Mál nr. 7/2018
Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 21. desember 2018 í máli nr. 7/2018.
Fasteign: Norðurbakki [], fnr. [], Hafnarfjörður.
Kæruefni: Fasteignamat.
Árið 2018, 21. desember, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 7/2018 kveðinn upp svohljóðandi
ÚRSKURÐUR
Með erindi, dags. 5. júní 2018, kærði Árni Helgason, lögmaður, fyrir hönd X., kt. [], Fossaleyni [], Reykjavík, úrskurð Þjóðskrár Íslands, dags. 15. mars 2018, um að fasteignamat skuli vera óbreytt fyrir fasteign félagsins að Norðurbakka [], Hafnarfirði, fnr. [], fyrir árið 2018.
Með bréfi, dags. 14. júní 2018, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögn frá Þjóðskrá Íslands varðandi málið. Reykjavíkurborg tilkynnti með tölvubréfi til nefndarinnar, dags. 18. júní, að sveitarfélagið teldi ekki tilefni að svo stöddu til að gera athugasemdir vegna kærunnar en áskildi sér rétt til að koma á framfæri við nefndina athugasemdum á síðari stigum. Með bréfi, dags. 20. júlí 2018, barst umsögn Þjóðskrár Íslands.
Hinn 23. júlí. 2018 var fyrrgreind umsögn send kæranda til kynningar. Athugasemdir bárust frá kæranda með bréfi, dags. 31. ágúst 2018.
Yfirfasteignamatsnefnd óskaði eftir frekari gögnum frá kæranda þann 18. september 2018 og bárust gögnin þann 9. október 2018.
Málið var tekið til úrskurðar 13. desember 2018.
- Málavextir
Kæranda barst tilkynning frá Þjóðskrá Íslands um fasteignamat vegna ársins 2018 fyrir fasteignir félagsins. Af hálfu kæranda var komið á framfæri athugasemdum vegna matsins með bréfi, dags. 29. desember 2017. Kom þar m.a. fram að kærandi teldi fasteignamat fyrir Norðurbakka [] alltof hátt og ekki lögmætt. Um væri að ræða 65,5 fermetra eign og væri hækkunin á fasteignamati talsvert meiri en sem nemi hækkun á fasteignamati fyrir fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu en sú hækkun hafi numið 15,4%. Fasteignamat eignarinnar endurspegli því ekki raunhæft verð hennar.
Með bréfi Þjóðskrár Íslands, dags. 15. mars 2018, kom fram að kveðinn hefði verið upp úrskurður í þá veru að við endurskoðun á tilkynntu fasteignamati eignarinnar hefði komið í ljós að ekki væri tilefni til matsbreytinga.
Kærandi vill ekki una framangreindum úrskurði Þjóðskrár Íslands frá 15. mars 2018 og hefur því kært hann til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.
- Sjónarmið kæranda.
Kærandi krefst þess aðallega að úrskurður Þjóðskrár Íslands, dags. 15. mars 2018, þess efnis að breyta ekki fasteignamati umræddrar eignar, verði felldur úr gildi og stofnuninni gert að ákvarða lægra fasteignamat á eignina. Til vara krefst kærandi þess að úrskurður Þjóðskrár Íslands verði felldur úr gildi og stofnuninni gert að taka málið til efnislegrar meðferðar á ný.
Að mati kæranda endurspeglar fasteignamat eignarinnar ekki raunhæft verð hennar. Vísar hann til þess að hækkun fasteignamats milli ára hafi hækkað um 17,2%. Að mati kæranda er umrætt verð ekki raunhæft fyrir eign sem þessa. Um sé að ræða 65,5 fermetra eign og sé hækkunin á fasteignamati talsvert meiri en sem nemur hækkun fyrir fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu en hún hafi numið 15,4% að því er fram komi í tilkynningu frá Þjóðskrá Íslands.
