Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 16. júní 1986

Ár 1986, mánudaginn 16. júní var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið

               Rangárvallahreppur
                  gegn
               Þórdísi Sigurðardóttur
               Svínhaga

og í því kveðinn upp svohljóðandi

ú r s k u r ð u r :

I.

Með bréfi dags. 2. apríl 1986 sendi Brynjólfur Kjartansson hrl. f.h. Rangárvallahrepps Matsnefnd eignarnámsbóta ljósrit af dómi Hæstaréttar frá 7. mars 1986 í máli Magnúsar Klemenssonar gegn Rangárvallahreppi og óskaði lögmaðurinn þess að mál umbj. hans gegn Þórdísi Sigurðardóttur, Svínhaga, yrði nú tekið fyrir í Matsnefndinni, en það mál var upphaflega sent nefndinni með bréfi dags. 23. janúar 1985, en var látið hvíla vegna framangreinds Hæstaréttarmáls.

Í máli Þórdísar Sigurðardóttur gerir Rangárvallahreppur kröfu til þess að fá að neyta eignarnámsheimildar sinnar samkvæmt 2. mgr. 26. gr. laga nr. 65/1976 og nú 1/10 hluta jarðanna Foss og Árbæjar í Rangárvallasýslu, sem Þórdís fékk í bréfarf eftir Hafliðínu Hafliðadóttur skv. erfðaskrá dags. 13. september 1982, með breytingu dags. 13. desember 1983, en Hafliðína lést 17. júlí 1984.

Fer matsbeiðandi þess á leit við Matsnefndina að metnar verði eignarnámsbætur til handa Þórdísi Sigurðardóttur fyrir jarðarhluta hennar í áðurgreindum jörðum.

Bendir matsbeiðandi á, að Matsnefndin hafi 3. nóvember 1983 metið 1/5 hluta þessara jarða á kr. 173.000.-, en samsvarandi fjárhæð væri í janúar 1985 kr. 211.984.-.

Hinn 9. ágúst 1982 gerði hreppsnefnd Rangárvallahrepps svofellda samþykkt með atkvæðum allra hreppsnefndarmanna:

"Hreppsnefndin samþ. að fela sveitarstjóra að vinna að því að Rangárvallahreppur fái jarðirnar Foss og Árbæ keyptar skv. ákv. jarðalaga, náist ekki samkomulag um sölu þeirra við eigendur.

Samþ. þessi nær jafnt til þess hluta jarðanna í einu lagi sem hreppurinn á ekki, eða einstakra eignarhluta eftir því sem efni standa til."

Óskaði hreppsnefndin eftir því fyrst, að metinn yrði 1/5 hl. jarðanna Foss og Árbæjar, en eiginmaður Þórdísar Rúnar Gunnarsson var meðeigandi hennar að þessum eignarhluta. Sú breyting varð svo á, að Rúnar seldi hreppsnefndinni sinn eignarhluta árið 1985 á kr. 150.000.-, og beinist þetta mat nú því að 1/10 hluta þessara jarða.
Hreppurinn telur það ótvírætt, að samkvæmt 2. mgr. 26. gr. jarðalaga eigi hreppurinn rétt á því að fá jarðarhluta þennan keyptan. Jörðin sé ekki í ábúð og ekki hýst og enginn búskapur stundaður á henni.

Vísar matsbeiðandi að því er varðar verð fyrir eignarhlutann til úrskurðar Matsnefndar eignarnámsbóta dags. 3/11 1983 í máli Magnúsar Klemenssonar.

Af hálfu eignarnámsþola hefur flutt mál þetta Friðrik Þ. Stefánsson, hdl. Gerir hann þær kröfur, að matsþola verði dæmdar bætur allt að kr. 816.250.-, þ.e. 270 ha. á kr. 539.- pr. ha., og 10 ha. á kr. 67.072.-, sem lögmaðurinn telur vera 1/10 hluta af gróðurlendi jarðanna Árbæjar og Foss við Eystri-Rangá og reiknar hann þá á sambærilegu söluverði sumarbústaðalands sem selt hafi verið úr jörðinni Reynifelli. Til vara krefst hann þess, að metnar bætur verði aldrei lægri en upphaflegt kauptilboð Rangárvallahrepps framreiknað til maí 1986 eða kr. 213.520.-. Þá krefst hann málskostnaðar skv. gjaldskrá L.M.F.Í. og framlögðum málskostnaðarreikningi.

Matsþoli segir, að fasteignamat á hverjum ha. lands úr bújörðum í Rangárvallahreppi sé u.þ.b. kr. 1140.-, en með breyttri landnýtingu og skipulagningu sumarbústaðalóða í landi Reynifells stigi fasteignamati á hvern ha. í kr. 121 þús. til kr. 133 þús.

