Nr. 23/2019 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 23/2019

Ákvörðunartaka: Breyting á sameiginlegu þvottahúsi.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með rafrænni álitsbeiðni, sem var send 22. mars 2019, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 5. apríl 2019, athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 15. apríl 2019, og athugasemdir gagnaðila, dags. 30. apríl, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 5. júní 2019.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið E, alls fjóra eignarhluta sem aðilar eiga. Ágreiningur er um hvort tilskilið samþykki liggi fyrir ákvörðun húsfundar um að færa þvottavélar úr þvottahúsi í þurrkherbergi og breyta þvottahúsi í hjólageymslu.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að samþykki allra þurfi til þess að færa þvottavélar úr þvottahúsi í þurrkherbergi og gera þvottahúsið að hjólageymslu.

Í álitsbeiðni segir að fundarboð hafi borist með tölvupósti, sendum 22. janúar 2019, þar sem fram hafi komið tillaga um að flytja þvottavélar í þurrkherbergi og að núverandi þvottahús yrði hjólageymsla. Á fundinum, sem hafi verið haldinn 31. janúar 2019, hafi meirihluti eigenda talið að tillagan teldist samþykkt en álitsbeiðandi telji að hún hafi verið felld með einu atkvæði, hennar, þar sem samþykki allra þurfi fyrir svo ónauðsynlegri og dýrri framkvæmd samkvæmt 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús. Einnig sé vísað til 41. gr. laganna, sérstaklega liða 5., 6. og 11. Þá falli tillagan ekki á nokkurn hátt undir eðlilegt viðhald á húseigninni heldur sé um að ræða mjög óvenjulegan og dýran búnað og annað sem almennt tíðkist ekki í sambærilegum húsum, sbr. 11. lið 41. gr.

Í húsinu sé þvottahús þar sem til staðar séu lagnir fyrir þvottavélar og frárennsli. Óþarfi sé að færa þvottavélarnar í annað herbergi en nægilegt pláss sé fyrir þær. Framkvæmdin krefjist þess að gólf verði brotið og undir vegg sem aðskilji þvottahús og þurrkherbergi til að leggja skolplagnir inn í þvottaherbergið. Auk þess þurfi að færa allar vatnslagnir fyrir þvottavélar svo og að færa allar raflagnir. Samkvæmt tilboði sé kostnaður við pípulagnir 1.037.700 kr. með virðisaukaskatti. Óvíst sé hversu mikill kostnaður felist í því að færa raflagnir, en óhætt sé að fullyrða að það hlaupi á hundruðum þúsunda.

Umfang og kostnaður við framkvæmdina sé langt umfram það sem eðlilegt geti talist, ekki síst í því ljósi að hún sé með öllu ónauðsynleg. Engin sérstök vandkvæði hafi fylgt því að geyma þau fáu hjól sem séu í notkun í húsinu í rúmgóðu þurrkherbergi sem ágætur aðgangur sé að.

Í greinargerð gagnaðila segir að aðstæður í kjallara séu þannig að þar sé þvottahús og þurrkherbergi, hlið við hlið. Útgangur úr kjallara sé úr þvottahúsinu en þurrkherbergið hafi ekki sérútgang. Í þvottahúsinu séu fjórar þvottavélar en þar sé ekki pláss til að geyma hjól, barnavagna, garðáhöld eða aðra álíka hluti. Því sé farið með slík tæki inn í þvottahúsið og inn í þurrkherbergið þar sem jafnan hangi hreinn þvottur á snúrum.

Tilgangur framkvæmdanna sé sá að þvottur íbúa og allt tilheyrandi honum verði í innra rými kjallarans, núverandi þurrkherbergi, þannig að ekki þurfi að draga hjól, vagna, garðáhöld og annað í gegnum þvottahúsið og inn í þurrkherbergi til geymslu með hreinum þvottinum. Í stað núverandi fyrirkomulags með því óhagræði sem því fylgi geti þvotturinn alfarið verið til hliðar við ofangreinda hluti sem í staðinn verði þá geymdir inni í núverandi þvottahúsi án nokkurrar nálægðar við hreinan þvott.

