Mál nr. 10/2013

Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 4. mars 2014 í máli nr. 10/2013.

Fasteign: Gráholtsbraut [ ], Grímsnes- og Grafningshreppi, fnr. [ ].

Kæruefni: Fasteignamat.

Ár 2014, þriðjudaginn 4. mars, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 10/2013 kveðinn upp svohljóðandi:

ÚRSKURÐUR

Með bréfi, dags. 20. september 2013, sem barst nefndinni 23. október 2013, kærði A, kt. [ ], ákvörðun Þjóðskrár Íslands um endurmat á fasteignamati fasteignarinnar Gráholtsbrautar [ ], Grímsnes- og Grafningshreppi, fnr. [ ], fyrir árið 2014. Bréfi kæranda fylgdi afrit af ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 29. ágúst 2013, og afrit af rökstuðningi Þjóðskrár Íslands fyrir fasteignamati eignarinnar, dags. 11. september 2013. Með bréfi, dags. 25. október 2013, var kæranda tilkynnt um móttöku kærunnar af starfsmanni yfirfasteignamatsnefndar.

Yfirfasteignamatsnefnd óskaði með bréfum, dags. 8. nóvember 2013, eftir umsögnum frá Grímsnes- og Grafningshreppi og Þjóðskrá Íslands. Umbeðnar umsagnir bárust frá Þjóðskrá Íslands með bréfi, dags. 20. nóvember 2013, og frá Grímsnes- og Grafningshreppi með bréfi, dags. 22. nóvember 2013.

Hinn 28. nóvember 2013 voru umræddar umsagnir sendar málsaðiljum til kynningar og þeim gefinn kostur á að gera við þær athugasemdir. Engar athugasemdir bárust frá þeim.

Með bréfi, dags. 10 janúar 2014, var málsaðiljum tilkynnt um fyrirhugaða vettvangsgöngu. Yfirfasteignamatsnefnd gekk á vettvang og skoðaði eignina ásamt kæranda 30. janúar 2014 og var málið tekið til úrskurðar í framhaldinu.

Sjónarmið kæranda

Í erindi kæranda til yfirfasteignamatsnefndar kemur fram að kærandi telji ekki unnt að fallast á að núverandi fasteignamat endurspegli markaðsverðmæti fasteignar hans. Hann hafi óskað eftir því að fá endurmat til lækkunar þar sem fasteignamatið væri langt frá því að vera í takt við hugsanlegt markaðsverðmæti eignarinnar. Þá sé sáralítil þjónusta frá hreppnum við sumarbústaðaeigendur og heilsársbúseta ekki leyfð. Hann hafi fengið mat frá nokkrum fasteignasölum sem meti söluverðmæti umrædds bústaðar á nálægt 25-30 milljónir króna. Fasteign hans hafi hins vegar verið metin á rúmar 37 milljónir króna og brunabótamat hafi verið rúmar 56 milljónir króna. Eftir skoðun hafi fasteignamat umrædds bústaðar svo verið lækkað í rúmar 29 milljónir og brunabótamat hans í um 46 milljónir króna. Þá hafi Þjóðskrá Íslands tilkynnt um hækkun á fasteignamati fyrir 2014 í tæpar 34 milljónir. Telur kærandi ekki vera samræmi milli fasteignamats bústaðar hans og annarra sambærilegra fasteigna, sem hafi lægra fasteignamat og að lækkun Þjóðskrár hafi ekki verið nægileg.

Sjónarmið Þjóðskrár Íslands

Í umsögn sinni, dags. 20. nóvember 2013, rekur Þjóðskrá Íslands forsögu málsins. Stjórnvaldið vísar til þess að sumarbústaðir séu metnir á grundvelli matsaðferðar sem tekin var upp við endurmat sumarbústaða árið 2005. Fasteignamat húss (húsmat) byggi á afskrifuðu endurstofnverði ásamt staðsetningaráhrifum. Fasteignamat lóðar (lóðarmat) byggi á lóðarstærð og staðsetningu og sé fengið með lóðarmatsformúlum. Matsformúlurnar séu ákvarðaðar með aðhvarfsgreiningu sem byggi á gögnum úr kaupsamningum þar sem áhrif gæðaþátta og staðsetningar séu metin.

Fram kemur að hin almenna matsformúla fyrir sumarbústaði sé svofelld:

Þar sem StSvæði, StAest og StLflm eru matsstuðlar en AEST er afskrifað endurstofnverð, LóðFlm er flatarmál lóðar og VSTOFN er framreiknaður stofnkostnaður vega og veitna.

Í tilviki Gráholtsbrautar [ ] verður fasteignamatið fyrir árið 2014 í þús. króna:

            Gangverð = 0,941*(0,850*39.146 + 1,330 * 6.0000,8 + 1.118) ≈ 33.670

Þjóðskrá Íslands bendir á að á tilsvarandi hátt sé fasteignamat fyrir árið 2013 reiknað. Forsendur reiknaðs endurstofnverðs hafi verið sendar eiganda í bréfi dags. 11. september 2013 þegar eigandi óskaði eftir rökstuðningi vegna endurmats.

Landinu sé skipt í 149 gæðaflokkuð sumarbústaðasvæði, sem aftur sé skipt í 6 flokka eftir uppbyggingu svæðisins og þjónustu, staðsetningu (fjarlægð frá markaðssvæði), umhverfi, leigugjald og/eða söluverð á eignarlóðum og fasteignaverð. Gráholtsbraut [ ] sé á svæði 124, Kersvæði, en það sé í flokki 2.

Nánari upplýsingar um flokkana sjálfa og stuðla sumarbústaðamats sé að finna í skýrslu Þjóðskrár Íslands um fasteignamat 2014.

Í umsögn Þjóðskrár Íslands er vísað til þess að í kæru til yfirfasteignamatsnefndar segist kærandi hafa kannað aðrar fasteignir á Selfossi og í kringum sumarbústaðinn sem séu mun stærri en með mun lægra fasteignamat en hans sumarbústaður.

Þá kemur fram að í rökstuðningi til kæranda, dags.11. sept. 2013, hafi  m.a. sagt:

„Eins og fyrr segir þá er beitt markaðsmati við fasteignamat á sumarbústöðum. Ekki er hægt að bera saman einbýlishús í þéttbýli og sumarbústaði. Matsforsendur eru ólíkar. Varðandi aðra bústaði sem eru með lægra fasteignamat en Gráholtsbrauts [ ] þrátt fyrir að vera stærri í fermetrum talið þá geta verið ýmsar ástæður fyrir því. Þjóðskrá Íslands getur ekki lagt mat á það hvort umræddir bústaðir séu of lágt metnir nema að hafa allar forsendur tiltækar og beiðni um endurmat hafi borist frá eigendum. Í sumum tilvikum kann að vera að byggingarfulltrúi hafi ekki sent inn beiðni um hækkun á matsstigi eða að búið sé að stækka húsin en sú stækkun er ekki komin inn til skráningar. Meðan stofnunin hefur ekki forsendurnar þá er ekki hægt að leggja mat á réttmæti núverandi fasteignamats sem er á þessum sumarhúsum.

Við skoðun á 53 kaupsamningum frá 2012 til dagsins í dag á sumarhúsum í Grímsnesi hafi komið í ljós að meðalfermetraverðið er 232.853 kr. Miðgildið sé 232.600 kr.

Ef skoðaðir séu sérstaklega kaupsamningar um sumarbústaði sem eru stærri en 100 m² að flatarmáli komi í ljós að meðalfermetraverðið sé 223.392 kr. og miðgildið 219.497 kr. Þrír nýlegir samningar séu á yfir 30.000.000 kr. og séu þessir bústaðir 114,6 m² (33,9 m), 127,2 m² (30,7 m) og 164,2 m² (33,4 m). Núverandi fasteignamat þessara bústaða sé að meðaltali 223.392 kr. á m² og miðgildið 219.497 kr./m². Fasteignamat fyrir árið 2014 sé að meðaltali 229.200 kr./m² og miðgildið 220.564 kr./m². Fasteignamat á Gráholtsbraut [ ] sé eftir endurmatið 185.514 kr./m² og næsta árs mat (2014) 213.913 kr./m². Hvort tveggja sé undir meðaltalinu fyrir stærri bústaði á svæðinu bæði hvað varðar fasteignamat og kaupsamninga.

Endurmat fasteignamats taki alltaf gildi frá þeim degi sem það er gefið út og gildi það til 31. desember sama árs. Þær breytingar sem gerðar séu á fasteignamatinu hafi bein áhrif á næsta árs mat til hækkunar eða lækkunar.“

Í ljósi framangreinds þá sé það mat Þjóðskrár Íslands að bæði fasteignamat og brunabótamat Gráholtsbrautar [ ] sé rétt ákvarðað eftir að það var lækkað í kjölfar skoðunar þann 23. ágúst sl.   

Sjónarmið Grímsnes- og Grafningshrepps

Í umsögn Grímsnes- og Grafningshrepps um kæru á endurmati fasteignamats á Gráholtsbraut [ ], Grímsnes- og Grafningshreppi, kemur fram að sveitarstjórn geri ekki athugasemdir við endurmat Þjóðskrár Íslands á eigninni.

Niðurstaða

Kærandi hefur kært niðurstöðu endurmats Þjóðskrár Íslands á fasteignamati fyrir árið 2014 á grundvelli 1. mgr. 34. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laganna, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 um breytingu á þeim lögum, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal svo við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.

Sumarbústaðir eru metnir á grundvelli matsaðferðar sem tekin var upp við endurmat sumarbústaða árið 2005. Við endurmatið var stuðst við kaupsamninga sumarbústaða og sumarbústaðalóða frá árunum 2002 til 2005. Fasteignamat húss (húsmat) byggist á afskrifuðu endurstofnverði ásamt staðsetningaráhrifum. Fasteignamat lóðar (lóðamat) er metið með tilliti til stærðar og staðsetningar. Stuðlar matsjöfnunnar eru ákvarðaðir með aðhvarfsgreiningu þannig að þeir endurspegli gangverð á hverjum stað. Með upplýsingum um kaupverð annars vegar og upplýsingum um staðsetningu eignar, stofnkostnað og stærð mannvirkis og lands hins vegar er mynduð matsjafna fyrir gangverðið. Landinu er svo skipt upp í 149 sumarbústaðasvæði sem eru flokkuð í 5 gæðaflokka.

Umræddur sumarbústaður er staðsettur á fjölbyggðu sumarbústaðasvæði í Grímsnesi þar sem töluvert er um kaup og sölu eigna og því góðar forsendur fyrir því að matsaðferðir sem byggja á markaðsgögnum gefi tölfræðilega nákvæmt mat. Samkvæmt upplýsingum frá Þjóðskrá Íslands hafa 53 kaupsamningar verið gerðir frá árinu 2012 til dagsins í dag um sumarbústaði í Grímsnesi. Samkvæmt þeim samningum var meðalfermetraverðið 232.853 krónur en miðgildið 232.600 krónur. Fasteignamat Gráholtsbrautar [ ] fyrir 2013 var við endurmat ákvarðað 29.200.000 krónur eða 185.514 kr./m². Með hinni kærðu ákvörðun var það svo hækkað í 33.670.000 krónur eða 213.913 kr./m² fyrir árið 2014. Það er því ljóst að fasteignamat sumarbústaðar kæranda er þrátt fyrir framangreinda hækkun nú þegar nokkuð lægra en almennt gangverð sumarbústaða á svæðinu.

Að mati yfirfasteignamatsnefndar er framangreind aðferð við ákvörðun fasteignamats sumarbústaða í samræmi við fyrrgreind ákvæði laga nr. 6/2001. Hvorki gögn málsins né vettvangsskoðun benda til annars en að þessum almennu aðferðum hafi verið réttilega beitt við endurmat Gráholtsbrautar [ ] fyrir árið 2013 sem og við hið kærða mat fyrir árið 2014. Þá verður ekki séð að matið sé hærra en gangverð sumarbústaða á viðkomandi svæði ef litið er til framangreindra kaupsamninga.

Með hliðsjón af öllu framangreindu telur yfirfasteignamatsnefnd fasteignamat Gráholtsbrautar [ ] réttilega ákvarðað í hinni kærðu ákvörðun.

Úrskurðarorð

Ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 29. ágúst 2013 um fasteignamat Gráholtsbrautar [ ], Grímsnes- og Grafningshreppi, fnr. [ ], fyrir árið 2014 er staðfest.

__________________________________

Inga Hersteinsdóttir

 ______________________________       ___________________________

Ásgeir Jónsson                              Hulda Árnadóttir