Kærandi telur að úrskurður Þjóðskrár Íslands sé ófullnægjandi. Á engan hátt hafi verið brugðist við sjónarmiðum kæranda í athugasemdum hans. Málið hafi ekki verið rannsakað af hálfu stofnunarinnar, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, um rannsóknarskyldu stjórnvalda og nánast enginn rökstuðningur fylgi niðurstöðunni. Hið eina sem fram hafi komið í svari stofnunarinnar sé að verðið skuli miða við ,,verðlag fasteigna í febrúarmánuði 2017“ en ekkert sé nánar um það fjallað eða reynt að heimfæra þá staðreynd á eignina sem um ræði. Um þetta vísist eftir atvikum til 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, en þar komi fram að sé ,,gangverð fasteignar ekki þekkt skal matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna“.
Í kæru koma fram upplýsingar um fimm fasteignaauglýsingar vegna eigna í Norðurbakka. Miðað við þær megi sjá að meðalverð fyrir fjölbýli í júní 2018 hafi verið um 504 þúsund krónur. Kærandi telur illskiljanlegt og með öllu órökstutt hvernig Þjóðskrá Íslands hafi komist að því að verið í febrúar árið 2017 hafi verið 10% hærra en hægt sé að fá fyrir slíkar eignir í dag. Að auki megi ætla að raunverð sé lægra þar sem um ásett verð hafi verið að ræða.
- Sjónarmið Þjóðskrár Íslands.
Í umsögn Þjóðskrár Íslands, dags. 20. júlí 2018, kemur fram að Þjóðskrá Íslands beri að endurmeta fasteignamat allra fasteigna á Íslandi einu sinni á ári miðað við metið gangverð umreiknað til staðgreiðslu, sbr. 32. gr. a laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Við endurmatið séu notaðar upplýsingar úr nýlegum kaupsamningum ásamt upplýsingum úr fasteignaskrá um eiginleika fasteigna og tölfræðilegar aðferðir notaðar til að útbúa líkan sem lýsi verði eignar út frá eiginleikum hennar. Við endurmat fasteignamats íbúðarhúsnæðis fyrir árið 2918 hafi verið útbúin fjögur líkön fyrir íbúðarhúsnæði; sérbýlis- og fjölbýlislíkön fyrir höfuðborgarsvæðið og landsbyggð og eitt líkan fyrir sumarhús. Tölfræðivinnsla fyrir fasteignamat íbúðarhúsnæðis 2018 hafi byggst á gögnum úr kaupsamningum sem gerði voru frá 1. janúar 2012 til 31. mars 2017 og er gagnasafnið aðgengilegt á vef Þjóðskrár Íslands.
Þá segir að Þjóðskrá Íslands skuli samkvæmt 2. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna meta hverja fasteign til verðs eftir því sem næst verður komist á hverjum tíma. Meginregluna um hvernig fasteignamat skuli unnið sé að finna í 1. mgr. 27. gr. laganna. Samkvæmt ákvæðinu skuli matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma. Í 2. mgr. sömu greinar segir að sé gangverð fasteignar ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri, legu með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunni að hafa áhrif á gangverð eignarinnar.
Atriðin séu ekki tæmandi talin en byggja skuli á því sem gefi gleggsta mynd af raunvirði fasteignar. Við túlkun á 27. gr. beri að líta til 28. gr. laganna en þar sé að finna grundvöll fyrir kerfisbundinni matsákvörðun og hvernig fara skuli með 2. mgr. 27. gr. þegar gangverð eignar sé ekki þekkt. Til þess að nálgast gangverð skuli því eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um eignina. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001 skuli við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. sömu laga, eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.
Líta verði til þess að Þjóðskrá Íslands hafi víðtækar heimildir til að finna út gangvirði eigna með hliðsjón af 27. og 28. gr. laga nr. 6/2001.
Fram kemur að höfuðborgarsvæðinu sé skipt upp í mörg matssvæði, en matssvæði séu svæði þar sem verð fasteigna er talið sambærilegt. Fasteignamat fasteignar ræðst því meðal annars af því matssvæði sem hún tilheyri. Meðaltalshækkun eða lækkun fasteignamats milli ára sé mismunandi eftir matssvæðum.
