Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 27. október 1986

Ár 1986, mánudaginn 27. október var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið:

               Hafnarfjarðarbær
                  gegn
               Eyjólfi Guðmundssyni

og í því kveðinn upp svohljóðandi

ú r s k u r ð u r :

I.

Málavextir eru þeir, að með bréfi dags. 22. apríl 1986 hefur Hafnarfjarðarbær farið þess á leit við Matsnefnd eignarnámsbóta, að metnar verði hæfilegar bætur vegna fyrirhugaðs eignarnáms á hluta lóðarinnar nr. 2. við Tunguveg í Hafnarfirði.

Einnig er þess óskað, með vísan til 14. gr. laga nr. 11/1973, að eignarnema verði nú þegar heimilað að taka umráð spildunnar, svo unnt verði að hefja framkvæmdir, sem eru tilefni matsbeiðninnar.

Um eignarnámsheimild sína vísar eignarnemi til 28. gr. skipulagslaga nr. 19/1964.

Lóðarhluti sá sem um ræðir er ca. 25 m² að stærð og er í jaðri lóðarinnar að austanverðu, við Reykjavíkurveg. Steyptur garður er á lóðarmörkum. Lóðarskikinn er ræktaður og standa á honum nokkur á grenitré.

Tilefni eignarnámsins er það, að staðfest skipulag gerir ráð fyrir því að Reykjavíkurvegur verði lagfærður og breikkaður á kafla, m.a. við ofangreinda lóð, og eignarnema því nauðsynlegt að skerða lóðina um ca. 25 m².

Viðræður við lóðareiganda um hæfilegar bætur fyrir lóðarskerðinguna eru ekki sagðar hafa borið árangur.

Standi nú fyrir dyrum framkvæmdir við Reykjavíkurveginn og sé þegar búið að semja við verktaka um verkið. Samkvæmt því sé bæjaryfirvöldum nauðsyn að fá atbeina Matsnefndar eignarnámsbóta um ákvörðun bóta svo og umráð yfir lóðarspildunni.

Í greinargerð sinni skýrir eignarnemi svo frá, að á undanförnum árum hafi verið unnið að endurbyggingu og breikkun Reykjavíkurvegar frá Engidal að gatnamótum Arnarhrauns/Tunguvegar. Verk þetta hafi verið unnið í áföngum og hafi á síðasta ári verið lokið við endurbyggingu vegarkaflans frá gatnamótum Hjallabrautar að gatnamótum Norðurbrautar. Í ár sé ætlunin að ljúka endurbyggingu vegarins með verkáfanga frá gatnamótum Norðurbrautar og gatnamótum Tunguvegar/Arnarhrauns. Búið sé að semja við verktaka, Loftorku h.f., sem muni hefjast handa innan fárra daga. Samkvæmt verksamningi eigi verkinu að ljúka þann 20. júní 1986.

Svo hagar til þarna, að fasteignin Tunguvegur 2 stendur á horni Tunguvegar og Reykjavíkurvegar og er austurhluti lóðarinnar þétt við Reykjavíkurveginn og er þar girt af með steingarði við gangstéttina. Við endurbyggingu og breikkun vegarins er nauðsynlegt að fjarlægja steingarðinn og skerða lóðina um ca. 25. m². Færist því gangstétt nær húseigninni. Á lóðarskikanum standa nokkur tré sem þarf að fjarlægja.

Öll lóð fasteignarinnar að Tunguvegi 2 er 448 m² og er vel ræktuð og hirt. Fasteignamat lóðarinnar 1. des. 1985 er kr. 203 þús.

Samningaumleitanir við eignarnámsþola eru sagðar hafa staðið um nokkurt skeið en ekki borið árangur. Eignarnemi hafi m.a. boðist til að reisa nýjan steinvegg, færa gróður og skipta um gler á þeirri hlið hússins, sem að Reykjavíkurvegi snýr, en samkomulag hafi ekki orðið um fébætur.

Eignarnemi kveður eignarnámsheimild sína tvímælalausa skv. 28. gr. skipulagslaga, þar sem lóð þessi sé á staðfestu skipulagi og sé þar gert ráð fyrir þeim breytingum á Reykjavíkurvegi, sem um er að ræða í þessu máli.

