Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 6. mars 1995
Mánudaginn 6. mars 1995 var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið nr. 9/1994
Vegagerð ríkisins
gegn
Jóni Loftssyni hf.
og kveðinn upp svohljóðandi
ú r s k u r ð u r :
1. Skipan Matsnefndar eignarnámsbóta:
Matsnefnd eignarnámsbóta í máli þessu skipa þeir Helgi Jóhannesson hdl., formaður, Ragnar Ingimarsson, verkfræðingur og Kristinn Gylfi Jónsson, viðskiptafræðingur og bóndi, en formaður kvaddi þá tvo síðastnefndu til starfans með vísan til 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.
II. Matsbeiðni, aðilar og andlag eignarnáms:
Með matsbeiðni dags. 5. október 1994, sem lögð var fram í Matsnefnd eignarnámsbóta 24. október 1994, óskaði Vegagerð ríkisins (eignarnemi) eftir því við matsnefndina, að hún ákvarðaði hæfilegar bætur til Jóns Loftssonar hf. (eignarnámsþola) vegna lagningar Útnesvegar í landi Fells við Arnarstapa, Nesbyggð, en eignarnámsþoli er rétthafi hins eignarnumda lands skv. byggingabréfi útgefnu af Sýslumanninum í Snæfells- og Hnappadalssýslu þann 28. mars 1940 til Magnúsar Þórðarsonar. Magnús seldi Vikurfélaginu hf. landið með afsali dags. 22. janúar 1941. Í desember 1979 var Vikurfélagið hf. sameinað Jóni Loftssyni hf. með því að Jón Loftsson hf. yfirtók allar eignir og skuldir Vikurfélagsins hf., þ.m.t. réttindi til lands þess sem hér er til umfjöllunar.
Andlag eignarnámsins er nánar tiltekið 0,65m² af ræktuðu landi Fells. Auk þess tekur matið til gamalla útihúsa sem fjarlægja þarf vegna veglagningarinnar.
Tilefni eignarnámsins er tilfærsla eignarnema á vegstæði Útnesvegar við Stapafell. Útnesvegur liggur nú sunnan við Stapafell, en þar er snjóþungt og því algent að vegurinn lokist sökum ófærðar. Eignarnemi hyggst af þessu tilefni færa veginn sunnar, fjær Stapafellinu, þar sem snjóléttara er. Við tilfærslu vegnarins reynist nauðsynlegt að fara yfir tún í landi Fells, auk þess sem útihús sem þar standa þarf að fjarlægja, svo sem að framan er getið.
Eignarnemi byggir eignarnámsheimild sína á 45. gr. vegalaga nr. 45/1994 og er heimildin ekki véfengd af hálfu eignarnámsþola.
Af hálfu eignarnámsþola er þess krafist að andlag eignarnámsins nái til allrar fasteignarinnar Fells ásamt innbúi í sumarhúsi og að eignarnema verði gert skylt að bæta alla eignina með vísan til 12. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms og 2. og 3. mgr. 29. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 með lögjöfnun.
III. Málsmeðferð:
Mál þetta var fyrst tekið fyrir í Matnsefnd eignarnámsbóta þann 24. október 1994 og lagði eignarnemi þá fram matsbeiðni ásamt fleiri gögnum. Að því búnu var samþykkt að fresta málinu til 2. nóvember 1994, en þá skyldi farið á vettvang.
Miðvikudaginn 2. nóvember 1994 var málið tekið fyrir. Ekið var á vettvang og aðstæður skoðaðar. Af hálfu matsnefndarinnar voru sættir reyndar án árangurs. Málinu var að því búnu frestað til framlagningar greinargerða af hálfu aðila til 6. desember 1994.
Að beiðni aðila var málið tekið fyrir þann 1. desember 1994 þar sem því var lýst yfir að eignarnámsþoli féllist á að eignarnemi fengi umráð hins eignarnumda þrátt fyrir að mati væri ekki lokið. Málinu var að því búnu frestað að nýju til framlagningar greinargerða af hálfu aðila til 6. desember 1994.
