 1995 var málið tekið fyrir. Af hálfu eignarnámsþola var eitt skjal lagt fram og að því búnu var málið flutt munnlega. Að málflutningi loknum var málið tekið til úrskurðar.

IV. Sjónarmið eignarnema:

Af hálfu eignarnema er krafist mats á 26.312 m² landspildu svo sem fram kemur í II. hér að framan. Af hálfu eignarnema hefur hinni eignarnumdu spildu nánar tiltekið verið skipt í sex spildur sem sundurliðast þannig:

1.   Spilda milli kirkulóðar og Þóristúns, sem varð eftir er Sandvíkurhreppur keypti land 1939. Flatarmál 449 m².

2.   Selfossvegur, 6 metra ræma frá kirkjulóð að Austurvegi / Eyravegi. Flatarmál 1.403 m².

3.   Tún á árbakkanum vestan brúar. Flatarmál 10.340 m².

4.    Fleygur sem var undri gömlu Ölfusbrúnni. Flatarmál 612 m².

5.   Árbakki austan brúar og að síki eða mörkum Laugardæla. Flatarmál 9.815 m².

6.   Uppfylling. Flatarmál 3.693 m².

Af hálfu eignarnema er krafist mats á landspildunni miðað við að hún sé að fullu tekin eignarnámi, að veiðirétti í Ölfusá undanskildum. Eignarnemi hefur lagt fram kort er sýna nánar legu ofangreindra sex spildna.

Af hálfu eignarnema hefur m.a. verið lagt fram bréf frá bæjarstjóranum á Selfossi til Jóns Ólafssonar hrl. þar sem kemur fram samantekt á lóða- og landaviðskiptum eignarnema á árunum 1986 til 1995. Í því bréfi kemur m.a. fram framreiknað fermetraverð hinna ýmsu lóða og landa á Selfosssvæðinu. Af hálfu eignarnema er því haldið fram, m.t.t. þeirra upplýsinga sem fram koma í nefndu bréfi, að heildarverðmæti hins eignarnumda sé kr. 3.420.000-, miðað við staðgreiðslu, sem skiptist nánar tiltekið þannig niður á spildurnar sex:

Spilda 1   449 m²   90.000-
Spilda 2   1.403 m²   561.000-
Spilda 3   10.340 m²   3.164.000-
Spilda 4   612 m²   187.000-
Spilda 5   9.815 m²   196.000-
Spilda 6   3.693 m²   74.000-
SAMTALS   26.312 m²   4.272.000-

Eignarnemi telur eðlilegt að draga 20% frá þessari fjárhæð sé landið staðgreitt og er því tilbúinn til að greiða samtals kr. 3.420.000- fyrir hið eignarnumda land.

Af hálfu eignarnema er á það bent að allt það land sem tekið hefur verið eignarnámi sé flóðasvæði og því algerlega óbyggingarhæft. Eignarnemi heldur því fram að í kringum árið 1930, á árinu 1948 og á árinu 1968 hafi flætt yfir allt "árbakkasvæðið" og því sé fjarstæðukennt í máli þessu að leggja til grundvallar söluverð á lóðum á besta stað í bænum. Eignarnemi bendir jafnframt á að svæði það sem hér er til umfjöllunar hafi aldrei verið nýtt af eignarnámsþolum og að spilda 3 hafi verið skipulagt sem opið óbyggt svæði, án athugasemda af hálfu eignarnámsþola.

Eignarnemi bendir á að skv. úrskurði Matsnefndar eignarnámsbóta frá því í september 1980 hafi eignarnámsþolum í þessu máli verið úrskurðaðar bætur úr hendi Vegagerðar ríksins vegna lagningar vegar um landið sem á núvirði nemi kr. 16,26 kr. pr. m².

Eignarnemi mótmælir alfarið bótakröfum eignarnámsþola og telur þær allt of háar. Eignarnemi mótmælir því að hið eignarnumda land sé mögulegt til jarðhitavinnslu og vísar í því sambandi til bréfs frá Selfossveitum bs. sem lagt hefur verið fram í málinu, en því bréfi kemur fram að veitustjóri Selfossveitna telji enga jarðhitavinnslu mögulega á "árbakkasvæðinu".