Á matssvæði því sem fasteignin að Norðurbakka [] tilheyri séu að mati Þjóðskrár Íslands fyrirliggjandi nægar upplýsingar og gögn svo meta megi fasteignamat fasteignarinnar með fullnægjandi hætti.
Þá segir að kærandi vísi til þess að hækkunin á fasteignamatinu sé talsvert meiri en sem nemi hækkun á fasteignamati fyrir fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu en sú hækkun hafi numið 15,4%. Rétt sé að benda á nokkrar staðreyndir í málinu. Norðurbakki [], fnr. [], tilheyri matssvæði [] og undirmatssvæði []. Meðaltalshækkun fjölbýlis í þessu matshverfi milli áranna 2017-2018 hafi verið 15%. Matshækkun á íbúð 235-6322 hafi verið 17,2% á milli sömu ára. Fasteignamat hennar fyrir árið 2018 sé 36.100.000 krónur eða 551.145 krónur á fermetra. Hafa beri í huga að þetta sé lítil íbúð, eða 65,5 fermetrar, og á efstu hæð en íbúðir séu yfirleitt dýrari eftir því sem ofar dregur og dýrastar á efstu hæðinni. Kaupsamningur frá 1. janúar 2016 gefi meðalfermetraverð upp á 397.797 krónur og miðgildi upp á 392.023 krónur á fermetra. Meðalstærð þessara seldu íbúða sé 121,4 fermetrar. Meðalfasteignamat árið 2018 á þessum sömu íbúðum sé 398.779 krónur á fermetra og miðgildi 400.342 krónur á fermetra. Ef fasteignamat íbúða að stærðinni 65 til 75 fermetra á Norðurbakka sé skoðað þá sé meðalmat á fermetra 487.213 krónur og miðgildið 481.770 krónur á fermetra. Aðeins tvær íbúðir séu með mat yfir 500 þúsund krónur á fermetra, íbúð kæranda og íbúð 229-3342 að Norðurbakka [] en hún sé 70,9 fermetrar og með mat uppá 532.440 krónur á fermetra. Sú íbúð sé líka á efstu hæð. Báðum þessum íbúðum fylgi stæði í bílageymslu þannig að ekki sé hægt að horfa eingöngu á fermetraverðið því þegar það sé reiknað eru ekki teknir inn þeir fermetrar sem séu í stæðinu í bílageymslunni. Íbúð kæranda sé líka með 26 fermetra þaksvölum sem auki verðmæti hennar. Ef reiknað sé út frá kaupsamningnum um íbúðir á Norðurbakka frá 1.janúar 2016, hvað fékkst fyrir þær íbúðir og hvert sé mat þeirra í ár þá sé fasteignamatið rétt. Meðalsöluverð úr kaupsamningnum hafi verið 397.797 krónur og meðalfasteignamatið á þessum sömu eignum í dag sé 398.779 krónur á fermetra. Það megi líka benda á, þótt almennt sé stofnuninni óheimilt að horfa til einstakra kaupsamninga, að eigendur íbúðarinnar sem kærð sé keyptu hana í janúar 2016 á 30.500.000 krónur. Þá hafi vísitala íbúðarverðs í fjölbýli verið 458,7 stig en sé í febrúar 2017 547,3 stig og gefi okkur þá kaupverð uppá 36.391.000 krónur en fasteignamat ársins 2018 sé 36.100.000 krónur. Þetta styrki enn frekar þá skoðun Þjóðskrár Íslands að fasteignamat ársins 2018 á umræddri íbúð sé réttilega ákvarðað.
Með vísan til þess sem að ofan greini sé ljóst að Þjóðskrá Íslands hafi farið að lögum við mat á þeirri fasteign sem um ræði. Bendir stofnunin á að það virðist gæta misskilnings hjá kæranda að höfuðborgarsvæðið sé eitt matssvæði. Því megi vera ljóst að jafnræðisreglu stjórnsýslulaga hafi ekki verið brotin á grundvelli þess.
