Mál nr. 14/2017
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 14/2017
Dýrahald. Sérinngangur.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 14. febrúar 2017, beindi A hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 5. mars 2017 og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 25. mars 2017, athugasemdir gagnaðila 9. apríl 2017, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 1. júní 2017.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar eru eigendur að sitthvorri íbúðinni að fasteign, sem er 22 íbúða fjöleignarhús. Ágreiningur er um hvort sérinngangur sé að íbúð gagnaðila og þau megi þannig hafa hund án samþykkis annarra eigenda fasteignarinnar.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að ekki sé sérinngangur að íbúð gagnaðila og þeim því ekki heimilt að halda hund án samþykkis annarra eigenda.
Í álitsbeiðni kemur fram að aðalinngangur fasteignarinnar sé á annarri hæð en á fyrstu hæð sé einnig sameiginlegur inngangur. Rýmið sem geymi anddyrin séu sjálfstæð rými en tengi gangstíga, stigaganga og lyftu. Inngangur í íbúðir neðstu hæðar sé frá gangstígum en inngangur í íbúðir efri hæða frá svalagöngum en á gangstíga og svalaganga sé komist í gegnum aðalinngang á annarri hæð.
Inngangur í íbúð gagnaðila geti ekki talist sérinngangur þar sem aðalinngangur fasteignarinnar og bílaplan sé á annarri hæð þannig að íbúar fyrstu hæðar þurfi að nota aðalinnganginn og fara þaðan með lyftu eða í stiga niður á fyrstu hæð þar sem gengið sé út á hellulagða stétt og að íbúðum. Fari eigendur íbúða á efri hæðum þess í stað út á svalir og þaðan inn í sína íbúð. Enginn munur sé þarna á en samkvæmt skilningi gagnaðila væru íbúðir efri hæða einnig með sérinnganga. Ekki séu útitröppur og ganga þyrfti langan spöl ef ekki ætti að nota sameiginlegan inngang en þar séu allir póstkassar. Þar sem dýrahald sé bannað í húsinu samkvæmt húsreglum skjóti það skökku við að hitta fyrir hund í sameign.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þau hafi keypti íbúð sína á þeirri forsendu að dýrahald væri leyfilegt enda sérinngangur að íbúðinni. Það hafi einnig komið skýrt fram af hendi fasteignasala og byggingaraðila að á fyrstu hæð eignarinnar mættu vera dýr. Við enda bílaplansins á annarri hæð séu tröppur sem liggja utandyra niður á fyrstu hæð. Það sé greiðfært og stutt fyrir gagnaðila í aðalinngang þeirra að íbúð þeirra. Þau fari aldrei í gegnum sameign.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að þær tröppur sem gagnaðilar vísi til og séu við enda bílaplans tilheyri öðru fjölbýlishúsi, sem sé í byggingu og óvíst sé hvor aðgengi verði fyrir eigendur umræddrar fasteignar þarna í framtíðinni.
Í athugasemdum gagnaðila segir að þau sjái sjálf um að komast í þeirra eigin íbúð og gagnaðila komi ekki við hvernig þau geri það á meðan þau fari ekki í gegnum sameign.
III. Forsendur
Ákvæði 1. mgr. 33. gr. a. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, kveður á um að hunda- og kattahald í fjöleignarhúsi sé háð samþykki 2/3 hluta eigenda sem hafa sameiginlegan inngang eða stigagang. Í 1. mgr. 33. gr. b. segir að þegar hvorki sé um sameiginlegan inngang né stigagang að ræða sé samþykkis annarra eigenda ekki þörf fyrir hunda- og kattahaldi í húsinu. Eigi það til dæmis við þegar sér innangur er í íbúð á jarðhæð eða frá sameiginlegum útitröppum. Gildi það þrátt fyrir lóð sé sameign og annað sameiginlegt rými sé í húsinu. Þegar sameiginlegur stigagangur er utanáliggjandi og gengið inn í íbúðir af svölum þurfi samþykki þeirra eigenda sem hann tilheyrir.
Þegar frumvarp til laga um fjöleignarhús var lagt fyrir Alþingi árið 1994 lögðu Samtök gegn astma- og ofnæmi mikla áherslu á að banna eða takmarka hald hunda og katta í fjölbýlishúsum. Á það var fallist og bætt inn í frumvarpið ákvæði um að hunda- og kattahald í fjölbýli væri háð samþykki allra eigenda ef um sameiginlegan inngang, stigagang eða annað sameiginlegt húsrými sé að ræða. Fram kom að hér tækjust á mótstæð sjónarmið eða hagsmunir. Annars vegar þeirra sem vilja halda hunda og ketti sem gæludýr og telja það fólgið í mannréttindum og eignarráðum og hins vegar þeirra sem hafa ofnæmi fyrir slíkum dýrum. Voru hagsmunir hinna síðarnefndu látnir vega þyngra og ráða lagareglunni.
Tilgangur löggjafans kom fram í nefndaráliti félagsmálanefndar sem er svohljóðandi: „Tillagan byggist fyrst og fremst á að nokkuð er um að börn og fullorðnir hafi ofnæmi fyrir þessum dýrum. Getur slíkt ofnæmi haft það alvarleg áhrif að fólk geti jafnvel þurft að flytja úr eigin íbúðarhúsnæði gangi ekki að fá skilning sameigenda á þessu vandamáli. Varð frumvarpið að lögum með þessari breytingu.
Með lögum nr. 40/2011 var 33. gr. laga nr. 26/1994 breytt og skilyrðin rýmkuð með þeim hætti að ekki var lengur krafist samþykki allra eigenda við þær aðstæður sem þar kemur fram. Í athugasemdum með frumvarpinu kom fram að ekki væri ætlunin með breytingunni að rýmka svo nokkru næmi reglum og skilyrðum fyrir hunda- og kattahaldi í fjölbýlishúsum heldur væri það forgangsverkefni að skoða fyrirmæli laganna um hundahald með tilliti til leiðsögu- og hjálparhunda. Í öllum meginatriðum væru fyrirmæli og reglur frumvarpsins í samræmi við gildandi reglur eins og þær hafi verið skýrðar og túlkaðar. Aðila greinir á um hvort sérinngangur sé að íbúð gagnaðila og þeim þannig heimilt að halda hund án þess að afla samþykkis annarra eigenda. Af fyrirliggjandi teikningum má sjá að inngangur að íbúð gagnaðila er beint úr sameiginlegum garði á jarðhæð. Kemur þá til álita hvort sá inngangur geti talist sérinngangur af þeirri ástæðu að aðalinngangur eignarinnar, inngangur að garði, lyftu og stigahúsi, er sameiginlegur, þó gagnaðilar segist ekki nota hann. Ekki er að sjá á teikningum að gert sé ráð fyrir að eigendur íbúða á fyrstu hæð noti annan inngang í íbúð sína heldur en í gegnum sameiginlegan aðalinngang. Er það því álit kærunefndar að inngangur að íbúð gagnaðila geti ekki talist sérinngangur. Þar af leiðandi ber þeim að afla samþykkis annarra eigenda fyrir hundahaldi sínu.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar húsamála að inngangur að íbúð gagnaðila sé ekki sérinngangur og afla þurfi samþykkis annarra eigenda fyrir hundahaldi.
Reykjavík, 1. júní 2017
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson