Mál nr. 36/2016
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 36/2016
Sérmerking bílastæða
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 13. september 2016, beindu A og B, hér eftir nefndir álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við stjórn C, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 4. október 2016, lögð fyrir nefndina sem og athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 10. október 2016, og athugasemdir gagnaðila, dags. 17. október 2016. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. desember 2016.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Álitsbeiðendur eru eigendur íbúðar í fasteigninni. Ágreiningur er um hvort gagnaðila hafi verið heimilt að sérmerkja ákveðnum íbúðum bílastæði á lóð fasteignarinnar.
Kröfur álitsbeiðenda eru:
Að viðurkennt verði að ákvörðun stjórnar um að sérmerkja ákveðnum íbúðum bílastæði á sameiginlegri lóð hafi verið ólögmæt.
Að merkingar á bílastæðum skuli fjarlægðar.
Að gagnaðili skuli endurgreiða hússjóði félagsins það sem tekið var úr hússjóði til að greiða fyrir hina ólögmætu framkvæmd.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðendum hafi borist ódagsett erindi frá gagnaðila þar sem sagði „Nú hefur verið ráðist í að endurvekja merkingar á bílastæðum en hluti þeirra hefur verið ómerktur um nokkurt skeið. Það fyrirkomulag gafst ekki vel og því var ákveðið að úthluta öllum íbúðum sem ekki fylgir stæði í bílskýli merktu stæði við húsið.” Álitsbeiðendur hafi mótmælt þessu en gagnaðili ekki skeytt um mótmælin. Í eignaskiptayfirlýsingu eignarinnar séu bílastæði hins vegar óskipt og því verði ekki breytt nema með samþykki allra eigenda, sbr. 33. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994. Framkvæmdin sé því ólögmæt.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að umræddar merkingar á bílastæðum hafi verið til staðar allt frá árinu 1989 eða 1990 samkvæmt ákvörðun Húsnæðisnefnar sem hafi átt fasteignina til þess tíma. Húsfélagið hafi átt afrit af skjölum sem tengjast þessu en þau hafi eyðilagst fyrir nokkrum árum er vatn flæddi inn í geymslu þar sem þau voru geymd. Í áranna rás hafi nokkur bílastæðaskilti skemmst eða verið fjarlægð með ólögmætum hætti og því hafi verið orðið tímabært að koma áður samþykktum merkingum í rétt horf. Gagnaðili hafi af þessum sökum með réttu farið í þær lagfæringar, sbr. tilkynningu sem gagnaðili hafi sent íbúðareigendum og vísað er til í álitsbeiðni. Gagnaðili hafi verið í samskiptum við þrjá fyrrverandi starfsmenn Húsnæðisnefndar og D sem beri öllum saman um að skipting bílastæða og merking hafi verið með þeim hætti sem gagnaðili hefur lýst þegar húseignin var í eigu þeirra.
Í athugasemdum álitsbeiðenda við greinargerð gagnaðila segir að í lóðarleigusamningi sé kvöð um opin bílastæði og kvöð um bílastæði fyrir hreyfihamlaða. Umþrættar sérmerkingar á bílastæðum gangi í berhögg við þessar kvaðir og því ólögmætar af þeirri ástæðu einnig.
Í athugasemdum gagnaðila segir að gagnaðili starfi í umboði íbúðareigenda í sjálfboðavinnu við að sinna málefnum hússins. Félagar í stjórninni leggi sig fram við að leysa ágreining íbúa á sem friðsælastan hátt og bregðast við kvörtunum. Merking á bílastæðum hafi verið viðbrögð við síendurteknum kvörtunum íbúa vegna merkinga sem vantaði á stæði enda hafi verið almenn ánægja með merkingu stæðanna sem hafi verið til staðar í a.m.k. 26 ár. Löngu sé komin hefð fyrir umræddum sérmerkingum bílastæða. Komist kærunefnd að þeirri niðurstöðu að sérmerkingar hafi verði ólögmætar telur gagnaðili fráleitt að félagar í stjórninni greiði úr eigin vasa fyrir bílastæðamerkingarnar sem þeir töldu sig hafa fullt umboð til að merkja. Það hafi gagnaðili gert í góðri trú og að beiðni íbúa í húsinu.
III. Forsendur
Í 1. mgr. 33. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, segir að bílastæði á lóð fjöleignarhúss séu sameiginleg og óskipt, nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Engar þinglýstar heimildir eru til um skiptingu þeirra stæða sem um ræðir í máli þessu. Verða stæðin á lóð fasteignarinnar því að teljast sameiginleg öllum eigendum enda hafa yfirlýsingar starfsmanna Húsnæðisnefndar og D, um að skipting bílastæða og merking hafi verið með öðrum hætti þegar húsið var í eigu þeirra, enga þýðingu.
Í 2. mgr. 33. gr. fjöleignarhúsalaga segir að óskiptum bílastæðum verði ekki skipt nema allir eigendur samþykki og skulu þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst. Ekki liggur fyrir samþykki allra fyrir sérmerkingu á bílastæðum og ákvörðun gagnaðila þar um því ekki lögmæt. Kærunefnd telur rétt að benda á að skv. 1. og 4. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994 verði allir eigendur hússins að veita samþykki fyrir slíku á löglega boðuðum húsfundi.
Gagnaðili ber fyrir sig að hefð sé fyrir téðri sérmerkingu bílastæða. Í 2. mgr. 37. gr. laga um fjöleignarhús segir að eigandi geti ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né afnotarétt.
Álitsbeiðendur gera kröfu um að viðurkennt verði að gagnaðili endurgreiði kostnað sem af framkvæmdunum hafi hlotist. Ekki er að finna í fjöleignarhúsalögum ákvæði sem slík krafa gæti byggst á enda er gagnaðili að vinna í umboði húsfélagins. Um ábyrgð þeirra gildir því hin almenna sakarregla. Af gögnum máls að dæma var gagnaðili í góðri trú enda aðeins að lagfæra það sem talið var að áður hefði verið samþykkt. Ber því að hafna þessari kröfu álitsbeiðenda.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar húsamála að ákvörðun gagnaðila, um að sérmerkja ákveðnum íbúðum bílastæði á sameiginlegri lóð, hafi verið ólögmæt.
Það er álit kærunefndar að fjarlægja skuli sérmerkingar á bílastæðum á lóðinni.
Kröfu álitsbeiðenda, um að gagnaðili endurgreiði hússjóði kostnað vegna framkvæmdarinnar, er hafnað.
Reykjavík, 20. desember 2016
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson