Hoppa yfir valmynd

Nr. 83/2017 - Álit

Kostnaðarskipting: Svalagólf. Gluggi. Ofn. Matsgerð.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

 

í máli nr. 83/2017

 

Kostnaðarskipting: Svalagólf. Gluggi. Ofn. Matsgerð.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 15. desember 2017, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og dánarbú C, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerðir gagnaðila, dags. 26. febrúar 2018, og 7. mars 2018, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 25. mars 2018, og athugasemdir gagnaðila, dags. 15. og 22. maí 2018, lagðar fyrir nefndina. Aðilar málsins fengu viðbótarfresti við gagnaöflun og urðu af þeim sökum töluverðar tafir á úrlausn málsins hjá kærunefnd húsamála.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 6. júní 2018.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á þriðju hæð hússins en gagnaðilar eigendur íbúða á fyrstu og annarri hæð. Ágreiningur er um kostnaðarþátttöku vegna framkvæmda á svalagólfi, glugga og ofnum í eignarhluta álitsbeiðanda. Jafnframt er ágreiningur um kostnaðarþátttöku vegna matsgerðar.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

I.          Að viðurkennt verði að húsfélaginu beri að greiða að öllu leyti varanleg flot sem sett voru yfir Aquafin RS-300 vatnsvarnarefni á svalagólf í eignarhluta álitsbeiðanda.

II.                 Að viðurkennt verði að húsfélaginu beri að greiða kostnað vegna opnanlegs fags í svefnherbergisglugga í eignarhluta álitsbeiðanda.

III.              Að viðurkennt verði að húsfélaginu beri alfarið að greiða fyrir viðgerðir og afleitt tjón á íbúð álitsbeiðanda vegna sundurryðgaðrar ofnalagnar sem staðsett var í vegg undir borðstofuglugga sem gert var við í febrúar 2017.

IV.               Að viðurkennt verði að matsgerð E sé gild sem grundvöllur skaðabótakröfu á hendur húsfélaginu ásamt minnisblaði F í september 2017.

V.                 Að viðurkennt verði að húsfélaginu beri að greiða fyrir matsgerð E.

Í álitsbeiðni kemur fram að gert hafi verið við svalagólf í íbúð álitsbeiðanda samkvæmt matsgerð sem húsfélagið hafi fengið E fasteignamatsfræðing til að gera. Svalagólfið sé að miklu leyti þak fyrir íbúð annarrar hæðar og upp hafi komið skyndilegur og mikill leki í borðstofu þeirrar íbúðar í byrjun desember 2015 þegar það hafi hlánað eftir mikið fannfergi og frost dagana á undan. Matsfræðingurinn hafi mælt með að setja Aquafin RS-300 vatnsvarnarefni á svalagólfið en setja hafi þurft yfirborðsefni yfir það til að verja það og flot sett. Þessi viðgerð, sem framkvæmd hafi verið í september 2016, hafi farið fram með samþykki allra eigenda og greidd að öllu leyti af húsfélaginu samkvæmt eignarhlutföllum án athugasemda annarra eigenda. Tæpu ári síðar hafi sonur eins gagnaðila gert athugasemd við kostnaðarskiptinguna og talið að álitsbeiðandi ætti ein að greiða kostnað vegna efnis sem hafi þurft að setja yfir vatnsvarnarefnið og hinn gagnaðilinn jafnframt verið á þeirri skoðun.

Gert hafi verið við glugga í svefnherbergi og borðstofu í íbúð álitsbeiðanda vegna leka sem hafi komið upp í svefnherbergi í íbúð annarrar hæðar eftir viðgerð á umræddu svalagólfi. Upphaflega hafi staðið til að gera eingöngu við gluggann í samræmi við ráðleggingar matsfræðingsins en eftir skoðun smiðs og samtal hans við matsfræðinginn hafi ekki annað þótt verjandi en að gera einnig við borðstofuglugga þar sem hann hafi jafnframt verið orðinn mjög lélegur. Húsfélagið hafi greitt kostnaðinn eftir hlutfallstölum. Byrjað hafi verið á umræddum glugga í svefnherberginu 22. nóvember 2016. Til þess að komast að viðgerðarstöðum hafi þurft að taka rúður úr glugganum en álitsbeiðandi óskað eftir því að þær yrðu notaðar áfram, enda í góðu ástandi. Þær hafi hins vegar báðar brotnað við þá aðgerð og því þurft að panta nýjar. Gluggaopi hafi verið lokað með krossviðarplötu þar til hægt yrði að setja heilar rúður í 6. desember 2016. Eftir samráð við smið 25. nóvember 2016 hafi verið afráðið að panta einnig rúðu í borðstofugluggann svo hægt yrði að laga hann í einni atrennu þar sem yfirgnæfandi líkur væru á að eins færi fyrir rúðunni þar og hinum þegar hún yrði tekin úr. Viðgerð á þeim glugga hafi hins vegar dregist fram í febrúar, bæði vegna veðurs og anna smiðsins. Álitsbeiðandi hafi óskað eftir því að opnanlegt fag í svefnherbergisglugganum yrði sett aftur í þegar búið yrði að lagfæra gluggann. Í ljós hafi komið að mál höfðu riðlast, með þeim afleiðingum að það passaði ekki í opið að viðgerð lokinni. Það hafi því þurft að fá nýtt og þrír mánuðir liðið áður en það hafi komið í hús. Álitsbeiðandi hafi greitt það að fullu sjálf 31. mars 2017 inn á reikning húsfélagsins í tengslum við uppgjör við smiðinn en þó með fyrirvara um að það væri hluti af tjóni vegna gluggaviðgerðarinnar.Álitsbeiðandi hafi fengið pípulagningarmann 1. desember 2016 til þess að laga og/eða fá hita á ofn undir fyrrnefndum borðstofuglugga þar sem henni hafi ekki tekist að fá hita á hann. Það hafi tekist að fá örlítill yl á lítinn hluta ofnsins en þegar skrúfað hafi verið fyrir og frá aftur hafi hann ekki hitnað á ný. Pípulagningarmaðurinn hafi komið aftur 5. desember 2016 og metið það svo að ofninn hlyti að vera stíflaður og mælt með nýjum ofni. Hann hafi komið daginn eftir ásamt yfirmanni sínum þar sem þeir hafi farið yfir aðstæður og þá verið búið að kaupa ofn og ofnkrana. Pípulagningarmaðurinn hafi orðið eftir og hafist handa við að setja upp ofninn og tengja hann. Hann hafi beðið son álitsbeiðanda að vakta ofninn þegar hann hafi farið niður í kjallara til að hleypa vatninu aftur á. Við áhleypingu hafi vatn byrjað að fossa úr veggnum við efri ofntengingu og flætt um allt gólf. Hann hafi brotið nokkur stór göt í veggnum til að finna út hvaðan vatnið kæmi og í ljós komið sundurryðgaður hluti af ofnlögn, staðsettur inni í vegg undir borðstofuglugga, sem búið hafi verið að meta í bráðri viðgerðarþörf. Í lok dags hafi ekkert annað verið hægt að gera en skrúfa fyrir rennsli að ofninum og pípulagningarmaðurinn skilið eftir tvo rafmagnsofna. Þann 15. desember 2016 hafi ofninn verið tengdur til bráðabirgða og rafmagnsofnarnir sóttir 20. desember 2016 samkvæmt beiðni álitsbeiðanda. Fjárhæð reikningsins í heild hafi verið tæplega X kr. Álitsbeiðandi hafi upplýst gagnaðila um þessa atburði 6. desember 2016 og jafnframt að hún teldi þetta vera sameiginlegt tjón húsfélagsins þar sem lögnin í veggnum undir borðstofuglugganum hafi verið sundurryðguð. Í janúar 2017 hafi álitsbeiðandi fengið samþykki eigenda til að fá matsgerð vegna tjóns á séreignum (innanhúss) vegna vanrækslu á viðhaldi hússins. Álitsbeiðandi hafi viljað bíða með endurkröfur þar til þau fengu matsgerðina í hendur en þar sem ekki hafi bólað á henni þegar langt hafi verið liðið á apríl 2017 hafi hún gert endurkröfu vegna ofnlagnar og afleidds tjóns á grunni fyrirliggjandi upplýsinga sem enginn hafi mótmælt og eigendur greitt það sem upp á hafi vantað til að