Eignarnemi mótmælir alfarið vaxtakröfu eignarnámsþola og telur þann drátt sem orðinn er á málinu á engan hátt sök eignarnema, heldur sé hér um að ræða mál, sem eðli málsins samkvæmt, hafi tekið nokkuð langan tíma vegna gagnaöflunar o.fl. af beggja hálfu. Þá bendir eignarnemi á að eignarnámsþolar hafi ekki orðið fyrir neinu tjóni frá 13. ágúst 1993, en þá var landið tekið eignarnámi, enda sé engin nýting né arðsemi af hinu eignarnumda landi.

V. Sjónarmið eignarnámsþola:

Af hálfu eignarnámsþola eru þær kröfur gerðar að eignarnemi greiði kr. 75.647.000- auk dráttarvaxta frá 13. ágúst 1993 fyrir hið eignarnumda land. Þá gera eignarnámsþolar kröfu um greiðslu málskostnaðar auk virðisaukaskatts.

Af hálfu einarnámsþola er því haldið fram að hið eignarnumda land sé í raun andlit Selfossbæjar vegna legu þess og því sé landið sérstaklega verðmætt, sérstaklega fyrir eignarnema. Eignarnámsþolar benda á að landið hafi að hluta verið notað undir vegi og önnur samgöngumannvirki og á því hafi risið byggingar eins og Hótel Selfoss, Vöruhús KÁ og söluskáli. Eignarnámsþolar telja að vegna legu landsins, einkum þess hluta þess sem liggur vestan aðkomu að Ölfusárbrúar og austasti hluti þess, gefi möguleika á fjölbreyttri nýtingu undir verslunar- og þjónustustarfsemi. Þá halda eignarnámsþolar því fram að landið gefi ýmsa möguleika sem byggingarland, þó að í einhverjum mæli þurfi að gera viðeigandi ráðstafanir vegna flóðahættu.

Af hálfu eignarnámsþola er á því byggt að við verðmat á landinu verði að meta sjálfstætt nýtingarmöguleika þess og verðgildi án tillits til staðfests skipulags svæðisins, enda sé innihald skipulagsins á forræði eignarnema.

Eignarnámsþolar gera kröfu um kr. 2.500 pr. m² bætur fyrir þá 26.312 m² sem teknir hafa verið eignarnámi, eða samtals kr. 65.780.000. Til stuðnings þessari fjárhæð benda eignarnámsþolar m.a. á úrskuð Matsnefndar eignarnámsbóta í málinu nr. 3/1992, María Skúladóttir o.fl. gegn Akureyrarbæ og kaupsamning dags. 15. apríl 1994 er Selfosskaupstaður seldi hluta lóðarinnar nr. 4 við Austurveg, en framreiknað verð pr. m² í þeim samningi nemur kr. 2.524-. Eignarnámsþolar vísa til þess að þarna hafi verið selt land sem telja megi að ýmsu leyti hliðstætt hinu eignarnumda landi.

Þá gera eignarnámsþolar kröfu um að matsverðið verði hækkað um 15% í ljósi nálægðar við jarðhita og mögulegs verðmætis slíkra réttinda og annarra í jörðu, auk þess árbotns og vatnsréttinda í Ölfusá sem fylgja landinu. Samtals nemi þessi viðbót kr. 9.867.000-.

Þá gerir eignarnemi kröfu til dráttarvaxta af matsfjárhæðinni frá 13. ágúst 1993, en samkvæmt framlögðum skjölum í málinu virðist sem þá hafi legið fyrir ákvörðun um að taka umrætt land eignarnámi. Eignarnámsþolar halda því fram að sá dráttur sem orðinn er á greiðslu bóta vegna landsins sé eignarnema að kenna og því beri honum að greiða dráttarvexti frá þeim tíma sem eignarnámið sjálft átti sér stað.

VI. Álit matsnefndar:

Svo sem að framan er rakið er stærð og lega hins eignarnumda lands ágreiningslaus með aðilum. Þá er einnig ágreiningslaust með aðilum að veiðiréttur í Ölfusá sé undanskilinn í eignarnáminu.

