Nr. 56/2018 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 56/2018

Hurð í kjallara. Aðgengi.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 14. júní 2018, beindi A, húsfélag, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 26. júní 2018, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 21. september 2018.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið A, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er húsfélagið en gagnaðilar eru eigendur kjallaraíbúðar hússins. Ágreiningur er um aðgengi eigenda um tiltekna hurð í kjallara hússins og aðgengi eigenda risíbúðar að geymslu undir sameignarstiga.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að opna hurð í kjallara hússins.
2. Að viðurkennt verði að geymsla sem sé staðsett í kjallara hússins sé jafnframt til afnota fyrir eigendur risíbúðar.

Í álitsbeiðni kemur fram að í kjallaragangi hússins sé hurð sem sé inngangur í kjallaraíbúð gagnaðila. Þegar gengið sé inn um þá hurð sé þegar á hægri hönd önnur hurð sem sé samkvæmt teikningum af húsinu inngangur, sameiginlegur fyrir allt húsið, inn í sameign hússins. Sú hurð sé sjáanleg inn af sameign en inni í umræddum inngangi kjallaraíbúðarinnar hafi utan á hurðina verið byggð hilla og þar af leiðandi sé ekki hægt að ganga þar um.

Álitsbeiðandi hafi farið fram á það við gagnaðila að umrædd hurð verði opnuð og inngangur í kjallara verði sameiginlegur til samræmis við teikningar og eignaskiptasamning hússins. Einnig fari álitsbeiðandi fram á að geymsla sem sé á téðum kjallarainngangi verði jafnframt til afnota fyrir íbúa á 3. hæð sem þeirri íbúð tilheyri samkvæmt teikningum og eignaskiptasamningi.

Samkvæmt teikningum af húsinu og sameignarsamningi sé ljóst að kjallarainngangur sé sameign og þar geti allir íbúar gengið um og inn í sameignina. Í sameigninni séu geymslur íbúa ásamt þvottahúsi. Inngangur í þessa sameign sé einnig að ofanverðu niður um kjallaratröppur innandyra. Núverandi íbúar hússins hafi aldrei gert neitt samkomulag um þetta fyrirkomulag, enda hafi þetta ástand verið við lýði, að minnsta kosti fyrir þann tíma sem aðrir íbúar hússins utan gagnaðila hafi verið eigendur íbúða í húsinu.

Álitsbeiðandi telji þetta ástand ótækt og fari fram á við gagnaðila að þessi sameiginlegi inngangur verði opnaður ásamt aðgengi að geymslu íbúðar á þriðju hæð (risíbúð) sem tilheyri á engan hátt kjallaraíbúð hússins.

Það sé einnig mat álitsbeiðanda að um öryggismál sé að ræða þar sem þessi inngangur út um sameign sé nú læstur og lokaður, komi upp eldur í þessu rými.

Í greinargerð gagnaðila segir að þau hafi keypt kjallaraíbúð hússins í núverandi ástandi hennar. Sérinngangur sé um útidyrahurð í kjallara þar sem við taki lítil forstofa. Í forstofunni séu þrjú hurðarop, til hægri, á móti útidyrahurð og til vinstri. Hurð til hægri sé að sameign hússins en þessi hurð hafi ávallt verið lokuð (læst) og í hurðaropinu hafi við kaup gagnaðila að íbúðinni verið búið að koma fyrir hillum sem hafi nýst sem skóhillur. Hurð til vinstri loki kaldri geymslu sem sé undir útitröppum að efri hæðum hússins. Hurðin á móti útidyrahurð sé hefðbundin forstofuhurð. Einu framkvæmdirnar sem gagnaðilar hafi staðið að á umræddu rými séu frá árinu 2003.

Íbúðir í húsinu hafi gengið kaupum og sölum frá árinu 2003 og hvorki fyrri eigendur (aðrir en þeir sem nú búi í húsinu) né heldur þeir fasteignasalar sem að þessum kaupum og sölum hafi staðið hafi lagt fram athugasemd um að hurðaropið til hægri úr forstofu kjallaraíbúðar tilheyri sameign og skuli því opnuð né heldur hafi verið beðið um aðgang að geymslu undir tröppum af eigendum þriðju hæðar. Þess skuli einnig getið að núverandi eigendur þriðju hæðar hafi aldrei beðið um að skoða né fá afnot af umræddri geymslu fyrr en í þessu máli.