Einn ha. úr sumarbústaðalandi á Reynifellli hafi verið seldur í mars 1984 fyrir kr. 40.000.00. Á verðlagi í maí 1986 séu það kr. 67.072.-. Matsþoli telur ljóst að gróðurlendi jarðanna Árbæjar og Foss sem liggi að Eystri-Rangá sé vel fallið til slíkrar landnýtingar og hafi marga þá eiginleika sem gerir slíkt land eftirsóknarvert. Þarna séu því miklir möguleikar á verðmætaaukningu og tekjuöflun með breyttri landnýtingu. Hins vegar hafi jarðirnar varla til að bera þá landkosti þar sé fýsilegt að hefja hefðbundinn búskap og opinber stjórnun í landbúnaðarmálum geri það að verkum, að slíkt sé vart gerlegt í náinni framtíð. Það sé því nokkuð ljóst að Rangárvallahrepppur muni nota jarðirnar sem upprekstarland enda hafi hreppurinn á sínum tíma hafnað beiðni um ábúð á jörðunum. Hér sé því ekki hægt að miða eignarnámsbætur við hefðbundinn búskap og landnot tengd því eða fasteignamat Árbæjar og Foss. Lakara mat er á þeim, en á öðrum jörðum í hreppnum.

Eignarnám Rangárvallahrepps á eignarhluta matsþola útiloki alla nýtingu á landinu sem sumarbústaðalóða og sé því ljóst að um verulegt verðmætatap sé að ræða, sem bæta verði að fullu. Miðast krafa matsþola í málinu um eignarnámsbætur við þann missir að geta ekki selt lóðirnar til sumarbústaðanotkunar.

II.

Matsnefndin fór á vettvang og skoðaði jarðirnar 16. ágúst 1983. Skoðaði Matsnefndin þá jarðirnar það rækilega, að hún telur ekki ástæðu til að ganga á vettvang að nýju, enda hefur þess ekki verið krafist í þessu máli.

Leitað hefur verið um sættir í málinu en árangurslaust og var mál þetta tekið til úrskurðar 27. maí 1986.

Í 2. mgr. 26. gr. jarðalaga segir á þessa leið:

"Falli fasteignaréttindi við erfðir til annarra en þeirra er greinir í 1. tl. á hreppsnefnd rétt á að fá þau keypt. Náist ekki samkomulag um verð skal um mat og greiðslu bóta fara eftir lögum um eignarnám."

Samkvæmt framangreindu er ekki ágreiningur um eignarnámsheimild eignarnema í þessu máli.

Jarðirnar Árbær og Foss liggja norðan Eystri-Rangár, drjúgan spöl austan við býlið Keldur, en frá Keldum og að þéttbýlinu Hellu er nálægt 16 km. Hér er um að ræða landsvæði sem oft hefur orðið fyrir miklum áföllum vegna eldsumbrota. Hekla er skammt undan og skv. korti lætur nærri að frá Fossi og í toppgíg Heklu sé aðeins um 22 til 23 km. loftlína.

Á þessu svæði hefur uppblástur og sandfok herjað um aldir og valdið stórfelldri gróðureyðingu eins og staðfest er í sögulegum heimildum og greinilega mátti sjá við vettvangsgönguna þann 16. ágúst 1983.

Umrædd býli liggja skammt undan Eystri-Rangá og Árbær mun hafa farið í eyði árið 1899. Þar eru engin húsakynni uppistandandi lengur, aðeins grónar rústir bera merki um það sem var. Girðing úr 6 strengja gaddavír er umhverfis það sem áður var tún. Er hún að öllu leyti úr sér gengin og löngu hætt að halda búfé og getur beinlínis verið til skaða fyrir það. Má í því sambandi benda á 11. gr. girðingalaga en í niðurlagi greinarinnar segir að þegar hætt sé að nota girðingu og jafnframt að halda henni við, þá sé girðingareiganda skylt að taka hana upp svo hún valdi ekki tjóni. Land innan girðingarinnar er gróið en grassvörður er gisinn og töluverðs mosa gætir. Einkum er þetta áberandi í brekkunum ofan og vestan við bæjarrústirnar. Í gróðurlendi þessu er nokkuð um Krossmöðru enda er landið þurrlent og jarðvegur sand- og vikurblandinn. Traðir hafa verið heim undir býlið sunnan frá ánni.

Við vettvangsgönguna var haldið frá Árbæ á smábratta til austurs upp með Eystri-Rangá að Fossi. Ekið var eftir jeppaslóð en á milli gæjanna eru rösklega 2 km. Býlið á Fossi liggur örskammt frá ánni, nánast á bökkum hennar. Jörðin hefur verið í eyði síðan 1968. Girðing er umhverfis túnið sem er 5.8 ha. að stærð samkvæmt jarðræktarskýrslu Búnaðarfélags Íslands. Girðingin er 6 strengja úr gaddavír en úr sér gengin og sjáanlega ekki við haldið. Túnið á Fossi er nokkuð mishæðótt án þess beinlínis að geta kallast þýft. Að áliti matsmanna er það samt vart véltækt nema einstaka smáblettir. Þyrfti að vinna túnið allt upp til þess að hægt væri að koma vélanotkun við.

Túnið er allt þurrlent, sina var ekki áberandi en mosi var töluverður, enda var grasrót frekar gisin þar sem ekki hefur verið lögð rækt við túnið um árabil.

Á Fossi standa eftirtalin mannvirki:

Steinsteypt íbúðarhús um 36 m² og 167 rúmm. samkvæmt fasteignamati 1974. Undir húsinu er lágur kjallari. Hæðin er aðskilin með timburgólfi. Um einangrun er ekki vitað en veggklæðning virðist úr tréplötum. Útveggir hússins eru hraunaðir, en múrhúð er farin að gefa sig nokkuð á sv. horni. Húsið er byggt árið 1937. Á suðurhlið eru 2 gluggar á kjallara og 2 gluggar á hæðinni en í þeim er vandað tvöfalt gler sem mun nýlega sett í, enda er húsið notað að nokkru á sumrin sem bústaður.

Hlaða er til hliðar við íbúðarhús að austanverðu.

Veggir hlaðnir úr grjóti. Að öðru leyti járnklæðning sem er ryðguð. Að áliti dómi matsmanna er bygging þessi ónýt.

Þá er hlaðinn fjárkofi nokkru austar, úr grjóti og torfhleðslu með bárujárni. Að hluta til fallinn og ónýtur.

Vatnsbrunnur er vestan íbúðarhúss en í hann var safnað rigningarvatni til notkunar af þaki íbúðarhússins.

Reykhús og þurrkhjallur eru skammt frá brunni. Hvorutveggja ónýtt.

Lítið hlaðið fjós er og á næsta leyti. Ónothæft.

Vélahús 2,5 x 4 m. er rétt við. Járnklæðning á timburgrind, moldargólf. Járn er óryðgað á helmingi þaks. Byggingin er að falli komin.

Steypt áburðarþró með útikamri.

Vestur á túni standa tvö braggafjárhús reist 1950 og 1959. Rúma 60 fjár hvort um sig.

Neysluvatn er ekki fyrir hendi í íbúðarhúsi. Það var að hluta til borið heim úr Eystri-Rangá, eða tekið úr regnvatnsbrunni þeim sem áður er getið. Á jörðinni er ekki rafmagn vegna fjarlægðar frá almenningsveitu en jörðin er afsíðis og vegasamband hennar ekki gott.

Frá Fossi var ekið áfram eftir gömlu Fjallabaksleiðinni, sem liggur upp og austur með Eystri-Rangá. Var farið allt að eystri landamerkjum jarðarinnar. Þaðan var sveigt aðeins til norðurs og komið upp á hraun og haldið eftir nýrri vegi, sem lagður hefur verið vestur um hraunið í stað gamla Fjallabaksvegar.

Syðri hluti landsins austur með Rangá virðist víða dável grasi gróinn, en gróðurinn er smávaxinn enda að sjá alls staðar þurrlent. Á leiðinni ber gróðurlandið þess víða merki að vera viðkvæmt, því þar sem slóðir hafa myndast eftir ökutæki hafa þeir hér og þar skorið í sundur grassvörðinn. Jarðvegur hefur síðan fallið saman og smám saman myndast jarðföll. Þessi umferðarsár voru á köflum nokkuð áberandi á flatlendissvæði, sem ekið var um austarlega á landareign Foss. Greinilega mátti sjá að víða er nokkuð djúpur jarðvegur undir því gróðurlendi sem gat að líta, en hann er fíngerður að eðli og greinilega viðkvæmur og fokgjarn. Vettvangskönnunin leiddi í ljós, að samfelldasta gróðurlendi beggja jarðanna er innan beltis meðfram Eystri-Rangá. Er það að töluverðu leyti samhangandi allt frá vesturmörkum Árbæjarlands og austur undir austurlandamerki Foss, eins og sést á loftmynd. Gróðurlendi þetta er misbreitt og landið á köflum mishæðótt. Fer það hækkandi austur á bóginn og liggur víðast í um 160 - 200 m. hæð y.s.

Norðan gróðurlendis tekur við apalhraun, en það virðist að því er vettvangsskoðun leiddi í ljós, gróðursnautt og örfoka. Hér og þar á stangli gat að líta einstaka kyrkingsleg grös og blómjurtir eins og blóðberg, fálkapung, geldingahnapp, ljósnappa og músareyra, sem gjarnan velja sér ófrjóan og rakasnauðan jarðveg, enda er vart hugsanlegt annað en vatn hripi fljótt niður eftir úrkomur í þessari jarðvegsgerð.