Fallast ber á það með eignarnema að hið eignarnumda land sé allt á flóðasvæði, sem takmarkar mjög nýtingarmöguleika þess, nema með miklum tilkostnaði. Þá er lögun landsins mjög óhentug til hvers konar nýtingar, sérstaklega austan Ölfusárbrúar.

Af hálfu eignarnema hafa verið lögð fram gögn er sýna kaupverð lands víðsvegar innan bæjarmarka Selfoss. Þá hafa eignarnámsþolar lagt fram kaupsamning vegna sölu Selfossbæjar hluta lóðarinnar nr. 4 við Austurveg, en sú lóð er í nágrenni við hið eignarnumda land. Af hálfu matsnefndarinnar þykir rétt að líta einkum til þessara gagna við mat á verðmæti hins eignarnumda lands, en tilvísun í úrskurði Matsnefndar eignarnámsbóta vegna ákvörðunar eignarnámsbóta í öðrum landshlutum þykir varasöm eðli máls samkvæmt. Sama þykir eiga við um gamla úrskurði matsnefndarinnar, jafnvel þó um sé að ræða mat á bótum fyrir land í nágrenni við hið eignarnumda land.

Matsnefndin fellst ekki á að leggja verð lóðarinnar Austurvegur 4 til grundvallar við mat á landi því sem hér er til umfjöllunar, þrátt fyrir nálægð við hið eignarnumda land. Það er álit matsnefndarinnar að lóðin Austurvegur 4 sé lóð á besta stað í bænum, sem henti mjög vel til bygginga og liggi vel að helstu samgönguæðum í bænum. Þessu sé ólikt farið með hið eignarnumda land svo sem að framan er rakið.

Við mat á hinu eignarnumda landi þykir nefndinni rétt að skipta því niður í tvær einingar, þ.e. annars vegar í hluta þess sem er vestan Ölfusárbrúar, en sá hluti er verðmætari að mati nefndarinnar, og hins vegar í hluta landsins sem er austan brúarinnar og getur vegna lögunar sinnar ekki nýst nema að óverulegu leyti. Við mat á landinu öllu verður síðan að taka tillit til þess að sá hluti landsins sem næstur er Ölfusá gæti aldrei nýst að fullu sem byggingarland, jafnvel þó landið væri ekki flóðasvæði. Þá þykir matsnefndinni eigi hafa verið færð fyrir því haldbær rök að jarðhiti sé til staðar undir yfirborði jarðar á landinu, sem valdi því að ofangreind sjónarmið varðandi mat á verðmæti landsins eigi ekki við.

Með vísan til framanritiðs þykir matsnefndinni hæfilegar bætur fyrir hið eignarnumda land vera kr. 11.300.000-

Matsnefndin fellst á það með eignarnámsþolum að eignarnema beri að greiða vexti af matsverði þar sem eignarnámið sjálft var framkvæmt í ágúst 1993. Matsnefndinni þykir þó ljóst að sá dráttur sem orðinn er á málinu síðan sé eigi alfarið sök eignarnema og þykja því hæfilegir vextir af matsfjárhæðinni frá eignarnámi til úrskurðardags vera 1.100.000-.

Þá skal eignarnemi greiða eignarnámsþolum kr. 270.000 auk virðisaukaskatts í málskostnað og kr. 400.000- í ríkissjóð vegna kostnaðar vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

Eignarnemi, Selfosskaupstaður, greiði eignarnámsþolum, Gunnari Gunnarssyni, kt. 140928-4889, Selfossi I, Selfossi, Bjarna Sigurgeirssyni, kt. 240218-3219, Selfossi II, Selfossi, Sigrúnu Arnbjarnardóttur, kt. 090942-3799, Bergstaðastræti 11a, Reykjavík og Sigurgeiri Höskuldssyni, kt. 270844-3169, Selfossi II., Selfossi, sameiginlega kr. 12.400.000- í bætur fyrir hið eignarnumda land og kr. 270.000- auk virðisaukaskatts í málskostnað. Þá greiði eignarnemi kr. 400.000- til ríkissjóðs í kostnað vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

____________________________________
Helgi Jóhannesson, formaður

_____________________________      _____________________________
Vífill Oddsson, verkfræðingur         Kristinn Gylfi Jónsson, vskfr. og bóndi.


Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds. 
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn
Vinsamlegast svaraðu í tölustöfum