Verkframkvæmdir voru að hefjast í þann mund er matsbeiðnin kom til nefndarinnar og taldi eignarnemi sér því brýna nauðyn á að fá hið fyrsta skorið úr því hverjar bætur væru hæfilegar til handa eignarnámsþola vegna lóðarskerðingarinnar svo og að fá strax umráð hins eignarnumda.

Mál þetta var fyrst tekið fyrir í Matsnefndinni 30. apríl 1986 og var á fundi sem haldinn var að Tunguvegi 2 í Hafnarfirði m.a. fært til bókar á þessa leið:

"Var nú gengið á vettvang og landið og gróðurinn rækilega skoðað. Sátt var reynd og varð samkomulag um það, að Hafnarfjarðarbær mætti nú þegar hefjast handa með þær framkvæmdir sem um ræðir í matsbeiðni og sýndar eru á mskj. nr. 3."

II.

Af hálfu eignarnámsþola hefur flutt mál þetta Bergur Oliversson hdl.

Kröfur eignarnámsþola í málinu eru þær, að honum verði greiddar kr. 600.000.00, sem bætur vegna eignarnámsaðgerða Hafnarfjarðarbæjar á hluta fasteignarinnar Tunguvegur 2. Jafnframt gerir hann þá kröfu að gengið verði frá gleri í gluggum skv. teikningu Guðmundar G. dags. 4. apríl 1986, sem lögð er fram í málinu. Sett verði þrefalt, samlímt öryggisgler frá Glerborg h.f., þannig að sem best hljóðeinangrun fáist. Yst komi 6 mm gler, síðan 9 mm. loftrúm, síðan 4 mm. gler, síðan 12 mm. loftrúm og innst komi 5 mm. gler. Gangið verði frá gluggakörmum og þeir endurnýjaðir ef þörf krefjist. Verk þetta verði annað hvort unnið af hálfu bæjarins á kostnað bæjarsjóðs eða greitt úr bæjarsjóði skv. reikningi þess er verkið vinnur.

Jafnframt er gerð krafa um þóknun til lögmanns eignarnámsþola úr hendi eignarnema skv. 11. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.

Eignarnámsþoli kveðst hafa reynt að ná samkomulagi við eignarnema á þeim grundvelli, að steyptur yrði nýr veggur við götu í stað þess sem fjarlægja þurfti, að gengið yrði frá lóðinni á fullnægjandi hátt að verki loknu, að tré yrðu færð eftir því sem mögulegt yrði og tré þau sem forgörðum færu yrðu bætt. Þá hafi hann einnig gert þá kröfu, sem að framan er nefnd um þrefalt samlímt öryggisgler frá Glerborg h.f. í glugga. Loks hafi eignarnámsþoli gert kröfu um fébætur til að mæta rýrnun á söluverði húseignarinnar Tunguvegur 2 vegna breyttrar legu Reykjavíkurvegar og breyttrar afstöðu húseignarinnar til götu, svo og vegna allra þeirra óþæginda og ónæðis, er af þessum framkvæmdum leiðir.

Fullnaðarsamkomulag hafi ekki náðst við bæjaryfirvöld um fébætur vegna málsins. Hins vegar mætti hefjast handa við framkvæmdir þær, sem um ræðir í málinu. Nú hafi verið steyptur nýr veggur við götuna en við framkvæmdir eignarnema hafi þurft að fella mörg há grenitré og talsverð röskun hafi orðið á lóðinni að öðru leyti vegna þessa.

Eignarnámsþoli kveðst eiga rétt á fullum bótum skv. 67. gr. stjórnarskrárinnar. Hafi skilyrðið um fullt verð verið skýrt þannig, að bætur skuli greiða í samræmi við meginreglur skaðabótaréttarins og að túlka beri ákvæði þetta strangt.