Þriðjudaginn 6. desember 1994 var málið tekið fyrir. Af hálfu aðila voru lagðar fram greinargerðir ásamt fylgiskjölum og var málinu að því búnu frestað til framlagningar frekari gagna til 6. janúar 1995.
Föstudaginn 6. janúar 1995 var málið tekið fyrir. Aðilar lögðu fram viðbótargreinargerðir og voru sættir reyndar, án árangurs. Málinu var því frestað til munnlegs málflutnings til 31. janúar 1995.
Miðvikudaginn 1. febrúar 1995 var málið tekið fyrir, en af óviðráðanlegum orsökum gat ekki orðið af málflutningi þann 31. janúar eins og ráð hafði verið fyrir gert. Af hálfu eignarnámsþola var lagt fram bréf vegna málskostnaðar. Þá var bókað að aðilar væru sammála um að eignarnámsþoli byggði rétt sinn til hins eignarnumda lands á ótímabundnum leigusamningi dags. 28. mars 1940, en samningur þessi var lagður fram í málinu sem matsskjal nr. 27. Því næst fór fram munnlegur flutningur málsins þar sem aðilar reifuðu kröfur sínar og sjónarmið. Að því loknu var málið tekið til úrskurðar.
IV. Sjónarmið eignarnema:
Af hálfu eignarnema er á því byggt að eignarnámið nái til 0,65 ha. af rækuðu landi auk útihúsa þeirra sem nauðsynlegt er að fjarlægja vegna veglagningarinnar. Eignarnemi bendir á að réttur eignarnámsþola til landsins sé byggður á leigusamningi, en ekki afsali, og því sé í raun verið að taka eignarnámi leiguréttinn hvað landið varðar.
Eignarnemi mótmælir alfarið þeirri kröfu eignarnámsþola að öll jörðin Fell verði tekin eignarnámi. Telur eignarnemi skilyrðum 12. gr. laga nr. 11/1973 um eignarnám ekki fullnægt til að hægt sé að gera þá kröfu af hálfu eignarnema, þar sem eignarnámið nái eingöngu til u.þ.b. 6,5% af flatarmáli Fells. Eignarnemi bendir á að þótt nálægð þjóðvegarins við íbúðarhúsið að Felli verði meiri eftir að vegurinn verði fluttur, sé á það að líta að bundið slitlag verði lagt á hinn nýja veg, sem sé ekki á hinum eldri, og hávaði af umferð um veg með bundnu slitlagi sé minni en hávaði af umferð um malarveg. Eignarnámsþoli telur því að ónæði af hinum nýja vegi verði minna en af eldra vegi m.t.t. hávaða og ryks. Þá bendir eignarnemi á að umferð um Útnesveg sé lítil miðað við þjóðvegi almennt og að vegurinn verði, jafnvel eftir breytingu, í meiri fjarlægð frá íbúðarhúsinu að Felli heldur en afleggjarinn að Arnarstapa sem sé sýsluvegur, en með verulega umferð, og megi því vænta meira ónæðis af þeim vegi en Útnesvegi, þó svo Útnesvegur verði færður nær íbúðarhúsinu. Þá bendir eignarnemi á að þrátt fyrir tilfærsluna á veginum verði hann í u.þ.b. 50 metra fjarlægð frá íbúðarhúsinu að Felli og fjarlægðin því meiri en svo að nokkurt ónæði geti hlotist af færslu vegarins. Af hálfu eignarnema er því sérstaklega mótmælt að eignarnámið nái til innbús í íbúðarhúsinu að Felli. Eignarnemi mótmælir að lögjöfnun frá 29. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 sé tæk í máli þessu varðandi eignarnáms allrar jarðarinnar.