Við kaup gagnaðila á íbúðinni árið 2003 hafi þeim verið tjáð um eftirfarandi samkomulag íbúðareigenda um afnot af geymslum í húseigninni:

-útigeymsla undir tröppum, sem er innangeng úr forstofu kjallaraíbúðar, væri til afnota fyrir kjallaraíbúð

-tvær samliggjandi geymslur í sameign væru til afnota fyrir íbúðir á fyrstu og annarri hæð

-lítið geymslupláss undir sameignarstiga væri til afnota fyrir íbúð á þriðju hæð

Gagnaðilar hafi haft samband við fyrri eiganda að kjallaraíbúðinni, sem hafi keypt íbúðina árið X, og hún staðfest að þegar hún hafi búið í íbúðinni hafi fyrirkomulagið varðandi geymslur verið með sama hætti og lýst sé hér að ofan og að kjallaraíbúðin hafi sömuleiðis verið með sérinngang eins og hún sé í dag og aldrei verið um það rætt að hurðin í sameignina ætti að þjóna tilgangi sem slík.

Álitsbeiðandi hafi til grundvallar málinu sínu lagt fram grunnmynd af húsinu, samþykkta á fundi byggingarnefndar X 1955. Á þeirri grunnmynd sjáist, án alls vafa, að engin hurð hafi verið við kjallarainngang, né heldur hurð að rými (útigeymslu) undir stiga. Hurðir séu hins vegar til hægri inn í sameign og inn í íbúð í kjallara. Gagnaðilum sé bæði ókunnugt um hvenær á tímabilinu 1955-1997 útidyrahurð hafi verið sett upp við kjallarainnganginn og innihurð sett við innganginn að útigeymslunni. Leiða megi að því líkum að þessi breyting hafi verið gerð á svipuðum tíma og bílskúrar hafi verið reistir á lóðinni fyrir íbúðirnar á fyrstu og annarri hæð árið 1978.

Samkvæmt teikningum af bifreiðaskýli við húsið, sem samþykkt hafi verið á fundi byggingarnefndar X 1978, sjáist án nokkurs vafa að hurð sé sýnd þar sem nú sé útidyrahurðin að kjallaraíbúðinni, engin hurð sé sýnd til hægri (sameignarhurð), hurð sé sýnd inn úr forstofunni inn í kjallaraíbúðina en ekki sé hægt að sjá hvort hurð sé fyrir útigeymslu.

Gagnaðilum þyki allt benda til þess að samhliða breytingunum á húsinu frá árinu 1955 hafi fyrrgreint samkomulag um afnot af geymslum orðið til á meðal þáverandi eigenda að íbúðum í húsinu en ekki hafi verið fylgt eftir að uppfæra sameignarsamning frá árinu 1956 í kjölfarið af breytingunum þegar þær hafi átt sér stað, enda sé sameignarsamningurinn frá 1956 og það sem fram komi í honum í miklu ósamræmi við íbúðirnar og því sem þeim fylgi í dag.

Upphaf málsins sé að rekja til ársins 2017 þegar íbúi á fyrstu hæð hafi læst sig inni í sameigninni. Innangengt sé í sameignina úr íbúð fyrstu hæðar og hafi sú hurð skollið í lás. Íbúar fyrstu, annarrar og þriðju hæðar hafi þá orðið sammála um að grunnmynd af húsinu frá 1955 væri gild og hurðin teldist til sameignar. Hún skyldi opnuð eigi síðar en X 2018 og að tilkostnaður yrði ekki meiri en sá að skipta um skrá á hurð og smíða lykla fyrir aðra íbúa í húsinu. Aðgangur að útigeymslu hafi aldrei verið ræddur fyrr en hann hafi komið fram í erindi álitsbeiðanda til kærunefndar og hugsanlegt öryggismál vegna eldhættu í sameign hafi fyrst verið nefnt af álitsbeiðanda á húsfundi í X 2018.