hægt væri að endurgreiða álitsbeiðanda. Í byrjun júlí 2017 hafi álitsbeiðandi jafnframt gert endurkröfu á húsfélagið vegna brotnu rúðanna tengt gluggaviðgerðunum. Matsgerðin hafi loks legið fyrir 27. júlí 2017. Það liggi fyrir samþykki allra eigenda fyrir því að hafa fengið matsgerð matfræðingsins vegna tjóns á séreignum. Í greinargerð gagnaðila, sem er eigandi íbúðar á fyrstu hæð hússins, segir meðal annars að þau efnisatriði sem álitsbeiðandi nefni séu nú þegar í eðlilegu og lögmætu ferli á vettvangi húsfélagsins. Engan veginn verði séð að kærunefnd húsamála geti tekið málið úr höndum húsfélagsins og þannig hugsanlega hyglað einum eiganda á kostnað annarra sameigenda. Húsfundur 14. ágúst 2017 hafi verið fyrsti formlegi undirbúningsfundurinn, sem haldinn hafi verið varðandi sameiginleg viðhaldsverkefni og tjón á séreign, að minnsta kosti um langt skeið. Vikið hafi verið að fyrirhuguðum framkvæmdum og forgangsröð þeirra. Á húsfundi 19. febrúar 2018 hafi verið fjallað um framkvæmdir utanhúss og skoðun á tjóni og skemmdum íbúða vegna leka/raka. Í fundarboði hafi eftirfarandi dagskrárliður verið tilgreindur: „Umræður um aðkomu óvilhalls og faglega viðurkennds aðila til þess að framkvæma skoðun og úttekt á skemmdum séreigna vegna lekavandamála. Afrakstur slíkrar vinnu verði yfirlitsgreining á innri skemmdum, tillögur að útfærslu á viðgerð ásamt ráðgjöf varðandi hlutfalls- og ábyrgðarskiptingu á milli séreigna og sameigna í tilfellum þessum.“ Álitsbeiðandi hafi lýst sig mótfallna tillögunni. Hún hafi viljað að matsgerð E, sem hún hafi aflað einhliða, yrði lögð til grundvallar ásamt tilteknu minnisblaði. Bent hafi verið á að ekki hafi verið aflað samþykkis íbúðareigenda fyrir matsgerð E. Þá tæki matsgerð hans einkum til íbúðar álitsbeiðanda. Með hliðsjón af öllu framangreindu sé ljóst að á vegum húsfélagsins sé unnið að því að nauðsynleg og umfangsmikil viðhaldsverkefni verði framkvæmd. Gagnaðila hafi fyrst á árinu 2016 borist ábending um hversu umfangsmiklar leka- og rakaskemmdir gætu verið á húsinu, og þá ekki síður íbúð á annarri hæð. Á það skuli bent að meginreglan sé að mál hafi hlotið afgreiðslu innan húsfélagsins áður en það sé tekið til meðferðar af kærunefnd, sbr. 5. gr. reglugerðar nr. 881/2001 um kærunefndina. Slík formleg afgreiðsla hafi að vonum ekki farið fram á vettvangi húsfélagsins. Með hliðsjón af framangreindu sé farið fram á að málinu verði vísað frá kærunefnd.Álitsbeiðandi hafi sagt að hún hafi látið leggja flot/varnarlag á svalagólf íbúðar sinnar. Meginreglan sé að svalagólf teljist til séreignar íbúða, sbr. 8. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús, en í sérstökum tilvikum muni víst koma til álita að með viðgerð svalagólfs fari eins og með sameign. Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús eigi íbúar óskoraðan rétt til að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina og sameiginleg málefni, sem snerti hana beint og óbeint. Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús skuli sameiginlegar ákvarðanir teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi. Í 40. gr. laganna segi að hafi eigandi ekki verið boðaður á húsfund með þeim hætti, sem lögin mæli fyrir um, þar sem ákvörðun sé tekin um sameiginleg málefni, þá sé hann ekki bundinn af ákvörðunum fundarins. Væntanlega eigi hið sama við, hafi fundur beinlínis ekki verið haldinn um sameiginlega framkvæmd, þá geti ákvörðun um hana ekki bundið sameigendur, sem ekki hafi tekið þátt í þeirri ákvörðun, nema þá að þeir hafi gefið afdráttarlaust samþykki sitt síðar. Samkvæmt 38. gr. laga um fjöleignarhús sé að finna ákvæði, sem veiti eiganda nokkurn rétt til að framkvæma viðgerðir á sameign á kostnað allra, liggi sameignin eða séreignarhlutar beinlínis undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi og húsfélagið eða aðrir eigendur hafi ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu um að hefjast handa í því efni. Í 2. mgr. 38. gr. laganna