Matsmál nr. 9/2014, úrskurður 30. júlí 2015
Ár 2015, fimmtudaginn 30. júlí, er í Matsnefnd eignarnámsbóta samkvæmt lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið nr. 9/2014
Landsnet hf.
gegn
db. Þórhalls Vilmundarasonar, Þorvaldi Gylfasyni og Baldri og Guðrúnu Vilmundarbörnum.
og í því kveðinn upp svohljóðandi
ÚRSKURÐUR
Úrskurð þennan kveða upp Allan Vagn Magnússon, varaformaður matsnefndar eignarnámsbóta, ásamt meðnefndarmönnunum Magnúsi Leopoldssyni, löggiltum fasteignasala, og Vífli Oddssyni verkfræðingi, en varaformaður hefur kvatt þá til starfa í málinu skv. heimild í 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973.
Eignarnemi er Landsnet hf. kt. 580804-2410, Gylfaflöt 9, Reykjavík
Eignarnámsþolar eru Ragnheiður Torfadóttir, kt. 010537-2239 v/db. Þórhalls Vilmundarsonar, kt. 290324-099, Ingólfsstræti 14, Reykjavík, Þorvaldur Gylfason, kt. 180751-7699, Lindargötu 33, Reykjavík, Guðrún Vilmundardóttir, kt. 250174-2919, Mímisvegi 2, Reykjavík og Baldur Hrafn Vilmundarson, kt. 180881-3879, Mímisvegi 2, Reykjavík.
Með beiðni dagsettri 14. mars 2014 óskaði eignanemi eftir því að matasnefnd eignarnámsbóta ákvarðaði bætur til eignarnámsþola en með ákvörðun atvinnuvega- og nýsköpunarráðuneytisins, dags. 24. febrúar 2014, var Landsneti hf. heimilað, með vísan til 23. gr. raforkulaga, nr. 65/2003, að framkvæma eignarnám í landi jarðarinnar Sjónarhóls vegna lagningar 220 kV háspennulínu (Suðurnesjalínu 2), sbr. eignarnámsbeiðni eignarnema dags. 20. febrúar 2012. Eignarnámið er heimilað til ótímabundinna afnota fyrir Landsnet hf. Í þessu skyni hafi eftirfarandi kvöð verið þinglýst á jörðina Sjónarhól (landnr. 130881):
1. Landsneti hf., kt. 580804-2410, er heimilt að leggja um land jarðarinnar Sjónarhóll, landnr. 130881, samtals 254 metra langa 220 kV rafmagnslínu, svokallaða Suðurnesjalínu 2. Skal Landsnet hf. jafna allt jarðrask að loknum framkvæmdum og sá í gróðursár. Verða mannvirki þessi óskoruð eign Landsnets hf. eða annars þess aðila sem fyrirtækið framselur rétt sinn til. Er heimild vegna háspennulínunnar og annarra réttinda samkvæmt yfirlýsingu þessari ótímabundin og sú kvöð sem lega mannvirkja þessara setur á jörðina óuppsegjanleg af hálfu landeigenda eða rétttaka hans.
2. Línulögn þessari fylgir sú kvöð, í samræmi við ákvæði reglugerðar um raforkuvirki nr. 678/2009, með áorðnum breytingum, að óheimilt verður að koma fyrir mannvirkjum á belti, sem er að jafnaði 46 metra breitt undir og við línuna. Landsnet hf. eða þeir, sem það felur slík störf, skulu hafa óhindraðan aðgang að stauravirkjum og rafmagnslínunni í landi jarðarinnar, bæði að því er varðar byggingarframkvæmdir, svo og viðhald, eftirlit og endurnýjun síðar. Mega mannvirki þessi standa í landinu ótímabundið og óátalið af eigendum og ábúendum jarðarinnar.
3. Landsnet hf. eða þeir, sem fyrirtækið felur slík störf, skulu hafa óhindraðan aðgang að helgunarsvæði rafmagnslínunnar í landi jarðarinnar, bæði vegna byggingarframkvæmda, sem og vegna viðhalds, eftirlits og endurnýjunar síðar.
Tekið er fram að eignarnámsþolar séu eigendur hluta jarðarinnar Sjónarhóls eða 66,66% eigenda jarðarinnar, sem taki til samtals 27,1953% hluta þeirra réttinda sem Landsnet þurfi í óskiptu landi svonefnds Ásláksstaðahverfis, sem jörðin Sjónarhóll teljist til. Samningar hafi náðst við tvo aðra eigendur jarðarinnar og alla aðra eigendur að hinu óskipta landi Ásláksstaðahverfis (jörðin Ytri-Ásláksstaðir, landnr. 130825), vegna 72,8047% þeirra réttinda sem Landsnet þurfi á að halda.