Kærandi fullyrðir að fasteignamatið sé ólögmætt en færi engin lagaleg rök fyrir því enda engin slík rök að finna. Þjóðskrá Íslands ákvarði fasteignmat eins og áður segir skv. lögum nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna og hafi skv. þeim rúmar heimildir til þess að ákvarða fasteignamat sbr. 27. og 28. gr. laganna. Fasteignamat byggi alltaf á eldri upplýsingum þ.e. fasteignamat ársins 2018 byggi á gangvirði frá því í febrúar 2017. Það sé ekki hægt að bera saman fasteignamatið við það hvað verið sé að selja einstakar íbúðir á hverju sinni. Ef íbúðir verða seldar á þessu ári á lægra verði en matið á þeim sé í dag þá muni þeir samningar koma inn og hafa áhrif á mat ársins 2020. Þjóðskrá Íslands hafni því alfarið að málið hafi ekki verið rannsakað. Slíkar fullyrðingar kæranda séu bæði rangar og órökstuddar. Eigandi hefði séð það hefði hann óskað eftir rökstuðningi að baki rökstuðningnum væri rannsókn á fasteignamati sambærilegra fasteigna á sama matssvæði og á gangvirði þeirra skv. kaupsamningum. Rökstuðningur fylgi ekki niðurstöðu en bent sé á í úrskurðinum að eigandi geti óskað eftir rökstuðningi fyrir niðurstöðunni.
Með vísan til ofangreinds, telur Þjóðskrá Íslands að fasteignamat fasteignarinnar að Norðurbakka [] sé réttilega ákvarðað og með sama hætti og sambærilegar fasteignir á sama matssvæði og skuli því standa óbreytt.
- Athugasemdir kæranda
Með bréfi, dags. 31. ágúst 2018, kom kærandi á framfæri athugasemdum sínum við umsögn Þjóðskrár Íslands.
Kærandi hafnar þeim sjónarmiðum sem fram komu í umsögn Þjóðskrár Íslands. Ljóst sé af umfjöllun í umsögninni að fasteignamatið er alltof hátt og mun hærra en gengur og gerist í kring. Í erindinu komi fram að kaupsamningar frá 1. janúar 2016 gefi meðalfermetraverð upp á 397.797 krónur og miðgildi upp á 392.023 krónur á fermetra. Fasteignamat íbúða að stærðinni 65-75 fermetrar á þessu svæði gefi svo meðalverð 487 þúsund á fermetra. Fram kemur að íbúð kæranda sé raunar langhæst metna íbúðin á svæðinu og til að mynda um 20 þúsund krónum per fermetra hærra metin heldur en önnur íbúð sem Þjóðskrá Íslands virðist þó telja sambærilega.
Fullyrðingum Þjóðskrár Íslands um að það að íbúðin sé á fimmtu hæð auki verðgildi hennar er hafnað, enda teljist það í besta falli umdeilt og geti í mörgum tilvikum fæl kaupendur frá að vera svo ofarlega.
Að mati kæranda standi því sú gangrýni sem fram komi í kærunni að matið sé alltof hátt áætlað og mun hærra en raunhæft sé að selja slíka eign á í dag. Raunar sýni umsögn Þjóðskrár Íslands vel að stofnunin virðist gera sitt ítrasta til að hafa matið eins hátt og mögulegt sé og sé um að ræða dýrustu einingu á svæðinu, ef marka megi umsögnina, án þess að fyrir því séu nefnd sérstök rök.
