Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 10. maí 1985

Ár 1985, föstudaginn 10. maí var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. l. nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið:

                  Reykjavíkurborg
      gegn
                  Karli J. Steingrímssyni

og í því kveðinn upp svohljóðandi

ú r s k u r ð u r :

I.

Með bréfi til Matsnefndar eignarnámsbóta dags. 2. nóv. 1983 skýrir Reykjavíkurborg svo frá, að ákveðið hafi verið að neyta heimildar 96. gr. laga nr. 15/1923, sbr. 13. gr. reglugerðar nr. 169/1960, til að leggja holræsi um landspildu við Grafarvog í Reykjavík í eigu Karls J. Steingrímssonar, Laugarásvegi 35, í Reykjavík. Land þetta sé nefnt "Brekka við Grafarvog" og sé það sýnt á framlögðum uppdrætti. Landið sé auðkennt með bláum lit, lega holræsins með rauðum lit og nauðsynlegt vinnusvæði til að leggja ræsið með brúnum lit á uppdrættinum.

Sú eignarskerðing, sem um sé að ræða sé fólgin í tímabundnum afnotum af vinnusvæði að hámarksstærð 6100 m². Afnotatíminn sé frá þeim tíma, sem vinna hefjist við lagningu holræsisins og þangað til Reykjavíkurborg hafi lokið framkvæmdum, hreinsað vinnusvæðið af byggingarefni og uppmokstri og sáð grasfræi í landræmu þá, sem raska þarf og var í munnlegum málflutningi skýrt svo frá, að um hafi verið að ræða 6 - 8 mán. tímabil.

Þegar tilgreindum framkvæmdum sé lokið þurfi Reykjavíkurborg að hafa ævarandi rétt til aðgangs að holræsinu til eftirlits og viðhalds. Eftirlitið sé í því fólgið, að starfsmenn Reykjavíkurborgar þurfi öðru hvoru að komast að tveim brunnum á holræsinu inni á landinu. Hugsanlegt viðhald gæti falist í því, að grafa þurfi ræsið eða hluta þess upp til viðgerða eða endurnýjunar. Sé þó ólíklegt að á það reyni. Endingartími slíkra mannvirkja sé talinn a.m.k. 50 ár, en sé þó mun lengri í flestum tilfellum að mati sérfræðinga. Vegna þessa viðhaldsmöguleika þurfi Reykjavíkurborg að setja þá kvöð á umrædda landræmu, að þar verði ekki gróðursett tré.

Skýrir matsbeiðandi svo frá, að samkvæmt aðalskipulagi Reykjavíkur um landnotkun á austursvæðum tímabilið 1981 - 1998, staðfestu 15. mars 1982, sé allt umrætt land á grænu svæði, landnotkun í flokki B "útivistar og friðlýst svæði", sbr. skilgreiningu á framlögðum uppdrætti aðalskipulagsins. Samkvæmt því reyni ekki á það, að taka þurfi afstöðu til skertra byggingarmöguleika á landi þessu.

Í bréfi eignarnema er þess óskað, að Matsnefnd eignarnámsbóta úrskurði bætur til landeiganda vegna þeirrar eignarskerðingar, sem að lýst hefur verið að framan, svo og kostnað vegna matsmálsins, sbr. 10. - 11. gr. laga nr. 11/1973.

Eignarnemi segir að ítarlegar tilraunir til samninga við landeiganda hafi ekki borið árangur. Sé nú svo komið að brýnt sé að hefja framkvæmdir á umræddu landi. Var þess því einnig óskað að Matsnefndin heimilaði Reykjavíkurborg þegar í stað umráð landsins, sem nauðsynleg væru svo unnt væri að hefjast handa sbr. 14. gr. laga nr. 11/1973.

Mál þetta var fyrst tekið fyrir í Matsnefnd eignarnámsbóta 15. nóv. 1983. Var þá gengið á vettvang og landið og allar aðstæður skoðaðar. Viðstaddur vettvangsskoðun var eignarnámsþoli sjálfur og með honum Eiríkur Tómasson, hrl.

Var á fundi þessum gerð svofelld bókun:

"Samkomulag varð um að eignarnemi mætti hefjast handa á framkvæmdum þeim, sem um ræðir í máli þessu en eignarnámsþoli gerir athugasemd við það, að eignarnemi hafi boðið út verkframkvæmdir í landi hans án samráðs við hann. Jafnframt áskilur hann sér rétt til að krefjast bóta fyrir rask það, sem af framkvæmdum þessum stafar, svo og að krefjast þess að eignarnemi kaupi landið allt gegn greiðslu fullra bóta."

