Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 8. desember 1986

Ár 1986, mánudaginn 8. desember, var í Matsnefnd eignarnámsbóta, skv. lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið:

               Akraneskaupstaður
                  gegn
               Ásmundi h/f

og í því kveðinn upp svohljóðandi úrskurður.

I.

Með bréfi dags. 15. nóvember 1985 hefur Árni Guðjónsson, hrl. f.h. bæjarsjóðs Akraneskaupstaðar sent nefndinni neðangreindan samning:

"Vegna fyrirhugaðra kaupa bæjarsjóðs Akraness á fasteigninni Innsta-Vogi á Akranesi ásamt öllum gögnum og gæðum til lands og sjávar gera annars vegar bæjarstjórnin á Akranesi, f.h. bæjarstjórnar Akraness, og hins vegar Hallgrímur Hallgrímsson f.h. stjórnar Ásmundar h/f, Akranesi, með sér svofelldan

samning um matsgerð:

1. gr.
Bæjarstjórn Akraness og stjórn Ásmundar h/f samþykkja, með vísan til 26. go 28. gr. skipulagslaga nr. 19 frá 21. maí 1964, að leita til Matsnefndar eignarnámsbóta með mat á verðmæti eignarinnar Innsta-Vogi á Akranesi.

2. gr.
Bæjarstjórn Akraness skal segja til þess innan 25 daga frá því að mat liggur fyrir, hvort hún hyggst ganga til samninga á grundvelli matsins eða ekki. Jafnframt samþykkir bæjarstjórn Akraness, að Ásmundur h/f eigi kost á að hafna niðurstöðum matsgerðar þessarar innan 25 daga frá því hún er lögð fram, og skal skrifleg afstaða stjórnar Ásmundar h/f send formanni Matsnefndarinnar. Hafni stjórn Ásmundar h/f fjárhæð matsgerðarinnar innan tilgreinds frest, skuldbindur bæjarstjórn Akraness sig til þess að beita ekki eignarnámsheimild á grundvelli samnings þessa, heldur leggja málið fyrir Matsnefnd eignarnámsbóta að nýju, ef eignarnámsheimild verður síðar nýtt.

3. gr.
Aðilar eru sammála um að óska eftir því við Matsnefnd eignarnámsbóta að nefndin meti staðgreiðsluverð eignarinnar. Samþykki báðir aðilar matsverð eignarinnar, verður gengið til samninga um greiðslutilhögun og afhendingartíma.

4. gr.

Kostnað af störfum Matsnefndar greiða aðilar að jöfnu, taki þeir sömu afstöðu til niðurstöðu nefndarinnar. Að öðrum kosti greiðir sá aðili kostnað af störfum Matsnefndar, sem ekki fellst á að ganga til samninga á grundvelli matsins."

Þá hafa aðilar komið sér saman um eftirfarandi lýsingu á mannvirkjum þeim, að Innsta-Vogi, sem matsgjörð þessi fjallar um:

"Undirritaðir Hallgrímur Hallgrímsson, Adam Þór Þorgeirsson og Daníel Árnason skoðuðu mannvirki í Innsta-Vogi, Akranesi þann 4. desember 1985. Íbúðarhús samanstendur af eldhúsi, tveimur samliggjandi stofum og einu herbergi á neðri hæð. Viðbyggingu með þvottahúsi baðherbergi og forstofu. Á efri hæð eru fjögur svefnherbergi. Ástand íbúðarhússins er þannig að nauðsynlegt er að skipta um járn á þaki hið fyrsta. Gler er tvöfalt sett saman með listum. Móða er á milli glerja. Innanhúss er ástand sæmilegt miðað við aldur húss. Ofnar eru litlir og einangrun eins og tíðkaðist á þeim tíma er húsið var byggt. Útihús eru í slæmu ástandi en þó nýtanleg. Þó er hús á sjávarkambi nánast ónýtt. Landareign er að mestu í 4-5 m. hæð yfir sjávarmáli (meðalsjávarhæð). Hún er nýtt sem slægja og beitarland.

Helstu stærðir:
Íbúðarhús:..................................................   (67.2 m²)   328.0 m3
Útihús:.......................................................   379.7 m²   1285.0 m3
Hlaða.........................................................   126.4 m²   520.8 m3
Fjós...........................................................   114.7 m²   366.9 m3
Haughús....................................................   114.7 m²   251.3 m3
Mjólkurhús..................................................   11.3 m²   36.0 m3
Súrheysturn.................................................   12.6 m²   110.0 m3
Landareign:........................................   1.476.000 m²
Ræktað land:.........................................   210.000 m²
Óræktað land:........................................   829.000 m²
Fjara (Blautós)......................................   437.000 m²"

II.