Kærandi hafnar því að ,,engin lagaleg rök“ séu færð fyrir kærunni af hálfu kæranda og vísar til kærunnar hvað það varðar, en ákvæði laganna fela óneitanlega í sér matskenndar heimildir sem Þjóðskrá Íslands virðist kjósa að nýta til hins ítrasta. Þar sem fasteignamat myndi gjaldstofn fyrir álagningu fasteignagjalda hafi það veruleg áhrif á kæranda, líkt og aðra fasteignaeigendur, hvernig þessi ákvörðun sé tekin og í samræmi við almenna lagaáskilnaðarreglu stjórnsýsluréttarins og þeirrar meginreglu að skattheima, þar með talið ákvörðun skattstofns, byggi á traustri lagaheimild. Svo virðist sem Þjóðskrá Íslands reyni sitt ítrasta til þess að hafa mat á eigninni sem allra hæst og mun hærra en t.d. tilgreind dæmi um íbúðir á sölu í hverfinu kveða á um.
- Niðurstaða
Kærandi gerir þá kröfu að úrskurður Þjóðskrár Íslands, dags. 15. mars 2018, varðandi endurmat fasteignamats fasteignarinnar að Norðurbakka [], Hafnarfirði, fnr. [], verði felldur úr gildi og stofnuninni gert að ákvarða eigninni lægra fasteignamat. Til vara er þess krafist að úrskurður Þjóðskrár Íslands verði felldur úr gildi og stofnuninni gert að taka málið til efnislegrar meðferðar á ný.
Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 um breytingu á þeim lögum, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal svo við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.
Þjóðskrá Íslands hefur fyrst og fremst stuðst við markaðsaðferð við að ákvarða fasteignamat á íbúðarhúsnæði sem miðar að því að meta gangverð beint út frá kaupsamningum. Það er enda svo að markaðurinn með slíkar eignir er ekki aðeins mjög virkur á hinum þéttbýlli svæðum landsins heldur eru íbúðarhús einnig tiltölulega einsleitar eignir sem auðveldar mjög tölfræðilegt mat á markaðsvirði þeirra.
Eign kæranda að Norðurbakka [], fnr. [], tilheyrir matssvæði [] og undirmatssvæði []. Hún er 65,5 fermetrar að stærð, á efstu hæð í fjölbýli. Henni fylgja 25,5 fermetra þaksvalir og bílastæði í kjallara. Fasteignamat þessarar eignar fyrir árið 2018 var 36.100.000 krónur eða 551.145 krónur á fermetra. Meðaltalshækkun fasteignamats eigna í fjölbýli á þessu matssvæði milli áranna 2017-2018 var 15% sem liggur mjög nálægt hækkun fasteignamats eignar kæranda sem hækkaði um 17,2% á milli sömu ára. Ef litið er til fasteignamats annarra eigna á Norðurbakka að stærðinni 65 til 75 fermetrar sést að meðalmat þeirra er 487.213 krónur á fermetra og miðgildið 481.770 krónur á fermetra. Þá bera einstakir kaupsamningar sem gerðir hafa verið um íbúðir á Norðurbakka á allra síðustu árum ekki annað með sér en að fasteignamat þeirra sé í samræmi við markaðsverð. Í þessu ljósi verður ekki séð að fasteignamat á fasteign kæranda sé úr línu við fasteignamat sambærilegra íbúða á umræddu matssvæði.
Yfirfasteignamatsnefnd óskaði eftir frekari gögnum frá kæranda og bárust nefndinni myndir af fasteign kæranda þann 9. október 2018. Af þeim verður ekki ráðið að eðli eða ástand fasteignar kæranda sé þannig að fasteignamat eignarinnar endurspegli ekki gangverð hennar. Þá liggja engin önnur gögn fyrir sem benda til þess að eðli eða ástand fasteignar kæranda hafi verið ranglega metið eða fasteignamat hennar ranglega ákvarðað á grundvelli viðeigandi matslíkans.
Með vísan til framangreinds er það niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar að ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 15. mars 2018, er lýtur að endurmati fasteignamats fasteignar kæranda skuli staðfest.
Úrskurðarorð
Úrskurður Þjóðskrár Íslands, dags. 15. mars 2018, um endurmat fasteignamats Norðurbakka [], Hafnarfirði, fnr. [], fyrir árið 2018 er staðfest.
__________________________________
Hulda Árnadóttir
______________________________ ________________________________
Ásgeir Jónsson Björn Jóhannesson