séu svo gerðar ýmsar kröfur, sem viðkomandi eigandi skuli uppfylla áður en ráðist sé í svona einhliða framkvæmd. Gagnaðili sem sameigandi álitsbeiðanda hafi ekki hafnað tilmælum eða áskorunum hennar um þessa tilteknu verkframkvæmd og ekki heldur húsfélagið. Af öllu þessu leiði að gagnaðili sé ekki bundin af ákvörðun álitsbeiðanda varðandi þessa framkvæmd. Gagnaðila beri því ekki að taka þátt í kostnaði vegna hennar. Álitsbeiðandi hafi ráðist í framkvæmd á opnanlegu fagi í svefnherbergisglugga án ákvörðunar húsfundar eða samþykkis gagnaðila. Gagnaðili sé því ekki að lögum bundin af þessari ákvörðun álitsbeiðanda um gerð opnanlegs fags. Vegna þriðju kröfu álitsbeiðanda sé vísað til þess að álitsbeiðandi muni hafa ráðist í þessa viðgerð á íbúð sinni og meðal annars skipt um ofn. Hún hafi ekki fyrir fram borið þessa ákvörðun undir gagnaðila eða húsfund. Eigi að síður hafi hún gert sameigendum sínum að taka þátt í kostnaði vegna framkvæmdarinnar. Sameigendur hafi greitt vegna þessara verka samkvæmt niðurjöfnun álitsbeiðanda meðal annars vegna nýs ofns. Þessi kröfugerð álitsbeiðanda sé svo óljós að ekki sé unnt að leggja mat á hana. Eðlilegt sé að málið verði leitt til lykta á vettvangi húsfélagsins, með þeirri mats- og skoðunarskýrslu sem húsfélagið hafi ákveðið að fá til þess bæran aðila að vinna.Vegna fjórðu kröfu álitsbeiðanda er tekið fram að hún hafi sjálf tekið einhliða ákvörðun um að leita mats E, lagt honum línurnar um efnið og virðist hafa átt í margvíslegum samskiptum við hann vegna sjónarmiða, sem fyrst og fremst snúi að íbúð hennar. Minnisblaðið samkvæmt efni sínu gefi fyrst og fremst vísbendingar um hvar meðal annars raka sé að finna í eigninni, en ekki um bótakröfur eða bótarétt. Gagnaðili fari fram á að þessari kröfu álitsbeiðanda verði hafnað.Ákvörðun um matsgerð og val á matsmanni virðist hafa verið í höndum álitsbeiðanda sjálfrar. Í öllu falli hafi þessi ákvörðun ekki verið löglega tekin á húsfundi, og ekki liggi fyrir bindandi samþykkt gagnaðila um greiðslu kostnaðar vegna þessa. Í greinargerð gagnaðila, sem er eigandi íbúðar á 2. hæð hússins, segir að endurnýjun og viðgerðir á yfirborði svala í íbúð álitsbeiðanda hafi átt sér stað á vormánuðum 2016, með yfirborðsþekjandi viðgerðarefni, Aquafin RS-300. Kostnaður við lagningu yfirborðsþekjandi efna (vatnsverndarefna) geti ekki talist sameiginlegur. Í því sambandi sé vísað til þess að alls óvíst sé að umrædd viðgerð þjóni sérstökum tilgangi fyrir sameignina og sé því ekki á ábyrgð hennar.Álitsbeiðandi hafi ráðist í umrædda framkvæmd án samráðs við aðra húseigendur og án þess að ákvörðun um framkvæmdina hafi áður verið borin undir húsfund, í samræmi við meginreglur laga um fjöleignarhús um töku ákvarðana. Ekkert liggi fyrir um það, að skilyrði 37. eða 38. gr. laganna til einhliða framkvæmda hafi verið fyrir hendi og sé sjónarmiðum í þá veru alfarið vísað á bug, auk þess sem fyrir liggi að álitsbeiðandi hafi ekki fullnægt öðrum skilyrðum ákvæðisins svo sem því að beina skriflegri áskorun til húsfélagsins um viðhald og afla sönnunar á nauðsyn viðgerðarinnar, umfangi hennar og kostnaði við hana og öðrum atriðum sem máli geti skipt, þ.á m. því hvort umrædd viðgerð hafi þjónað sérstökum tilgangi fyrir sameignina, sbr. 2. mgr. 38. gr. laganna. Verði álitsbeiðandi af þeim sökum að bera allan halla af því að hafa ekki leitað afstöðu húsfélagsins áður en ráðist hafi verið í umræddar framkvæmdir í samræmi við meginreglu 39. gr. laganna. Eigi það bæði við um almennar múrviðgerðir á svölum sem og lagningu yfirborðsþekjandi efna. Þá liggi ekkert fyrir um það, hvort rekja megi viðhaldsþörf svalanna til vanrækslu álitsbeiðanda. Einnig sé alls óvíst hvort innra byrði umræddra svala og svalagólf teljist til sameignar eða séreignar, en í 8. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús segi að almennt teljist slíkir hlutar fasteignar til séreignarhluta. Auk þess sem óljóst sé, hvort kostnaður við framkvæmdir sem gangi lengra en nauðsyn krefji til viðhalds á sameign (þaki), svo sem kostnaður við yfirborðsefni, heyri undir sameign. Með vísan til framangreinds hafni gagnaðili kröfugerð álitsbeiðanda líkt og henni sé lýst í álitsbeiðni en óski jafnframt eftir afstöðu nefndarinnar til þess hvort viðhald og viðgerðir á innra byrði svala hússins og svalagólfi heyri undir sameign eða séreign og þá að hvaða marki.Álitsbeiðandi hafi á undanförnum misserum sett fram þá kröfu bæði í orði og verki að húsfélagið beri að standa straum af kostnaði við umfangsmiklar endurbætur á íbúð álitsbeiðanda og endurnýjun gamalla innréttinga og gólfefna og það langt umfram þau svæði og/eða séreignarhluta sem þó hafi orðið fyrir tjóni vegna raka og leka. Þannig hafi álitsbeiðandi talið að húsfélaginu beri að standa allan straum af ýmsum og umfangsmiklum kostnaði við endurnýjun og viðgerð á séreign hennar auk ýmis konar annars viðhalds sem þegar hafi átt sér stað, sem almennt geti ekki talist vera á ábyrgð húsfélags í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús. Hér sé einkum átt við kostnað vegna glerskipta (gluggaviðgerðir og meðal annars útskipti á sólbekk og ofnum/lokum í séreign), kostnað við yfirborðsmeðhöndlun á svölum, kostnað við endurnýjun ofna, ofnloka o.fl., og krafið aðra eigendur hússins um þátttöku í útgjöldum vegna þess. Gagnaðili andmæli því í sjálfu sér ekki að tími hafi verið kominn á viðhald á gluggum hússins, þ.á m. gluggum í íbúð álitsbeiðanda. Hins vegar álíti gagnaðili að álitsbeiðanda hafi ekki verið heimilt að ráðast einhliða í slíkt viðhald án aðkomu húsfélagsins sem tekin hafi verið á löglega boðuðum fundi í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús. Gagnaðili álíti að álitsbeiðandi hafi einhliða ráðist í slíkar endurbætur og að húsfélaginu verði meðal annars af þeim sökum ekki gert að taka þátt í kostnaði við úrbætur vegna þess tjóns sem kunni að hafa orðið vegna framkvæmdanna. Vísist um þetta til meginreglna laganna um töku ákvarðana er varði viðhald og viðgerð á sameignarhlutum og þeirra skilyrða sem heimili einstökum fasteignareigendum að ráðast í einhliða ráðstafanir til að forða tjóni eða til nauðsynlegs viðhalds, sbr. 37.-39. gr. laganna.Fyrir liggi að hitatregða ofns í setustofu í íbúð álitsbeiðanda í byrjun desember 2016 hafi leitt til þess að tærðar hitalagnir innan útveggjar á stafni hafi uppgötvast. Vegna þriðju kröfu álitsbeiðanda eigi við sömu sjónarmið og áður hafi verið rakin varðandi ákvörðunartöku. Þar að auki hafi umræddur ofn verið um 63 ára gamall og því megi færa fyrir því rök, að kominn hafi verið tími á viðhald á ofnum í íbúð álitsbeiðanda og verði hún sjálf að bera halla af vanrækslu sinni á viðhaldi tækjanna. Jafnframt liggi ekkert fyrir um nauðsyn þess að skipta um ofn og ofnloka og ekkert mat liggi fyrir um það hvort eldri ofn hafi enn verið nothæfur. Að mati gagnaðila feli það að lagnatæring í framrás að ofni hafi tærst hvorki í sér að ofn stíflist eða eyðileggist. Í upphaflegu ofnatengifyrirkomulagi á eigninni sé handvirkur ofnloki (spjaldloki) í framrás fyrir framan ofn og áður en vatn renni í ofn. Nánast óhugsandi sé að slíkur loki geti eyðilagst við það að lausar ryðflögur setjist í vökvarás að honum.Hvað varðar fjórðu kröfu álitsbeiðanda sé á það bent að kröfugerð álitsbeiðanda hvað þetta atriði varði sé fullkomlega óljós, auk þess sem ekki verði séð að það sé á færi nefndarinnar að skera úr um skaðabótaskyldu húsfélags, heldur heyri slíkt undir almenna dómstóla. Þá hafi hvorki legið fyrir samþykki/ákvörðun húsfélags um að ráðist yrði í að afla matsgerðar E né hafi húsfélagið verið upplýst um að slík matsvinna yrði framkvæmd. Af þeim sökum verði að líta svo á að skýrslan hafi verið unnin á ábyrgð og áhættu álitsbeiðanda og húsfélaginu verði af þeim sökum ekki gert að taka þátt í kostnaði vegna hennar. Í athugasemdum álitsbeiðenda segir meðal annars að eingöngu hafi verið farið í nauðsynlegar lekaviðgerðir árið 2016 sem