Eignarnemi telur að markaðsverð þess lands sem hér um ræðir sé mjög lágt. Ef markaðsverð sé ekki talið vera til staðar þá er einnig á það bent af hálfu eignarnema að telja verði notagildi þess lands sem meta skal mjög lítið fyrir eignarnámsþola, ef nokkuð. Þannig telji eignarnemi að hvort sem notaður sé mælikvarði um markaðsvirði eða not eignarnámsþola af eigninni þá sé niðurstaðan ávallt sú að eignarnámsþola beri mjög hóflegar eignarnámsbætur.
Dæmi sem eignarnemi tilgreinir í greinargerð sinn gefi vísbendingu um að land sem sé að öllu leyti sambærilegt við land eignarnámsþola, sé að markaðsvirði um 90 þús. krónur hver hektari. Því til rökstuðnings bendir eignarnemi á að árið 2012 hafi Sveitarfélagið Vogar keypt 24,85% hlut í óskiptu landi Vogajarða að fjárhæð 47.000.000 kr. Um hafi verið að ræða 676 ha. lands sem keyptir hafi verið á tæplega 72.500 kr. per. ha.
Í aðalskipulagi Sveitarfélagsins Voga fyrir árin 2008-2028, sem staðfest hafi verið hinn 23. febrúar 2010, sé gert ráð fyrir háspennulínum meðfram núverandi háspennulínu (Suðurnesjalína 1). Í aðalskipulagi fyrir Reykjanesbæ 2008-2024 er enn fremur gert ráð fyrir framkvæmdum Landsnets hf. Áhrif framkvæmdarinnar á skipulag og áætlanir um landnýtingu séu því hverfandi og telja verði þau engin í landi Sjónarhóls.
Eignarnemi hafi boðið eignarnámsþolum bætur sem miðast hafi við að fullt verð fyrir hvern hektara hins eignarnumda lands væru 1.050.000 kr. Hafi eignarnemi talið það ríflega boðið og umfram raunverulegt markaðsverðmæti landsins. Því tilboði hafi verið en ekki sett fram sjónarmið eignarnámsþola um hvað þau teldu fullar bætur. Eignarnemi telji að framangreint tilboð sitt, sem byggir á samningum, sé mun hærra verð en markaðsverð hins eignarnumda og krefst þess að litið verði framhjá samningstilboðinu og bætur metnar mun lægri af hálfu matsnefndar eignarnámsbóta en eignarnemi bauð fram í samningum.
Af hálfu eignarnema sé byggt á almennum eignarréttarreglum, fyrst og fremst þeim sjónarmiðum sem gildi um eignarnám. Í íslenskum lögum sé ekki að finna almennar reglur um það hvernig meta skuli verðmæti eigna sem tekin séu eignarnámi en um framkvæmd eignarnáms gildi lög nr. 11/1973. Í löggjöfinni megi þó finna ýmis ákvæði um sjónarmið sem hafa beri í huga varðandi fjárhæð eignarnámsbóta við eignarnám, svo sem 72. gr. stjórnarskrárinnar, nr. 33/1944, 140. gr. vatnalaga, nr. 15/1923, 5. mgr. 23. gr. raforkulaga, nr. 65/2003, sbr. og til hliðsjónar 3. mgr. 30. gr. laga um rannsóknir og nýtingu á auðlindum í jörðu, nr. 57/1998.
Við ákvörðun bóta vegna eignarnáms hafi einkum þrenns konar sjónarmið komið til álita, þ.e.a.s. söluverð, notagildi og enduröflunarkostnaður á útvegun sambærilegrar eignar. Að mati eignarnema eigi sjónarmið um enduröflunarkostnað ekki við í þessu máli.
Við bótaákvörðun sé það meginregla að eignarnámsþolar geti krafist þess verðs sem ætla má að fengist fyrir eign við frjálsa sölu á markaði. Markaðsvirði ráðist að jafnaði af þeim notum eða arði sem hafa megi af eign. Í þeim tilvikum sem markaðsvirðið endurspegli ekki þau not (arð) sem hafa megi af viðkomandi eign eða eignin gengur hreinlega ekki kaupum og sölum, séu eignarnámsþolar taldir eiga rétt á bótum á grundvelli þeirra nota sem hafa megi af eigninni.