Máli þessu var síðan frestað um óákveðinn tíma.

II.

Mál þetta var næst tekið fyrir í Matsnefndinni 27. mars 1985, enda höfðu þá borist greinargerðir og gögn frá málsaðilum. Var því þá lýst yfir, að gagnasöfnun væri lokið og fór fram munnlegur málflutningur þann dag. Leitað var um sættir með aðilum en án árangurs.

Mál þetta hefur flutt fyrir eignarnámsþola Eiríkur Tómasson, hrl., gerir hann þær kröfur í greinargerð sinni, að Matsnefndin úrskurði að Reykjavíkurborg sé skylt að kaupa eignarland umbjóðanda hans Brekku við Grafarvog. Að nefndin úrskurði jafnframt endurgjald fyrir landið sbr. 3. mgr. 29. gr. skipulagslaga nr. 19/1964. Þá krefst hann málskostnaðar og málflutningsþóknunar skv. gjaldskrá L.M.F.Í., sbr. 11. gr. laga nr. 11/1973. Lögmaður eignarnámsþola tekur fram, að samkvæmt skipulagi staðfestu 15. mars 1982 sé gert ráð fyrir að eignarland umbj. hans verði tekið undir útvistarsvæði fyrir nærliggjandi byggð við Grafarvog. Jafnframt komi fram í samkomulagi borgarsjóðs og ríkissjóðs, dags. 26. jan. 1983, að landið verði óbyggt, þ.á m. verði Grafarlækur og umhverfi hans sérstaklega verndað. Þá verði ekki annað ráðið af samkomulagi þessu, en borgin hafi skuldbundið sig til þess, að láta ríkinu í té hluta af landi eignarnámsþola, þ.e. spilduna norðan Grafarlækjar, sbr. lið B 1 í 3. gr. samkomulagsins.

Eignarland eignarnámsþola sé u.þ.b. 2,28 ha að stærð og liggi fyrir botni Grafarvogs, líklega á einum besta byggingarstað við voginn. Eignarnámsþoli hafi sótt það fast, að fá að byggja sjálfur á landinu, eða selja það undir byggingarlóðir og í því skyni hafi hann látið gera uppdrátt, sem fram sé lagður í málinu, en hann sýni möguleika á 23 byggingarlóðum á landinu. Þrátt fyrir ítrekuð tilmæli til borgaryfirvalda, að þau annað hvort kaupi landið á markaðsverði, eða veiti leyfi til bygginga á því, hafi yfirvöld daufheyrst við þessum tilmælum. Af þessum sökum sé eignarnámsþola nauðugur einn kostur, að leita réttar síns hjá Matsnefnd eignarnámsbóta skv. 3. mgr. 29. gr. skipulagslaga nr. 19/1964, sbr. 6. mgr. sömu greinar og 1. mgr. 2. gr. laga um framkvæmd eignarnáms nr. 11/1973.

Ákvæði 3. mgr. 29. gr. skipulagslaga taki augljóslega til eignarlands eignarnámsþola, þar eð landið hafi verið "tekið til almenningsnota" samkvæmt "staðföstum skipulagsuppdrætti". Er því haldið fram í greinargerðinni, að samsvarandi ákvæði í dönsku skipulagslögunum hafi verið skýrt svo, að það taki til opinna svæða, sem hugsuð séu fyrir íbúa nærliggjandi byggðar. Þá er bent á það, að með samkomulagi borgarsjóðs og ríkissjóðs um málefni Keldna og Keldnaholts sé ráðgert að landið verði opið svæði, m.a. með tilliti til þeirrar starfsemi, sem fram fari hjá tilraunastöð Háskólans í meinafræði og öðrum þeim opinberum stofnunum, sem staðsettar séu að Keldum.

Þá tekur eignarnámsþoli fram, að ljóst sé að hann geti ekki nýtt landið "eins og eðlilegt sé miðað við allar aðstæður, m.a. hagnýtingu fasteigna í næsta nágrenni". Landið sé upplagt byggingasvæði, en samt fái eignarnámsþoli ekki að byggja á því. Byggð sú sem nú sé að rísa á þessu svæði beggja vegna vogarins liggi svo að segja að landinu eftir því sem aðstæður leyfi.