Það sjónarmið hafi lengi verið ráðandi í íslenskum rétti að við ákvörðun bóta vegna eignarnámsaðgerða skuli miðað við gangverð eignarinnar. Í 29. gr. skipulagslaga séu þannig ákvæði um bætur til handa eiganda fasteignar vegna skipulagsaðgerða. Segi þar m.a., að við ákvörðun bóta beri að miða við áhrif skipulagsaðgerða á verðmæti eignarinnar og ennfremur, hvort skipulagið geri viðhorf fasteignarinnar gagnvart götu hagstæðara eða óhagstæðara en áður var. Svipuð sjónarmið komi fram í 10. gr. laga nr. 61/1917 um framkvæmd eignarnáms. Eignarnámsþoli segir að krafa sín um greiðslu á kr. 600.000.00, sem bótum vegna framkvæmda eignarnema við endurbyggingu og breikkun Reykjavíkurvegar sé reist á þessum sjónarmiðum, þ.e. greiðslu þessarar sé krafist til að mæta rýrnun á söluverði húseignarinnar Tunguvegur 2, sem leiði af breyttri legu vegarins svo og vegna óþæginda þeirra og ónæðis, sem hann hafi af framkvæmdum eignarnema. Fasteignin Tunguvegur 2 standi á horni Tunguvegar og Reykjavíkurvegar og sé austurhluti lóðarinnar þétt við Reykjavíkurveginn sem sé aðalumferðaræðin inn í Hafnarfjörð.

III.

Matsnefndin fór á vettvang ásamt eignarnámsþola og lögmanni eignarnema þann 30. apríl 1986 og skoðaði þá rækilega lóð þá sem um ræðir í málinu. Leitað var þá um sættir með aðilum og tókust þá sættir um það, að eignarnemi mætti þá þegar hefjast handa um framkvæmdir. Hins vegar hefur verið reynt að sætta aðila um önnur atriði málsins en árangurslaust.

Málið var tekið til úrskurðar 7. okt. s.l., eftir munnlegan málflutning.

Eignarnámsheimild eignarnema er að finna í 28. gr. skipulagslaga nr. 19/1964, en þar segir að sveitarstjórn sé heimilt að taka einstakar fasteignir eða hluta fasteignar eignarnámi ef þess gerist nauðsyn vegna framkvæmda á staðfestu skipulagi.

Fasteignin Tunguvegur 2 stendur á horni Tunguvegar og Reykjavíkurvegar í Hafnarfirði. Skv. staðfestu skipulagi fyrir Hafnarfjörð þurfti að lagfæra og breikka Reykjavíkurveg á kafla og í því sambandi að skerða lóð eignarnámsþola um 25 m².

Kröfur eignarnámsþola í málinu hafa verið raktar hér að framan, en hann telur að framkvæmdin á hinu nýja skipulagi hafi veruleg áhrif á verðmæti eignar hans, þar sem aðalumferðaræðin inn í Hafnarfjörð liggi meðfram eign hans og áhrifin frá götunni verði nú miklu óhagstæðari og óþægilegri en áður hafi verið.

Endurbygging og breytt lega Reykjavíkurvegar og skerðingin á lóð hans muni hafa veruleg áhrif til hins verra á afstöðu húseignarinnar gagnvart götu og hljóti að rýra til muna verðmæti húseignarinnar við sölu. Ekki síst vegna aukins umferðarþunga og hávaða, en aðeins tveir metrar séu frá húsi að Reykjavíkurvegi, þar sem skemmst sé eftir framkvæmdir eignarnema.

Eignarnemi skýrir svo frá, að veggur á lóðarmörkum við gangstíg hafi verið fjarlægður og annar veggur byggður í hans stað á væntanlegum lóðarmörkum. Tré hafi verið fjarlægð og færð til og önnur gróðursett í þeirra stað nær íbúðarhúsinu og að hluti lóðarinnar hafi verið snyrtur og lægfærður í samræmi við óskir eignarnámsþola. Hafi verk þetta verið unnið í nánu samkomulagi við eignarnámsþola og vel hafi tekist til við þessa framkvæmd. Sé þessi hluti lóðarinnar í hinum nýja búningi engu síðri en hann var áður.

Með samþykki aðiljanna hefur Matsnefndin gengið aftur á vettvang og skoðað lóðina í hinum nýja búningi.

Fram kemur í málinu að eignarnemi hefur boðist til að skipta um gler í þeim gluggum hússins sem snúa að Reykjavíkurvegi, til þess að draga úr hávaða frá umferð um veginn.