Varðandi mat á hinu eignarnumda túni telur eignarnemi að leggja skuli til grundvallar orðsendingu eignarnema nr. 13/1993 um landbætur o.fl. Eignarnemi kveður þar vera að finna viðmiðunarverð fyrir landbúnaðarland, ræktun og afurðartap, sem samþykkt sé af eignarnema og Búnaðarsambandi Íslands. Samkæmt orðsendingunni er talið að verðmæti ræktaðs lands sé 148.000 pr. ha. Eignarnemi telur þó að bætur fyrir hið eignarnumda land í þessu máli skuli vera lægri þar sem hér sé ekki um eignarland að ræða, heldur einungis réttindi byggð á leigusamningi. Þá bendir eignarnemi á að hin eignarnumda spilda sé í útjaðri lands Fells og því hafi eignarnámið og veglagningin minni áhrif á nýtingu jarðarinnar en ella.
Við mat á útihúsum þeim sem tekin hafa verið eignarnámi telur eignarnemi að hafa beri í huga að Fell sé eyðijörð. Þar hafi enginn búskapur verið stundaður í áratugi og enginn framleiðsluréttur til staðar. Með tilliti til ástands húsanna, og þess að þeim hefur ekki verið haldið við svo árum skiptir, telur eignarnemi að þau hefðu verið að vera rifin innan skamms hvort sem komið hefði til þessa eignarnáms eða ekki. Af þessum sökum hljóti verðmæti húsanna að vera mjög lítið.
V. Sjónarmið eignarnámsþola:
Eignarnámsþoli krefst þess aðallega að matsnefndin úrskurði að eignarnámið skuli ná til allrar fasteignarinnar Fells ásamt innbúi í sumarhúsi og að eignarnema verði gert skylt að bæta alla eignina. Eignarnemi krefst þess að heildarbætur fyrir hið eignarnumda skuli vera kr. 24.909.000-
Til vara krefst eignarnámsþoli þess að matsnefndin úrskurði að eignarnámið skuli ná til lands þess og útihúsa sem matsbeiðni tekur til, en nái einnig til sumarhúss eignarnámsþola að Felli ásamt innbúi í því auk ca. 13.000 ferm. landspildu. Eignarnámsþoli krefst þess að bætur samkvæmt varakröfunni verði metnar kr. 17.509.000-.
Eignarnámsþoli krefst þess til þrautavara að eignarnemi greiði kr. 7.300.000- í bætur fyrir útihúsin og land það sem eignarnemi hefur tekið eignarnámi og kr. 11.804.000- í bætur fyrir þá verðrýrnun sem eignarnámsþoli telur verða á eigninni vegna veglagningarinnar.
Eignarnemi gerir auk þess þá kröfu að eignarnámsþola verði gert að greiða allan kostnað við matið þ.m.t. málskostnað eignarnámsþola.
Af hálfu eignarnámsþola er bent á að jörðin Fell sé glæsilegur sumardvalarstaður í einu fegursta héraði landsins. Á jörðinni sé glæsilegt íbúðarhús ásamt útihúsum og allri þeirri aðstöðu sem slíku fylgir. Eignarnemi bendir á að íbúðarhúsið hafi verið nýtt til útleigu í þágu ferðamannaþjónustu sem fari mjög vaxandi á þessum slóðum, enda húsið í návist Snæfellsjökuls og því aðdráttarafli sem hann hefur fyrir ferðamenn. Þá bendir eignarnámsþoli á að stutt sé í bestu laxveiðiár landsins, litlum vandkvæðum sé bundið að komast á sjó og söguslóðir séu hvarvetna á svæðinu. Þá sé einnig góð aðstaða til að stunda hestamennsku á jörðinni, stutt í skíðalönd allt árið um kring, sundlaug á næsta leyti og mátulega langt í næsta þéttbýliskjarna. Eignarnámsþoli fullyrðir að ekki verði á betra kosið í þessu tilliti. Þá bendir eignarnámsþoli á að góður kostur sé að byggja u.þ.b. 20 sumarbústaði á jörðinni nú, en þeir möguleikar lokist algerlega við tilfærslu vegarins.