Eignarnámsþoli segir að ráðagerðir borgarinnar séu þær, að svæðið umhverfis lækinn eigi að haldast óbreytt og að landi hans verði friðlýst svæði og tekið til almannanota, þ.m. undir göngu og reiðstíga. Með þessu sé honum meinað að nýta landið á sambærilegan hátt og nágrannaeignir séu nýttar, en þær séu allar nýttar undir byggingar. Samkvæmt því falli ráðagerðir borgarinnar beint undir ákvæði 3. mgr. 29. gr. skipulagslaga og borginni skylt að kaupa eignina fullu verði eins og þar segir. Skylda borgarinnar til að kaupa eignina hafi orðið virk er farið var að byggja í næsta nágrenni eignarnema, sbr. 5. mgr. 29. gr.

Lögmaður eignarnema segir, að 15. mars 1982 hafi verið staðfest aðalskipulag um landnotkun á austursvæðum Reykjavíkurborgar. Skv. því hafi land Brekku verið á grænu svæði og ekki við því hróflað á neinn hátt. Sama hafi gilt um ýmsar nálægar landspildur í einkaeign. Hafi Reykjavíkurborg samið um kaup á nokkrum þeirra, sbr. mskj. nr. 8 - 13, til þess að hafa rýmri hendur um ráðstöfun lands á þessu svæði, m.a. vegna samninga við ríkið. Eiganda Brekku hafi verið gefinn kostur á samskonar samningi og öðrum landeigendum í nágrenninu, sbr. mskj. 14, en hann hafi hafnað því. Þar sem engin nauðsyn hafi borið til þess, að hrófla við þeirri nýtingu á Brekkulandi sem verið hefði hafi Reykjavíkurborg ekki sóttst frekar eftir kaupum á því.

Mál það sem hér um ræðir, sé um lagningu holræsis, sem óhjákvæmilegt hafi verið að leggja í gegnum útjaðar Brekkulands. Ekki hafi fengist heimild til þess, að vinna það verk og því hafi verið ákveðið að beita eignarnámsheimild í 96. gr. laga nr. 15/1923, sbr. 13. gr. reglugerðar nr. 169/1960. Eftir að málinu hafi verið vísað til Matsnefndarinnar hafi landeigandi heimilað lögn holræsisins og því verki verið lokið á árinu 1984.
Lögmaður eignarnema segir, að ljóst sé af vegsummerkjum, að holræsislögnin hafi sáralitla röskun haft í för með sér og muni engin áhrif hafa á nýtingu landsins með sama hætti og áður hafi verið. Hins vegar sé viðurkennt, að landeiganda beri einhverjar bætur af þessum sökum. Nú hafi eignarnámsþoli farið þess á leit við Matsnefnd eignarnámsbóta, að hún úrskurðaði að Reykjavíkurborg væri skylt að kaupa allt Brekkulandið. Þegar beiðni landeiganda sé skoðuð komi í ljós, að hún sé ekki byggð á lagningu holræsis þess, sem um ræðir í málinu. Sé það athyglisvert, að ekki sé í málinu minnst á 12. gr. laga um framkvæmd eignarnáms. Raunverulega sé því hér um tvö mál að ræða. Annars vegar mál um bætur vegna lagningar holræsis, og hins vegar um skyldur Reykjavíkurborgar til að kaupa allt landið. Mál þessi séu að vísu um sömu landareign og milli sömu aðila og sé því eðlilegt að um þau sé fjallað í sama máli.

Lögmaður eignarnema segir, að augljóst sé að 3. mgr. 29. gr. skipulagslaga geti með engu móti átt hér við. Engin ráðagerð, og því síður ákvörðun, liggi fyrir um það, að taka land Brekku eða hluta þess til almenningsnota. Ekki liggi heldur fyrir, að land þetta eigi að vera opið svæði "fyrir íbúa nærliggjandi byggðar", eins og lögmaður matsmála gefi í skyn. Ekkert banni landeiganda nú eða í framtíðinni, að loka landi sínu með girðingu og nota það eingöngu fyrir sig.