Eignarnemi telji að markaðsverð þess lands sem meta skal sé mjög lágt. Ef það sé ekki til staðar þá sé einnig á það bent af hálfu eignarnema að telja verði notagildi þess lands sem meta skal fyrir eignarnámsþola mjög lítið, ef nokkuð. Þannig telji eignarnemi að hvort sem notaður sé mælikvarði um markaðsvirði eða not eignarnámsþola af eigninni sé niðurstaðan ávallt sú að eignarnámsþolum beri mjög lágar bætur í skilningi 72.gr. stjskr.
Um framkvæmd eignarnema og skyldur hans að lögum gildi ákvæði raforkulaga nr. 65/2003, sérstaklega 1. gr. laganna og III. kafli. Orkuflutningar teljist til mikilvægra innviða þjóðfélagsins og að baki framkvæmdinni hvíli ríki almannahagsmunir.
Hagsmunir eignarnema og samfélagsins alls af landnotkun séu ríkir en not eignarnámsþola af hinum eignarnumda landi séu engir af því best sé vitað. Landkostir og lega jarðarinnar setji notum jarðarinnar veruleg takmörk. Kvöð sú sem sett er á jörð eignarnámsþola með eignarnámsákvörðun 24. febrúar 2014 sé á engan hátt meira íþyngjandi fyrir eignarnámsþola og aðra þá landeigendur sem veitt hafa með samningum heimild til kvaðasetningar og ótímabundinna afnota fyrir Suðurnesjalínu 2 í landi sínu. Áhrif takmarkist enn frekar þegar litið sé til þess að hið kvaðasetta land er innan mannvirkjabeltisins á Reykjanesi og samhliða bæði Reykjanesbraut, sem sé tvöföld og upplýst, og Suðurnesjalínu 1, þó sunnan við þessi mannvirki og fjær allri byggð. Mikil fjarlægð sé á milli Suðurnesjalínu 2 og íbúðarhúsnæðis á Vatnsleysuströnd og Suðurnesjalína 2 og Reykjanesbraut ávallt þar á milli. Þá beri að geta þess að í samkomulagi aðila og eignarnámsheimild sé einvörðungu gert ráð fyrir ótímabundnum afnotarétti en ekki beinum eignarrétti eignarnema. Þannig hafi eignarnámsþolar full umráðaréttindi yfir landi sínu, en verði þó að hlíta þeim kvöðum sem gilda vegna helgunarsvæðis háspennulínanna.
Orðalag 72. gr. stjórnarskrárinnar að „fullt verð“ komi fyrir eign sem tekin er eignarnámi vísi til réttarstöðu eignarnámsþola en ekki eignarnema. Meta þurfi fjárhagslegt og raunverulegt tjón eignarnámsþola út frá almennum skaðabótareglum og hlutlægum grundvelli. Ófjárhagslegt tjón, líkt og miskabætur, séu ekki andlag mats.
Þegar metin séu verðmæti hinna eignarnumdu réttinda verði almennt að hafa til hliðsjónar þau not sem matsþoli hafi af eigninni. Í íslenskum rétti hafi verið talið að bætur beri að miða við tjón eignarnámsþola en ekki þann hagnað sem eignarnemi kunni að öðlast. Þannig eigi bætur til matsþola að miðast við sannanlega og eðlilega notkun hans af eigninni nú.
Matsnefnd eignarnámsbóta hafi í nálega tvo áratugi fylgt þeirri reglu við ákvörðun eignarnámsbóta vegna háspennulína að meta til fulls miðað við metið hektaraverð viðkomandi áhrifasvæðis, það landsvæði sem fari undir möstur og slóða en kvöð vegna byggingabanns sem hlutfall af því. Meginkvöðin sé hins vegar vegna byggingabanns, sem nái til svæðis undir hinum þremur háspennuleiðurum á milli tveggja mastra sem bera þá uppi.
Þær framkvæmdir sem hér er vitnað til eru fyrst og fremst framkvæmdir við Búrfellslínu 3, sem fram hafi farið skömmu fyrir síðustu aldamót, framkvæmdir við Sultartangalínu 3 á árunum 2003-2004, en báðar þessar háspennulínur liggi frá Þjórsár- Tungnaársvæði og til höfuðborgarsvæðisins, og framkvæmdir við Fljótsdalslínur 3 og 4, sem liggi frá Fljótsdalsstöð og að álveri Alcoa Fjarðaáls í Reyðarfirði. Allar þessar háspennulínur hafi verið reistar fyrir flutningsgetu á 420 kV spennu og séu því stærstu háspennulínur á landinu. Umfang Suðurnesjalínu 2 og Kolviðarhólslínu 2 verði talsvert minna, enda reistar fyrir flutningsgetu á 220 kV spennu. Að auki sé masturgerð Suðurnesjalínu 2 svonefnd röramöstur og landnot undir mastur verulega minni en í 420 kV háspennulínum.