Samþykkt teikning af húsinu frá árinu 1978 sýni að hurð sé á þeim stað þar sem sé útidyrahurð og sérinngangur í kjallaraíbúð í samræmi við inngang í íbúðina eins og hann sé í dag. Með vísan til álits kærunefndar í máli nr. 54/2014 telji gagnaðilar það sama gilda um sérinngang hans að kjallaraíbúðinni, breytingar hafi verið gerðar á íbúðinni, þær komi fram á teikningunni frá 1978 X en nýr eignaskiptasamningur hafi ekki verið gerður á þeim tíma.

Umgangur um það rými sem sé forstofan í kjallaraíbúð mun sannarlega breytast sé sameignarhurð opnuð og verði þá ekki lengur sérinngangur í kjallaraíbúð. Það veki einnig upp þá spurningu hvort forstofan sem gagnaðilar hafi keypt sem hluta af kjallaraíbúðinni tilheyri íbúð þeirra eða muni teljast sem hluti af sameign. Reynist það vera svo muni það að öllum líkindum hafa áhrif á uppgefna fermetrastærð íbúðarinnar hjá Fasteignamati ríkisins.

Gagnaðilar bendi á vegna öryggismála að hægt sé að útbúa brunaútgang í einum eða öllum af þremur gluggum sem séu í sameigninni.

III. Forsendur

Deilt er um hvort gagnaðilum beri að opna hurð í kjallara hússins þannig að allir eigendur geti gengið um hana. Um er að ræða hurð sem er staðsett í sameign hússins til hliðar við útidyrahurð í kjallara. Hurðin lokar af hluta sameignar fyrir framan inngang í íbúð gagnaðila. Á hurðina hefur verið sett skóhilla sem er í notkun gagnaðila og kemur það fyrirkomulag í veg fyrir að hægt sé að ganga um hurðina. Gagnaðilar neitar því að opna hurðina.

Í 4. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús segir að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki. Þá segir í 1. mgr. 36. gr. sömu laga að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Eigandi geti ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt.

Ekki er þekkt hvenær hagnýtingu hurðarinnar var breytt með framangreindum hætti og engar þinglýstar heimildir liggja fyrir til staðfestingar á því að umrædd hurð eða rými fyrir framan inngang íbúðar gagnaðila sé séreign þeirrar íbúðar. Samkvæmt gildandi sameignarsamningi, dags. X 1956, er um að ræða sameign. Þá liggur ekki fyrir staðfesting á því að breytt hagnýting hurðarinnar hafi á sínum tíma fengið samþykki allra eigenda, sbr. 4. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús, sbr. einnig 9. tl. 1. mgr. 41. gr. sömu laga. Með hliðsjón af öllu framangreindu fellst kærunefnd á kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðilum beri að opna umrædda hurð þannig að allir eigendur geti gengið um hana. Í þessu tilliti telur kærunefnd engu breyta þótt gagnaðilar hafi keypt íbúðina með umræddu fyrirkomulagi og að það hafi verið með þessum hætti í tíð fyrri eiganda, enda ekki unnt að öðlast aukinn afnotarétt til sameignar á grundvelli hefðar, sbr. 1. mgr. 36. gr. laga um fjöleignarhús.

Álitsbeiðandi fer fram á að viðurkennt verði að eigendur rishæðar eigi rétt á aðgengi að geymslu undir sameignarstiga í kjallara hússins. Í áðurnefndum sameignarsamningi segir að rishæð fylgi geymsla undir útitröppum. Til vinstri við útidyrahurð að kjallara hússins er geymsla undir sameignarstiga og er sú geymsla afmörkuð á teikningum hússins frá árinu X. Engin þinglýst gögn liggja fyrir því til staðfestingar að geymslan tilheyri séreign íbúðar gagnaðila og telur kærunefnd því að geymslan falli undir séreign risíbúðar sem skuli þar með hafa aðgengi að henni.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum beri að opna aðgengi um hurð að sameign í kjallara hússins.

Það er álit kærunefndar að geymsla undir sameignarstiga sé séreign risíbúðar.

Reykjavík, 21. september 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                                  Eyþór Rafn Þórhallsson