Ekki sáust nein greinileg verksummerki alvarlegrar gróðureyðingar vegna nýlegs uppblásturs, og bendir það til að jarðvegur sem verið hefur á hreyfingu í hrauninu hafi hægt á sér.

Matsþoli gerir kröfu til, að af grónu landi hans, verði ca. 10 ha. skipt upp sem sumarbústaðasvæði.

Til þess að koma upp sumarbústaðahverfi getur þurft samþykki skipulagsstjórnar/nefndar, heilbrigðisnefndar, byggingarnefndar, sveitarstjórnar, jarðanefndar og Náttúruverndarráðs/nefndar, sbr. Gunnar Schram Umhverfisrétt bls. 149 og víðar. Matsnefndin telur, að þótt samþykki fengist til sumarbústaðabygginga á landi Árbæjar og Foss, þá sé landið ekki eftirsóknarvert til slíkrar notkunar, og verð þess því ekki hátt í því sambandi. Er sala á valinni spildu, sem seld hefur verið úr landi Reynifells ekki marktæk til samanburðar og sala sú sem fram fór á 1/10 hl. jarðanna Árbæjar og Foss nær sanni.

Þótt hefðbundinn búrekstur verði heldur ekki stundaður á þessum jörðum í náinni framtíð, þá hefur verið sóst eftir kaupum á þessum jörðum og hafa þær þar með í eðli sínu verðgildi.

Öll landsstærð beggja jarðanna er um 2800 ha. Þar af eru um 2000 ha. gróðursnautt hraunlendi, en um 800 ha. gróið land meðfram Eystri-Rangá. Hluta af þessu landi hugleiðir lögmaður matsþola að nýta sem sumarbústaðaland, þ.e. 10 sumarbústaði hluta matsþola, sem er 1/10 hluti jarðanna og þá líklega 100 sumarbústaði á öllu landinu, sem myndi vafalaust taka langan tíma að koma í verð, en mat Matsnefndar miðast við staðgreiðslu nú.

Í þessu sambandi vill Matsnefndin benda á, að ýmissa annmarka virðist gæta hvað þetta snertir. Neysluvatn virðist ekkert á þessu svæði, burtséð frá árvatni, sem er oft og tíðum háð mengun vegna þess að skepnur hafa óhindraðan aðgang að svæðinu. Kemur þetta skýrt fram á Fossi, en þar var rigningarvatni safnað saman af húsþökum til notkunar á meðan þar var búið, enda þótt áin væri aðeins skammt frá bænum. Mun vatn úr ánni þó stundum hafa verið notað. Þarna er heldur ekki rafmagn til staðar sakir fjarlægðar frá almenningsveitu og vegasamband samræmist ekki kröfum nútímans.

Auk þess má ítreka, hvað land undir sumarbústaði og sumarbústaðahverfi er háð miklum og þröngum skilyrðum.

Vegna þess ástands, sem nú ríkir í landbúnaðarmálum og engin breyting, nema síður sé, sjánanleg framundan, hefur framboð á jarðnæði til búrekstrar og fyrir sumarbústaði aukist með ári hverju á stöðnuðu eða lækkuðu verði, sé ekki um sérstakar hlunnindajarðir að ræða.

Meginhluti jarðanna Árbæjar og Foss er ónothæfur, eða mjög rýrt land og gróið land eingöngu nýtilegt sem beitiland, hvað sem síðar kann að verða, ef aðstæður breytast, en jarðirnar eru ekki í alfaraleið.

Þegar það er virt, sem rakið er hér að framan, upplýsingar sem nefndinni eru kunnar um svipaðar eyðijarðir, verðbreytingar sem orðið hafa og annað, sem Matsnefndin telur skipta máli telur Matsnefndin hæfilegt að meta eignarhluta Þórdísar Sigurðardóttur á kr. 220.000.-, og er þá miðað við staðgreiðslu.

Rétt þykir, með vísan til 11. gr. laga nr. 11/1973 að eignarnemi greiði eignarnámsþola kr. 10.000.- í málskostnað.

Rétt þykir, með vísan til 11. gr. sömu laga að eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 20.000.-.

Úrskurð þenna hafa kveðið upp þeir Egill Sigurgeirsson, hrl., formaður nefndarinnar og matsmennirnir Björn Bjarnarson, ráðunautur og Óli Valur Hansson, ráðunautur, sem formaður hefur kvatt til meðferðar þessa máls skv. 2. gr. laga nr. 11/1973.

M a t s o r ð :

Eignarnemi, Rangárvallahreppur, greiði eignarnámsþolanum Þórdísi Sigurðardóttur kr. 220.000.00 og kr. 10.000.00 í málskostnað.

Eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 20.000.00.