Hvað varði byggingarbann og línuhaf sem sé á milli mastra sé ljóst að eignarnámsþolum séu ekki meinuð öll afnot landsins en þau mega ekki fara í bága við þær kvaðir sem háspennulínunum fylgi. Vegna þessa hafi verið talið rétt að leggja til grundvallar að bætur séu reiknaðar þannig að þær nemi 2/3 hlutum hektaraverðs fyrir land sem sé kvaðasett vegna byggingarbanns. Við ákvörðun bóta vegna Fljótsdalslínu 3 og 4, þar sem línurnar hafi á löngum köflum farið um fjalllendi og óbyggð svæði, hafi matsnefndin lagt til grundvallar að á slíkum svæðum væru bætur miðaðar við ½ hektaraverð. Í tilboði eignarnema til eignarnámsþola hafi verið miðað við að fyrir helgunarsvæði væri greidd fjárhæð er næmi 2/3 hlutum þeirrar fjárhæðar sem lögð hafi verið til grundvallar sem hektaraverð.
Eignarnemi telji að fylgja beri eldri fordæmum um endurgjald fyrir afnotaréttindi og kvaðir vegna háspennulína í flutningskerfi eignarnema, að teknu tilliti til minna umfangs Suðurnesjalínu 2. Þó telji eignarnemi að við matið eigi að taka til skoðunar, sökum legu lands eignarnámsþola og lítilla landnota, hvort frekar eigi að miða við hina lægri hlutfallsreglu eða ½ hektarverðs, þegar bætur vegna byggingarbanns séu metnar.
Eignarnemi hafi náð samningum við meiri hluta landeigenda á framkvæmdasvæði Suðurnesjalínu 2 um framkvæmdina. Telja verður í ljósi núverandi landnýtingar hins eignarnumda lands að landið sé mjög verðlítið. Vert sé að minnast þess að þinglýstir eigendur Sjónarhóls eigi ekki lögheimili á jörðinni, auk þess sem eftir því sem næst verði komist liggi ekki fyrir að nokkur sérstök afnot hins eignarnumda séu fyrirsjáanleg svo langt sem litið verði til framtíðar.
Hvað varði einkahagsmuni eignarnámsþola beri, við ákvörðun bóta, að líta til einstaklega hagsmuna eignarnámsþola og bætur vegna framkvæmdar sem heimiluð hafi verið á lögmætan hátt, en ekki almennar vangaveltur um áhrif háspennulína á ferðaþjónustu og stefnumótun í raforkuflutningi. Óhjákvæmilegt sé að líta til þess að hið eignarnumda svæði sé 1,21 ha að stærð og í sameign með öðrum eigendum Ásláksstaðahverfisins. Þannig ráði eignarnámsþolar um 27% eignarinnar.
Við gerð samningstilboðs til landeigenda jarðarinnar Sjónarhóls hafi eignarnemi litið framhjá tveimur atriðum sem valdi að hans mati því að hugsanlega beri að meta bætur til eigenda Sjónarhóls lægri en bætur til annarra landeigenda. Í fyrsta lagi hafi komið upp miltisbrandur á jörðinni í lok árs 2004 eða fyrir réttum áratug. Í öðru lagi sé um að ræða eyðibýli og hafi húsakostur ekki verið nýttur í um fjóra áratugi.
Um lagarök vísist til 23. gr. raforkulaga nr. 65/2003, sbr. heimild atvinnuvega og nýsköpunarráðuneytisins, dags. 24. febrúar 2014. Að því er snertir málsmeðferð fyrir matsnefnd eignarnámsbóta í máli þessu vísist til laga nr. 11/1973, um framkvæmd eignarnáms, sbr. 72. gr. stjórnarskrárinnar, nr. 33/1944. Þá er vísað til meginreglna og lagasjónarmiða í eignarrétti um mat á bótum vegna eignarnáms.
Af hálfu eignarnámsþolans Baldurs Hrafns Vilmundarsonar er það sjónarmið sett fram að rétt sé að hlutfall sparnaðar Landsnets af að leggja línu ofanjarðar fremur en neðanjarðar eigi að koma í skaðabætur til eigenda Sjónarhóls.
Af hálfu Guðrúnar Vilmundardóttur er farið fram á að bætur fyrir eignarnámið séu metnar í hlutfalli við reiknaðan hagnað Landsnets af eignarnáminu í samræmi við ákvæði 72. gr. stjórnarskrárinnar um að fullt verð komi fyrir eignarnám.