Af hálfu eignarnámsþola er á því byggt að við færslu Útnesvegar nær íbúðarhúsinu að Felli, rýrni svo verðmæti eignarinnar að bæta þurfi eignarnámsþola hana alla. Eignarnemi bendir á að það sé ekki flatarmálsskerðingin sem slík sem orsaki þetta, heldur nálægðin sem verði af veginum eftir tilfærslu hans. Eignarnemi heldur því fram að hugsanlegir kaupendur að eigninni myndu, eftir tilfærslu vegarins, ekki láta hvarla að sér að fjárfesta í eigninni þar sem eignin verði ekki seljanleg nema með verulegum verðlækkun, vegna umferðar, hávaða, ónæðis og stórfelldrar útlitsbreytingar sem tilfærslan á veginum hefur í för með sér. Eignarnámsþoli hefur í þessu sambandi lagt fram bréf Gísla Kjartanssonar hdl. sem um árabil hefur fengist við fasteignasölu á Vesturlandi, en samkvæmt áliti hans mun íbúðarhúsið og það sem eftir verður af landinu eftir eignarnámið illseljanlegt nema með mjög veruleum afslætti frá eðlilegu markaðsverði.
Eignarnemi telur að möguleikar á nýtingu hússins til útleigu verði úr sögunni eftir að vegurinn hefur verið færður, enda muni innlendir og erlendir ferðamenn ekki hafa áhuga á að gista í húsinu þannig staðsettu.
Eignarnemi telur að umferð um hinn nýja veg verði mun hraðari en um gamla malarveginn og þetta valdi mikilli hættu, sérstaklega fyrir börn. Eignarnámsþoli bendir á að fjarlægð hússins frá þjóðveginum sé verulega skemmri en gert sé ráð fyrir í erlendum stöðlum um þessi efni. Eignarnámsþoli telur ljóst að þessir staðlar hafi verulega efnislega þýðingu í bótaréttarlegu tilliti, enda þótt íslenskir staðlar geri minni kröfur.
Eignarnámsþoli vísar til 2. og 3. mgr. 29. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 með lögjöfnun og 12. gr. laga 11/1973 um framkvæmd eignarnáms varðandi kröfu sína um að öll jörðin ásamt íbúðarhúsi verið tekin eignarnámi. Þá vísar eignarnámsþoli til 67. gr. stjórnarskrárinnar.
Hvað varðar rökstuðning fyrir bótakröfum sínum miðar eignarnámsþoli við að tæpar kr. 100- fáist fyrir fermeter af landi í Grímsnesinu og að réttu verði að ætla að staðurinn undir jökli sé að ýmsu leyti verðmætari en í Grímsnesi, þar sem byggð sé orðin allt of þétt. Gerir eignarnámsþoli ráð fyrir því að unnt hefði verið að byggja 20 sumarbústaði á landinu.
Við mat á húsakosti á jörðinni vill eignarnámsþoli að miðað sé við brunabótamat, en það er kr. 8.134.000- á íbúðarhúsinu og kr. 2.275.000- fyrir útihúsin. Eignarnámsþoli telur verðmæti innbús vera kr. 4.500.000-.
Hvað varakröfu varðar miðar eignarnámsþoli við sömu verð hvað húsakost varðar en miðar við að 13.000 ferm. lands verði þá bættir sem lóðir undir húsunum á kr. 200- pr. fermeter. Þá er gerð sérstök krafa vegna verðrýrnunar á því sem eftir verður af landi í eigu eignarnámsþola.
Komist matsnefndin að þeirri niðurstöðu að eignin skuli ekki öll bætt gerir eignarnámsþoli þá kröfu að honum verði bætt útihúsin miðað við endurbyggingakostnað þeirra, þar sem ljóst sé að eignarnámsþoli eigi ekki annarra kosta völ, ef hann á að ná ámóta nýtingu út úr fasteigninni og verið hefur, en að endurbyggja útihúsin. Miðað við þessa niðurstöðu gerir eignarnámsþoli þá kröfu að útihúsin verði bætt með kr. 6.000.000-.
Við munnlegan flutning málsins afhenti lögmaður eignarnámsþola matsnefndinni ljósrit úr fræðiritum, dómum og úrskurðum, máli sínu til stuðnings.
VI. Álit matsnefndar:
Af hálfu Matsnefndar eignarnámsbóta er fallist á að lagaheimild sé fyrir eignarnáminu með vísan til 45. gr. vegalaga nr. 45/1994.
