Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 5. apríl 1995

Ár 1995 miðvikudaginn 5. apríl kom Matsnefnd eignarnámsbóta saman á skrifstofu Allans Vagns Magnússonar varaformanns nefndarinnar.

               Fyrir var tekið
               Matsmálið nr. 2/1994
               Sandgerðisbær
               gegn
               Eigendum fjörulands
               Landakotsjarðarinnar
               í Sandgerði

og í því kveðinn upp svohljóðandi:

ÚRSKURÐUR

Nefndina skipa Allan Vagn Magnússon, varaformaður, Ragnar Ingimarsson, prófessor og Jón Guðmundsson, löggiltur fasteignasali. Upphaflega tók Stefán Tryggvason, bóndi sæti í nefndinni en er gengið var á vettvang að nýju og málið flutt 17. mars sl. var hann veðurtepptur í Eyjafirði og kom Jón Guðmundsson í stað hans. Talsmenn aðila samþykktu þessa tilhögun.

Eignarnemi er Sandgerðisbær. Talsmaður hans er Aðalsteinn E. Jónasson, hdl.

Matsþolar eru eigendur fjörulands Landakotsjarðarinnar í Sandgerði en þeir eru skv. matsbeiðni, Óskar Árnason, Norðurgötu 11, Sandgerði, Ásta Árnadóttir, Einar Árnason, og Margrét og Lilja Karlsdætur, Hjallagötu 5, Sandgerði f.h. dánarbús Sigríðar Árnadóttur, Halldóra Þorvaldsdóttir, f.h. dánarbús Árna Árnasonar, Víkurbraut 9b Sandgerði, Sveinbjörn Árnason, Sveinbjörg Árnadóttir og Vilborg Reimarsdóttir. Talsmaður þeirra er Jón Magnússon, hrl.

Með bréfi dagsettu 5. maí 1994 fór Aðalsteinn E. Jónasson, hdl. f eignarnám. Sá hluti lóðarinnar sem er innan spildunnar sem mats er beiðst á er 8.737 m2 og er stærð spildu þeirrar sem óskað er verðmats á 11.735 m2. Þess er beiðst að matsnefndin meti verðmæti miðað við fermetra.

Tilefni eignarnámsins er að spilda þessi er á hafnarsvæði Sandgerðisbæjar og kveður eignarnámsþoli samninga ekki hafa náðst við eignarnámsþola.

Eignarnemi ber fyrir sig ákvæði 21. gr. hafnarlaga nr. 23/1994 sem er svohljóðandi:

"Hver landeigandi er skyldur til að láta af hendi mannvirki og land er þarf til þess að gera höfn samkvæmt lögum þessu, svo og til þess að gera brautir og vegi í því sambandi og til að leyfa að tekin verði í landi hans grjót, möl og önnur jarðefni og þola þær eignakvaðir, óhagræði og takmörkun á afnotarétti sem hafnargerðin hefur í för með sér, allt þó gegn því að fullar bætur komi fyrir. Nú næst ekki samkomulag og skal þá ákveða bætur með mati samkvæmt lögum um framkvæmd eignarnáms."

Eignarnemi krefst þess að eignarnámsþolum verði metnar bætur í samræmi við eftirgreind sjónarmið.

Samkvæmt 67. gr. stjórnarskrár skal fullt verð koma fyrir þegar eignarnám er framkvæmt. Í samræmi við þetta ber að sjálfsögðu að taka mið af fjárhagslegu tjóni eignarnámsþola við ákvörðun bóta. Í framkvæmd hafi í þessu sambandi verið miðað við áætlað söluverð eignar og notagildi.

Ljóst sé að eignarnámsþoli beri sönnunarbyrðina fyrir því hvert tjón hans er vegna eignarnámsins. Sé það í samræmi við almennar reglur skaðabótaréttarins um að tjónþoli beri sönnunarbyrðina um umfang tjóns síns. Það sé því ljóst að verð það sem eignarnámsþolar leggja til grundvallar sé ekki rétt.

Þá þurfi að líta til þess hvert sé áætlað söluverð og notagildi fjörulands eignarnámsþola og við það verði að hafa eftirtalin sjónarmið í huga:

1.   Stærstur hluti þess fjörulands sem beðið er um eignarnám á er undir sjó, sbr. þær teikningar sem lagðar hafa verið fram og eins og sjá mátti við vettvangsgöngu. Söluverð og notagildi slíks lands sé að sjálfsögðu lítið.

2.   Einungis smávægilegur hluti fjörulandsins stendur upp úr sjó, þ.e. smáræma fyrir framan lóð eignarnámsþola og síðan hluti af hafnargarðinum sem er uppfylling framkvæmd af eignarnema. Það er ljóst að söluverð og notagildi þessa lands er lítið ef það getur á annað borð talist hafa eitthvert verðgildi.

3.   Eftirspurn eftir fjörulandi í Sandgerðisbæ er mjög lítið en framboð á sama hátt mikið.

4.   Ekki fæst séð að nokkur annar kaupandi sé hugsanlegur að þessu fjörulandi en eignarnemi.

5.   Ekki ber að líta til hugsanlegs ávinnings eignarnema af eignarnáminu þar sem það hefur þjóðhagslegan ávinning í för með sér. Er það í samræmi við úrskurði Matsnefndar eignarnámsbóta.

6.   Eignarnámsþoli verður eða hefur ekki orðið fyrir neinu tjóni vegna hafnarframkvæmda eignarnema. Þvert á móti voru þessar framkvæmdir honum til hagsbóta. Meðal annars af þeim sökum mun eignarnámsþoli Óskar Árnason hafa komið sér upp rekstraraðstöðu þeirri sem er að finna á fyrrnefndri lóð hans. Í raun má með réttu segja að hagsbætur hans af framkvæmdinni sé meiri en tjón hans.

7.   Eignarnámsþoli hefur ekki haft neinar tekjur af því fjörulandi sem eignarnámið beinist að né á hann fyrir sjáanlega möguleika á slíkum tekjum í framtíðinni.

   Í samræmi við ofangreind sjónarmið er eignarnemi þeirrar skoðunar að það land sem eignarnámið beinist að hafi í raun ekkert fjárhagslegt gildi. Þrátt fyrir það lýsir eignarnemi sig reiðubúinn til að greiðs 45 krónur fyrir hvern fermetra lands eða 528.075 miðað við að 11.735 m2 séu teknir eignarnámi.

Eignarnemi heldur því fram að vísa beri málinu frá matsnefndinni vegna þess að ekki hafi reynt á það hvort aðilar nái samningum enda sé það skilyrði þess að til eignarnáms komi að fyrst hafi verið reynt með sannanlegum hætti að ná samningum.

Hins vegar er því ekki mótmælt að skilyrði eignarnáms séu fyurir hendi komist nefndin að þeirri niðurstöðu að ekki beri að vísa málinu frá.

Þá er því borið við af hálfu eignarnámsþola að vafi sé um mörk fjörulands Landakotsjarðarinnar.

Hins vegar er ekki ágreiningur um að spilda sú sem hér er krafist eignarnáms á er öll innan marka fjörulands Landakotsjarðarinnar.

Af hálfu eignarnema er á það bent að hér sé um að ræða verðmætasta land í Sandgerði miðað við hversu byggð hefur þróast þar. Það skipti matsbeiðanda gríðarmiklu máli að fá umrætt land þar sem hann hefur þegar reist á því mannvirki og ætlar að nýta það til að reisa fleiri. Um sé að ræða lífæð Sandgerðisbæjar og möguleika til endurbóta á hafnaraðstöðu. Það sé því ljóst að hér sé um mjög verðmætt land að ræða. Eignarnámsþoli hafi orðið fyrir tjóni vegna heimildarlausrar nýtingar eignarnema á landi hans og þurft að haga málum sínum eftir því. Þá hafi eignarnemi rætt um það í árabil að leysa til sín umrætt land en aldrei hafi komið fram tilboð né heldur hafi menn sest niður til samninga og því hafi ekki verið farið út í frekari nýtingu á landinu en raun ber vitni. Eignarnámsþolar telja 45 króna endurgjald fyrir fermetra vera gjörsamlega fráleita og er því haldið fram að verðmæti fjörulands eignarnámsþola sé 30.000.000 króna.

Álit matsnefndar:

Því er haldið fram af hálfu eignarnámsþola að mörk þau er sýnd eru á uppdrætti sem fylgir matsbeiðni séu röng og að fjöruland Landakotsjarðar sé stærra en þar greinir.

Matsnefnd telur að enda þótt ágreiningur kunni að vera um mörk fjörulands Landakotsjarðarinnar gagnvart aðliggjandi eignum komi það ekki í veg fyrir að mat verði lagt á verðmæti þeirrar spildu, sem mörkuð er á nefndum uppdrætti enda enginn ágreiningur um að hún er innan marka Landakotsjarðar. Hins vegar leiðir óvissa að þessu leyti til þess að reglu 1. mgr. 12. gr. laga um framkvæmd eignarnáms verður ekki beitt hér þar sem eignarnámsþoli gerir ágreining um merki og úrlausn þess ágreinings á ekki undir matsnefndina og óvissa um hvort eignarhluti matsþola er stærri en greinir á uppdrættinum.

Samkvæmt framansögðu leggur nefndin mat á verðmæti þeirrar spildu sem krafist er að metin sé þ.e.a.s. 11.735 fermetra spildu úr landi Landakotsjarðarinnar í Sandgerði.

Samkvæmt upplýsingum frá Fasteignamati ríkisins er fasteignamat lóðar Óskars Árnasonar sem er innan spildunnar að hluta 2.595.000 krónur og flatarmál lóðarinnar 9.417 fermetrar.

Lóð þessi er góð uppfylling undir hús Óskars Árnasonar og umhverfi hennar.

Af hálfu eignarnema hafa verið lagðir fram kaupsamningur og afsal frá 22. ágúst 1994 þar sem eignarnemi kaupir eignarhluta þar tilgreindra jarða í Bæjarskershverfi í Sandgerði. Kemur þar fram að óbyggt land innan aðalskipulags er selt á 47 krónur hver fermetri.

Spilda sú sem metin er er að hluta austan lóðar Óskars Árnasonar og eins að gæðum.

Stærstur hluti hennar er fjara vestan lóðar Óskars og nær að hafnarsvæði. Þar tekur við uppfylling og hafnargarður og liggja stórstraumsfjörumörk eins og þau voru áður en fyllt var upp um það svæði.

Hér verður litið til framangreindra fjárhæða og einnig þess að spildan er að verulegu leyti fjara og verður ekki nýtt svo séð verði nema með ærnum tilkosnaði við uppfyllingu.

Með hliðsjón af þessu telur nefndin að verðmæti spildunnar sé hæfilega metið 600.000 krónur og er miðað við staðgreiðsluverð.

Eignarnemi greiði eignarnámsþola 170.000 krónur í málskostnað auk virðisaukaskatts.

Eignarnemi greiði ríkissjóði kostnað af starfi Matsnefndar eignarnámsbóta 352.950 krónur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Eignarnemi, Sandgerðisbær, greiði eignarnámsþolum, eigendum Landakotsjarðar 600.000 krónur og 170.000 krónur í málskostnað auk virðisaukaskatts.

Eignarnemi greiði kostað af starfi Matsnefndar eignarnámsbóta 352.950 krónur til ríkissjóðs.