Af hálfu eignarnámsþola, Ásmundar h.f., hefur flutt mál þetta Hallgrímur Hallgrímsson, löggiltur fasteignasali. Segir umboðsmaðurinn að matsmál þetta sé til meðferðar hjá nefndinni vegna áhuga Akranesskaupstaðar á eignarhaldi á umræddri fasteign. Bent er á ýmsa þætti sem áhrif kunni að hafa á verðmæti eignarinnar. Fasteignin liggi að sjó og sé strandlengjan um 2,6 km. og sé því um eftirsóknarvert byggingarland að ræða. Innsta-Vogsland sé í beinu framhaldi af því byggingarlandi, sem bærinn hafi nú yfirráð yfir. Útsýni frá Innsta-Vogi sé mjög fallegt. Þá segi í skýrslu frá flugmálastjórn að Innsta-Vogsnes sé eini kosturinn sem flugvallarstæði, ef byggja eigi flugvöll á eða í nágrenni við Akranes.

Hlutdeild Innsta-Vogs í Blautós sé veruleg, en ós þessi hafi verið talinn af sérfræðingum heppilegur til fiskræktar. Örstutt sé í heitt vatn eða innan við 50 m. frá bökkum óssins.

Einnig sé Innsta-Vogsnes eini staðurinn í nágrenni Akraness, þar sem möguleiki sé á heppilegu og fallegu útivistarsvæði eða fólkvangi með göngustígum og reiðstígum. Þá sé ekki mikið fyrirtæki að loka Blautós og mynda þar stöðuvatn, þar sem hafa mætti báta. Með t.d. bátum og hestaleigu myndi aðstaðan á staðnum draga að sér ferðamenn.

Nýtingu eignarinnar sé nú þannig háttað, að hesthús séu fyrir 24 hesta sem leigð séu hestamönnum og hafi svo verið um 10 ára skeið. Sama eigi við um ræktað land, en fjár- og hestaeigendur hafi haft sömu stykkin á leigu árum saman, borið á þau og slegið. Þá hafi íbúðarhúsið verið leigt til íbúðar svo til samfellt alla tíð.

Eigendur Innsta-Vogs lands hafi rætt og kannað þann möguleika að fá landið skipulagt og selja síðan byggingarlóðir, en niðurstaðan orðið sú að eðlilegra væri að Akranesbær ráði ferðinni um hvernig byggingarlandi innan bæjarins yrði ráðstafað.

Til viðmiðunar varðandi verðmæti eignarinnar er bent á eftirfarandi eignartilfærslur, sem mögulegar hliðstæður. Kaup Reykjavíkurborgar á Viðey, en kaupverð hennar reiknað til núvirðis sé kr. 168.60 pr. m². Viðey hafi verið keypt í þeim tilgangi að breyta henni í fólkvang fyrir Reykvíkinga. Kaup Keflavíkurbæjar á landi Keflavíkur h.f. árið 1969, en kaupverðið hafi verið þá kr. 20.00 pr. m². Kaup Reykjavíkurborgar á Ölfusvatni í Grafningi. Kaup Hafnarfjarðarbæjar á Straumi sunnan Straumsvíkur, en kaupsamningur um þá eign hafi verið gerður í nóvember 1981 og verð þá verið kr. 12.09 pr. m². Reiknað til núvirðis með lánskjaravísitölu myndi verðið vera kr. 64.69 pr. m². Um sé að ræða land, sem að einhverju leyti henti til laxaræktar, byggingar hafi verið í slöku ástandi, en að öðru leyti virðist landið ekki bjóða upp á mikla nýtingarmöguleika.

Eignarnámsþoli bendi á að fasteignamat á fasteignum á Akranesi sé um 65 - 68% af fasteignamati fasteigna í Reykjavík. Verð á landi innan Akraneskaupstaðar sé um 40 - 45% af verði innan marka Reykjavíkur. Innsta-Vogs land sé ákjósanlegt byggingarland og útivistarsvæði og væri því hæfilegt að meta það um 40% miðað við land í nágrenni Reykjavíkur.

III.