Um skilning á 3. mgr. 29. gr. vísar lögmaður matsbeiðanda að öðru leyti til ritsins Um eignarnám eftir Gauk Jörundsson, þar sem m.a. segi, að ákvæði þessi "eiga við meiri háttar tjón sem verður vegna þeirra takmarkana, er leiðir af staðfestu skipulagi". Um slíkt tjón geti ekki verið að ræða í þessu máli. Þá sé það misskilningur að borgin hafi skuldbundið sig til, að láta ríkinu í té hluta af landi Brekku. Samkomulag borgarinnar við ríkið hrófli hvergi við landi Brekku. Lögmaður eignarnema mótmælir því, að 5. mgr. 29. gr. skipulagslaga geti átt við í þessu máli eða önnur ákvæði greinarinnar, sem það tengist. Við þetta bætist, að krafan um kaup alls landsins sé allt of seint fram komin og gildi einu hvaða skoðun menn kunni að hafa um upphafstíma þess frests sem 5. mgr. 29. gr. kveði á um.

Það hljóti að ráða úrslitum þessa máls, að eigandi Brekku hafi samþykkt það aðalskipulag, sem kveði á um nýtingu þess landsvæðis, sem eign hans sé á. Meðferð skipulagstillagnanna um austursvæði Reykjavíkurborgar hafi verið að öllu leyti í samræmi við 17. gr. skipulagslaga. Skipulagið hafi verið auglýst, sbr. mskj. nr. 7. Engin athugasemd hafi borist frá eiganda Brekku og hafi hann því, skv. skýlausu ákvæði í niðurlagi 17. gr. samþykkt skipulagið. Geti hann þess vegna ekki byggt á því, að skipulag þetta sé honum óhagstætt. Við skipulag austursvæða Reykjavíkurborgar hafi það gerst mjög víða, að landspildur í einkaeign hafi lent á grænu svæði og verði því óbyggðar í framtíðinni, þótt byggt verði í grenndinni. Liggi fyrir í málinu miklar upplýsingar um slíkar spildur, t.d. í Reynisvatnslandi, Baldurshagalandi og við Norðlingabraut. Kynnti lögmaður eignarnema matsmönnum þessar upplýsingar og taldi þær sanna, að skipulagsákvarðanir Reykjavíkurborgar hafi verið almenns eðlis og gengið með sama eða svipuðum hætti fyrir alla þá landeigendur, sem eins hafi verið ástatt um. Slíkar almennar takmarkanir séu ekki eignarnáms og bótaákvæði 29. gr. skipulagslaga eigi ekki við þær, enda sé það aðalforsenda þess að eignarnámsreglum sé beitt, að eigandi sé sviptur eign sinni.

III.

Mál þetta var tekið til úrskurðar 27. mars 1985.

Leitað var um sættir en án árangurs og var málið tekið til úrskurðar að loknum munnlegum málflutningi.

Málið hefur flutt af hálfu Reykjavíkurborgar Magnús Óskarsson hrl., og af hálfu eignarnámsþola Eiríkur Tómasson hrl.

Eignarnámsþoli reisir kröfur sínar í málinu á því, að eignarnema sé skylt að kaupa land hans skv. 3. mgr. 29. gr. Skipulagslaga, þar sem ákveðið hafi verið að taka landið til almenningsnota. Honum hafi verið synjað um leyfi til að byggja á landinu, og hann geti því ekki hagnýtt sér landið á sama hátt og aðrar eignir í næsta nágrenni séu nýttar. Hins vegar byggir hann ekki á 12. gr. laga nr. 11/1973.

Í 12. gr. segir, að ef land skerðist með þeim hætti við eignarnám, að það sem eftir verður verði ekki nýtt á eðlilegan hátt sem sjálfstæð eign, geti Matsnefnd ákveðið að kröfu eiganda að eignarnámið skuli ná til eignarinnar allrar.

Matsnefnd lítur ekki svo á, að holræsið skerði eign eignarnámsþola með þeim hætti, að 1. eða 2. mgr. 12. greinar laga nr. 11/1973 eigi við.

Matsþoli hefir haldið því fram, að land hans sé tekið til almenningsnota á þann hátt að 3. mgr. 29. gr. skipulagslaga eigi hér við. Eignarnemi segir, að matsþoli sé bundinn af hinu auglýsta aðalskipulagi, þar sem hann hafi ekki gert athugasemdir við það. Matsþoli telur, að 5. mgr. 29. gr. verði ekki virk fyrr en farið sé að byggja í næsta nágrenni.