Eins og fram kemur í kafla III. hér að framan hefur Matsnefnd eignarnámsbóta farið á vettvang og kynnt sér aðstæður.
Fallast ber á það með eignarnema m.t.t. aðstæðna á vettvangi, að tilfærsla sú á Útnesvegi sem fyrirhuguð er, komi ekki til með að rýra verðmæti jarðarinnar Fells svo að eignarnema verði gert að taka alla jörðina eignarnámi í máli þessu, enda mun hinn nýji vegur verða í liðlega 50 metra fjarlægð frá íbúðarhúsinu. Þá er það álit nefndarinnar að flatarmálsskerðing á jörðinni vegna eignarnámsins valdi því ekki heldur að sá hluti jarðarinnar sem eftir verður verði ekki nýttur á eðlilegan hátt sem sjálfstæð eign. Kröfu eignarnámsþola um að öll jörðin Fell ásamt húsakosti verði tekin eignarnámi er því hafnað. Matsnefndinni þykir engu að síður ekki loku fyrir það skotið að eignarnámsþoli geti orðið fyrir einhverju ónæði vegna hins nýja vegar, þó telja megi sennilegt að það verði óverulegt, og einkum bundið við þann tíma sem verið er vinna við lagningu vegarins. Er tekið tillit til þessa við ákvörðun bóta í máli þessu.
Við mat á hinni eignarnumdu landspildu ber að taka tillit til þess að um er að ræða ræktað land. Þá ber og að hafa í huga að réttindi eignarnámsþola yfir landinu eru byggð á ótímabundnum leigusamningi (byggingabréfi) um landið, en samkvæmt þeim samningi, sem lagður hefur verið fram í málinu, eru samningshafa settar ýmsar skorður varðandi nýtingu og ráðstöfun jarðarinnar. Af hálfu eignarnámsþola hefur ekki verið sýnt fram á að honum hafi verið heimilt að ráðstafa jörðinni til sölu sumarhúsalóða. Þá hefur eignarnámsþoli heldur ekki sýnt fram á að markaður sé fyrir sumarhúsalóðir á þessu svæði. Af þessum sökum er ekki fallist á það með eignarnámsþola að við mat á hinu eignarnumda landsvæði skuli höfð hliðsjón af verði sumarbústaðalóða í Grímsnesi.
Fyrir liggur í máli þessu að jörðin Fell er í eyði og enginn framleiðsluréttur tilheyrir jörðinni. Útihús þau sem tekin hafa verið eignarnámi eru ekki nýtt til skepnuhalds og þykir nefndinni ljóst, eftir að hafa skoðað húsin, að viðhaldi á þeim er verulega áfátt. Ekki hefur verið sýnt fram á það af hálfu eignarnámsþola að útihúsin hafi markaðsvirði og er því ekki fallst á það með eignarnámsþola að meta beri útihúsin til brunabótamatsverðs. Engu að síður verður að taka tillit til þess að möguleiki er á nýtingu húsanna sem geymsluhúsnæðis auk þess sem möguleiki er á endurbyggingu þeirra.
Með vísan til alls ofanritaðs þykja hæfilegar bætur fyrir hið eignarnumda vera eftirfarandi:
Bætur fyrir hið eignarnumda landsvæði kr. 70.000-
Bætur fyrir útihús og hugsanlegt ónæði vegna
veglagningarinnar kr. 780.000-
Samtals kr. 850.000-
Þá skal eignarnemi greiða eignarnámsþola kr. 175.000- auk virðisaukaskatts í málskostnað og kr. 360.000- til ríkissjóðs í kostnað vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð :
Eignarnemi, Vegagerð ríkisins, greiði eignarnámsþola, Jóni Loftssyni hf., kr. 850.000- í eignarnámsbætur og kr. 175.000- auk virðisaukaskatts í málskostnað. Þá greiði eignarnemi kr. 360.000- til ríkissjóðs í kostnað vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
___________________________________
Helgi Jóhannesson hdl, formaður
____________________________ _______________________________
Ragnar Ingimarsson, verkfr. Kristinn Gylfi Jónsson vskfr. og bóndi.