Matsnefndin fór á vettvang ásamt umboðsmönnum aðila þann 27. ágúst 1986 og skoðaði þá landið og mannvirki þau sem um ræðir í málinu. Var íbúðarhúsið og útihús skoðuð rækilega og farið um mikinn hluta landsins.

Leitað hefur verið um sættir í málinu en árangurslaust.

Málið var tekið til úrskurðar 25. nóvember 1986, eftir munnlegan málflutning.

Eignarnámsheimild eignarnema er að finna í 28. gr. skipulagslaga nr. 19/1964, en þar segir að sveitarstjórn sé heimilt að taka einstakar fasteignir eða hluta fasteignar eignarnámi, ef þess gerist nauðsyn vegna framkvæmda á staðfestu skipulagi.

Jörðin Innsti-Vogur er í Akraneskaupstað og aðalskipulag hefur verið staðfest fyrir Akranes. Deiliskipulag hefur ekki verið gert á þessu svæði en byggðin í kaupstaðnum er komin að mörkum jarðarinnar Innsta-Vogs.
Afrakstur af fasteign þessari hefur undanfarið nánast eingöngu hrokkið fyrir gjöldum af eigninni.

Við mat á fasteigninni hefur Matsnefndin haft í huga staðsetningu hennar, nýtingarkosti og nýtingarmöguleika, svo og hvernig hún hefur verið nytjuð undanfarið, og hver arður af henni hefur verið. Jörðin hefur nú hvorki búmark né fullvirðisrétt og því ekki um hefðbundinn búrekstur á henni að ræða.

Samkvæmt veðmálabókum á Mið-Vogur beitarítak í Innsta-Vogslandi og Garðar rekaítak fyrir landinu.

Matsnefndin hefur haft undir höndum aðalskipulag Akraneskaupstaðar fyrir árin 1980 - 2000 og er þar að finna greinargott yfirlit um hugsanlega fólksfjölgun á þessu tímabili, svo og upplýsingar um atvinnustarfsemi í bænum.

Mannvirki á jörðinni.
Rétt þykir að ræða hér sérstaklega um íbúðarhús annars vegar og útihús hins vegar.

A) Íbúðarhús.
Lýsingu á ástandi og stærð íbúðarhússins er að finna hér að framan í matsgjörð þessari. Íbúðarhúsið var byggt 1928 og er það úr steinsteypu nema efsta loftið í húsinu er úr timbri. Hús þetta fullnægir ekki nútíma kröfum til íbúarhúsnæðis og myndi þurfa verulega lagfæringu til þess að teljast ákjósanlegt íbúðarhúsnæði. Íbúðarhús þetta telst hæfilega metið í núverandi ástandi á kr. 850.000.-.

B) Útihús.
Útihús eru í fasteignamati talin vera fyrir 25 nautgripi, 139 sauðfjár og 8 hesta. Í framangreindri skoðunargerð eru útihús sögð í slæmu ástandi en þó nýtanleg. Hús á sjávarkambi sé samt nánast ónýtt. Hús þessi eru (1) hlaða 520.8 rúmm., (2) fjós 369.9 rúmm., (3) haughús 251.3 rúmm., (4) mjólkurhús 36 rúmm., og (5) súrheysturn 110 rúmm. Húsin hafa undanfarið verið leigð út sem hesthús fyrir 24 hesta og hefur svo verið um 10 ára skeið. Að áliti Matsnefndar eru hús þessi fjarri því að fullnægja þeim kröfum, sem nú eru gerðar til slíkra hluta. Hús þessi eru í svo lélegu ástandi að nefndin telur hæpið að kosta upp á mikla viðgerð á þeim. Með lagfæringum má nota fjósið sem heshús og hlöðuna má nota og teljast þessi hús því hafa verðgildi, sem telst hæfilega metið á kr. 150.000.-. Önnur útihús hafa ekki verðgildi.

Landareignin.
Jörðin öll er talin 147.6 ha. og skiptist þannig, að ræktað land er 21 ha., óræktað land 82,9 ha., og Blautós 43.7 ha. Þess er áður getið að ekki er um hefðbundinn búrekstur á landsvæði þessu að ræða. Landsvæðið er á aðalskipulagi Akraneskaupstaðar, en deiliskipulagning svæðisins hefur ekki farið fram. Ekki eru neinar upplýsingar tiltækar um það, hvenær vænta megi að slík skipulagning fari fram. Hins vegar þykir rétt með vísan til legu landsins að núverandi byggð á Akranesi og allra aðstæðana að miða við að framtíðarnýting lands þessa verði sú, að á því verði reist hús, enda naumast um aðra nýtingu landsins arðvænlegri að ræða. Matsnefndin telur að vegna botnleiðju í Blautós sé naumast um fiskirækt í ósnum að ræða. Allt að einu telja matsmenn ósinn hafa verðgildi og telst það hæfilega metið á kr. 100.000.-. Ræktað land er í fasteignamati talið allt í 2. flokki og endurræktunarkostnaður núna á slíku landi er þó nokkur. Þá er ljóst að selja mætti þökur af landinu, en túnþökur eru nú seldar á um kr. 8 - 10 pr. m² til þeirra sem skera. Landareignin er að mestu í 4 - 5 m. hæð yfir sjávarmáli (meðalsjávarhæð) og er landið mýrlent en klapparhryggur er með ströndinni og talið er að dýpi mýrarinnar sé um 2 - 6 m. Skv. því er, að áliti Matsnefndarinnar, landið ekki sérlega hagstætt sem byggingarland, þótt Matsnefndin telji mestar líkur á því að framtíðarnýting landsins verði sú, að á því verði reist hús eins og áður er getið.

Samkvæmt almennum reglum um ákvörðun eignarnámsbóta og með hliðsjón af meginreglum 29. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 mun nefndin leggja þá nýtingu landsins til grundvallar matsbótum. Hins vegar mun nefndin taka tillit til þess, að landið er ekki enn deiliskipulagt og óvíst hvenær og með hvaða kjörum verði leyft að byggja á því. Þá ber nefndinni og skylda til að hafa hliðsjón af 30. gr. skipulagslaga, en þar segir að ef landi í einkaeign er breytt í byggingarlóðir skv. gildandi skipulagi verði landeigandi að láta af hendi endurgjaldslaust við sveitarfélagið til almenningsþarfa, sem svarar 1/3 af heildarflatarmáli þeirra byggingalóða, sem heimild sveitarstjórnar nái til. Samkvæmt því ber eignarnámsþola í þessu máli skylda til að láta af hendi endurgjaldslaust 1/3 hluta landareignarinnar.

Landsvæðið er annars vel í sveit sett og liggur vel við samgöngum.

Upplýsingar um landa- og lóðasölur á Akranesi hafa ekki komið fram í málinu.

Matsnefndin hefur við matið haft hliðsjón af þeim upplýsingum sem fram hafa komið í málinu um sölur og möt á löndum annars staðar, svo og þær upplýsingar sem Matsnefndin hefur undir höndum um sölur á lóðum og löndum annars staðar á landinu. Þegar allt það er virt, sem rakið er hér að framan og annað sem Matsnefndin telur skipta máli og með vísan til almennra reglna um eignarnámsbætur þykir hæfilegt að meta landsvæði það sem tekið er eignarnámi á kr. 6.400.000.-, og er þá tekið tillit til lands þess, sem ræktað hefur verið.

Hér er um stórt landsvæði að ræða og eru líkur til að það verði seinna fullnýtt en smærri spildur, og er tekið tillit til þess við matið.

Samkvæmt framangreindu teljast hæfilegar bætur til eignarnámsþola, sem hér segir:
1)   Íbúðarhúsið   kr.   850.000.-
2)   Útihús   kr.   150.000.-
3)   Jörðin   kr.    6.400.000.-
4)   Blautós   kr.   100.000.-
      Samtals   kr.   7.500.000.-

og er þá miðað við staðgreiðslu.

Málskostnaður milli aðilanna verður ekki úrskurðaður í þessu máli, enda þess ekki krafist.

Rétt þykir með vísan til 11. greinar laga nr. 11/1973, að Akraneskaupstaður greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 80.000.-.

Úrskurð þenna hafa kveðið upp þeir Egill Sigurgeirsson hrl, formaður nefndarinnar og matsmennirnir Báður Daníelsson, verkfræðingur og Björn Bjarnarson, ráðunautur, sem formaður hefur kvatt til meðferðar þessa máls skv. 2. gr. laga nr. 11/1973.

M a t s o r ð :

Verðmæti jarðarinnar Innsta-Vogs í Akraneskaupstað ásamt húsum og mannvirkum telst hæfilega metið á kr. 7.500.000.-.

Akraneskaupstaður greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 80.000.-.