Í 17. gr. laga nr. 29/1964, Skipulagslaga, segir að skipulagsstjórn skuli auglýsa á þann hátt sem venja sé um auglýsingar stjórnvalda, ef hún ákveður að leggja fram skipulagstillögu skv. 15. og 16. gr. laganna. Skuli þar tilgreint yfir hvaða svæði tillagan nái og hvert skila skuli athugasemdum við tillöguna og innan hvaða frests. Jafnframt skuli tekið fram, að þeir sem eigi geri athugasemdir innan tilskilins frests teljist samþykkja tillöguna.

Það er upplýst í málinu, að eignarnemi hefir fullnægt þessu ákvæði laganna, sbr. mskj. nr. 7. Er í auglýsingu eignarnema beint tekið fram, að þeir sem eigi geri athugasemdir teljist samþykkja skipulagstillöguna.

Í ýmsum lögum eru svipuð ákvæði og í 17. gr. Skipulagslaga, t.d. í 22. gr. Orkulaga, 133. gr. og 144. gr. Vatnalaga og skv. 141. gr. þ.l. er settur ákveðinn fyrningarfrestur fyrir kröfugerð. Í 55. gr. Vatnalaga eru miklar kvaðir lagðar á landeigendur gegn fullu endurgjaldi.

Matsnefndin lítur ekki svo á, að hinu auglýsta aðalskipulagi fylgi slíkt meiriháttar tjón fyrir matsþola í þessu máli, að það falli undir 3. mgr. 29. gr. Skipulagslaga, enda matsþoli ekki sviptur eign sinni og landið ekki gert verðlaust með skipulaginu. Sú nýting landsins, sem verið hefur getur haldist áfram.

Þá telur Matsnefndin 17. gr. skipulagslaga í gildi, eins og önnur tilgreind atriði hér að framan, og matsþoli verði að hlíta ákvæðum 17. gr. eins og aðrir, sem svipað stendur á um.

Þótt matsþoli þurfi um sinn að þola það, að fá ekki að byggja á landinu, þá hefur svipað bann um árabil gilt á t.d. Gvendarbrunnasvæðinu og víðar. Geta slíkar ráðstafanir breyst og einnig geta nýir aðilar komið að stjórn borgarinnar og breytt bæði skipulagi og veitt leyfi sem aðrir veita ekki.

Núgildandi aðalskipulag er almenns eðlis, að áliti nefndarinnar, og gengur jafnt yfir alla, sem líkt stendur á um.

Hins vegar á matsþoli rétt á fullum bótum eins og segir í 96. gr. Vatnal., fyrir þær eignarkvaðir, sem af holræsinu stafa, eins og þeim hefur verið lýst hér að framan, en heimildina til eignarnámsins er að finna í 96. gr. Vatnalaga.

Holræsalögnin liggur í sveig gegnum mitt land eignarnámsþola og eftir því, frá austurhlið í suðvestur horn landsins, og veldur þannig varanlegri skerðingu á nýtingarkostum og verðgildi landsins.

Matsnefndin hefir undir höndum miklar upplýsingar um sölur og möt á lóðum og löndum í Reykjavík og nágrenni, þ.á m. vegna lagningar háspennulínu. Þegar virtar eru þær upplýsingar, sem fyrir liggja um kvöðina á landi eignarnámsþola og önnur þau atriði, sem áhrif hafa á mat þetta, þykja heildarbætur til eignarnámsþola hæfilega ákveðnar kr. 240.000.- og er þá miðað við staðgreiðslu. Innifalið eru bætur fyrir óþægindi meðan á framkvæmdum stóð.

Rétt þykir skv. 11. gr. laga nr. 11/1973 að eignarnemi greiði eignarnámsþola kr. 15.000.00 í málskostnað.

Þá þykir rétt, samkvæmt 11. gr. sömu laga, að eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 20.000.00.

Úrskurð þenna hafa kveðið upp þeir Egill Sigurgeirsson, hrl., formaður nefndarinnar og matsmennirnir Bárður Daníelsson, verkfræðingur og Björn Bjarnarson, ráðunautur, sem formaður hefir kvatt til meðferðar þessa máls samkvæmt 2. gr. l. nr. 11/1973.

M a t s o r ð :

Eignarnemi, Reykjavíkurborg, greiði eignarnámsþola Karli J. Steingrímssyni kr. 240.000.- og kr. 15.000.- í málskostnað.

Eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 20.000.-.