Af hálfu Þorvalds Gylfasonar er fram komið að hann mótmæli enn eignarnámi Landsnets og fari fram á að bætur fyrir eignarnámið séu metnar í hlutfalli við reiknaðan hagnað Landsnets af eignarnáminu í samræmi við ákvæði 72. gr. stjórnarskrárinnar um að fullt verð komi fyrir eignarnám.
Sjónarmið ofangreindra aðila um þetta efni í bárust í tölvubréfi 28. júlí 2015. Ekki fór fram flutningur né heldur voru lagðar fram greinargerðir af hálfu eignarnámsþola um þetta.
NIÐURSTAÐA
Matsnefndin fór á vettvang hinn 30. júní 2014, við meðferð mála nr. 4-8/2014 sem eru á sama svæði og kynnti sér aðstæður.
Hið metna í landi Sjónarhóls er mosagróið hraun. Í skjólgóðum lautum og víðar er að finna fallegan villtan blómgróður.
Við mat þetta verður litið til þess hvert sé líklegt söluverðmæti lands þess sem hér er tekið eignarnámi. Er þá litið til gagna um sölu lands sem nefndinni eru tiltækar og aðilar hafa gert grein fyrir í málatilbúnaði sínum svo og úrskurða nefndarinnar sjálfrar. Þess ber að gæta að land jarðarinnar er þegar klofið af Suðurnesjalínu 1 og Reykjanesbraut. Er því ekki tekið tillit til þessa atriðis hér.
Kemur fyrst til álita hvert sé hæfilegt matsverð fyrir hvern hektara lands sem eignarnámið nær til en í þessu máli er eingöngu um að ræða byggingabann en engin möstur eða vegslóðar verða í landinu vegna Suðurnesjalínu 2. Við mat þetta er litið til staðsetningar landsins og þess að ekki hefur verið skipulögð byggð í landinu og hún reyndar fjarri því svæði sem hér er til umfjöllunar og enn fremur þess að Suðurnesjalína 1 og Suðurnesjalína 2 liggja sunnan Reykjanesbrautar en byggð á svæðinu öll norðan hennar milli sjávar og Reykjanesbrautar. Í máli þessu er til úrlausnar hverjar séu hæfilegar bætur vegna svæðis þess sem byggingabann nær til og telur nefndin að miða beri við eina milljón króna vegna hvers hektara sem byggingabannið nær til. Telur nefndin að hæfilegar bætur vegna þessa séu 1.168.400 krónur (1,1684 ha á eina milljón króna ).
Þá er til þess að líta að lagning línunnar er til þess fallin að rýra verðmæti stærra svæðis en eignarnámið og byggingabannið nær til vegna sjónrænna áhrifa af línunni. Einnig er það álit nefndarinnar að fólk forðist að vera nærri slíkum mannvirkjum, vegna ótta um áhrif á heilsufar sem stafa kunni frá seguláhrifum vegna raflínanna. Telur nefndin að á svæði í allt að 200 metra fjarlægð frá miðju til hvorrar handar frá línunni eða 400 metra breiðu bili, að frádregnu 46 metra breiðu svæði sem byggingabannið nær yfir, gæti áhrifa sem rýri verðmæti lands á þessu svæði. Er um þetta að líta til dóms Hæstaréttar í máli nr. 349/2004 (Þjórsártún). Eignarnámið nær til 46 metra breiðs svæðis þar sem er byggingabann sem hér að framan hefur verið metið. Því til viðbótar kemur 354 metra breitt svæði þ.e. 400 metrar að frádregnum 46 metrum þar sem nefndin telur að til komi verðrýrnun sem nemi 150.000 krónum á hektara. Heildarbætur vegna þessa nema 1.348.740 krónum (8,9916 ha á 150.000 krónur).
Hið metna er allt það land sem eignarnámið beinist að í svonefndu Ásláksstaðahverfi.
Samkvæmt öllu framansögðu telur nefndin að hæfilegar bætur til eignarnámsþola, þ.e. eigenda framangreinds Ásláksstaðahverfis, vegna eignarnáms þessa vera 2.517.140 krónur. Þá ber eignarnema að greiða 1.200.000 krónur til ríkissjóðs vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
ÚRSKURÐARORÐ
Eignarnemi, Landsnet hf. greiði eignarnámsþolum 2.517.140 krónur.
Eignarnemi greiði 1.200.000 krónur til ríkissjóðs vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
Allan V. Magnússon
Magnús Leopoldsson
Vífill Oddsson