Upphaflega var það ætlun eignarnema að greiða eignarnámsþola fébætur vegna skiptingar á rúðum í samræmi við áætlun þá sem áður er getið. Náðist ekki samkomulag með aðiljum um þá framkvæmd en kostnaður við hana er nú áætlaður kr. 50.000.00.

Ágreiningur er með aðilum vegna kröfu eignarnámsþola um kr. 600.000.00 í bætur fyrir töku lóðarskikans, til að mæta rýrnun á söluverði húseignarinnar, sem leiði af breyttri legu Reykjavíkurvegar, svo og vegna óþæginda þeirra og ónæðis sem stafi af framkvæmdum eignarnema.

Eignarnemi telur þessa fjárkröfu eignarnámsþola allt of háa og í engu samræmi við þau verðmæti sem eignarnumin séu.

Í því sambandi bendir eignarnemi á að lóðin að Tunguvegi 2 sé erfðafestulóð frá Hafnarfjarðarbæ, sem hafi verið úthlutað til byggingar íbúðarhúss skv. lóðarleigusamningi dags. 11. júlí 1944. Bendir hann einnig á fasteignamat allrar lóðarinnar, sem 1. desember 1985 hafi verið nálægt kr. 453.00 pr. m². Telur eignarnemi að skráð fasteignamatsverð lóðarinnar gefi rétta vísbendingu um verðmæti hennar, enda beri svo að vera í samræmi við ákvæði 17. og 18. gr. laga nr. 19/1976 um skráningu og mat fasteigna. Til samanburðar bendir eignarnemi á matsverð eignarlanda sem tekin hafi verið eignarnámi í Hvömmum á árunum 1978, en verð þeirra fært til núvirðis sé kr. 333.16 - 499.75 pr. m².

Eignarnemi mótmælir því sem ósönnuðu, að breytt lega Reykjavíkurvegar og aðgerðir eignarnema hafi áhrif til hins verra á afstöðu húseignarinnar gagnvart götu og að þær rýri verðmæti eignarinnar við sölu.

Telur eignarnemi að líkur séu til þess, að eignin sé nú eftirsóknarverðari og verðmeiri en áður vegna snyrtilegs og vel skipulagðs umhverfis hennar. Beri því að hafa hliðsjón af verðhækkun hennar sbr. 4. mgr. 29. gr. skipulagslaga.

Eignarnemi kveðst hafa boðið eignarnámsþola bætur vegna skerðingar á lóð hans og röskunar og ónæðis af framkvæmdum þeim, sem unnið hafi verið að. Í upphafi hafi verið orðaðar bætur kr. 150.000.00 vegna lóðarhlutans og óþæginda, en nú hafi eignarnemi boðist til að hækka þá fjárhæð í kr. 250.000.00. Innifalið í þeirri fjárhæð séu bætur vegna töku á lóðarhluta eignarnámsþola auk gróðurs svo og vegna röskunar og ónæðis og jafnframt sem málskostnaður hans af málinu. Þá hafi eignarnemi boðist til að skipta um gler í þeim gluggum eignarinnar, sem snúi að Reykjavíkurvegi. Alls nemi því framboðnar bætur kr. 300.000.00.

Skoðun fór fram að nýju með eignarnámsþola þann 23. október 1986. Í ljós kom að töluverðum jarðvegi hafði verið ekið í lóðina og hún hækkuð smávegis að austan og norðanverðu eins og eignarnámsþoli hafði óskað eftir að gert yrði. Hafði þessi hluti lóðarinnar verið haganlega jafnaður og síðan sáð í hann grasfræi. Var grassvörður þegar orðinn mjög þéttur við skoðun og áferðargóður.