Framkvæmdirnar feli ekki í sér breytingu á hagnýtingu. Eftir sem áður verði í sömu rýmum að finna þvottavélar, hugsanlega þurrkara, snúrur og geymslurými fyrir hjól, barnavagna, garðáhöld og þvíumlíkt. Annað ekki. Rýmin verði því hagnýtt á nákvæmlega sama máta og hingað til. Ekki sé um neina breytingu að ræða utan þess að hreinn þvottur verði í aðgreindu rými frá hjólum og garðáhöldum.

Ekki sé um breytta hagnýtingu sameignar að ræða og breytingin muni ekki hafa í för með sér óþægindi fyrir íbúa, hvað þá suma eigendur umfram aðra. Skilyrði 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús séu uppfyllt, þ.e. að ekki sé um að ræða verulega breytingu á sameign. Framkvæmdirnar feli í sér smávægilegar breytingar og endurnýjanir og nægi samþykki einfalds meirihluta, sbr. 3. mgr. 30. gr. sömu laga. Allir nema álitsbeiðandi hafi samþykkt framkvæmdirnar og uppfylli samþykkið því skilyrði 2. mgr. sama ákvæðis.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að í fundargerð húsfundar 31. janúar 2019 sé ágreiningsefnið skráð sem viðhald í sameign þrátt fyrir að ekki sé um viðhald að ræða heldur umfangsmikið rask. Einnig komi fram í fundargerðinni að kostnaðaráætlun liggi fyrir. Hún hafi þó hvorki fylgt fundargerð né fundarboði heldur hafi hún verið lesin upp á fundinum en ekki dreift til viðstaddra. Það hafi þurft að ganga á eftir því að fá kostnaðaráætlun afhenta og þá hafi komið í ljós að hún lægi ekki fyrir um þann hluta framkvæmdanna sem lúti að færslu raflagna, sem þó hljóti að vera verulegur.

Þurrkherbergið sé mjög stórt og auðvelt að útbúa tvö aðskilin rými í því án þess að brjóta fyrir nýjum lögnum. Raunin sé sú að í þessu litla fjölbýli sé helmingur íbúa með þurrkara og fjarlægi sinn þvott áfallalaust. Hingað til hafi enginn kvartað undan því að hreinlæti vegna þvotts sé ábótavant eða að drulla komist í þvott sem hengdur sé á snúrur. Ekki séu heldur margir með svo mörg farartæki að þau skapi teljandi vandkvæði.

Í athugasemdum gagnaðila segir að af framkvæmdunum muni fyrirsjáanlega verða lítilsháttar rask meðan á þeim standi. Þvottavélar komi til með að standa við vegginn á milli núverandi þvottahúss og þurrkherbergis. Lagnir fyrir kalt vatn séu færðar með einföldum hætti, rauf brotin í gólf fyrir frárennslislögn úr gólfi í þurrkherbergi fram í þvottahús. Kostnaðaráætlun hafi legið fyrir frá pípulagningarmanni og hafi hún verið kynnt á fundinum ásamt lýsingu á verkefninu.

Þær breytingar, sem samþykkt hafi verið að ráðast í, gagnist öllum íbúum jafnt en séu alls ekki til þess gerðar að veita einstökum eigendum aukinn og sérstakan rétt til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur.

Þegar húsin hafi verið reist, snemma á seinustu öld, hafi verið þvottapottar í þvottahúsunum sem hafi þurft að kynda og þvottur síðan skolaður í bölum. Þvottahúsin hafi þá alfarið verið notuð til þvotta, ólíkt því sem nú sé innan um hjól, vagna og garðáhöld.

III. Forsendur

Á húsfundi 31. janúar 2019 var samþykkt, með atkvæðum þriggja eigenda af fjórum, að breyta þurrkherbergi kjallara hússins í sameiginlegt þvottahús og þvottahúsinu í hjólageymslu.  Álitsbeiðandi heldur því fram að samþykki allra hafi þurft til að gera slíka breytingu og er kröfugerð hans við það miðuð.

Í 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, sé um að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti hússins. Í 2. mgr. sömu greinar segir að sé um að ræða framkvæmdir sem hafa í för með sér breytingar á sameign, utan húss eða innan, sem þó geti ekki talist verulegar þá nægi að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir. Í 3. mgr. sömu greinar segir að til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægi þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta.

Í kjallara hússins er þurrkherbergi og við hliðina á því er þvottahús en í því rými er jafnframt útgangur úr kjallaranum. Teikningar af húsinu gera ráð fyrir aðskildu þvottahúsi og þurrkherbergi í kjallara. Samkvæmt gögnum málsins hefur tíðkast, með samþykki eigenda, að nota þurrkherbergið jafnframt sem geymslu fyrir hjól, barnavagna og garðáhöld, enda engin önnur aðstaða fyrir slíka hluti. Tilgangi framkvæmdanna er lýst þannig að með þessu fyrirkomulagi verði komið í veg fyrir að farið sé með hjól, barnavagna og garðáhöld sem borið geta með sér óhreinindi í gegnum sama rými og hreinn þvottur sé hengdur upp. Með því að færa þvottavélarnar yfir í þurrkherbergið verði unnt að útbúa hjólageymslurými í núverandi þvottaherbergi. Ljóst er að leggja þarf rafmagn og vatn að þvottavélunum og útbúa frárennsli í þurrkherberginu.

Í áliti kærunefndar í máli nr. 73/1998 kom fram að í sameignar- og hagnýtingarrétti eigenda húss fælist réttur til að nýta þvottahús, sem og aðra sameign, á eðlilegan og venjulegan hátt. Taldi kærunefnd illsamrýmanlegt að nota rými sem ætlað er til þvotta og þrifnaðar samhliða til geymslu hluta sem óhjákvæmilega hafa í för með sér óhreinindi. Kærunefnd telur að hið sama eigi við hér hvað þetta varðar. Samþykkt húsfundar fól í sér innbyrðis breytingu á hagnýtingu sameignar sem ekki er á nokkurn hátt íþyngjandi fyrir álitsbeiðanda. Þvert á móti verður að telja breytinguna eðlilega sem gagnast öllum þar sem þvottahús og þurrkherbergi verði aðskilin frá geymslu tækja sem nýtt eru utandyra.

Telur kærunefnd því að ekki sé unnt að fallast á að um verulega breytingu á sameign sé að ræða sem útheimti samþykki allra. Með hliðsjón af því, sem hér hefur verið rakið, er það niðurstaða kærunefndar að samþykki 2/3 hluta eigenda nægi til að færa þvottavélarnar yfir í þurrkherbergið og nýta þvottahúsið sem hjólageymslu, sbr. 2. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús.

Álitsbeiðandi heldur því fram að vegna kostnaðar við breytinguna beri að líta til 41. gr. laga um fjöleignarhús, einkum 5., 6. og 11. tölulið greinarinnar. Í 5. tölulið er fjallað um breytingar á hagnýtingu séreignar og á hann augljóslega ekki við varðandi þann ágreining sem hér er uppi. Í 6. tölulið er fjallað um byggingu, framkvæmdir og endurbætur sem hafi í för með sér verulegar breytingar á sameign, sbr. 2. mgr. 28. gr. og 1. mgr. 30. gr. Þá fjallar 11. töluliður um mjög óvenjulegan og dýran búnað og annað sem almennt tíðkast ekki í sambærilegum húsum.

Þar sem kærunefnd hefur komist að þeirri niðurstöðu að umrædd breyting á sameign teljist ekki veruleg og falli því undir 2. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús verður ekki talið að áðurnefndir töluliðir 41. gr. laganna eigi hér við.

Samkvæmt þessu ber að hafna kröfu álitsbeiðanda í málinu.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að samþykki allra þurfi til þess að færa þvottavélar úr þvottahúsi í þurrkherbergi og gera þvottahúsið að hjólageymslu.

Reykjavík, 5. júní 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                                  Eyþór Rafn Þórhallsson