hafi lokið árið 2017 eftir að sönnun hafi legið fyrir um nauðsyn þeirra, ítarlegar upplýsingar hafi legið fyrir um viðgerðarþörf og að fengnu samþykki allra eigenda. Þessar aðgerðir hafi verið byggðar á ákvörðun húsfundar frá 15. mars 2016 um að ráðast í aðkallandi lekaviðgerðir og farið að eindregnum óskum gagnaðila um aðkomu E sem aðrir eigendur hafi samþykkt á sama fundi. Í framhaldinu hafi verið óskað eftir matsgerð og kostnaðarmati frá E og eigendur ætlað að funda þegar útboðsgögn lægju fyrir. Á sama fundi hafi einnig verið rætt um skemmdir á séreignum vegna leka af völdum vanrækslu viðhalds, sér í lagi 2. og 3. hæðar, sem allir eigendur hafi verið jafn upplýstir um, sem og skaðabótaskyldu húsfélags gagnvart einstökum eigendum í slíkum tilvikum. Enginn meðeigenda álitsbeiðanda hafi verið tilbúinn að hrinda verkefninu af stað en þrýst mjög á hana að gera það. Hún hafi þá verið mjög skýr með þá afstöðu sína að um væri að ræða sameiginlegt verkefni allra eigenda, þótt hún kæmi ferlinu af stað. Með hagsmuni allra að leiðarljósi hafi verið ráðist í fyrrnefndar viðgerðir til þess að stöðva leka og afstýra frekara tjóni á sameign og séreignum en orðið hafi verið og í samræmi við matsgerð E og ráðleggingar hans. Enginn hafi gert athugasemdir við matsgerðina eftir að hún hafi borist eða komið með tillögur um aðra nálgun á viðgerðir. Álitsbeiðandi hafi verið í góðri trú um að allir eigendur væru samstíga um að fylgja þeirri áætlun sem þeir hafi ákveðið á fyrrnefndum húsfundi. Það sé alrangt að álitsbeiðandi hafi einhliða aflað skýrslu E eða lagt honum einhverjar línur. Þá hafni álitsbeiðandi því alfarið að hann sé vilhallur í garð hennar.Ofnalagnir í íbúð álitsbeiðanda séu ekki upprunalegar. Kjarni málsins sé sá að það hafi komið í ljós að bilunin væri ekki inni í séreign eins og upphaflega hafi verið talið, heldur í sameign. Bilunin hafi ekki fundist fyrr en búið hafi verið að leggja í töluverðan kostnað inni í séreign þegar reynt hafi verið að komast fyrir hana, meðal annars með því að kaupa nýjan ofn og ofnkrafan og tengja hvoru tveggja. Það hafi verið útilokað að sjá ástand lagnarinnar fyrr en búið hafi verið að brjóta sér leið inn í vegginn að henni og mat pípulagningamanns um ástæður bilunar eðlilegt fram að þeim tíma. Ekki hafi verið hægt að bregðast öðruvísi við vatnsflaumnum en að tengja framhjá lögninni nema með því að skrúfa fyrir heita vatnið í íbúð álitsbeiðanda. Eigendur hússins hafi farið sameiginlega með stjórn húsfélagsins þann tíma sem álitsbeiðandi hafi búið í húsinu og aldrei verið neinn formaður. Í athugasemdum gagnaðila, sem er eigandi íbúðar á fyrstu hæð hússins, segir meðal annars að líklega um áramótin 2015/2016 hafi íbúðareigendur fyrst í alvöru farið að huga að meiri háttar viðgerðum og litlu fyrr hafi gagnaðili fengið vitneskju um að álitsbeiðandi teldi íbúð sína illa farna vegna raka. Í athugasemdum gagnaðila, sem er eigandi íbúðar á annarri hæð hússins, segir meðal annars að öll þau málefni sem álitsbeiðandi hafi borið upp hafi með einum eða öðrum hætti, utan óformlegra samskipta, verið tekin til efnislegrar umfjöllunar á formlegum húsfundum á tímabilinu ágúst 2017 til og með febrúar 2018 og séu enn yfirstandandi. Ljóst hafi verið frá upphafi að um leið og farið yrði að vinna í gluggum með skemmdum af þessu tagi yrði hægt að ganga út frá því að gler myndi eyðileggjast. Því ætti að hafa verið algjörlega ljóst frá upphafi að um verulega framkvæmd, á mælikvarða húsfélagsins, yrði að ræða. Ekki verði annað séð en að nægur tími hafi verið til staðar til þess að útvega nýjan glugga því augljós leki og skemmd hans vegna á gluggaramma hafði verið þekkt um alllangan tíma. Gagnaðili óskar eftir áliti kærunefndar á því hverjum beri að standa straum af kostnaði við glerkaup í þessu tilviki og hvort kostnaður við laust fag sem endurnýjað hafi verið vegna breytinga á málsetningum, fjarlægð og staðsetningu gluggapósta, falli undir séreign eða sameign.