Þá hafi nokkur hluti trjánna sem staðið höfðu meðfram steinveggnum verið færður til og komið fyrir hér og þar á grasflötinni. Þar á meðal var gullregnið, tvær alaskaaspir, tvö grenitré annað liðlega 4 m á hæð og hitt 2ja m. tré. Eins hafði furan verið flutt. Alls var hér um að ræða helming þess trjágróðurs sem staðið hafði meðfram veggnum við lóðarmörk. Var að sjá, að sú tilfærsla hefði tekist vel, enda vandað vel til verka að sögn eignarnámsþola, meðal annars sett góð gróðurmold meðfram trjánum að því er hann upplýsti. Eins hafði verið gróðursett einföld röð af myndarlegum gljávíðisplöntum, alls um 70 stk, meðfram steinvegg, sem steyptur hafði verið á hinum nýju lóðarmörkum í stað gamla steinveggjarins sem staðið hafði við fyrri mörkin. Ofan á þessum vegg sem er smekklegur, hafði verið komið fyrir 2 röðum af ca. 10 cm. breiðum timburborðum með nokkru millibili, sem fest voru við galvanhúðuð rör sem voru steypt niður í vegginn. Meðfram húsveggnum á móti Reykjavíkurvegi og að hluta til við norðurvegg hafði verið settur sjávargrjótsmulningur í ca. 30 cm. breiða rás til að koma í veg fyrir að grassvörður lægi alveg að húsinu, sem er reist úr hleðslusteinum. Allar framkvæmdir virtust mjög snyrtilegar og haglega unnar.

Við mat á trjágróðri þeim, 6 trjám, sem fjarlægð voru er höfð hliðsjón af verði hliðstæðra stærða trjáplantna hjá gróðrarstöðvum hér, svo og á stóru greni, sem hefur verið flutt inn og selt hér sem jólatré. Einnig fellst í matinu umhirða, sem gróðurinn hefur þurft í gegnum árin. Á sama hátt er reiknaður gróður sá, sem eignarnemi hefur lagt fram til að bæta og fegra lóðina.

Þegar framlag eignarnema að þessu leyti hefur verið dregið frá trjágróðri þeim, sem fjarlægður var þykja bætur samkvæmt þessum lið hæfilega metnar kr. 60.000.00.

Bætur vegna glerísetningar þykja hæfilega metnar á kr. 50.000.-.

Eignarnámsþoli hefur krafist skaðabóta vegna verðrýrnunar á fasteign sinni, sem stafi af hinum nýju framkvæmdum. Matsnefndin hefur kynnt sér og þekkir húsafstöður gagnvart götum í Hafnarfirði og stendur allur þorri húsa þar jafnvel nær götu, en hús eignarnámsþola. Þegar virtar eru viðurkenndar jafnræðisreglur í íslenskum rétti þykir ekki efni til að meta eignarnámsþola bætur af þessu tilefni. Framkvæmdir eignarnema eru einnig snyrtilega og smekklega unnar og leiða ekki, að áliti matsmanna, til verðrýrnunar á eigninni.

Hins vegar þykir rétt að eignarnámsþoli fái bætur vegna lóðarskerðingar þeirrar, sem gerð var, svo og fyrir óþægindi og óhagræði, sem af framkvæmdum þessum hefur leitt og þykja þær bætur samtals hæfilega metnar á kr. 250.000.-. Er þá einnig haft í huga, að hér er um erfðafestulóð að ræða.

Samkvæmt þessu verða bætur til eignarnámsþola sem hér segir:

1)   Vegna gróðurskerðingar.................   kr.   60.000.-
2)   Vegna glerísetningar.......................   kr.   50.000.-
3)   Vegna lóðarskerðingar o.fl.............   kr.    250.000.-
      Samtals   kr.   360.000.-

og er þá miðað við staðgreiðslu.

Rétt þykir, með vísan til 11. gr. laga nr. 11/1973, að eignarnemi greiði eignarnámsþola kr. 15.000.- í málskostnað.

Rétt þykir með vísan til 11. gr. sömu laga, að eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 32.000.-.

Úrskurð þenna hafa kveðið upp þeir; Egill Sigurgeirssoon, hrl. formaður nefndarinnar og matsmennirnir Björn Bjarnarson, ráðunautur og Óli Valur Hansson, ráðunautur, sem formaður hefur kvatt til meðferðar þessa máls skv. 2. gr. laga nr. 11/1973.

M a t s o r ð :

Eignarnemi, Hafnarfjarðarbær, greiði eignarnámsþolanum Eyjólfi Guðmundssyni kr. 360.000.00 og kr. 15.000.00 í málskostnað.

Eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 32.000.00.