Þá gerir gagnaðili efnislegar athugasemdir við ástandsskýrslu E og greinir frá því að ný matsgerð frá öðrum matsmanni liggi nú þegar fyrir.

III. Forsendur

Gagnaðili fer fram á frávísun málsins með vísan til 2. mgr. 5. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála, nr. 881/2001, þar sem segir að áður en kærunefnd tekur mál til meðferðar skuli það að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélags. Kærunefnd telur ljóst að þau ágreiningsefni sem álitsbeiðandi hefur borið undir nefndina hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélagsins og miðað við afstöðu gagnaðila til krafna álitsbeiðanda liggur fyrir skýr ágreiningur á milli aðila málsins. Kröfu um frávísun málsins er því hafnað.

Í máli þessu er deilt um kostnaðarskiptingu vegna viðgerða á svalagólfi, gluggum og ofni í eignarhluta álitsbeiðanda og matsgerðar.

Í 1. mgr. 67. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að þegar um er að ræða fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri sé ekki þörf á að kjósa og hafa sérstaka stjórn og fara þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin annars færi með samkvæmt lögum þessum. Kærunefnd telur að þar sem um er að ræða fjórbýli sé ekki óhjákvæmileg þörf á því að fjalla um framkvæmdir við húsið á formlegum húsfundi en allt að einu skuli eigendur hafa sannanlegt samráð um þær sem uppfyllir formkröfur laganna að öðru leyti.

Samkvæmt 1. mgr. 43. gr. sömu laga er sameiginlegur kostnaður allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innan húss og utan, sameiginlega lóð þess og sameiginlegan búnað og lagnir, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélagsins, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera, opinber gjöld sem reiknuð eru af húsinu í heild, svo og vatns-, hita- og rafmagnskostnaður og skaðabætur bæði innan og utan samninga sem húsfélagi er gert að greiða og tjón á séreignum eða eignum annarra vegna bilunar eða vanrækslu á viðhaldi á sameign og sameiginlegum búnaði. Samkvæmt 50. gr. sömu laga skal eigandi sjá um og kosta allt viðhald og allan rekstur á séreign sinni, þar með talið á búnaði, tækjum og lögnum sem henni tilheyra, sbr. 4. og 5. gr. Telst allur slíkur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, vera sérkostnaður.

Svalagólf

Samkvæmt 8. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús telst innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala séreign, en húsfélag hefur þó ákvörðunarvald um allar breytingar, búnað og annað á svölum sem áhrif hefur á útlit hússins og heildarmynd.

Fyrir liggur að svalir álitsbeiðanda eru að stærstum hluta þak fyrir íbúð gagnaðila á annarri hæð og vegna leka í íbúð hans af svölunum var sett Aquafin RS-300 vatnsvarnarefni á svalagólfið og flotað yfir. Ágreiningur snýr að kostnaðarþátttöku vegna flotunarinnar. Álitsbeiðandi segir matsmann hafa sagt að setja þyrfti yfirborðsefni yfir vatnsverndarefnið og flotið þannig hluti af sameiginlegri framkvæmd. Gagnaðili vísar til þess að viðhaldsviðgerð sem felur í sér endurbætur á yfirborðsmúr eða ígildi þess sé á forræði sameignar en yfirborðsþekja sé alltaf séreignarhluti. Kærunefnd telur að líta beri til þess að um var að ræða hluta af samþykktri viðgerð á svölunum sem var sameiginleg framkvæmd húsfélagsins vegna leka og telur nefndin því að þessi verkliður skuli ekki vera undanskilin sameiginlegri kostnaðarþátttöku, enda voru eigendur í öllum eignarhlutum upplýstir um þennan hluta framkvæmdarinnar með tölvupósti álitsbeiðanda, sem einnig var í samræmi við fyrirliggjandi matsgerð sem aflað var vegna téðra framkvæmda. Það er því niðurstaða kærunefndar að gagnaðilum beri að taka þátt í kostnaði vegna flotunarinnar.

Gluggar

Samkvæmt 3. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús fellur allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss. Nefndin hefur skýrt það svo að ytri gluggaumbúnað, sbr. ákvæði 3. tölul. 8. gr. laganna, sé sá hluti glugga sem liggur utan glers. Hins vegar telst sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, séreign, sbr. 5. tölul. 5. gr. laganna.

Samkvæmt gögnum málsins var skipt um glugga í svefnherbergi í eignarhluta álitsbeiðanda vegna leka í lofti íbúðar annarrar hæðar og snýst ágreiningur um hvort kostnaður vegna opnanlegs fags í þeim glugga sé sameiginlegur. Samkvæmt niðurstöðu matsmanns var botnlisti í glugga álitsbeiðanda að valda leka í svefnherbergi í íbúð á annarri hæð og á þeirri forsendu var tekin ákvörðun um að skipta um glugga. Gagnaðilar samþykktu þessa framkvæmd. Eftir framkvæmdina passaði opnanlegt fag ekki lengur í glugga álitsbeiðanda svo setja þurfti upp nýtt. Kærunefnd telur það hluta af téðri framkvæmd og þar með sameiginlegan kostnað.

Við útskiptingu á tveimur gluggum í eignarhluta álitsbeiðanda, þ.e. í svefnherbergi og stofu, brotnuðu gler og telur hún að þar sem þau brotnuðu við nauðsynlega viðgerð á sameign sé um sameiginlegan kostnað að ræða. Gagnaðili fer fram á að viðurkennt verði að um sé að ræða sérkostnað álitsbeiðanda. Kærunefnd telur að kostnaður vegna glerja, sem brotnuðu vegna nauðsynlegrar viðgerðar á sameign vegna leka og með samþykki eigenda í öllum eignarhlutum á þeirri forsendu, skuli vera sameiginlegur. Hins vegar telur kærunefnd að kostnaður vegna glersins í stofuglugga sé sérkostnaður álitsbeiðanda enda liggur fyrir að tekin var ákvörðun um að skipta því út á sama tíma og svefnherbergisglugganum hagræðisins vegna.

Ofn

Samkvæmt 4. tölul. 5. gr. laganna, sbr. 4. gr. laga um fjöleignarhús, falla tæki, búnaður og þess háttar inni í séreignarhluta, þótt tengd séu sameiginlegu kerfi eða lögnum undir séreign fjöleignarhús. Ofnar í íbúðum teljast því til séreignar og ber eiganda viðkomandi eignar að kosta viðhald þeirra.

Samkvæmt 3. tölul. 1. mgr. 52. gr. laga um fjöleignarhús er húsfélag ábyrgt gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfnum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra þegar tjón stafar af bilun á sameiginlegum lögnum þótt engum sem húsfélagið beri ábyrgð á verði um það kennt. Í 2. mgr. 51. gr. segir að bótaskylda nái einnig til afleidds tjóns, svo sem afnotamissis.

Álitsbeiðandi telur að kostnaður við það að fá nýjan ofn og ofnloka í séreign hennar sé sameiginlegur þar sem um hafi verið að ræða tjón sem rekja megi til þess að lögn, sem telst til sameignar, í vegg undir borðstofuglugga í eignarhluta hennar hafi verið ónýt vegna ryðs. Gögn málsins styðja þetta ástand ofnalagnarinnar og samþykktu gagnaðilar að taka þátt í kostnaði vegna viðgerðar á henni. Ágreiningur snýr að því hvort þeim beri að greiða kostnað vegna nýs ofns og ofnloka í séreign álitsbeiðanda.

Í matsskýrslu E, dags. í júlí 2017, kemur fram að ofninn hafi verið ónýtur vegna ryðs inni í honum. Í erindi G dags. 25. mars 2018, segir að álitsbeiðandi hafi leitað til þeirra 1. nóvember 2016 vegna ofns sem ekki hafi náðst hiti á í langan tíma. Þegar nýr ofn hafi verið settur upp og lokatenging á framrás ofns hert hafi fundist að lögnin í veggnum hafi gefið sig. Veggurinn hafi verið opnaður og í ljós komið yfirborðstæring á öllum lögnum sökum utanaðkomandi leka, líklegast undan glugga. Hluti af lögnum hafi borið þess merki að tæring væri komin alla leið í gegnum veggþykkt rör sem hafi smitast í ofninn. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að álitsbeiðandi hafi sýnt fram á að tjónið megi rekja til umræddrar lagnar. Það er því niðurstaða kærunefndar að um sé að ræða sameiginlegan kostnað.

Gildi matsgerðar og minnisblaðs

Álitsbeiðandi fer fram á að kærunefnd viðurkenni tiltekna matsgerð og minnisblað sem grundvöll skaðabótakröfu á hendur húsfélaginu. Það fellur ekki undir hlutverk kærunefndar að leggja mat á hvort tiltekin gögn geti orðið grundvöllur að skaðabótakröfu. Slíkt mat heyrir undir almenna dómstóla. Þessari kröfu álitsbeiðanda er því vísað frá.

Matsgerð

Að lokum er deilt um hvort kostnaður vegna matsgerðar E, dags. í júlí 2017, sé sameiginlegur eða sérkostnaður. Gagnaðili byggir á því álitsbeiðandi hafi einhliða aflað matsgerðarinnar. Í tölvupósti álitsbeiðanda til eigenda hússins, þ.á m. gagnaðila, 1. apríl 2017 lagði hún til að E yrði fenginn til að leggja mat á innanhússtjón vegna ástands hússins. Álitsbeiðandi óskaði eftir samþykki fyrir þessu og fékkst það frá eigendum í öllum eignarhlutum. Með þessu telur kærunefnd að það hafi verið sameiginleg ákvörðun húsfélagsins að óska eftir matsgerðinni og því sé um sameiginlegan kostnað að ræða.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna glers í stofuglugga sé sérkostnaður álitsbeiðanda en annar kostnaður sé sameiginlegur.

Kröfu álitsbeiðanda um viðurkenningu á gildi matsgerðar og minnisblaðs sem grundvöll skaðabótakröfu er vísað frá.

Reykjavík, 6. júní 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira